パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[818: 匿名さん]

大崎は街として特に文化もなく景気次第では将来性が心配。
その点、五反田は文化もあり大丈夫だと思う。

大崎次第では騰落ありうるOWCTよりは五反田も使えるグランスカイの方が資産的には安全だと思う。

[819: 匿名さん]

それも元値が適正であることが前提になるから、何ともいえないな～　迷うな～
ＯＷＣＴの方も山手線直結が岩盤ともいえるし、そうすると今の単価なら、大崎の開発スピード自体はあまり影響ないかもしれない・・・

[820: 匿名さん]

五反田の文化って風俗？
文化の無い街があったら教えてほしいもんだ

[821: 匿名さん]

グラスカは魅力的だと思うが、この先同地区に似たようなタワマンが数本建つことを考えると、山手線直結という事実は稀少性が増すような。。

[822: 匿名さん]

この先同地区に大崎駅直結できるかもしれませんよ。
それも山手線内側。
直結の稀少性なんて所詮、今だけの話し。

[823: 匿名]

なるほど。であればグラスカ購入はリスク高そうですね。有り難うございました。

[824: 匿名さん]

>823
そうそう止めときな。
アンタにはOWCTがお似合いだよ。
さっさとホームのスレに戻りな。

[825: 匿名さん]

昨年まではここと大崎WCTの売れ行き比較ではこちらに軍配があったようだが明らかに逆転している
ようですね。三井は竣工前に完売させる戦略を取るだろうからこれから値下げが出てくるのでしょうか。

[826: 匿名さん]

あちらは昨年夏に竣工、とっくに入居開始してる物件。
こちらはまだ建設中で入居はまだ半年先。それで「逆転」とか言われてもなあ。

[827: 匿名さん]

昨年までは明らかに大崎の方が売れてたでしょう。
MRの人の多さも圧倒的に大崎のほうが上だった。

今年になってグラスカも棟内MRができて対等になって
人も販売スピードも追いついてくる感じだと思います。

話は変わりますがセオリー読んできましたが、
すごいウェストシティも持ち上げ具合にびっくりしました。
あれだけ宣伝されると自分は逆に引いてしまいますね。

[829: 匿名さん]

こちらはまだ建築中って、考えてみれば発売開始が早かったので
長く販売していますよね。

[830: 匿名さん]

ここを購入する人は、OWCTではなくこれから近隣に数本建つ三井のタワマン影響を気にしてるのでは？

[831: 匿名さん]

一体化した街づくりも良いですがヘタしたら
同じ様なマンション乱立でまさに現代板タワマン団地が
出来上がりそう

[832: 匿名さん]

大崎はあれ以上の発展はないから選択肢からはずしたけど、

五反田は有楽街も含めて上手く再開発できれば、
城南3山もあるし伸びしろはあると思うんですけどね。

しかし、有楽街はさすがに難しいかー。
とりあえず東急の隣のビルとパチンコをどうにかしてくれたらうれしすぎる。

[833: 匿名さん]

OWCTに比べ、なぜグランスカイはそれなりの大規模マンションなのに、セオリーだけでなく、注目のマンションとして取り上げられることがあまり多くなく、ネットのマンション人気ランキングなどでもあまり上位に来なかったりするのでしょうか？
同じ三井のパークコート麻布十番ザタワーなどは、シティタワー麻布十番以上に十分注目されていると思うのですが・・・。

[834: 匿名さん]

グラスカが五反田なのか大崎なのか悩むところですが大崎周辺の再開発は完了してしまえばその先大きく発展する青写真は見えないですね。

[835: 匿名さん]

そりゃ三井が金出さないからよ

[836: 匿名さん]

>833
OWCTはそういうところに宣伝費を大量投入しているだけ。
真に受けている人がいるという事はスミフ大成功だね。

[837: 匿名さん]

＞835
確かに大々的な広告などはスミフが宣伝費をかけてのものだと思いますが、雑誌に評論家が書き込んだり、人気マンションのアクセスランキングが、スミフの宣伝費によってだけのものとは、とても思えません。
ただ、企業側からの働きかけが全くないとも思ってません。でもそれは三井だって行っていることだと思います。
仮に宣伝費によって左右されているとしても、三井はパークコート麻布十番ザタワーには宣伝費をかけて、グランスカイには何故宣伝費をかけないのでしょうか？

[838: 匿名さん]

それは、宣伝費をかけなくてもそれなりに売れると踏んでいるからでしょう。
宣伝費も費用対効果でプライオリティを決めて行きますしね。
事実、それでも竣工半年前で売れ行きは大崎と変わらないのが物語っていますよ。

[839: 匿名さん]

雑誌や折り込みチラシなど大衆的な広告で動くお値ごろな２Ｌなどボリュームゾーンの部屋はほとんどはけてしまったからね。今後は高層階１、２億超えのプレミア住戸をどうさばくか。年収制限ある会員誌に特集記事入れたり、優良顧客名簿から豪華な案内送ったりしてるよ。三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸だからね。
広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

[840: 匿名さん]

竣工前後は会社の戦略が違うから関係ない。公平にみてスミフ大崎のほうが売れているでしょう。
でも宣伝費は三井のほうが掛けているのでは？DMの打ち方も半端じゃない。

[841: 匿名さん]

＞839
839さんの言うように、三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸で、それなりの階層の方に順調に売れればいいですが、個人的には世間からの注目のされ方や、最近のグランスカイの売れ行きから、現在残っている物件は少し苦戦する気がします。
私はグランスカイと迷った上にOWCTにましたが、OWCTにしてもプレミア住戸が売れていくのはまだこれからだと思うので、どちらが順調に売れていくのか楽しみに見守りたいと思います。

[842: 匿名さん]

＞広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

ま、そういうことでしょうね。
ここは「内側」にこだわるプライド高い人が多いと思われますね。
教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭でないと肩身が狭い思いをしそうです。

[843: 匿名さん]

教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭？？？
この辺のグルメって？　どこのレストランのこと？
多分、子持ちやグルメじゃなくても肩身の狭い思いをする心配なんてないと思いますが

[844: 匿名さん]

プライドの高い人が東五反田に住むなら別のお山に行くでしょう。

[845: 匿名さん]

そのとおりですね

[846: 契約済みさん]

そうです！マンションの目の前だし日野学園に行く気満々で～す。行かせる、か。
グルメ？！子供いるからおしゃれなお店とは無縁だし。。

[847: 匿名]

そういえば、たまに話題になる五反田と大崎どっちなの？という話で
地図上でエントランスから改札までの実際に歩く距離を測ってみたらこんな感じでした
ついでに近場のOWCTと、数年後？に予定されている北品川と4-1地区でしたっけ
その辺もどうなるのかなぁと思って予想線引いてみました
距離と80m/分に換算した場合の時間です

グラスカ　五反田440m(5分30秒)、大崎490m(6分10秒)
OWCT　大崎360m(4分30秒)、五反田1350m(17分)
北品川予定地　大崎460m(5分45秒)、五反田1000m(12分30秒)
4-1地区予定地　大崎560m(7分)、五反田740m(9分15秒)

グラスカは他と違って2駅にほとんど差がないからどっちもどっちというところなんでしょうね
しかし法規上で計算される徒歩時間表示って、現実と差がありすぎる場合もあってあまり当てになりませんねぇ

[848: 匿名]

この距離見るとグラスカは十分恵まれてるじゃない。

[849: 匿名さん]

時間だけじゃなくどんな道かも重要ですよ
階段の上り下りや信号待ちが
多いと恵まれてるとは思えない

[850: 匿名さん]

大崎、五反田両物件は現地が見れるので実際に行って音や駅アプローチのしやすさ等を体感するしかないですね。感じ方は人それぞれですし。朝の通勤時間帯、夜の人通り等を見ておくとよいでしょう。

[851: 匿名さん]

地図上で測っても意味ない。
五反田からは歩道橋もあるし。
まあいずれなんとかしてくれるんでしょうが。。

単純に駅からのアプローチは大崎物件に
軍配上がりますね。
フラットアプローチ、雨に濡れないのは魅力。

[852: 匿名さん]

でも、中古になったとき
広告に表示するのは実際の徒歩分数ではなく、法規上の徒歩分数ですからね。
中古マンションを買う客は、法規上の分数で駅からの遠近を判断し、第一印象を持ってしまう。

[853: 匿名さん]

ここの売りは、駅近ではなく、豪華な共用施設にあるのでは？

[854: 匿名さん]

＞847
実地調査をされるとは流石です。不動産広告に頼らない姿勢は大きい買い物をする際には重要でしょう。
只ここまでされるかたがどれ程おられるかということもあるのではないでしょうか。何がいいたいかと
いうとリセールを考えたときに徒歩３分と出せるか、徒歩６分となってしまうのか大きく影響するという
ことです。多くの人は公示の内容で一次選別をしてしまうのが現実ではないかな。でも終の棲家とする
ならこんなことも関係ないし気に入ったものを買えばいいんでしょうね。

[855: 匿名さん]

グランスカイは五反田駅からよく見えるし、体感としては徒歩5分弱、歩道橋もわたる必要なし。駅からの距離の問題は、中古価格にあまり影響しないと予想します。

[856: 匿名さん]

847は地図上でと書いてあるので実地調査した訳ではないでしょう

[857: 匿名]

信号あるいは歩道橋を通らないといけない五反田と、駅直結は単純な
距離だけでは比較できないのは事実ですね
OWCTがその面で優れているのは紛れもない事実でしょうし、それを
否定する人もいないかと思います

実地調査は･･･人間常に同じ速度で歩けないので、だいたいの感覚になって
しまって難しいかもですね
まぁただ、坂や階段はまだしも、敷地の端から駅施設の端までの距離でよい
とされる法規はもう少し厳密にしたほうがいい気はしますけどね
こんなところで言っても意味はないことだけど

[858: 匿名さん]

先週、五反田駅の改札を東急の４階から入ってみました。
今まで歩道橋わたってましたが、案外いいです。
今まで何年も歩道橋使ってたのに盲点でした。
お試しあれ。

[859: 匿名さん]

東急経由も結局一度階段登って四階からまた降りなきゃダメなんですよね。。。

[860: 匿名さん]

階段を上るは必要ないですね。
エスカレーターかエレベーターであがれます。
で、１階分階段下る感じです。
今まではその下りがすごく無駄のようで敬遠してたんですが、
行ってみると、トータルの労力ではこちらに軍配のような気がします。
五反田駅の大崎側の端から入れるので距離的にも最短です。

[861: 匿名さん]

駅のホームからの話です。
山手線から東急線まで一度階段登ります

上り下りが多いと面倒ですね

[862: 購入検討中さん]

要点は、
それでも行ってみると案外楽でしたよってことでしょ？

別に階段上り下りの衆知事実で反論されても筋違い。
自分も実際行ってみれば？

[863: 匿名さん]

行ったから言ってんだけどね。。。

[864: 匿名さん]

これくらいの階段乗り降りを厭うようだと、間もなくメタボだろうなぁ。

[866: 購入検討中さん]

ここの大半は坪350から400万あたりですよ。
500の部屋しかなかったら自分も十番とかあたりにします。
明らかにミスリードでしょう。

[867: 匿名さん]

そんなに高いかあ？
御殿山、池田山あたりのこじんまりしたマンションだと、80平米で１億超えとか普通にあるよ？管理費やたら高いやつ。
赤坂だの麻布だのに最敬礼してるようだけど、みんなが住みたいわけじゃないし。