ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[No.101 by 匿名さん 2015-08-22 12:28:03]

4Fは11000くらいの3LDKもありますよ、13000は角部屋とかルーバル付きとかの一番高いレベルの部屋です

[No.102 by ご近所さん 2015-08-22 12:34:00]

丘の上のGSといいますが、標高はそんなに変わらないはずです。
矢来町と北町じゃ立地として比較にならないでしょう。

[No.103 by 匿名さん 2015-08-22 12:46:07]

矢来町と北町じゃ、ほんとに比較にならないですね。仮に仕様が同じでも、こちらの方が高いのは当然です。
さすがに仕様上げてくるでしょうけども…

[No.104 by 匿名さん 2015-08-23 10:56:57]

皆さん、買わない＋文句でなく
買えないが正解でしょ。
GSの売れ行きや中古の売れ行き見てもこの辺は価格が上がったんですよ。
現実感じ練馬に行きましょう。

[No.105 by 匿名さん 2015-08-23 13:43:03]

この周辺でよく比較をされる方がいますが、どんだけ格差があるのでしょうか？
どちらも豪邸が建ちならぶお屋敷町には見えませんが・・・
今住んでいる本駒込６丁目の方がちょっとましかも？

[No.106 by 匿名さん 2015-08-23 14:11:36]

>>105
大和郷みたいな金持ち街ではないてすよ。邸宅街って感じ

[No.107 by 物件比較中さん 2015-08-24 07:23:46]

管理費高そう。戸数少ないし。
まぁそういうのを気にする人が買うべき物件ではありませんね。

[No.108 by 匿名さん 2015-08-25 08:24:52]

公式サイトの物件概要に、第一期販売にあたり～実施済みのプロジェクト説明会に参加頂いたブランズクラブ会員に3倍の倍率優遇～とありますが、これはどういう意味ですか？
事前にプロジェクト説明会が開催されており、参加者は優遇措置がとられるという意味ですか？

[No.109 by 匿名さん 2015-08-25 09:31:29]

前レスで説明済。
MRで聞きましょう。

[No.110 by 匿名さん 2015-08-26 00:32:09]

>>108
希望の間取りが抽選になった場合、当たり番号が３つ割り当てられるということです。

[No.111 by 物件比較中さん 2015-09-03 15:40:22]

高くても需要あるだろうし戸数も少ないのに、
プロジェクト説明会に参加した人は抽選時に3倍とか
なんでそういうことやるんだろうね。
行ってみたけど一部の価格と間取りをチラ見させられただけで
ほとんど中身のないものだった。

[No.112 by 匿名さん 2015-09-04 01:06:51]

高杉

[No.113 by 匿名さん 2015-09-04 01:08:29]

黙ってても売れるだろうしいいんじゃねーの

[No.114 by 匿名さん 2015-09-05 09:57:54]

プロジェクト説明会に参加された方、情報ありがとうございます。
ほとんど情報は出していない状態ですか。
モデルルームがグランドオープンするまではそんな感じなのかもしれないです。
プレミアム住戸を狙っていたり、
人気出そうな間取りを希望していたら、
その3倍当たりやすいっていうのは良いのかもしれないけれど。

[No.115 by 匿名さん 2015-09-05 16:51:05]

ここは素晴らしい物件ですな。

[No.116 by 匿名さん 2015-09-06 08:50:52]

残念な内装でした。
立地のみだな。

[No.117 by 匿名さん 2015-09-06 17:02:41]

ダメでしたか？

[No.118 by 匿名さん 2015-09-06 20:22:27]

ダメですね。
というか普通すぎ。
安いならともかく…

立地も、あの坂が無理でした。

[No.119 by 物件比較中さん 2015-09-07 10:22:38]

プロジェクト説明会はブランズ代々木のMRで無理矢理（？）やってたし、
行けば行ったでたいした情報も無くて変なムービー見せられただけだし。
8月末にはMRの先行公開があったようだけどうちはキャンセルして行かなかった。
神楽坂なんだし戸数少ないからすぐ売れるだろうに、
なんでそんなに客の取り込みに必死なのかが分からない。
ちょい高いかな？って思ってるのかな。

[No.120 by 匿名さん 2015-09-07 10:51:46]

矢来町と北町ってどっちが位が上なんですか？

[No.121 by 匿名さん 2015-09-08 01:47:16]

戸建なら北町です。
マンションは割れるところです。

[No.122 by 匿名さん 2015-09-08 09:11:05]

豪邸が建ち並ぶ町ではないですよ。
閑静な？住宅地って感じ。

[No.123 by 匿名さん 2015-09-09 14:24:21]

そうですね。豪邸というよりは本当に閑静な住宅地という感じ。
派手さはなくて落ち着いているというのが一番伝わりやすいかしら。
マンションの場合、矢来町も北町もどちらもそう差はないんじゃないでしょうか。
間取りとか価格とかそういうのが自分に合えばどちらでも。
マンションの場合は資産価値としては結局駅からの距離が重要になってくるわけですし。

[No.124 by 匿名さん 2015-09-09 14:59:44]

内装の安っぽさどうにかならないの？
１億してこれかよ～って感じ。

[No.125 by 購入検討中さん 2015-09-10 09:41:59]

購入を断念します。
悩みに悩みましたが、良いのは立地だけで内装も仕様もちゃちすぎる。
今の住まいが狭くなり、買い増しを検討しましたがやはり断念です。
現在の住まいより広いにも関わらず、浴室、洗面所、キッチン、天井高、全てが一回り小さくなる。
仕様も10年前に購入した現在の住まいとあまり変わらず、最近出てきているマンションの仕様とは違いすぎる。
価格が安ければ考えますが、あまりにも高すぎて断念。

私にとっては立地が良いだけに本当に残念です。

[No.126 by 匿名さん 2015-09-10 23:42:24]

とにかくグレードが最低。
なんでこうなった？上の方が言うように残念過ぎる。妥協できるレベル以下の内装ですよ東急さん！

[No.127 by ご近所さん 2015-09-11 06:46:12]

アパートみたいですね。

[No.128 by 物件比較中さん 2015-09-11 18:23:35]

具体的にどのへんがグレードが低いんですか？
公式サイトを見る限りでは至って普通に感じましたが。
まあ「余計な施設に無駄なお金を払いたくないという意見も多いので共用施設は必要最低限にした」
のようなことを営業の人は言ってましたが、なんというか
値段なりに心躍るようなことがあるかというとそれは全くないですけどね。
それでも売れると踏んでるんでしょう、まぁ売れてしまうんでしょうが。

[No.129 by 匿名さん 2015-09-11 20:08:27]

最大天井高がグランスイートより10cm高いのは笑ってもいい？

[No.130 by 匿名さん 2015-09-11 20:42:37]

確かに内装がしょぼいので、私も断念！ＧＳはまだ見ていないので、今度見に行きます！！

[No.131 by 匿名さん 2015-09-11 20:50:06]

GSはホームページで、既に売れてしまったMRが見れます。ご参考まで

[No.132 by 匿名さん 2015-09-11 20:54:34]

共用じゃなくて内装の洗面とか床の感じとか薄っぺらい感じ。なんかダサい。
立地売りだなこりゃって感じました。
価格このくらいでも、今はどこもこんな感じなの？

[No.133 by 匿名さん 2015-09-12 08:36:07]

＞＞１２９　　１㎝　じゃないですか？

１０㎝だったら２５０㎝でふつうだと思いますが・・・？

[No.134 by 物件比較中さん 2015-09-12 08:45:17]

ハザードマップだと0.5〜2m位の浸水になってる土地だね。
あの半地下のエントランスだともーダメだね。

[No.135 by 匿名さん 2015-09-12 09:11:31]

北町以外いいとこなし？

[No.136 by 匿名さん 2015-09-12 12:06:25]

北町のどこがいいの？
筝曲でもやっているんですか？

[No.137 by ご近所さん 2015-09-12 14:32:03]

0.2m~0.5mですよ、ハザードマップによれば。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000177891.pdf

[No.138 by 物件比較中さん 2015-09-12 14:51:37]

本当だ、浸水は0.2m~0.5mですね。
エントランスには流れこんで浸かるでしょうが、1Fの部屋は床下浸水で免れるでしょうかね。

[No.139 by 匿名さん 2015-09-12 15:03:37]

そういう問題？

[No.140 by 物件比較中さん 2015-09-12 15:16:44]

まぁそんなの気にしてたら買える物件なんて本当に限られてしまいますからね。
2-5m浸水とかじゃなければ良いんじゃないですか・・・
とはいえ、荒川上流域の降水量が３日間で550mになると決壊リスクが高まるとされるのに、
ここ15年間で400ミリに達したことが既に２回あるとのことですね。
液状化などにより余程身近な問題だと思いますが（液状化は戸建てがより深刻なダメージを負います）、
今回も喉元すぎれば忘れられるんでしょうね。

[No.141 by 物件比較中さん 2015-09-12 19:56:15]

日本人が天災にそんなに敏感であるなら3.11以降湾岸タワーはこれほど売れることは無いでしょう。
そもそも1種低層エリアで無いのに２階以上か１階かの判断もあると思いますが。

[No.142 by 匿名さん 2015-09-13 22:39:21]

販売自体は後1ヶ月くらいで開始でしょうか。
プロジェクト発表会が終わって、今はそれに来た人向けに何かしらのアクションがある感じ？
総戸数は35戸と決して多くないのですが、第1期はどれくらいの数を出してくるのか。
プロジェクト発表会の時の反応次第、というのがあるのかな。
価格面では安くはないのでしょうけれど…。

[No.143 by 匿名さん [ 60代] 2015-09-13 23:26:26]

安いですよ。

[No.144 by 周辺住民さん 2015-09-19 00:01:03]

東急らしい物件やね。地元でいけちゃうでしょ。

[No.145 by 検討中の奥さま [男性 90代] 2015-09-19 19:39:12]

だよね～

[No.146 by 物件比較中さん 2015-09-20 21:20:47]

此処は本当の意味で神楽坂物件だね。環境も良いし条件良し。

[No.147 by 匿名さん 2015-09-20 21:39:20]

近所の三菱も絶好調みたいですね。東急頑張れ。

[No.148 by 匿名さん 2015-09-21 00:09:09]

また神楽坂で物件が枯渇しますね。
この辺も500万見えてきましたね。
、GS430、TPH430、BRZ450、全て好調。

[No.149 by 匿名さん 2015-09-21 22:00:40]

隠れ家的な雰囲気ですね。

[No.150 by 匿名さん 2015-09-22 23:37:50]

神楽坂らしいと書かれておられる方がいらっしゃいましたが、本当にそう思います。
立地的にもそうだし、建物の外観も落ち着いていてよろしいのではと。
部屋の中の設備についてはいろいろと意見が出ているなぁという風に感じます。
納得行かない部分は、オプションなり業者を入れるなりして対応していくのが一番の解決策かしら。
とにかく、立地的にはいいんじゃないかと。

[No.151 by ご近所さん 2015-09-23 07:21:24]

矢来町や甲良町と一緒にしないでください。
以上。

[No.152 by 匿名さん 2015-09-23 09:06:25]

矢来町終わったらしい。

[No.153 by 匿名さん 2015-09-23 09:49:13]

>>151
北町は何処と一緒なの？

[No.154 by 匿名さん 2015-09-23 09:57:28]

ほんとうに神楽坂らしいといってもこのマンションが建つ場所は何も感じられませんが・・・
普通の閑静な住宅地って感じ。
片方にパークハウスや古い賃貸マンション。前方には普通の民家。
ただ神楽坂通りや商店街に近いというだけ。
北町も矢来町もあまり変わらないのでは？
甲良町はよくわかりません。

[No.155 by ご近所さん 2015-09-23 12:01:00]

大久保通りの上と下では、評価が全然違います。
単に神楽坂通りに近いだけとかって・・。

[No.156 by 物件比較中さん 2015-09-23 12:18:31]

矢来町は駅から近い大型成金マンション。此処はプライベートを重視する富裕層の隠れ家高級マンション。此処の圧勝だね。

[No.157 by 匿名さん 2015-09-23 13:22:45]

>>156
北町に高級マンションないでしょ。
南町や払方にはあるけど。
勿論、砂土原は別格なマンション。

[No.158 by 匿名さん 2015-09-23 14:00:26]

このマンションってプライベートを重視するってホント？
カーテン開けたら窓、窓、バルコニーがすぐ前ですよ。

[No.159 by 匿名さん 2015-09-23 15:52:26]

富裕層の隠れ家高級マンション？？
この立地でありえない。
現地に一度行ってみれば分かります。閑静な住宅街でも富裕層が住む住宅街でも何でもないです。
矢来町よりは多少マシな程度。

[No.160 by 匿名さん 2015-09-23 16:34:31]

矢来町よりは多少マシな程度＞＞＞外廊下の差ですかね。天井高は１㎝しかかわらないし。
仕様はGSは殆ど天然石で２ｍ３５㎝のハイサッシュだけど、ここは廊下は天然じゃなく下がり天井が多くサッシュは１９０㎝くらいだったかと？
どっちもどっち。
ここが即日完売だったら素晴らしいマンションだと認めましょう。

[No.161 by 匿名さん 2015-09-23 16:50:26]

近所の人だったら知ってるよね。
隣のマンションには、よく排水車が・・・。
ここは検討候補の一つなので、東急さん、しっかりその辺はお願いしますね。

[No.162 by 匿名さん 2015-09-23 18:30:22]

矢来は数が118有って一期は確か50戸即完売＆抽選会やってたよ。戸数的には比較にはならないよ。
北町雰囲気良いけど若宮や砂土原には到底叶わない

[No.163 by 匿名さん 2015-09-23 19:28:56]

GSは完売したみたいですよ。キャンセル待ちが出ているとのこと

[No.164 by 物件比較中さん 2015-09-23 23:41:06]

町の格とかどっちが上とか下とか所詮は共同幻想だし、
自分が満足できればそれでいいのよ。

[No.165 by 匿名さん 2015-09-25 10:16:19]

全くもって同意です。
結局は、自分が住むのですから…
体外的な評価が良いものではなかったとしても、自分が住んでみてすごくいいならそれが絶対的に良いものなんだと思います。
落ち着いた街で駅も近くて、環境はいいなと思われる部分はありますし。
神楽坂というエリアの中でもいろいろとあるのでしょうけれど。

[No.166 by 匿名さん 2015-10-01 18:45:22]

そろそろ本格的な販売スタートですかね。

[No.167 by 匿名さん 2015-10-02 09:32:17]

近々に販売開始となりそうです。
利便性の高いので、早く詳細が知りたいなと注目しています。
間取りを見ると１ＬＤＫ＋２Ｓ～４ＬＤＫとバリエーションがありそうですが
販売ターゲットの幅は広そうですね。

[No.168 by 物件比較中さん 2015-10-03 10:48:51]

DM来てますよね、販売開始告知の
プロジェクト説明会に来たことによる抽選の優遇は第1期だけですとのこと

[No.169 by 匿名さん 2015-10-06 15:20:41]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定

66.14m2～108.58m2 7,770万円～17,600万円　

三菱超えの坪477万　27戸 即日完売か？？

[No.170 by 匿名 2015-10-06 16:52:36]

すげーーーー！！

[No.171 by 匿名さん 2015-10-06 17:59:18]

神楽坂はやっぱり強いね。

[No.172 by 物件比較中さん 2015-10-06 21:46:53]

神楽坂も10年ぐらい前迄は比較的地元では人気でしたが、今ほど全国区的な人気じゃなかったような気がしますが、飯田橋の千代田区富士見の再開発が連続的に始まったあたりから、フランス人が増え新しい店舗が増え人気が加速していますよね。そう言う意味ではこの価格と立地は妥当なのかもしれませんね。

[No.173 by 匿名さん 2015-10-06 23:52:27]

早い者勝ちですね。
早い時代に買えば利益でまくりな街。

[No.174 by 匿名さん 2015-10-07 09:13:54]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定 !!
オーベル関係の方ですか？

[No.175 by 匿名さん 2015-10-08 10:10:56]

いよいよ週末、登録受付です。
どの程度、登録があるのでしょう？
人気のある部屋は抽選になる可能性が高いのかな。
マンション内でも人気はさほど偏らないんじゃないかしら、とは思いますので
抽選というほどにはなりにくいのかな？
どうなるのか、蓋を開けてみないとわからないです。

[No.176 by 匿名さん 2015-10-08 10:14:56]

7,770万円～17,600万円！！
ここに関しては価格と立地のバランスが云々という感想はなく、買える人が勝ち組なのだろうなぁと感じるばかりです。
1期で27戸だそうですが、35戸全部放出しても完売する勢いなのでは？

[No.177 by 匿名さん 2015-10-08 12:45:33]

牛込神楽坂って駅まだあるんだ。なんか前にwikiで見たことあるけどは廃駅になったと書いてあった気がしたから…

[No.178 by 匿名さん 2015-10-08 12:46:57]

牛込って旧区名だよね♪四谷区＋牛込区＋淀橋区→新宿区

[No.179 by 周辺住民さん [男性 30代] 2015-10-11 20:06:34]

浸水大丈夫？ハザードみたほうが良いよ！

[No.180 by 物件比較中さん [男性 40代] 2015-10-11 20:28:40]

モデルルームは安っぽいきがしました。天井が低くく圧迫感凄いです。ただでさえ隣の建物近いのにね〜

[No.181 by 周辺住民さん 2015-10-11 21:55:58]

ここも甲良町もいいところだと思いますよ。ここら辺ではなかなかでない物件ですし。それに今後は江戸川橋でも坪400越えてくると思いますから。

[No.182 by 匿名さん 2015-10-14 00:12:05]

残2戸で販売終了かな？

[No.183 by 匿名さん 2015-10-15 09:47:28]

　そういうことみたいです。
思っていたよりもペースが早くて驚きました。
スレッド内では価格についてよく話題が上がっていましたが、それでも売れていっていたというのはすごいです。
どういう層が購入されたのでしょうか。
自分用かそれとも投資目的？
いずれにせよ、もう時間の問題っぽいです。

[No.184 by 匿名さん 2015-10-15 14:46:02]

全出しして残2？
一期27に対し残2？

[No.185 by 匿名さん 2015-10-15 20:38:47]

売れすぎやろ。

[No.186 by 周辺住民さん 2015-10-16 08:01:02]

一期27戸にたいして25戸売れたみたいです。
すごいですね。。
甲良町の物件も一期31戸に対して29戸決まったみたいです。ここら辺の物件は高くても買う人が多いですね。

[No.187 by 匿名さん 2015-10-16 09:34:28]

ＧＳとはやはりちがうんですかね？
価格的にはあまり変わらないけど、ここは年内に完売でしょうか？
やっぱり内廊下ですね。
ＧＳとここが同時販売だったらこちらを購入してました。ガッカリ！

[No.188 by ご近所さん 2015-10-16 13:12:14]

内廊下か外廊下というファクターもありますが、
GSとは場所が「全然」違う。

[No.189 by ご近所さん 2015-10-16 18:35:59]

神楽坂は基本、大久保通りの南側でしょうね。

[No.190 by 匿名 2015-10-16 20:39:58]

残りは70の3LDKですか。
2人では意味ない広さで、小さい子供との3人暮らしまでと使用期限が限られる。
今後はリセールも困りそう。

[No.191 by 匿名さん 2015-10-21 15:33:03]

3LDKで70平米ってマンションでは平均的な広さでは？
少なくとも都内ではそうだと思います。
普通にファミリーでも広さとしては過ごしやすいものだと思いますよ。
リビングインの居室で好みが分かれてくるかなぁ。
子供は嫌がるかも。

[No.192 by 匿名さん 2015-10-22 12:23:48]

70平米は平均的だと思うけど
都心のマンションは平均的な広さで作らなくていいのにと思ってしまう
70なら2LDK、3LDKは90とか100平米にして欲しい
個人的な意見ですけどね

[No.193 by 匿名さん 2015-10-27 11:25:08]

基礎構造がコンクリートくいとか。弱くないかな。直接基礎なら安心ですが。

[No.194 by ご近所さん 2015-10-31 06:49:05]

3戸が残っているようです。坪単価は430万～450万位。
何階なのかわかりません。
窓が無い行燈部屋が多い印象。

[No.195 by ご近所さん 2015-10-31 06:53:57]

480万の部屋もありました。物件概要から10880万が2戸なので、74.94㎡と79.42㎡でしょう。

[No.196 by 匿名さん 2015-11-02 13:06:05]

そうなんですか！
やはりそういう住戸が最後までっていう感じになってしまうのですね〜。
なかなか手が出せない…とういのもあるのかもしれません。
でもこの場所だからなぁ。
比較的広めの部屋なので、そのうち出そうですね。

[No.197 by 匿名さん 2015-11-02 13:34:58]

やっぱ内廊下はいいですね。GSの安っぽさを見て見送って正解でした。
やっぱ妥協はダメですね。

[No.198 by 匿名 2015-11-04 04:56:03]

>>197
妥協しないのはイイですがここ購入出来たのですか？オーベルにいたかたと同じ文体なので（笑）

[No.199 by ご近所さん 2015-11-04 06:51:06]

また違う部屋が売りに出てきましたようです。
審査落ちした人でもいたのでしょう。

[No.200 by 匿名さん 2015-11-04 12:51:19]

>>197
グランスイートは内廊下もそうだけど、外観のマテリアルが白でチープ感があったので止めた。
ここのほうが全体的に良いですよね