ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[286: 物件比較中さん]

まぁ単価の妥当性はともかく、今回は広さと単価の割に
間取りのクオリティがあまりにも低すぎて残念という話ですがね。

[287: 物件比較中さん]

それはそうとパークコート三番町も、間取りはリビングインが多くて
「建物の長寿命化」の★も1つですし、その他諸々見ても
仕様を少し落としてお求めやすくしたという感が強い物件ですね。
それでも番長ですし、さすがにあの程度の坪単価にはなりますけどね。

[288: 匿名さん]

単価の妥当性はともかく、のあとに「広さと単価の割に云々」って…結局単価の話ですよねそれ。
上の方もおっしゃるように、三番町も牛込神楽坂も、間取りとか全体的な造りが残念だから、まだこのくらいの単価で抑えられているんだと思いますよ。
そもそも、108m2は4LDKにはやや狭いんで、全部屋独立させようとすると、どうしても廊下の面積消費増えますし、まああんなものだと思いますけどね。

122m2くらい面積あれば、
http://www.mecsumai.com/tph-kojimachi/plan/plan_l.html
4部屋独立させた上でなんとかLDKで22畳(LDだけだと18畳くらい？)とれますが、この物件とはとても比較にならないような値段(坪単価800超かな？もちろん立地もありますが)でようやく実現する間取りですよね。
結局はお値段なりってことで……

[289: 匿名さん]

>>283　282で言ったとおりです。広さと単価は概ね比例しますよ。
広い間取りの方が、お風呂やキッチンが大きくなったりしますし。

他の方（284以降の人）も言っていますが、言っている事が矛盾していますよ。

>まぁ単価の妥当性はともかく、今回は広さと単価の割に
>間取りのクオリティがあまりにも低すぎて残念という話ですがね。

ともかくと言いながら、単価の割にって。
僕が279と282で言っているのは、単価として450は高くないという事です。

[290: 物件比較中さん]

いや、今回のやり取りは、あんな残念な間取りは坪450でもいらないという意見が発端でしょ。
とにもかくにもひどい間取り、だということです。

[291: 物件比較中さん]

遡ってやりとりを見てみましたが、278の「坪450でもない」という発言は
277の「買ってもいい云々」に対するものですから、
おそらくどちらかといえばあれは「間取りがダメなので
450でも買わない」という "個人の感想" ですよね。
なので立地や占有面積から判断した坪単価の妥当性で返答するのは
意味が無いというか議論が初めから噛み合ってないように感じます。

[292: 匿名さん]

ひどい間取りというか、無駄に広い、廊下が多いから108㎡の価値がないという
話でしょ。
この辺でも検討しているわけですから、立地を無視するなどありえない事だと
思いますが？
450万は出せないとして、仮に400万だとこのお部屋は13100万程。
13100万で他の物件どのレベル（立地、専有面積、所在階、方角、抜け感、仕様等）が買えるのか
よく比較されるとよいと思いますよ。
13100万でこの部屋よりも全然よい物があったら教えてください。

[293: 物件比較中さん]

あの立地とあの広さでもあの間取りには450も出したくない
逆に良い間取りだったら600でも買ってたよ

[294: 匿名さん]

間取りでマンション買うなんて素人ですね
あとからなんとでもなるのに

[295: 物件比較中さん]

玄関位置や水廻りなどはどうにもできないけどね

[296: 匿名さん]

>>293
90平米超えるとある程度廊下が長くなる間取りは少なくないし、そこそこ効率良い間取りでも、居室有効面積はせいぜい１割増しにできるかどうかってとこでしょう。
言い換えるとこの108平米（坪450）は有効面積では98平米（坪495）のまともな物件と同等といったところ。まあひとつの仮定ですが坪単価の評価はこういう考えに基づくと思います。
この立地で坪495と考えると悪くないですし、間取りが良ければ坪600でも買ってたっていうのはよくわからないですね。。

[297: 物件比較中さん]

だから個人の感想でしょ
あの間取りでコリャないよと思う人とまあ良いやと思う人がいて、
後者がと買ったと。それ以上でも以下でもないでしょ。
間取りのクオリティは低いけど、トータルだと普通かもね。

[298: 物件比較中さん]

あのプランは居室畳数割合が60%を切っていますかね。
専有面積が広いとこの割合は下がりがちになるので
べらぼうに低い値とは思いませんが、もちろん高いとは言えません。

水廻りの位置などを入れ替えたりしたらもう少し効率的に
ならないものかと色々考えてみましたが、部屋全体の
構造と形状からもう色々がんじがらめで、もうあれしかない、というデザインのようですね。
もちろんそのぶんルーバルなどで付加価値を付けたのでしょう。

ちなみに間取りはもう掲載されてませんが、
「ブランズ牛込神楽坂 間取り」などで画像検索すると見れます。

[299: 匿名さん]

たしかに感想だからなんでもありなのかもしれんけど、
ちょっとポイントがずれていると思いますよ（笑）

[300: 物件比較中さん]

他の100平米超の物件と比べても、居室割合という点で考えるとかなり効率の悪い間取りですね。

[301: 匿名さん]

今更言わないでも、そんな事はみんなわかっているはず。
450万でも高い、いらないという話のやりとりだよ。

[302: 物件比較中さん]

>>299
そうかなあ？実需で考えてる人なら、
「広い割に間取りがあまりにも残念、立地その他を
考慮してもオレは坪450でも出したくない、要らないよ…」
というのは、意見としてはアリでは？

それに対して
「そんなアンタ、この市況、この立地･専有面積で
最上階だよ、坪450なら全然高くないよ」
というのも的外れに感じるけどな－。
気に入らない間取りに住むために億を越える金額を払うのはさすがに嫌でしょう。

もちろん十分に資金の余裕があって投資として購入するなら話は全然別ですけど。

[304: 物件比較中さん]

そうね
それは全くのお互い様ですね

[306: 物件比較中さん]

なにこのやりとり （笑）
まあ確かに住宅は資産になるけど、株や金とは違うし、最終的には個人が欲しいかどうかの問題になるのは間違いないな。

[307: 物件比較中さん]

>>305
いえ、お互い様ですよ
こちらも徒労になるので…