パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[791: 匿名さん]

城南五山の豪邸群を豆粒の集まりのように一覧できる贅沢な眺望ｗｗ

[792: 匿名さん]

カラスも見えるらしい

[793: 匿名さん]

未だかなり売れ残ってますね。特に高層階は相当残ってます。

[794: 匿名さん]

かなり、相当、とはどれくらいですか？

[795: 匿名さん]

つまり、スレにいる人達は高額部屋を買えないで
話題にしてるだけなわけね。

[796: 匿名さん]

都内であちこち見てきて、最終的に大崎と二子玉川で比較検討をしていたの者ですが、ライズのスレ見たら武蔵小杉のことばかり書かれていました。

武蔵小杉は立地・環境・利便性全てが最強で、駅から6分はタワマンでは遠すぎる、とか・・

首都圏で駅近のタワーマンションを、と考えている方で武蔵小杉も検討されている（あるいはされていた）方はいらっしゃいますか？

[797: 匿名さん]

ここ検討している人は山手線内側が本線でしょ。
大崎のスミフ物件も検討外。
二子玉川ももちろん論外。
ましてや多摩川越えるなんてあり得ない。

[798: 匿名さん]

大崎物件はかなり魅力的でしたよ。過去の掲示板を見ると、分譲時期が近いこともあり、この二つを迷った人はわりといたんではないでしょうか。大崎物件の営業は熱心に「グラスカとの違い」を強調してましたし。

[799: 匿名]

価格表が送られてきました。残ってますね、結構

[800: 匿名さん]

２５０以上残ってますね。

[801: 近所をよく知る人]

小杉は交通利便性だけが取り柄（といってもそこだけは抜群ですが）なので、
山手線物件が買えるなら山手線物件がいいでしょう。

ゆったりとした余裕のある暮しを望む（出来る人）なら、二子玉川ライズが
向いていると思います。

間取りの良さを考えればグランスカ、柱と梁が気にならなければ立地に一日の
長がある大崎でしょう。

[802: 匿名さん]

797
内側だけで決めるか？
価値観は人それぞれ。視野が狭いな。

[803: 796]

ご意見ありがとうございます。

勤めが川崎方面なもので、横須賀線を使って通勤できれば・・と考えておりました。

こちらの方は山手線沿線でもあり、資産価値も高いと思います。利便性の小杉か、多少離れても都心のステータスをとるか、思案しております。

[804: 匿名さん]

山手線の内か外かは、もっと高いレベルの話でしょ。
線路がどっちの方角に見えるかのレベルなんか語っても意味がないし。
ここも隣も駅近ってことで、内か外で差別化しても判断材料にならないな。

[805: 803]

すいません。湘南新宿ラインの間違いでした。

[806: 購入検討中さん]

小杉と大崎なら横浜方面への通勤は大して変わらないと思われるので、
週末など、普段の生活のエリアが、どちらの駅からのほうが便利かで考えればいいのでは？

資産性で考えれば小杉のほうがいいかもね。
こっちはやっぱり割高だと思うし、
個人的価値観で割高感よりもここがいいってことで購入する人が多いと思う。
値段に固執する人は大崎に行ってるというイメージ。
自分はそういった購入層の分断も考慮に入れてこっちに決めました。

もちろんこれは個人的な意見なので、あしからず。

[807: 匿名]

小杉は、駅間がすごく離れているのが辛いですね

同じ武蔵小杉でも大崎と五反田くらいは離れています

地下連絡通路は作るとは思うのですが

[808: 匿名さん]

大崎・五反田地区の再開発指定地域は内側のほうが圧倒的に
面積が広いというのが三井が内側、内側と強調する理由だと
思います。

もっとも数年は工事だらけで落ち着かないというデメリットも
あります。

[809: 匿名さん]

内側再開発はタワマンがあと４～５棟建つようなので、武蔵小杉みたいになっちゃうイメージですかね。

[810: 匿名さん]

新宿西口の高層ビルはマンハッタンと同じようで
実は違う。大きな違いは建物が道路までせり出ているか、
いないか。

マンハッタンは道路まで建物がせり出しており、ビルの
一階は飲食店や商店になっている。
いわば銀座をそのまま超高層化したのがマンハッタン。
銀座の魅力は道を歩くだけで、いろいろな店をのぞける
ところ。偶然性が待ち歩きの楽しさにつながっているの
だと思う。

それに大して新宿西口の高層ビルは建物と道路の間が広場
になっており歩行者から建物が遠い。
目的のビルに一直線。ビル内にすべての機能をもちそこで
完結させビル間を回遊させるつくりにはなっていない。
防災性には優れ、空き地を広く取っているのでお見合いに
なりにいかもしれないが、各ビル間の連携がなく銀座の
ような道を歩く楽しさには欠ける。

三井不動産の五反田・大崎地区における街づくりは
西新宿風ではなくマンハッタン風を目指しているのではない
だろうか。

パークタワー東京サウスの街区がそういう方向性を目指して
いる。広場は道路と建物を隔てるのではなくパティオにして
歩道に建物を近づけるつくりとなっている。
ただ意気込みは買うものの楽しさを演出するはずの１Ｆの
店舗がへんなメガネ屋というのがもの悲しいが・・・。

タワーマンションというのは住んでいる人にとっては快適
かもしれないが、ビル風や圧迫感、日照の問題など周囲には
迷惑をかけるケースが多い。

その土地のバリューをあげるような方向性を探っているのが
三井の偉いところだと思う。

住友のシティータワーシリーズはデザイン性が高く住んだら
眺望もよいのだが、シティタワーが建つことでその土地の価値
を上げるというよりはマンションですべてを完結させるイメージ。
マンション単体としてバリューの最大化を図るアプローチ。
いわば西新宿形の開発って気がする。

どっちが好きかは好みだけど、大崎・五反田地区は１０年
２０年レベルで街自体の価値を上げようという三井のアプローチ
に気迫を感じます。

[811: 住民さんＡ]

マンハッタンの高級タワーコンドーは
１５階くらいまでは　オフィスや　美術館などが入っている。

[812: 契約済みさん]

>796さん
都内、埼玉、横浜へ通うため、武蔵小杉と大崎を検討したものです。

武蔵小杉のメリットは交通のアクセスが非常にいいところ。
東急東横線から三田線、南北線、日比谷線、みなとみらい線が使え、
JR側は横須賀線、湘南新宿ライン、成田エクスプレス、そして南武線。
将来的には相鉄線ともつながる予定。
現在、再開発地域にはタワーマンションがいくつもあり、今後も3〜4つ建つ予定。便利になる予感。

ただ、そのメリットがデメリットにも。
三つの路線は全て地上にあり、マンション群を囲むような立地のため、かなり騒音を感じました。
また再開発地域はまだまだ殺風景で、再開発されていない地域はごちゃごちゃしてます。
眺望も今は抜けてますが、今後のマンション計画によっては、かなり邪魔になりそうなところもありました。

値段も大崎に比べ坪単価も低いし、間取りも惹かれるものがあったのですが、
周りからよりは、一方向からの騒音の方が耐えられる気がして、大崎に決めました。
あとはあまりに横浜に近すぎて、埼玉、都内方面にちょっと不公平な感じもありましたし。

大崎駅の反対側も検討しましたが、好みの間取りがなかったのと、全熱交換式空調とはいえ、
FIX窓だらけで風が通らない（＝暑い）のでは？との不安から、候補から外しました。

横浜方面で生活されるならば、武蔵小杉はいい選択だと思います。
参考になればと思い、ちょっと長々しく書き込んでしまいました。

[813: 匿名さん]

810
三井のヨイショに気迫を感じますね。

[814: 796]

812さん　非常に参考になるご意見ありがとうございます。

武蔵小杉は大変便利になりそうですが、実際家族で生活することや子育てする環境まで考えるとちょっと厳しい感じがしました。もともと都内を考えていたので、やはり違うかな、と思いました。

二子玉川は都内かつ環境抜群ですが、交通の便でやや不利な点があります。個人的にはこちらが気になるのですが、妻は二子玉川を非常に気に入っており・・・結論が出ない状況です。

いずれもまだ再開発の真っ最中のようですし、まだマンションが出来るのなら無理に結論出さないでもう少し様子を見てもよいか、とも思うようになってきました。

我ながら優柔不断で、楽しいはず家探しが、最近迷い過ぎてしんどくなってきました（汗

[815: 匿名さん]

武蔵小杉は色んな路線はあるが、川崎市内な故に目的地まで乗車アクセス時間が掛かる。
アクセスが非常に良い、はアクセス時間を無視しており言い過ぎ。

[816: 匿名さん]

立地は一長一短だけど、間取りが丁寧に設計されているのは
こことライズだな。

こどもが高校生になったときの、家族それぞれの暮しを想像
してみると、小杉や大崎には買いたい間取りが少ない。

[817: 匿名さん]

グランスカイとライズは間取りはよく考えられていて正直迷いましたが、坪単価が高く、永住を考えていない自分にとっては5年～10年後の騰落率が気になって手が出せませんでした。地域の開発によって、ますます価値が上がると確信までは持てませんでした。
あくまでも個人的な推測ですが、OWCTで人気のある間取りであれば騰落率は、それ程悪くならないのではないかと思い決めました。どのマンションを選ぶかは何を優先して決めるかと好みで変わってくると思います。

[818: 匿名さん]

大崎は街として特に文化もなく景気次第では将来性が心配。
その点、五反田は文化もあり大丈夫だと思う。

大崎次第では騰落ありうるOWCTよりは五反田も使えるグランスカイの方が資産的には安全だと思う。

[819: 匿名さん]

それも元値が適正であることが前提になるから、何ともいえないな～　迷うな～
ＯＷＣＴの方も山手線直結が岩盤ともいえるし、そうすると今の単価なら、大崎の開発スピード自体はあまり影響ないかもしれない・・・

[820: 匿名さん]

五反田の文化って風俗？
文化の無い街があったら教えてほしいもんだ

[821: 匿名さん]

グラスカは魅力的だと思うが、この先同地区に似たようなタワマンが数本建つことを考えると、山手線直結という事実は稀少性が増すような。。

[822: 匿名さん]

この先同地区に大崎駅直結できるかもしれませんよ。
それも山手線内側。
直結の稀少性なんて所詮、今だけの話し。

[823: 匿名]

なるほど。であればグラスカ購入はリスク高そうですね。有り難うございました。

[824: 匿名さん]

>823
そうそう止めときな。
アンタにはOWCTがお似合いだよ。
さっさとホームのスレに戻りな。

[825: 匿名さん]

昨年まではここと大崎WCTの売れ行き比較ではこちらに軍配があったようだが明らかに逆転している
ようですね。三井は竣工前に完売させる戦略を取るだろうからこれから値下げが出てくるのでしょうか。

[826: 匿名さん]

あちらは昨年夏に竣工、とっくに入居開始してる物件。
こちらはまだ建設中で入居はまだ半年先。それで「逆転」とか言われてもなあ。

[827: 匿名さん]

昨年までは明らかに大崎の方が売れてたでしょう。
MRの人の多さも圧倒的に大崎のほうが上だった。

今年になってグラスカも棟内MRができて対等になって
人も販売スピードも追いついてくる感じだと思います。

話は変わりますがセオリー読んできましたが、
すごいウェストシティも持ち上げ具合にびっくりしました。
あれだけ宣伝されると自分は逆に引いてしまいますね。

[829: 匿名さん]

こちらはまだ建築中って、考えてみれば発売開始が早かったので
長く販売していますよね。

[830: 匿名さん]

ここを購入する人は、OWCTではなくこれから近隣に数本建つ三井のタワマン影響を気にしてるのでは？

[831: 匿名さん]

一体化した街づくりも良いですがヘタしたら
同じ様なマンション乱立でまさに現代板タワマン団地が
出来上がりそう

[832: 匿名さん]

大崎はあれ以上の発展はないから選択肢からはずしたけど、

五反田は有楽街も含めて上手く再開発できれば、
城南3山もあるし伸びしろはあると思うんですけどね。

しかし、有楽街はさすがに難しいかー。
とりあえず東急の隣のビルとパチンコをどうにかしてくれたらうれしすぎる。

[833: 匿名さん]

OWCTに比べ、なぜグランスカイはそれなりの大規模マンションなのに、セオリーだけでなく、注目のマンションとして取り上げられることがあまり多くなく、ネットのマンション人気ランキングなどでもあまり上位に来なかったりするのでしょうか？
同じ三井のパークコート麻布十番ザタワーなどは、シティタワー麻布十番以上に十分注目されていると思うのですが・・・。

[834: 匿名さん]

グラスカが五反田なのか大崎なのか悩むところですが大崎周辺の再開発は完了してしまえばその先大きく発展する青写真は見えないですね。

[835: 匿名さん]

そりゃ三井が金出さないからよ

[836: 匿名さん]

>833
OWCTはそういうところに宣伝費を大量投入しているだけ。
真に受けている人がいるという事はスミフ大成功だね。

[837: 匿名さん]

＞835
確かに大々的な広告などはスミフが宣伝費をかけてのものだと思いますが、雑誌に評論家が書き込んだり、人気マンションのアクセスランキングが、スミフの宣伝費によってだけのものとは、とても思えません。
ただ、企業側からの働きかけが全くないとも思ってません。でもそれは三井だって行っていることだと思います。
仮に宣伝費によって左右されているとしても、三井はパークコート麻布十番ザタワーには宣伝費をかけて、グランスカイには何故宣伝費をかけないのでしょうか？

[838: 匿名さん]

それは、宣伝費をかけなくてもそれなりに売れると踏んでいるからでしょう。
宣伝費も費用対効果でプライオリティを決めて行きますしね。
事実、それでも竣工半年前で売れ行きは大崎と変わらないのが物語っていますよ。

[839: 匿名さん]

雑誌や折り込みチラシなど大衆的な広告で動くお値ごろな２Ｌなどボリュームゾーンの部屋はほとんどはけてしまったからね。今後は高層階１、２億超えのプレミア住戸をどうさばくか。年収制限ある会員誌に特集記事入れたり、優良顧客名簿から豪華な案内送ったりしてるよ。三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸だからね。
広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

[840: 匿名さん]

竣工前後は会社の戦略が違うから関係ない。公平にみてスミフ大崎のほうが売れているでしょう。
でも宣伝費は三井のほうが掛けているのでは？DMの打ち方も半端じゃない。