パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[601: 匿名さん]

>>599さん
価格発表前に関係者から聞きました。
ご満足いただけましたでしょうか。

[602: 匿名さん]

麻布十番などとは違い、パークタワーですから。
パークコートではなく。

[603: 匿名さん]

>597さん
　この秋に小さな売主が扱う無難な間取りの恵比寿の物件を販売しましたが、購入時よりも高く売れました。目の前の通りなどの違いにより、同じ徒歩圏内の大手デベの扱う中古マンションよりも高く売れたので、「現存するデベによる物件かどうかで残酷な程、成約価格に差が出ます」は誇大コメントのような気がします。
　今回購入予定のマンションもリセールは考えているので、騰落率は重要な材料にしてますが、今回はそれ以上に耐震性や管理体制などの安心感を得たいと思っているので、価格が少し割高でも大手デベを選ぼうと思ってます。
　グランスカイは色々な意味で安心感はありますが、周辺の物件に比べ割高感は否めないので「資産としては非常に優等生的である」の意見には賛同はしづらいです。

[604: 匿名さん]

597です。
603さん、お持ちの不動産が購入時より高く売れたとのこと、おめでとうございます。良い買い物をなさいましたね。
少々気になりましたので補足させていただきたいと思います。おそらく、投機的な価値と資産的な価値とを混同なさっているのではないでしょうか。

不動産はよく言うように、世に一つとして同じものはありません。例えば、同じマンションの同じ間取りであっても、向きや階数が違えば別物です。似た条件のＡ室が高く売れたのにＢ室に買い手がつかない、ということもあるでしょう。成約価格に差が出るというのは、あくまで多くのケースを平均化してみた場合の話です。個別のケースでは、運やタイミングもあるでしょうが、ケースを多く積み上げてみると傾向が出ます。同じ面積、築年数という条件を揃えてスクリーミングしてみると、デベによる「格差」が明らかに出てきます（アネハ物件などは実に気の毒な結果になっています）。

ところが、それは成約価格であって、取得価格は考慮していません。取得価格が安ければ、買値より高く売れた（儲かった）、ということも十分あるでしょう。一方、額面高く売れたようでももともとの価格が高ければ結果として損、ということも。そうした意味で、新興デベは化ける可能性もある、と書きました。実際、業者は倒産デベ物件、ワケあり物件を買いあさっています。安く買ったものは、大化けする可能性がある。同時に大損をする可能性もある。激しく値動きがあるものが魅力がある。これが投機です。

しかし、資産としてなら、むしろ、値動きは少ないに越したことがない。景気などにもできるだけ左右されないほうがいいですよね。ある程度、価値、評価が定まっていて、市場が形成されていて、流動性が比較的高い（購買層がある程度厚い）。つまり、不確実性（リスク）が低いことが大切です。残念ながらリスクの低さはリターンの低さでもあります。リスクが低い分、価格が上乗せされている。大幅に目減りすることはないだろうが、大きなリターンもないだろうと。

資産として良いものが、投機としては良いものでない、その逆もあります。そういう意味で、総合的にみて、グラスカは資産としては非常に優等生的、と申しました（優等生、は必ずしもほめ言葉ではありませんが）。

[605: 匿名]

いま深く考えても、このご時世１年後はどうなるかわからないですよ。

もっと楽観的でいいのではないでしょうか。

リニアの始発駅、羽田のハブ化 いずれにしても品川区は
盛り上がるのでは。

[606: 匿名さん]

603です。
604さんのコメント理解できました。どうもありがとうございました。
私自身は、「資産性とは騰落率の低いマンションを持つこと」と理解してました。
グランスカイはいいマンションだと思いますが、売出価格（取得価格）が相場より高いので、リセールする際のリスク（成約価格との差額）分のメリットが、本当にあるかを吟味してみます。

[607: 匿名さん]

そうですね。各種の再開発が進んでいますから、さまざま利便性は増すのはうれしいですね。また、ソフト面でも、品川区は公教育の水準の高さ、医療や福祉の充実など、住環境がとても良いのも大変魅力ですね。大変住みやすい区だと思います。

[608: 匿名さん]

うーん、説得力のあるコメントですね、しかも長文で。
私もそうだったのですが今日までお休みだったのですか？

[609: 匿名さん]

品川区・五反田地区が今後発展するので資産価値は高まる（落ちない）というのは、甘すぎませんか？
むしろ、今後の発展を織り込みすぎた、分譲時高価格は、高値掴みの危険大とみます。
この地区の開発計画はみんなが知っているわけで、
購入後に地区の価値が知らないうちに上がっていったなどという過去の成功物件とは全然スタートが違うことを忘れると火傷する可能性がありそうです。

[610: 匿名さん]

大崎と両者検討中ですが、圧倒的にこちらへの関心が高そうですね。向こうは大晦日から三が日にかけて１件も書き込みがありませんでした。竣工してしまうと興味が薄れるのでしょうか。ちょっと心配です。

[611: 匿名さん]

転売時の価値をしつこく否定されていますが
私は終の住処として便利な場所に住みたいだけなので
余計なお世話です。

投機価値が無いと思うのならご自身が買わなければ済む話です。
なぜこの掲示板に貼り付いて何度も長文で必死に否定されているのですか。

[612: 匿名さん]

>>601
参考にしたいです！
ぶっちゃけ関係者の方のお話を聞かせて下さい。内装･仕様は一目瞭然ですが、見えない部分の話を納得した上で検討したいです。

[613: 匿名さん]

>610
大崎は値引きしないと売れないような部屋しか残っていないだけ。

[614: 匿名さん]

私もグランスカイと大崎WCTと迷っていますが、最近、確かにスレッドはグランスカイの方が盛り上がってますね。
こちらの掲示板の方が、現在は議論が面白いので、書き込みも多いのではないでしょうか？

[615: 匿名さん]

部屋の間取り、方角にもよると思いますが、永住するなら落ち着いた雰囲気のグランスカイ、投機的には少し割安な大崎WCTが有利かなと思ってます。

[616: 匿名さん]

大崎は割安ですか？グランスカイのほうが価格は安くお得にかんじますが。

[617: 匿名さん]

感じるとかじゃなく、ちゃんと計算したらすぐわかるじゃん。検討してるなら。こっちのほうが高いよ。高いなりの理由があるんじゃないのかな。

[618: 購入検討中さん]

610
まさか掲示板の書き込み数で判断してませんよね。。。
書き込み数が多い=検討者が多い、人気がある、売れている
訳ではないので。

あくまで参考程度に。。。

[619: 匿名さん]

現地ＭＲオープンしている方が客寄せ的にも有利だよね。
そういう意味でも早く現地ＭＲオープンしたいんでしょう。

[620: 匿名さん]

617さん
参考までにどう計算してそう思われたんですか？教えてください。
私は両方のMRを見に行きましたが、わかりません。

[621: 匿名]

↑まず、あなたが高いと思った定量的評価示したらどうですか？

[622: 匿名さん]

■山手線の外側
■広さ間取り価格を比べてグランスカイが安い
■直結だが距離はある
■ビルとの距離
ざっくりですが、上記を考えただけでも割安感があると思えませんでした。
617さんはなにを計算されて思われたんですか？

[623: 匿名さん]

価格自体は平均的な坪単価を計算して比較すべきですが
大崎WCTのような間取りでは専有面積の中に構造柱がたくさん入ってしまって、実態以上に単価が低めに計算されてしまう懸念がありますので
注意が必要です。

[624: 匿名さん]

共用設備の扱いになってはいるが、実質占有できるバルコニーの使い勝手の差は大きいよね。
共用設備なので物件価格には含まれず、管理費の対象にもならない。
よって広くて使い勝手がいいほどお得感あり。
スミフ物件は室外機と避難梯子があって終わり。
グランスカイは普通のバルコニーで洗濯も干せるし、直射日光も軽減できる。
バルコニー面積も加味して坪単価計算しても面白いかも。

[625: 匿名さん]

ここ、バルコニーで洗濯干しできるタワーなんですか。
庶民的ですね。

[626: 匿名さん]

バルコニーに洗濯干しできない(バルコニーがない)マンションがあるんですか。
実用的じゃないですね。

[627: 匿名]

タワーマンの高層階で洗濯物を干す人間は、ほとんどおりません。
30階で布団が干されている光景見たこと無い。。

[628: 匿名さん]

タワマンは高層階だけじゃなく、中層も、低層もありますが。。
誰も布団干しなんて言ってませんよ

[629: 匿名さん]

自分が気に入った中層階の間取りで両者を比較した際は、坪単価でグランスカイの方が確かに高かったです（ちなみに、その間取りはどちらも完売済み）。
さすがにバルコニーまで入れた計算はしていませんが・・・。坪単価計算する時に、バルコニーまで入れた比較って、普通しないでしょ？
広いバルコニーが好きな人や部屋の中の構造柱が気になる人は、グランスカイを選べばいいと思います。
駅直結が好きな方や、電車の騒音が気になる方は大崎WCTを選べばいいと思います。
どちらを選ぶかは好みで、リセール時に購入価格と差額が少なく販売できるかは購入した間取りや方角、そして何よりいい買い手と出会えるか否かなので、誰も分かりませんが、坪単価が高い方が不利な気はします。

[630: 匿名さん]

リセール重視の人と永住目的の人は価値観がちがうようですね。
WCTとはコンセプトが違うので比較対照にならないような気がします。

[631: 匿名さん]

大崎スミフはバルコニーではなくてサービスバルコニー。
消防法の関係で最低限、作っただけ。
モノも言いようの典型例。

[632: 匿名さん]

他の物件のことを目くじら立てて書き込まなくてもよいのでは。バルコニーが大事ならこちらの物件がよいのは明白。各々魅力が異なるので冷静に比較しましょう。

[633: 匿名さん]

高層のバルコニーでも物干し竿を通すアームが取り付けられたりしてますよ。
一般的かどうかはわかりませんが。。。

手摺りへの布団干しは管理規約で禁止されている事が多いですが、
見えないようにバルコニーに干すのは有りなんじゃないでしょうか。

部屋干しに抵抗がある人が多いのも事実かと思います。

[634: 匿名さん]

ここ数年バルコニーで洗濯物を干していませんね。

東京に出て来てから花粉症になったのと、排ガスで黒くなるとまでは言いませんが
なんか空気が汚れているように感じて。。。

また、間取り的に洗濯機置き場からバルコニーへの動線が悪く浴室乾燥機と
洗濯乾燥の方が楽だったりします。

[635: 匿名さん]

専有部分の仕様がイマイチなのは散々出てきている話ですね。私も正直残念です。
ただ立地とマンション規模、企画が自分には合っていたので契約しました。
残念な専有部分は自分達が住めるよう入居前にリフォームします。
これで暫くは満足のゆく住まいになるなら仕方がないかなと割り切っています。

資産的に優秀かというのは対外的に比較するのと、自己満足かによって違う話。
自分は後者で、自分たちにとってより快適な生活がおくれそうなので満足です。

ここまで書いていて不図思ったのですが、グランスカイの立地に
もし、スミフのツインタワーだったらどうでしたか？

自分は立地の近いプラウドで触手は動かなかったので、スミフだったら
ここには縁がなかったかなぁと思いました。立地だけではないようです。

[636: 購入検討中さん]

野村でもスミフでもなく単に三井ファンだから決めたのでしょうか。。。。
まぁ、そんな方も中にはいるのですね。。

[637: 匿名さん]

私も三井ファンです。
営業の方の対応、そしてブランドからくる安心感かな。
ブランドは一朝一夕では作りだせないからね。

[638: 匿名さん]

>>635さん
私なら予算が許すなら立地と仕様でプラウドを選びます。
プラウドではなくグランスカイを選んだ理由は何ですか？
予算それともデベ？

[639: 匿名さん]

この立地ならプラウドかな。グラスカはベランダがコンクリで部屋は暗いし、柱が窓のど真ん中にあったりと、部屋が暗そう。共用施設もあれやこれやあると、運営上いろんな問題起こりそうだし、管理費の面でも心配。

[640: 匿名さん]

プラウドは高すぎた。
麻布十番と変わらない価格設定だったけど、
リーマンショック前に売り抜いた。
まさに奇跡的なタイミングでしたね。
買った人は可哀相……。

[641: 匿名さん]

プラウドは線路に近いのと低層階の賃貸専用フロアーが多いのが気になった。

[642: 匿名さん]

ブランドからくる安心感、と言っても
市川のタワーとか赤坂のタワーとか御殿山のパークコートとかの
マイナスイメージを無視しての安心感ですね。

それが証拠に安心感でパッと完売するかというと、
なかなか完売できない物件も多い。

[643: 匿名さん]

今月の教訓３ヵ条

一、ブランドマンションにはずれなし
一、明日売れるマンションを買え
一、「狭い」「遠い」はマンションにあらず

中古マンションの３ヵ条だそうです。
メンズクラブ２月号より

[645: 購入検討中さん]

今日時間ができたので、マンションの周りを散策しました。マンション自体は流石に貫禄があり立派な
ものでしたが、周りの雰囲気というのは何となく寂しさが漂っておりました。これから少しずづつ変わ
っていくのでしょうか。それと隣接するたてものに接近しずぎていて殆ど日が当らない部屋も一部にあ
りそうですね。そこは価格で調整されているのでしょうかね？

[646: 匿名さん]

>>643
明日売れる中古マンションなら、
もともとは昨日売り出したばかりの中古マンションを買ったのか？
一昨日以前に売り出していた中古マンションなら「明日売れる中古」ではない。

投げ売りなら、明日確実に売れるけど。

[647: 匿名さん]

プラウドはないって。
価格は最後に相当安くなったけど、あの共有施設の安っぽさと内廊下（特にエレベーター出たときの前壁）の残念さはないって。見た瞬間にがっかりした。
車寄せに屋根もついてないし、駐車場に入れるのは難易度が高い。
本当に住む人のことを考えているのか、相当疑問に思った。

[648: 匿名さん]

仕様はグラスカよりプラウドの方が上だな。
だがプラウドの駐車場は大雨の時は悲惨だ。

[649: 匿名さん]

そうかなー？
グレイスフルを検討しているけど、特別プラウドと違うって余り思わないんだけど。
マスターベットルームのエアコンが天井型がどうかぐらいな気がする。
確かに大崎のスミフ物件は仕様がいいと感じだけど、プラウドは特になんも思わなかった。

[650: 匿名さん]

角部屋の間取りはプラウドが良かった。
グランスカイの角部屋はちょっとって感じ。
構造的にもプラウド が良かったかな。
値段相応だと思いますが。