パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[421: 匿名さん]

大崎五反田、だけがマンション販売している街ではないですし。

[422: 契約済みさん]

2ヶ月前からこどもの認可・認証含めて保育園を探してますが、ほぼ全滅です。
このままでは保育園がみつからず入居を遅らせることになりそうです（涙
すでに契約された方で保育園みつかったかたいらっしゃいますか？
もう泣きそうです。。。品川区激戦区でした。。

[423: 匿名さん]

となりのプラウド、北向き２３階　７５平米　中古が８７３０万円で出ていますが、食指うごきますか？

[424: 匿名さん]

>422さん

保育園は悩みの種ですね。
こっちで入れるまで現在通っているところに通わせます。
勤務地の側なので朝は自分が連れて行き、帰りは妻が迎えに行くことになりそうです。
距離があるので、もうちょっと近いところに通わせたいです。

マンション内に予定されているのは保育園でしたっけ？
新たに出来るならそこはどうなんでしょうね？

[425: 匿名]

プラウド高いですね。坪３８０ですか。五反田に寄りすぎな立地がネックですね。当然、値段も。これなら新築を購入しますね。

[426: 匿名さん]

目黒のタワーのように至近にパチンコ屋があり夜もネオンの光が障るなら実害も
大きいでしょうが、ちょっと歩いたところに歓楽街があるのはそんな気にならない
ですけどね。

旧正田低の近所に住んでいる人は同じくちょっと歩いたところにある有楽街のこと、
どう思っていて周囲にどう説明しているのでしょうかねー。

「池田山のほうに住んでます」なんて五反田という地名を意識して隠すのでしょうか？
あるいは金持ち喧嘩せずの余裕で「いやーあの五反田なんですよー」なんて軽く
スルーするんでしょうかね。私は後者がむしろ多い気がします。

そう思うと一面のみの知識しかなく「あ、不味いこと聞いちゃった」逆に
「きゃー、あの五反田だってさー」なんて、思いこむほうが恥しいですね。

[427: 匿名さん]

恥ずかしいかどうかに関係なく世の中の人は、一面のみの知識しかないのが大部分ですから。
その大部分の人が、どう思うかで街のイメージは決まります。

[428: 匿名さん]

五反田といえば、大崎と込みで再開発地区のイメージ強くなってきたよ　

[429: 検討中さん]

長年目黒に住んでいますが、五反田と言って恥じるイメージが全く理解出来ません。目黒にも恵比寿にも猥雑な場所ありますよね。多分マスコミ情報しか入らない田舎の方のイメージと思いますよ。先入観で判断する人はそもそも検討しないのが得策！そういう方々と議論してもはじまらないので。

[430: 匿名さん]

プラウドは今の価格では厳しいです。共用部の充実度から考えて、新築志向です。

[431: 匿名さん]

プラウドの中古物件の新築価格知ってる方いらっしゃいませんか？

[432: 匿名さん]

先日東五反田を歩いていて巡回中の警官と話す機会がありました。
どうですか、最近のこの周辺の風俗は？との問いに、斜陽産業です、明らかに客が減って衰退しはじめています、との返事でした。
五反田駅東口の工事はバリアフリーになるそうですね。
エレベーターができるのか、屋根の付いたエスカレーターができるのか御存知の方はいらっしゃいますか？

[433: 匿名さん]

この不景気、客が減ってるのは
他の商売も同じだろうに。

[434: 匿名さん]

景気が悪くなって危ない商売が増えなければいいのですが。
警察も心配でしょうね。

[435: 匿名さん]

まさか警官が「お客さん入ってますよ～」とも言えないだろうに。。。

[436: 匿名さん]

このネタはどう触れても、マスコミ情報に踊らされた遠地や業者の方々が喜んでやってきますね(笑)

[437: 匿名さん]

警察からの情報ですｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[438: 契約済みさん]

エントランスなどの工事はどこまで進んでいるのでしょうか。現地に行く機会がないので何方か最近の写真を
UPして戴けませんか。

[439: 周辺住民＆契約済みさん]

エントランス含め、外溝工事は大分進んでますよ。現在は、東、南側、西側一部に街路灯設置済み。東側、植樹完了。南側植樹開始です。写真は近日中にアップしますね。

[440: 契約済みさん]

今日、前通ったので写真撮ればよかったですね。
今週末か来週頭にまた行くかもしれないので撮っておきます。

[441: 契約済みさん]

439さん440さん
写真を楽しみにしていますので宜しくお願いします。

[442: 匿名さん]

グランスカイはいいマンションだとは思いますが、大崎周辺のマンションと比べても割高な気がします。
5年後の下落率はそれなりに覚悟した方がよろしいでしょうか？それが怖くて、手が出せません。

[443: 匿名さん]

一つの考え方です。同等の部屋を賃借した仮定で考えました。70平米台で安く見積りしても年300万の賃料はかかります。5年で1500万これに礼敷が加わると…もちろんもっと保有しますので、価格↓の影響があったとしても、相殺されると思っています。税金、金利、優遇税制諸々は無視してますが。

[444: 匿名さん]

近くのＵＲ賃貸タワーなら、礼金無し。敷金はほぼ全額戻る。
大地震でも安心な免震構造。

[445: 匿名さん]

アートヴィレッジもオーバルコートも、家賃高いですよ。

[446: 匿名さん]

No.443さん、分かりやすい説明ありがとうございました。
6年前に購入した恵比寿のマンションが買った時よりも高く売れたので、2匹目のどじょうを探してしまいました。
それは虫が良過ぎますね。
説明にあるように、「借りるより、買った方が得」だとは私自身も思いますが、「資産運用という面では、少しでも下落率の低いマンションを購入した方がより良い」と思うので、グランスカイ以外のマンションも色々検討してみたいと思います。
そういった観点でお勧めのマンションってありますか？

[447: 匿名さん]

>>446

現在販売されている新築マンションという限定であればグランスカイは下落率は
低いほうでないかと思います。下落率＝（購入価格－売却価格）/購入価格となりますが
売却価格というのは相手あってのものでコントロールができません。
下落率を最小化したいのであれば少しでも購入価格を低く抑えることです。

そういう意味では中古のほうが売主の個別事情により価格交渉が可能なので
資産運用が最優先事項であれば、中古マンションの購入をしたほうがいいかもしれませんね。

ここの近隣でいえば大崎ウェストシティタワーズやプラウドタワーなど同時期に発売された
物件だとともかくル・サンク大崎など圧倒的に分譲価格が安かったので、中古になったとき
脅威かもしれません（分譲価格が安かった分、売主が安くだす可能性があるので）

[448: 匿名さん]

>>447

中古マンションのご提案ありがとうございます。
ただ、私の個人的な考えとしては、どうせ買うなら新築で気分良く住みたいので、新築の中で下落率の低い資産価値の高いマンションを選びたいと思ってます。

「現在販売されている新築マンションという限定であればグランスカイは下落率は低いほうでないかと思います。」
とありますが、下落率が低いであろうと推測する理由ってありますか？
グランスカイと大崎ウェストシティタワーズを比べると、同じような間取りだとグランスカイの方が少し高いと思いので、どちらもメリット、デメリットがある中、仮に5年後に中古で販売となった場合、同じような価格になるような気がします。

[449: 匿名]

アートビレッジが高い家賃設定できるのは何故なんでしょいか？

[450: ご近所さん]

URのアードヴィレッジやオーバルコートは1年位前はほとんど空き室がなかったのが
オーバルコートで常に7～10室、アートヴィレッジで20～30室は空いてます。

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Map/Index.html?RBC=10

20万円/月以上の高額賃貸需要が減っている今、この物件を貸しに出して借り手を見つけるのは
結構大変だと思いますよ。

転売は未だできそうですが。

[451: 匿名さん]

>>449
駅近で雨にも濡れずに山手線ダイレクトだからでしょう

[452: 匿名さん]

友人がアートヴィレッジに住んでますが、６０平米で２０万台後半の家賃なのに、山手線に面していて電車の音が辛いらしい。場所は住みやすく良いらしいので、ルサンクの中古かグラスカで迷っています。

[453: 匿名さん]

>>448

大した理由はありませんが、五反田大崎地区は再開発でバリューアップするだろうし、
やはり最寄り駅が山手線というのは普遍的な価値があると思うからです。
大崎とどちらがいいかといえば、大崎、五反田の差より間取りや方角など個別差の
ほうが大きいと考えますので、趣味に合う方を選べばいいかと思います。

大崎は再開発地域がシンクパーク周辺に限られるので、開発余地があるという意味では
五反田有利という気がします。白金や目黒が徒歩圏内だし。
まあ、趣味で選んでいいと思うよ・

[454: 匿名さん]

プラウド中古の値付けはスゴイなーと正直思いました（高い）。再開発バリューで価値を高値維持できるといいですなあ。

[455: 匿名さん]

資産価値という点では山手線の内側か外側かも影響してくると思います。

[456: 匿名さん]

昨日、マンションを家族と見に行きました。大崎と五反田の両方を歩いて見ましたが、五反田のほうが近いですね。大きな通りをあるけば治安も心配なさそうでし。
大崎は雨の日だけかな。アップダウンが多いから時間がかかる気がします。写真を撮りましたのでまたアップします。

[457: 匿名さん]

中古物件は売主が、相場に関係なく好きな売値を付けられますからね。
実際の契約価格を見ないと。

[458: 契約済みさん]

年明けに建築内モデルルームオープンというお知らせのハガキ今日届いた。

[459: 匿名さん]

455さんの言われているように、資産価値という観点で、山手線の内、外では違ってくると思いますが、駅から直結の徒歩3分か、徒歩6分かでも違ってくる気がします。
それぞれにメリット、デメリットがあると思うので、要するに、最後は好みで決めればいいということですかね？
仮に5年後に販売するとして、下落率があまりなくて済むかどうかは、その時の買い手次第ですもんね。

[460: 匿名さん]

徒歩３分は誇大広告。
実際に倍も違わない。
２駅使えるのはメリット。

[461: 匿名さん]

２駅使えるは聞こえが良いけど、
実際は駅と駅の中間で
どっちにも駅近ではない。

[462: 匿名さん]

２、３分の話で言い争っても、しょうがないね。エレベーターの待ち時間で吹っ飛ぶレベルでしょう。それより足を使わなきゃ退化するぞ、現代人！

[463: 匿名さん]

資産価値という観点で見れば徒歩５分以内かどうかは大きい。

[464: 匿名さん]

大崎は、駅のデッキの端(THINK PARKに着いたところ)と、
マンション固有のデッキまでの距離から算出されています。
改札口から部屋までなら、大崎も五反田もほぼ同じでしょう。

[465: 匿名さん]

先日、新百合ヶ丘在住の知人宅に遊びに行ったけど、遠っ！やっと駅に着いたら、さらに駅からバス…。「バスで町田も行けるのよ。二駅使えて便利～♪」ですと。同じ二駅利用でもずいぶん違うものですな。山手線の駅から３分か６分かで迷っている私には郊外ライフはとても無理…

[466: 匿名さん]

確かに大崎のスミフ物件は徒歩３分じゃ無理。
ただここと違って立地が最大のセールスポイントだから、
デベの誇張したくなる心理はよくわかる。

[467: 匿名]

実際には８～１０分（気分と体調による）位かかりますね

敷地内からも歩くし

駅３分って言ってるウエストシティもエントランス前から実測で５分弱かかりますしが

[468: 匿名さん]

今日も点灯していました。Happy Merry Christmas!

[469: 匿名さん]

実際に測ってみても五反田駅へ６分かからないですよね。
何方かのご指摘のように駅（しかも山手線）から５分以内かどうかは
ｾｰﾙｽ上大きな意味合いの違いがあるのに、なぜわざわざ６分としたのか？

どうしても最寄駅を大崎にしたかったらとしか考えられないです。
三井は大崎、という意思表示か、また野村との差別化（対抗意識）か？

しかし分譲販売の戦術としては？ですね。その点スミフは表示規制ぎりぎりの計測
でその”あざとさ”もある意味好ましい。まあ中古で売り出すときは五反田駅から
５分以内で出せるはずですから別にいいですが。

[470: 匿名さん]

>>469
普通に歩いたら大崎からも五反田からも6分かかったけど。歩道橋も信号もあるし。
前提が違う上で思いこみを大上段に並べられても「はー？」って感じ。
「ボクちゃんの推理は間違い無い」ですか。