パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[968: 匿名さん]

>>951さん
私も見ました！
プラウドの賃貸低層南側に布団だか毛布だかを手すりに直がけしていることを。しかも複数で。
こういうのが賃貸住戸のリスクだと思います。

一口に事業協力者住戸といっても個人か法人かでかなり違いますね。転貸が目的の法人の場合は住人のマナーはコントロールできないと思います。ましてプラウドの低層賃貸棟（実質）のマナー維持の困難さはグラスカの比ではないでしょう。

[969: 匿名さん]

久しぶりに価格表を見ましたが、OWCTと比べて割高と感じる住戸が残っている
印象ですね。それから低層の角住戸も残り気味のようです。あと5百万位
安ければなー。

ただ、先週から北側の（事実上の）販売開始したそうで、個人的には値付けが強気
に感じるが週末のMRはかなり盛況らしい。

[970: 匿名さん]

グラスカは規模からしてマナー違反者続出が心配ですね。ＯＷＣＴの住民板を読むと不安になります。

[971: 匿名さん]

ＯＷＣＴの住民板は異様。
自画自賛や喧嘩腰ばかり。
グランスカイは今のところそこまでヤバくないと思う。

[972: 契約済みさん]

住み始めたら色々出てくるでしょ

スーパーが気にいらないとか、、、

[973: 匿名さん]

自画自賛って本当に良く出てくるフレーズですね。住民板で住民が自分のマンションを良くゆうのって
当たり前のことでしょう。卑下していれば満足？

[974: 匿名さん]

売れ行き良くない時期は特に自画自賛多かったね。
最近、売れ行き好調な雰囲気になって、めっきり減ったけど(笑)。
自画自賛の書き込みって言っても意図がミエミエだからね。
だからわざわざ書き込むわけだけど。

[975: 匿名]

わかった、わかった。
グラスカがこの地区で一番良いマンションだよ。
買った貴方は偉い！

何も心配いらないよ。

不安にならなくても、きっと将来、中古で出しても買い手がつくよ。

OK？

[976: 匿名さん]

>975
間取りはまずまずいいけど、相場より高いだけの価値は見出せないので、理由を教えてください。
>グラスカがこの地区で一番良いマンションだよ。
中古で十分売れるマンションだと思うけど、相場より高い分、値下がり幅ははっきり言って気になります。
＞不安にならなくても、きっと将来、中古で出しても買い手がつくよ。

[977: 購入検討中さん]

>975
このエリアの2LDKを検討するため、モデルルームを見ましたが、「正直、この仕様で、なぜ坪単価350万を超えてるの？」と思いました。
最初は売れ行きが良かったのは、プラウドの坪単価がもっと高かったからではないかと思いますが、今後は他物件の仕様との比較もあり、苦戦する可能性もあると見ています。

地域No.1マンションとまではいかないけど、いいマンションではあるので、坪単価333万（㎡単価100万）を切れば投資価値としてもグッと上がると思います。OWCTのように思い切って値下げを行ってくれれば良いのになぁ。
とはいえ、OWCTも坪単価333万を下回るような2LDKは、もう眺望の悪い方角しか残っていないので、考えものです。他のエリアを検討すべきかなぁ。

[978: 匿名さん]

他のエリアを検討すべきです。
半年以上、出遅れてます。

[979: 匿名さん]

グランスカイの東隣、日野学園の東側、
すでに基礎工事始まってますよ。
待ってみては、いかがですか？

[980: 購入検討中さん]

>978
半年以上前から検討されて、結局グランスカイとOWCTのどちらを購入されたのですか？
坪単価いくらだったかも興味あります。
もし978さんが、価格的に魅力のある物件の多い、お勧めのエリアを知っていたら教えてください。

[981: 物件比較中さん]

高くても自分が気にいりゃいんじゃん。

[982: 匿名さん]

>980
どの物件もスタートダッシュが大事じゃないですか。
ここは北側の物件を狙うなら今からでも間に合うかも。
ＯＷＣＴはまさに残り物しかない。

[983: 購入検討中さん]

もう大崎五反田エリアは割高れべるまで値上がってるのはイマサラですよ。
それでも大崎も含めてそれなりに売れてるのは、
通勤やらなんやら利点があるからでしょう。

そもそもこのご時世、新築で割高とか資産性が一番と言うのがナンセンスな気がします。
そのあたり優先させるなら絶対中古を買うべきです。
今売ってる新築なんて住んだ瞬間に一気に値段下がるんですから。

[984: 匿名さん]

一気には下がらないですね。
評論家がよく「新築は、業者利益が乗っているから入居したとたん２割から３割減」なんてことを言ってますが、実際、築１年の物件をそんな価格で買えた方っていらっしゃいます？
いわゆる評価の問題と市場価格を一緒にされてもねぇ・・・
適正価格の物件であれば、中古市場価格は、１年あたり１．５％ぐらい減価させた額と仲介手数料分のマイナスまでで収まることは経験者なら皆知ってます。それも人気物件だとなかなか難しいです。１年で売っても１０％以上安くなってしまうことは稀でしょう。
中古に割安感が見出せるのは、築後８年～１３年の間ぐらいのものだけではないでしょうか。
「住みつぶす」のであれば「絶対価格の安さ」だけを見ればいいんですが、気に入ったマンションで色々な間取りから選べるのは新築のときだけですし、満足度という面も考えるべきですね。
仮に１億円で買った物件が５年後に９０００万円で売れた場合と、７０００万円で買った築１０年の物件が１５年目に６０００万円で売れた場合は、償却額は一緒であっても満足感は新築の方が高いですよね。この場合、中古を買った人が得したと言えるのでしょうか？
だから、それぞれの価値観ではありますが、新築でも資産性を考えておくことは大事だと思いますよ。

[985: 購入検討中さん]

>984さん
975ですが、新築を購入する上で、資産性のことを書くと、いつも「それなら中古マンションを選ぶべき」と書き込まれていましたが、私の考えも984さんと同じで、新築を買う満足感と、いいマンションを選べば、新築でもそれなりの資産性はあると思ってますし、中古マンションでも資産性が高いものを選ぶのはそれなりに難しいことだと思ってます。

[986: 匿名さん]

中古は受身に成らざるを得ないなので
狙ったマンションの希望の部屋なんて待ってたらいつまでも買えない。

[987: 購入検討中さん]

985ですが、文面の975ですがは、977の間違いでした。すみません。
＞＞984さん
＞975（→977の間違いでした。）ですが、新築を購入する上で、資産性のことを書くと、いつも「それなら中古マ＞ンションを選ぶべき」と書き込まれていましたが、私の考えも984さんと同じで、新築を買う満足感と、いいマン＞ションを選べば、新築でもそれなりの資産性はあると思ってますし、中古マンションでも資産性が高いものを選ぶ＞のはそれなりに難しいことだと思ってます。

[988: 購入検討中さん]

> 977

坪単価333万って、何か基準となる目安はあるのでしょうか？
あまり坪単価で、投資価値をはかったことがないので。

[989: 購入検討中さん]

＞988
977ですが、大崎・五反田エリアの新築マンションで坪333万（㎡単価100万）を切れば、5年後に売った時にそれ程損をせずに済むかなと個人的に試算しているだけです。
仮に5年後に損をしても、下がり幅はそれ程でもないと思うので、このエリアでその5年間借りている家賃の支払いを考えれば、十分プラスになる価格基準と考えています。
ただ、グランスカイにはもうないですし、OWCTもそういった部屋は向きや眺望にやや難ありの物件だけしか残っていません。そこが残念です。

[990: 購入検討中さん]

> 989

988です。
ご意見をありがとうございます。
そういう見方ですね。

そういう風に資産したことがなかったので勉強になりました。

[991: 契約済みさん]

割高か否かなんて契約した身ととってはどうでも良いことです。
みなさんこの立地に満足されて契約されたのでしょうから。
私はものすごく満足しております。この物件は２件目ですが、一件目の湾岸に比べ、周りの環境が繁華街の
賑やかさを含めとても気に入っております。

[992: 匿名さん]

ここは検討板ですので割高か否かは非常に大事。
契約されたみなさんは住民板で情報交換してくださいな。

ちなみに立地に満足したのはあなたの話しで他の契約者にとってはそうとも限りません。
決め付けはよくないと思いますよ。

[993: 匿名さん]

「5年」で資産価値を考えるのなら、
5年前の2005年にマンションを買った人の大部分は得をしている。
2005年はマンション底値であったから。
そして、2007年にはミニバブル最盛期となり、
築浅中古転売した人たちは数千万の儲けとなった。(3千万控除利用)

つまり5年先など分からない。それが結論。

[994: 匿名さん]

不動産ほど先行きが読み易い投資物件は無いですよ。（もちろん相対的にですが。）
高値掴みが嫌な人は、悪いこといわないからあと半年、いや３ヶ月様子見してください。まだミニバブルの高値権から十分下がってません。供給が絞られてしまっているからです。
もちろんここを見ているような人たちは、郊外のアウトレット物件など眼中に無いでしょうから、あくまで都心、準都心の優良物件だけの話です。
そろそろ、大手デベでも業績を作るために販売を先送りできなくなってきており、リーズナブルな価格で出してくる時期が近付きつつあります。だって、購買者の取得能力には限りがあるんですから。
要は、マンションの価格は、その取得能力の最下限と、上限を超えたバブルとの間で行ったり来たりしているだけです。買主がいて初めて価格が形成されるという当たり前の話です。
私は興味ありませんが、資産価値の毀損リスクが限られているという意味ではＯＷＣＴ買われた方がよろしいかと思います。
明らかにスミフは、ＢＳ対策で相当利益を削って出しています。

[995: 匿名]

グラスカも大崎も似たり寄ったりだよね。資産価値が気になるならもっと安いとこ検討すべし

[996: 匿名さん]

part.5ができていますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66932/

[997: 匿名さん]

>995
全然、似てないと思いますが。

[998: 匿名]

グラスカのほうが資産価値高いってことね。オッケー

[999: 匿名さん]

ここ半年ですが。

ルサンクが坪当たり280～330万円、パークタワー東京サウスが坪当たり290～350万円
でした。
売り募集ではなく成約水準です。いずれも売り希望価格から3～8％程度の下げ。
やはり高層階の広めの間取りは坪当たり300万円超えを維持してますね。

[1000: 匿名さん]

>998
オツケーです。

[1001: 購入検討中さん]

今日現地を見てきました
随分出来ていますね
親水公園もたのしみですね
テナントは　デリドと
クロワッサンの有名なパン屋さん（どこでしょう？）
その二つなのでしょうか

[1002: 匿名]

メゾンカイザー


なわけないか

[1003: 契約済みさん]

パン屋も決まったんですか？
というか、パン屋ですか、、
あとは歯医者ですかね、定石に沿うなら。

[1004: ご近所さん]

あと、ポストが欲しいなあ～～あの辺り、ないんですよ
コンビニにはあるけれど、買わずに使うのは鬱陶しいし

[1005: 契約済みさん]

それは気にしすぎ、といいたいところですが、
アメリカみたいに郵便受けの一角にoutgoing mailsを入れるところ作ってくれればいいんですけが。
あれはなんでやらないんだろう？なにか規制があるんですかね？

ちなみに一番近いポストはオーバルコートのメガネ屋のところかな。
ローソンのポストでいいと思いますが。

[1006: 契約済みさん]

スーパーあると便利ですけど、、個人的にはごちゃごちゃするんで
あんまり歓迎じゃないんですよね～

駐輪とかちゃんとルール守ってくれればいいんですけどね。

[1007: 匿名さん]

サークルＫの中にポストあるよ。

[1008: 匿名さん]

あとペット屋も入って欲しいな。
旅行の時など預かるペットホテルやトリミングなどあると便利。

[1009: 匿名さん]

>1004
前住んでいたタワマンは郵便や宅急便をコンシェルジュに頼むとやっといてくれたよ。グラスカもそうじゃない？
まあ、急ぎのものは五反田駅前のポストか、大崎郵便局に持っていっちゃうのが手っ取り早いと思うけどね。

[1010: ご近所さん]

五反田駅前のポスト、って
横断歩道か歩道橋渡らなきゃならないし、
コンビニって、買わないのに入るのメンドイし、
コレだけ住民が増えるので　普通に路上にできればいいのになあ、と。

[1011: 匿名]

ポストは、人の流れが変われば変更される事がありますね

ＯＷＣＴのセブンイレブンの前にいつの間にかポストできてました
前は１００ｍ位離れた場所に合ったように思うんですが

私設も可能で、年額２４万（外部者が使用可能なら１６万位）で回収をしてくれます
ウチの会社はコレを設置しています

設置費用は当然設置希望者持ちで、ポストの種類や設置方法にもよりますが工事費込みで３０万位です

[1012: 匿名さん]

洗面所のボウルの深さが浅く感じるのですが
あれで水の跳ね返りとか十分機能するものでしょうか？

[1013: 匿名さん]

>>1012さん
検討されてるのはS、G、Pのどれですか？
ところでGの洗面所の色は個性的ですよね。

[1014: 匿名さん]

>>1012さん
検討タイプはＳです。
タイプによって洗面台の仕様も違っていましたね。
Ｓしか検討できなかったので他のタイプはよく見ていませんでした。
ＨＰだとあまり色がよく分かりませんでした。。。

[1015: 222]

あのあたりはペット屋や獣医さんはあるんですかね

[1016: 匿名さん]

>>1015

ソニー通りを上がっていったところ。
御殿山交番前に獣医とトリミング屋がありますよね。

[1017: 管理人]

管理人です。

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