ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[1: [男性 40代]]

立地も、この状況下でのゼネコン選択も、申し分ないと思うのですが、神楽坂ピアース並みの収奪価格を付けるのでしょうか。無念。

[2: 匿名さん]

グランスイートより全然立地はいいです
牛込神楽坂っていう名前にして来るとは思いませんでしたが。
それじゃ大江戸線のイメージでしょ
北町を名前に入れたほうがいいんじゃないの

[3: 周辺住民さん]

ここだいぶ寝かせていたよね。そろそろ高止まりと判断したのだろうか？丸紅モリモト見て焦った？

[4: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47436/

ブランズはやめといた方がいいんじゃない。いい噂あんまり聞かないし。

[5: 匿名さん]

>>2
牛込を入れたのは確かに意外でしたね。
ただ、土地に詳しい人なら旧牛込区=山手というイメージがあるでしょうし、現在最も「神楽坂らしい」のは東西線の駅がある場所よりも牛込神楽坂駅がある神楽坂上ですので、その辺も加味されたのかもしれません。

[6: 匿名さん]

ここは高いよ。
どんなにネガろうと450超え確実。500もあり得る。

[7: 匿名さん]

ブランズねー。
地所はもちろん、モリモトと比較してもデベとしては微妙だなー。

[8: 匿名さん]

地元需要のみで完売かな。

[9: 匿名さん]

南町のプラウドアパートみたいにならないといいけど。

[10: 匿名さん]

どこいってもアパートって持ち出す奴いるね。バ◯の一つ覚えなんだろうけど、うっとうしい。

[11: ご近所さん]

このへんはとても雰囲気が良くて好きです。地下鉄の駅に近いのも良いですね。
子育て世代の人たちには少し高くて手が届かないかもしれませんが、こども園も近くにありますね。
格的には、払方町や砂土原町の方が上かもしれませんが、利便性はこちらが良いように思います。

[12: 匿名]

>>10
アンチ野村なのかM3Dを嫌ってるのか分かりませんがプラウド物件とこの辺りには必ず湧きますよボウフラのごとく、そしてそれにつられて本人も出てくる始末。
どうせここも格がどうのこうの始まります（笑）

そんなことよりココは高そうですね！
坪500は軽く行きそうですね。飯田橋まで歩けるってのがまた良い。
昨今ではブランズ代々木も倍率が6倍以上ついたくらいですから、値付けによっては蒸発するでしょうね。

[13: 匿名さん]

当然のことながら内廊下で天井高も２５０cmは確保するでしょう。（ディスポーザーは無理かも？）
飯田橋にも近いし神楽坂の商店街にも近いし。
坪５００万以上でも個人的には欲しい物件です。
多分東急ですから強気の値段でしょうね。

[14: 物件比較中さん]

坪500はすごいですね。3～4年前の、プラウド市ヶ谷南町、ジオ市ヶ谷払方、スタイルハウス市谷砂土原、ブランズ市谷砂土原とかと比べるとひどく上がってませんか？

東急も土地を仕込んで待ったかいがあるって感じでしょうか。

[15: 匿名さん]

10, 12
過敏反応して、どうしたの？
南町ディアージュAの住民て、粘着なのはあのひと一人だけじゃないんだね。みんなの邪魔だから黙ってなよ。

それはともかく、矢来町物件を参考に値付けしてくるはずなので、強気なのは間違いないですね。

[16: 匿名さん]

PLANを見れば内廊下なのはわかるけど
全体的に間取りに無理がある気が。
特にCtypeとか居室の採光がかなり苦しいですよね

[17: 匿名さん]

>>16
Cタイプはリビング・ダイニングのみバルコニーからの採光がありますが、
その他の居室は実質採光なしになります？
4畳大の洋室の開口部は吹抜に面しておりますが、通風のみで採光が
とれるようには思えません。

[18: 匿名さん]

Agタイプの吹き抜けに面した部屋はサービスルームなのに
Cタイプだと洋室になるのはどうしてですか？

[20: 匿名さん]

>>18
採光面積の違いですね。Agは一階なのでサービスルームの採光面積が、居室に必要な基準に満たないのでしょう。C typeは何階なのかはわかりませんが、基準を満たすだけの採光が窓からとれるのだと思われます。実際に住んだら、そう大差なく感じられるとは思いますが。

[21: 匿名さん]

居室とするにもいろいろと基準があるんだ、という話ですか。
普通にサービスルームでも、その人さえ良ければ居室として普通にカウントできると思います。
ただリセールするときにはまたそこをサービスルームとして出さないといけないので、
売る方は少々苦心するかもしれないですが。
あまり気にしない人ならOKじゃないかと思います。

[23: 高杉佳奈]

南面、宮城道雄さんに覆われてます(笑) 昼間仕事でいないか、夜のお仕事なら、日照気にしない方むきかしら〜
場所は良いのに残念です、大手不動産屋さんに、リセール検討しているのならオススメしません、ですって。
東急さんがおっしゃってましたが、南面がとれない分、間取りで勝負らしいですよ〜。

[24: ご近所]

近所でも話題になっていて、住みたい方は大勢居られる様子です。
牛込神楽坂の駅から一番近く、一番車の通りが少ない北町の通りなので、住みやすさは申し分は無いでしょうが、駅から上がる坂が結構お年寄りの方にはキツイと思います。
宮城道夫記念館ですが、本館とマンションの間は結構距離はあります。
ですが記念館とはいえ、ここも経営が難しい様で、現在南東側に3、4階建ての賃貸が建築中。
また南西にも投資用1ルームマンションが建っていますから、1階住戸なら角地で無い方が宜しいでしょう。
東側はお隣パークハウス神楽坂アーバンスと、もろに向き合います。
抜け感があるのは南西４階以上か北町の通り沿いでしょうね。

[25: 匿名さん]

サービスルームだったとしても、部屋の広さはそれなりにありますので、居室用と使用される人はおおいのではないでしょうか？そもそも吹き抜けに面してお部屋ですので、明るさはそれほど求められず、風通りが良いと考えて使用するのがよいのでしょう。

[26: 匿名]

また粘着質のボウフラが湧いていますね。暇でしょうがないのでしょう。
とてもまともな仕事をしている人間ではないでしょうね。
ここの裏には、宮城道雄記念館がマンション建てていて、せっかくの
南側がふさがれてしまいます。
買いたい部屋は限られてきますよきっと。
北側はほんとに光が入らないので、かなり暗いはずです。
2年以上前なら、坪400万なんてしないはずなのに、現在はほんとに高いです。
北町は傾斜がきついんです。この敷地も若干傾斜にかかっています。
道路も広い払方町の東側か南町がのがよいでしょう。
中町もちょっと道が狭いし、北町程ではないまでも、傾斜があります。

[27: 匿名さん]

駅から近いということも利点の一つですし、みなさんの言うとおり住みやすそうなので
生活環境はよさそうです。

日照はあまりよくないということなので、高層階がよさそうですね

[28: 匿名]

あんまり高いようなら、中古もありだな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003515752/

[29: 匿名さん]

↑洗面所がリビングインとはひどい
プラウドはひどい間取りばかり作るね

[30: 匿名さん]

↑単なるネガ意見かと思ったら、間取り図を見て私もびっくりしました。
洗面所がリビングインって初めて見たような気がするんですが、結構あったりするんですかね。
ここは期待していたんだけど、「南側がふさがっていて」という書き込みを見て、確かめてみたら、本当にそうで残念でした。

[31: 匿名さん]

>>28
野村プラウド南町の、アパートじゃない方ですね。この値段で売れるとは、売主をはじめとして誰一人思っていないでしょう。野村は本当に三次元的な間取りがひどいですから。

[32: ご近所さん]

確かに間取が悪い。その分安くなっているから、売れちゃうでしょ。まあ見てなさい。
アパートだって1.3億で売れちゃったし。

[33: 匿名さん]

　少なくともこちらは洗面所リビングインじゃないし、間取り的にはふつうなかんじじゃないでしょうか。
　通路が長いから専有面積ほどの広さは感じられないのかもしれないけれど居室の独立性はそれぞれにあるんじゃないかな―なんて思います。
　間取り効率、イイとは言えないが、メリットもあるっていうことで。

[34: 匿名さん]

グランスイートはリビングインやキッチンインがあるよ。
玄関近くの廊下から入るより、リビングインのほうが冬場は寒く無くていいんじゃない？

[35: 匿名さん]

外廊下で廊下が天然石だと冬は廊下が冷たいだろうから
無理にリビングインをプラスに考えればそうなるかな

でも洗面所リビングインのダメなところは
洗濯機やドライヤーがうるさいことだと思います

[36: 匿名さん]

納戸が無いみたいですね…掃除機の置き場に困り果てます。

[37: 匿名さん]

そんなのLD、居室の隅に置けばいいでしょ…！

[38: 匿名さん]

納戸がないのは不便な気がしますが、ここのマンションは収納が少ないのですか？
もしかして見た目重視した間取りなんですかね。
生活が始まれば、物も増えますから、
やっぱり「生活」ということに重視してほしいものです。

[39: 匿名さん]

書き込みがパタリと止まってしまいましたね…
周辺にライバル物件が多く興味が薄まってしまったのでしょうか？

[40: 購入検討中さん]

ちょっと残念な物件でした。
間取りが悪すぎる。せっかくの立地なのにリビングが狭すぎます。
縦長物件ばかりで購入意欲を失いました。
後は価格次第ですが、１億オーバーで買うような物件ではないですね。
本当に残念。

[41: 匿名さん]

>>40

私も楽しみにしていたのに、残念でした。
この間取りでこの値段では、さすがにちょっと苦戦しそうな印象ですね。これが相場だと言われればそうなのかもしれませんが…

[42: 物件比較中さん]

値段出てますか？

[43: 匿名さん]

広い間取りが公開されていないので、そちらに期待したい。

[44: 匿名さん]

間取りを全部みたうえで、「残念だ」ということです。価格は一部しか分かりませんが坪450-500くらいになりそう。
でもいい間取りは高い。webにも載ってるNr(4F)が13000を余裕で超えると言われて絶句しましたね………

[45: 匿名]

Nrタイプ4階は、坪単価530万位にはなっちゃいますね。
2～3年から見れば、3割高いな。
買う気しね～

[46: 匿名さん]

全ての間取りを見たのですね！
いいなぁ～。

[47: 匿名]

NO28でご案内した、プラウド市ヶ谷南町は売れちゃったようです。
あっという間でした。売れないとか評論家ぶっていた輩は自己反省してください。

[48: 匿名さん]

ここだとなんとなくターゲットの層はリビングを広めにした方が喜びそうな感じはするのですけれども。
もう少しゆったりと作っていければよかったのにと刃思います。
でもこれがすべての間取りではないので、
後からどのような感じの物が出てくるのか、情報待ちになってくるのかな。

[49: 匿名]

>>47
うざい！
不人気他物件心地持ち込むな！反省しろ。

[50: ご近所さん]

>>49
現在の景況感や、近隣の相場を知る上で、
有用な事例紹介でしょう。
ハズレたからって逆ギレですか(笑)

[51: 匿名]

>>50
現在の市況ではないでしょう？あの頃よりも相場はあがってます。既にたってから数年たちボロがではじめた南町アパートは全く参考になりません。どうぞ巣におかえりくださいませ。

[52: ご近所さん]

>>51

中古相場と新築相場はなんの相関関係もないと！？（笑）
中古だって上がってますよ。
それがあっという間に売れたいう事実（景況感）が大事です。

[53: 匿名さん]

収納箇所は割とあるように思いました。
間取りも使いやすい感じなのと、バルコニーも広い感じがして良いなと思います。
ただ、もう少し他のプランもＨＰで見れるようにしてほしいです。

[54: 匿名さん]

坪500超えってこと？
グランスイート買えば良かったかな。

[55: 匿名さん]

高いなぁ。
神楽坂なんて住むことにたいしてそこまで高級感はないでしょ。

[56: 匿名さん]

平均すれば坪500超ってことは流石にないですね。450超くらいだったはず。
立地、建物のクオリティともに、矢来町のグランスイートと比較になる物件ではまったくありませんね。
このエリアでこの規模の物件はほぼ出ませんし、希少性は高いかと。

[57: 匿名さん]

頼むからもっと間取りを見せて～。

[58: 匿名さん]

>>57
買う気があるなら、こんなところで言ってないで、見せてもらいに行けばいいじゃないですか。全タイプの間取り集までくれますよ。
でも、webに出ている間取りが最高のもので、あとは全てそれ未満だと思えばおよそ間違いはないです。

[59: 匿名]

>>52
ないですね。
ここ最近は中古相場を無視した値付けですし。

[60: 匿名さん]

いらない

[61: 匿名さん]

条件がそろうと、第１期の抽選の時に３倍当たりやすいみたいなことになっていますが、
ここって抽選必須な場所ということなんでしょうか。
スレッドの流れを見ていると、どうなのかなぁという風には思いました。
希少性もあるという事なので、念には念を入れてというふうにするのですかね？

[62: 匿名]

100ヘーベー越えはなかなか希少なので値段次第では抽選必至でしょうね。
グランスイート神楽坂は場所は少し違いますが広い部屋のが先になくなっています。
この辺りはそういう需要のがあるんでしょうね。

[63: ご近所さん]

>>59 ないわけないでしょ。そういうのを開き直りといいます。
実際に売れているのですから、それが「相場」なんですけど。。

[64: ご近所さん]

目黒のタワーが坪700とか言われている時代です。
500位してもおかしかないね。

[65: 匿名さん]

そうなんですか‥
公開されているプランが最高で未公開プランはそれ以下‥

てっきり、未公開プランが最高だと思っていました‥ｶﾞｸｯ

[66: 匿名]

>>63
中古なんて実際いくらで売れているのかわからないのに相場になるわけないでしょ？
オーナーが提示した額面通りで売れているのとでも思ってますか？

[67: 匿名]

>>66
付け足すなら新築が中古相場を決めています。
すでに終わった南町アパートが相場を決めているなんて思っているなんて愚の滑稽です。

[68: ご近所さん]

>>66　>>67　例示した物件はプラウド市ヶ谷南町ですが？
また、いくらで売れたかわからないから相場になるわけないって、
それは詭弁といいます。
中古相場は全体としても上がっているとメディアも言っていますが、
メディアはでまかせを言っているのでしょうか（笑）
売れた物件は、情報が出てから1カ月もしないうちにリンクが見れなくなりました。
つまり最初に出した値段で、または交渉があってもそれに近い値段で売れたと
考えるのが自然です。
新築につられて中古があがるのは間違いないでしょう。当たり前の話です。相関関係があると
僕も最初から言っていますが？
あなた59で相関関係ないって否定していたでしょう。言っている事が今度は逆ですね（笑）。

[69: 匿名さん]

＞＞６１さん　　明日までの予約制の説明会に行くと３倍の倍率優遇だっていうから時間を作っていきました。

間取りと、大まかな予定価格しか教えてくれません。それも低層階のみ。MRができないと全体がよくわかりません。
無駄足だったような感じです。３倍の優遇も抽選時の当たり玉が３個もらえるだけで後日受付の人と部屋がだぶったらその人が１個。確率的にはいいけど運がわるいと３個ともはずれになるかも？
HPで価格が未定だったのでよくわからず９０００万円の資金予定で行ったら殆ど９０００万以上から。
坪単価も４５０万から４８０万位じゃないですかね。５００万はいかないと思いますよ。
７０～８０㎡が多く１００㎡超えの部屋は１戸だけでした。

[70: 物件比較中さん]

このマンションは東と西に同じ位の高さの建物が既にあるのですが、
お見合いになりにくい南向きは、2階でも5戸のうち2戸は9800万〜、残りは1億超えです。
他の方角も下の方でも9000万〜で、唯一の7000万台は66㎡の最も狭い部屋でしたが、
こことて上の方の階では9000万台行くでしょうね。
神楽坂というアドレスが最大の売りであり、眺望や日当たりに関しては二の次という印象を受けました。
そこにどれだけの価値を見出せるかだと思います。
どうしても欲しいという人もいるでしょうし、
さすがにコストパフォーマンスが悪すぎると感じる人もいるでしょうね。

[71: 物件比較中さん]

価格はかなり高いですね。
低層階ですら（といっても5階建てですが）9000万〜1億越えです。
しかも東・西側には4〜5階建てが既にあります。
神楽坂という点を再優先してる人は眺望などは望まない、と営業に言われました。
逆に「神楽坂」を再優先しない人には全くもって高すぎです。
飯田橋も売りのようですが、所詮徒歩9分ですしね・・・

[72: 匿名さん]

三井のリハウスでパークリュクス神楽坂が50㎡台8300万で出てますぞ。そう考えると適正価格です。かね？

[73: 匿名さん]

>>72
神楽坂徒歩2分とはいえ、ほぼ坪500って、さすがに高すぎじゃないですかねー、番町に家買えちゃうよ。でも1割引いて坪450くらいでは売れちゃうのかな？それならブランズも適正か。

[76: 匿名さん]

住まいのサーフィンを見ると　プラウド市ヶ谷南町ディアージュが神楽坂駅近辺で人気度１位で坪単価１１３万、プラウド市ヶ谷南町は２位で坪単価１１４万、同じくグランスイートも２位で坪単価１１７万。
つまらない参考資料です。

[78: ご近所さん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/rikugien/

ブランズ六義園アベニュー。
最終1戸は、坪単科494万円もします。
本駒込6丁目ではありますが、敷地が不忍通りに面しているし、

[79: 匿名さん]

>>76
グランスイートが平米単価117万(坪380万位)なら、立地と仕様が上のブランズ牛込神楽坂は1割は高くなるでしょうから、まあ坪425万以上にはなりますねえ…

[80: ご近所さん]

部屋にもよる部分はありますが、グランスイートは400万を超えていますよ。

[81: 匿名さん]

ここは内廊下だから４５０万でも売れるでしょうね。
外観もよさそうだし。
でもエントランスが階段を下りた地下って大丈夫なんでしょうか？
大雨が降ったらエントランスが洪水にならないでしょうか？
現地に行っていないので地形的によくわからないのですが。

[82: ご近所さん]

極一部の部屋をのぞいて、眺望や日当たりは全く期待できませんけどね。

[83: 匿名さん]

公式サイトを見てみましたが…
なぜ、北側のデザインしか見せて紅のでしょうか？
南側、東西側のデザインも見たいです…。

[84: 匿名さん]

>>83
建っても東西南は見えませんからね…北側のデザインだけ分かればとりあえずの検討対象として充分かと。真剣に検討されるのであれば、モデルルーム行けば模型が見られますよ。

[85: 匿名さん]

販売スケジュールとしては、来月月中旬販売開始予定とありました。

「プロジェクト説明会」には、もう少し詳しい情報提供があったかもしれませんが

来月には、デザインも含めてホームページで紹介されるように思います。

[86: 匿名さん]

4LDKのプランは秘密になっているんですね‥
もったいブランズ見せてくれたっていいじゃん！

[87: 匿名さん]

あはは…4LDKの間取りを見たかったら資料請求するしかないよ。

[88: 物件比較中さん]

4Lなんて完全な億ションになるよな。
あんなミッチリ囲まれてる低層でねえ…
3Aなら分かるけど神楽坂というのは…どうなんでしょう。
設備・仕様は標準だけど戸数が少ないから管理費・修繕費も高いだろうね。

[89: 匿名さん]

色々言ってもね。売れちゃうんですよね。
何やかんや言いながら気になってる、という状況の方は、選択肢のあるうちにまだ今買っておいた方が良いと思いますけどね。

[90: 匿名]

3Aならとか書いてる方、全く意味分からん。

[91: 物件比較中さん]

3Aですよ、みんな御存知の。
赤坂、青山、麻布。

[92: 匿名さん]

>>91
全くもってそういう意味ではございません。。

[93: 匿名さん]

>>91
ここで比較対象に3A出して来るのが意味不明ってことだろ。いま3Aで4LDK買ったら、億どころか2億するわ。購買層も価格帯もまったく違う。
残念ながら、いまの相場ではこの物件は割高でもなんでもない。

[94: 匿名さん]

とはいえ、間取りは本当にひどいけどね

[95: 匿名さん]

>>93
ありがとうございます。
全くもってその通りです 笑

[96: 物件比較中さん]

いやここは3LDK下層階、日当たり眺望絶望的でふつうに億超えでしょ
神楽坂にそこまで付加価値を見出す人が買うマンション

[97: 物件比較中さん]

4階3LDKが1億3000万
5階4Lは？

[98: 匿名さん]

専有面積にもよるとは思いますが、まあするでしょうねぇという感じでしょうか。
この土地に価値を見いだせるのであれば
いいんじゃないかなとは思います。
広さがきっちりあるのってこの辺りでも意外とないと思いますので。
広さを求めている人ならアリではないかと。

[99: 匿名さん]

そんなに高いのですね。
モデルルームに、行くのやめておきます。。

[100: 匿名さん]

２階で１億って言っていたけど上階に行くほど１０００万円高くなるのか販売価格が上がったのか？
丘の上のGSより高いですね。内廊下だからですかね？