ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[121: 匿名さん]

戸建なら北町です。
マンションは割れるところです。

[122: 匿名さん]

豪邸が建ち並ぶ町ではないですよ。
閑静な？住宅地って感じ。

[123: 匿名さん]

そうですね。豪邸というよりは本当に閑静な住宅地という感じ。
派手さはなくて落ち着いているというのが一番伝わりやすいかしら。
マンションの場合、矢来町も北町もどちらもそう差はないんじゃないでしょうか。
間取りとか価格とかそういうのが自分に合えばどちらでも。
マンションの場合は資産価値としては結局駅からの距離が重要になってくるわけですし。

[124: 匿名さん]

内装の安っぽさどうにかならないの？
１億してこれかよ～って感じ。

[125: 購入検討中さん]

購入を断念します。
悩みに悩みましたが、良いのは立地だけで内装も仕様もちゃちすぎる。
今の住まいが狭くなり、買い増しを検討しましたがやはり断念です。
現在の住まいより広いにも関わらず、浴室、洗面所、キッチン、天井高、全てが一回り小さくなる。
仕様も10年前に購入した現在の住まいとあまり変わらず、最近出てきているマンションの仕様とは違いすぎる。
価格が安ければ考えますが、あまりにも高すぎて断念。

私にとっては立地が良いだけに本当に残念です。

[126: 匿名さん]

とにかくグレードが最低。
なんでこうなった？上の方が言うように残念過ぎる。妥協できるレベル以下の内装ですよ東急さん！

[127: ご近所さん]

アパートみたいですね。

[128: 物件比較中さん]

具体的にどのへんがグレードが低いんですか？
公式サイトを見る限りでは至って普通に感じましたが。
まあ「余計な施設に無駄なお金を払いたくないという意見も多いので共用施設は必要最低限にした」
のようなことを営業の人は言ってましたが、なんというか
値段なりに心躍るようなことがあるかというとそれは全くないですけどね。
それでも売れると踏んでるんでしょう、まぁ売れてしまうんでしょうが。

[129: 匿名さん]

最大天井高がグランスイートより10cm高いのは笑ってもいい？

[130: 匿名さん]

確かに内装がしょぼいので、私も断念！ＧＳはまだ見ていないので、今度見に行きます！！

[131: 匿名さん]

GSはホームページで、既に売れてしまったMRが見れます。ご参考まで

[132: 匿名さん]

共用じゃなくて内装の洗面とか床の感じとか薄っぺらい感じ。なんかダサい。
立地売りだなこりゃって感じました。
価格このくらいでも、今はどこもこんな感じなの？

[133: 匿名さん]

＞＞１２９　　１㎝　じゃないですか？

１０㎝だったら２５０㎝でふつうだと思いますが・・・？

[134: 物件比較中さん]

ハザードマップだと0.5〜2m位の浸水になってる土地だね。
あの半地下のエントランスだともーダメだね。

[135: 匿名さん]

北町以外いいとこなし？

[136: 匿名さん]

北町のどこがいいの？
筝曲でもやっているんですか？

[137: ご近所さん]

0.2m~0.5mですよ、ハザードマップによれば。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000177891.pdf

[138: 物件比較中さん]

本当だ、浸水は0.2m~0.5mですね。
エントランスには流れこんで浸かるでしょうが、1Fの部屋は床下浸水で免れるでしょうかね。

[139: 匿名さん]

そういう問題？

[140: 物件比較中さん]

まぁそんなの気にしてたら買える物件なんて本当に限られてしまいますからね。
2-5m浸水とかじゃなければ良いんじゃないですか・・・
とはいえ、荒川上流域の降水量が３日間で550mになると決壊リスクが高まるとされるのに、
ここ15年間で400ミリに達したことが既に２回あるとのことですね。
液状化などにより余程身近な問題だと思いますが（液状化は戸建てがより深刻なダメージを負います）、
今回も喉元すぎれば忘れられるんでしょうね。

[141: 物件比較中さん]

日本人が天災にそんなに敏感であるなら3.11以降湾岸タワーはこれほど売れることは無いでしょう。
そもそも1種低層エリアで無いのに２階以上か１階かの判断もあると思いますが。

[142: 匿名さん]

販売自体は後1ヶ月くらいで開始でしょうか。
プロジェクト発表会が終わって、今はそれに来た人向けに何かしらのアクションがある感じ？
総戸数は35戸と決して多くないのですが、第1期はどれくらいの数を出してくるのか。
プロジェクト発表会の時の反応次第、というのがあるのかな。
価格面では安くはないのでしょうけれど…。

[143: 匿名さん [ 60代]]

安いですよ。

[144: 周辺住民さん]

東急らしい物件やね。地元でいけちゃうでしょ。

[145: 検討中の奥さま [男性 90代]]

だよね～

[146: 物件比較中さん]

此処は本当の意味で神楽坂物件だね。環境も良いし条件良し。

[147: 匿名さん]

近所の三菱も絶好調みたいですね。東急頑張れ。

[148: 匿名さん]

また神楽坂で物件が枯渇しますね。
この辺も500万見えてきましたね。
、GS430、TPH430、BRZ450、全て好調。

[149: 匿名さん]

隠れ家的な雰囲気ですね。

[150: 匿名さん]

神楽坂らしいと書かれておられる方がいらっしゃいましたが、本当にそう思います。
立地的にもそうだし、建物の外観も落ち着いていてよろしいのではと。
部屋の中の設備についてはいろいろと意見が出ているなぁという風に感じます。
納得行かない部分は、オプションなり業者を入れるなりして対応していくのが一番の解決策かしら。
とにかく、立地的にはいいんじゃないかと。

[151: ご近所さん]

矢来町や甲良町と一緒にしないでください。
以上。

[152: 匿名さん]

矢来町終わったらしい。

[153: 匿名さん]

>>151
北町は何処と一緒なの？

[154: 匿名さん]

ほんとうに神楽坂らしいといってもこのマンションが建つ場所は何も感じられませんが・・・
普通の閑静な住宅地って感じ。
片方にパークハウスや古い賃貸マンション。前方には普通の民家。
ただ神楽坂通りや商店街に近いというだけ。
北町も矢来町もあまり変わらないのでは？
甲良町はよくわかりません。

[155: ご近所さん]

大久保通りの上と下では、評価が全然違います。
単に神楽坂通りに近いだけとかって・・。

[156: 物件比較中さん]

矢来町は駅から近い大型成金マンション。此処はプライベートを重視する富裕層の隠れ家高級マンション。此処の圧勝だね。

[157: 匿名さん]

>>156
北町に高級マンションないでしょ。
南町や払方にはあるけど。
勿論、砂土原は別格なマンション。

[158: 匿名さん]

このマンションってプライベートを重視するってホント？
カーテン開けたら窓、窓、バルコニーがすぐ前ですよ。

[159: 匿名さん]

富裕層の隠れ家高級マンション？？
この立地でありえない。
現地に一度行ってみれば分かります。閑静な住宅街でも富裕層が住む住宅街でも何でもないです。
矢来町よりは多少マシな程度。

[160: 匿名さん]

矢来町よりは多少マシな程度＞＞＞外廊下の差ですかね。天井高は１㎝しかかわらないし。
仕様はGSは殆ど天然石で２ｍ３５㎝のハイサッシュだけど、ここは廊下は天然じゃなく下がり天井が多くサッシュは１９０㎝くらいだったかと？
どっちもどっち。
ここが即日完売だったら素晴らしいマンションだと認めましょう。

[161: 匿名さん]

近所の人だったら知ってるよね。
隣のマンションには、よく排水車が・・・。
ここは検討候補の一つなので、東急さん、しっかりその辺はお願いしますね。

[162: 匿名さん]

矢来は数が118有って一期は確か50戸即完売＆抽選会やってたよ。戸数的には比較にはならないよ。
北町雰囲気良いけど若宮や砂土原には到底叶わない

[163: 匿名さん]

GSは完売したみたいですよ。キャンセル待ちが出ているとのこと

[164: 物件比較中さん]

町の格とかどっちが上とか下とか所詮は共同幻想だし、
自分が満足できればそれでいいのよ。

[165: 匿名さん]

全くもって同意です。
結局は、自分が住むのですから…
体外的な評価が良いものではなかったとしても、自分が住んでみてすごくいいならそれが絶対的に良いものなんだと思います。
落ち着いた街で駅も近くて、環境はいいなと思われる部分はありますし。
神楽坂というエリアの中でもいろいろとあるのでしょうけれど。

[166: 匿名さん]

そろそろ本格的な販売スタートですかね。

[167: 匿名さん]

近々に販売開始となりそうです。
利便性の高いので、早く詳細が知りたいなと注目しています。
間取りを見ると１ＬＤＫ＋２Ｓ～４ＬＤＫとバリエーションがありそうですが
販売ターゲットの幅は広そうですね。

[168: 物件比較中さん]

DM来てますよね、販売開始告知の
プロジェクト説明会に来たことによる抽選の優遇は第1期だけですとのこと

[169: 匿名さん]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定

66.14m2～108.58m2 7,770万円～17,600万円　

三菱超えの坪477万　27戸 即日完売か？？

[170: 匿名]

すげーーーー！！

[171: 匿名さん]

神楽坂はやっぱり強いね。

[172: 物件比較中さん]

神楽坂も10年ぐらい前迄は比較的地元では人気でしたが、今ほど全国区的な人気じゃなかったような気がしますが、飯田橋の千代田区富士見の再開発が連続的に始まったあたりから、フランス人が増え新しい店舗が増え人気が加速していますよね。そう言う意味ではこの価格と立地は妥当なのかもしれませんね。

[173: 匿名さん]

早い者勝ちですね。
早い時代に買えば利益でまくりな街。

[174: 匿名さん]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定 !!
オーベル関係の方ですか？

[175: 匿名さん]

いよいよ週末、登録受付です。
どの程度、登録があるのでしょう？
人気のある部屋は抽選になる可能性が高いのかな。
マンション内でも人気はさほど偏らないんじゃないかしら、とは思いますので
抽選というほどにはなりにくいのかな？
どうなるのか、蓋を開けてみないとわからないです。

[176: 匿名さん]

7,770万円～17,600万円！！
ここに関しては価格と立地のバランスが云々という感想はなく、買える人が勝ち組なのだろうなぁと感じるばかりです。
1期で27戸だそうですが、35戸全部放出しても完売する勢いなのでは？

[177: 匿名さん]

牛込神楽坂って駅まだあるんだ。なんか前にwikiで見たことあるけどは廃駅になったと書いてあった気がしたから…

[178: 匿名さん]

牛込って旧区名だよね♪四谷区＋牛込区＋淀橋区→新宿区

[179: 周辺住民さん [男性 30代]]

浸水大丈夫？ハザードみたほうが良いよ！

[180: 物件比較中さん [男性 40代]]

モデルルームは安っぽいきがしました。天井が低くく圧迫感凄いです。ただでさえ隣の建物近いのにね〜

[181: 周辺住民さん]

ここも甲良町もいいところだと思いますよ。ここら辺ではなかなかでない物件ですし。それに今後は江戸川橋でも坪400越えてくると思いますから。

[182: 匿名さん]

残2戸で販売終了かな？

[183: 匿名さん]

　そういうことみたいです。
思っていたよりもペースが早くて驚きました。
スレッド内では価格についてよく話題が上がっていましたが、それでも売れていっていたというのはすごいです。
どういう層が購入されたのでしょうか。
自分用かそれとも投資目的？
いずれにせよ、もう時間の問題っぽいです。

[184: 匿名さん]

全出しして残2？
一期27に対し残2？

[185: 匿名さん]

売れすぎやろ。

[186: 周辺住民さん]

一期27戸にたいして25戸売れたみたいです。
すごいですね。。
甲良町の物件も一期31戸に対して29戸決まったみたいです。ここら辺の物件は高くても買う人が多いですね。

[187: 匿名さん]

ＧＳとはやはりちがうんですかね？
価格的にはあまり変わらないけど、ここは年内に完売でしょうか？
やっぱり内廊下ですね。
ＧＳとここが同時販売だったらこちらを購入してました。ガッカリ！

[188: ご近所さん]

内廊下か外廊下というファクターもありますが、
GSとは場所が「全然」違う。

[189: ご近所さん]

神楽坂は基本、大久保通りの南側でしょうね。

[190: 匿名]

残りは70の3LDKですか。
2人では意味ない広さで、小さい子供との3人暮らしまでと使用期限が限られる。
今後はリセールも困りそう。

[191: 匿名さん]

3LDKで70平米ってマンションでは平均的な広さでは？
少なくとも都内ではそうだと思います。
普通にファミリーでも広さとしては過ごしやすいものだと思いますよ。
リビングインの居室で好みが分かれてくるかなぁ。
子供は嫌がるかも。

[192: 匿名さん]

70平米は平均的だと思うけど
都心のマンションは平均的な広さで作らなくていいのにと思ってしまう
70なら2LDK、3LDKは90とか100平米にして欲しい
個人的な意見ですけどね

[193: 匿名さん]

基礎構造がコンクリートくいとか。弱くないかな。直接基礎なら安心ですが。

[194: ご近所さん]

3戸が残っているようです。坪単価は430万～450万位。
何階なのかわかりません。
窓が無い行燈部屋が多い印象。

[195: ご近所さん]

480万の部屋もありました。物件概要から10880万が2戸なので、74.94㎡と79.42㎡でしょう。

[196: 匿名さん]

そうなんですか！
やはりそういう住戸が最後までっていう感じになってしまうのですね〜。
なかなか手が出せない…とういのもあるのかもしれません。
でもこの場所だからなぁ。
比較的広めの部屋なので、そのうち出そうですね。

[197: 匿名さん]

やっぱ内廊下はいいですね。GSの安っぽさを見て見送って正解でした。
やっぱ妥協はダメですね。

[198: 匿名]

>>197
妥協しないのはイイですがここ購入出来たのですか？オーベルにいたかたと同じ文体なので（笑）

[199: ご近所さん]

また違う部屋が売りに出てきましたようです。
審査落ちした人でもいたのでしょう。

[200: 匿名さん]

>>197
グランスイートは内廊下もそうだけど、外観のマテリアルが白でチープ感があったので止めた。
ここのほうが全体的に良いですよね

[201: 匿名さん]

＞＞１９８　無視した方が賢明ですよ、しつこく反論してきますから。

[202: 匿名さん]

お高いですけど、最近の分譲されたこの界隈の中では一番良いですね～

[203: 匿名さん]

数少ない割には時間かかっているね

[204: 購入検討中さん]

10月に１期で11月に最終期ですからむしろ早いペースですね
ここら辺の良さはやっぱ分かる人には分かるのでしょうね

[205: 匿名さん]

もう最終期ですか、甲良町もここも早かったですね～

[206: 匿名さん]

ブランズ牛込神楽坂って､なんとなく落ち着いた雰囲気のマンションなんですね。
これなら売れ行きも良いのかなぁ。
駐車場もあるようですが、機械式なんでしょうね。
平置きタイプの駐車場はまいのでしょうか。
機械式より平置きタイプの駐車場が良いのですが。

[207: 物件比較中さん]

　プレジデントによるとダントツ日本で最も住みやすい文京区の億ション在住のものです。
　住み替え検討中でここは立地は良いのですが、羽のように飛び出したバルコニーがダサいので辞めました。
　オーベルとやりあっているどこかのマンションよりは好きですよ。

[208: 匿名さん]

ここはミーハー神楽坂物件選ぶような人には良さが分からないでしょうね

[209: ご近所さん]

文京区って犯罪結構多いの知らないのですか？
もちろん足立や葛飾とは違うレベルですが。

[210: 匿名さん]

＞＞　２０８様　マンション立地のミーハーの定義とはなんですか？

わからないので教えてください。

また文章の意味がわかりません。ここもとりあえず神楽坂物件。文京区が良いと言っているのですか？

[211: 匿名さん]

最終期の販売が控えているのですね。
あと５戸。
予想していたよりは少なかった。
もっと最後まであるのかな？と思っていたのですけれど。
というのも、価格面の理由があるのかなと思いまして。
良い場所、良い地域だとは思いますが、価格面が流石にしますよね、と感じていました。

[212: 匿名さん]

そうですか？
即完売だと思っていましたが、まあまあ時間かかっていますね。

[213: 匿名さん]

グ○ンスイートなんかより全然良いマンションですね
私も即完売だと思ってましたから意外ですが、それでもやはり早期に売れてしまいそうなのは立地ゆえでしょうね

[214: ご近所さん]

価格というより、間取りが悪いのでは？
今時430万や450万はふつうです。

[215: 匿名さん]

最終販売の1億オーバーの部屋ってどれですか？
83平米の3LDKですか？
場所が良いとは重々承知していますが、この間取り・面積で
この価格は納得がいかない気がします。

[216: 買い換え検討中 [男性 40代]]

すぐ近くに住んでいますが良いところで離れたくない場所です。但し、高級住宅街ではないですよ。
どちらかというと静かで交通の便の良い下町と言ったところです。
購入した物件が狭くなったので真剣に買い替えを考えましたが、私にとっては残念ながらあまり良い物件ではなかったです。
天井も低いし、窓も小さい、シンクもお風呂も、トイレも、・・・・何もかもが一回り小さい。そんな印象です。

残念でしかたないです。
４５０〜５００万で設定するのであればもう少し贅沢に設計してもらいたかったです。
私が購入したときは３００万程度でしたし、その程度がここら辺の妥当な評価価格だと思います。

今は完全にバブルですね。
バブル時に設計された事を恨みたい物件です。
きっと購入される方は余裕のある方で、資産価値の下落なんてへっちゃらなんでしょうが・・・・

売れずに残ったらまた購入考えたいですが、もう狭い間取りしか残ってないですね。
1階はほぼ日当り望めないと思いますし、１億の価値なしでしょうね。

残念。

[217: 匿名さん]

まぁ北町物件なら放っておいても売れるでしょう。評価はそれぞれだが私は価値ある物件だと思います。
日当たりと天井高は低層だから贅沢言えないし、内廊下だけど吹き抜けで行灯部屋に対しての工夫はしてるし
設備は豪華、管理費高いけど、これくらい買える人なら苦にはならない額なのでしょうね
ここだけじゃなく甲良町の物件も良かったですね

[218: 匿名さん]

>>216 何㎡の間取りにお住まいですか？天井高は？
これからでて来る物件は、地価も上がっておりますが、職人不足等による建築費の高騰があり、
当面希望する条件は出てこないと思います。中古で探した方がよいと思いますよ。
もちろん中古でも相場は上がっておりますが。
この辺の良さも認知されてきたので、坪300万になんて10年経っても戻らないかも。

[219: 匿名さん]

天井高は低層エリアなら仕方がないのではないでしょうか。
三井の大山町のパークコートですら240そこそこ位だったはずです。

うちは同じブランズで@300半ばくらいのミドルクラス物件ですが天井高は270確保してます。
その代わりに中高層エリアです。
この手のスペックは物件のグレードより立地的特性に左右される部分が多いので仕方がないと思います。
その分落ち着いた住環境が手に入ると思うので考え方次第かとも思います。

[220: 匿名さん]

>>219
なるほど、ブランズは外堀通りか、牛込中央通りかということになりそう。外堀のは高層階なら桜が綺麗でしょうね。牛込は砂土原とはいえ、売却は有利には難しそう。