パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[194: 匿名さん]

安くなるのを待っている間にも家賃を払い続ける人にとっては、待ってもあんまり意味ないしね。待ち時間×家賃の金額以上に下がるんだったらいいがなー。そうこうするうち、金利が上がったらもっとヤだし。

[195: 匿名]

残りをざっと見てみたけど未販売含めて250戸位ってところですかねぇ
事業協力者分を入れればあと34%、抜かせばあと40%
現時点で6割以上ってのはいいのか悪いのか

しかし3L希望の人だと、もう下を見ても9000(後半)～1億ちょっと
なのでかなり選択肢が少ないですね
未販売も最低9500～最高2億超えくらいになりそうですし
普通の？ファミリー層にはもう厳しいですね･･･

[196: 匿名さん]

それだけ予算があれば、
普通は、麻布十番を選ぶでしょうからねぇ。

[197: 匿名さん]

でも、あちらは残り２桁になったみたいですよ。残っているのは、２億以上か、狭めの部屋。１億台の３LDKは、ほぼ売り切れてしまったとか。

[198: サラリーマンさん]

mfrのHPだと、このマンションって完全に「五反田」って紹介されてますね。
でも物件のHPでは、大崎駅が先に書いてある。。。
エントランスなどの導線を考えると、
大崎駅からの徒歩を最優先にしている感じはしませんし、
”どっちもＯＫ”というより”いったいどっちにしていいかわからない”
というような印象。

フランクリン大好きですし
私は五反田という立地はネガティブ要素ではないと思ってますが、
mfrの中でこのマンションのポジションが不安定なのは、
名前を見てもわかる通りです。東五反田でよかったのに。
パークコートでもパークシティでもなく、パークタワーにした点も微妙。
サードプレイスという概念を持ち出して屋上にジャグジー作っちゃうあたりも微妙。

新築で三井でこのエリアにこだわるなら
やっぱり北品川の再開発を待ちたい、という結論になりかけてます。

ここに決めた方、またはここに決めようと傾いているいる方の
「決め手」を伺えますか？
ローン控除や、次の開発を待っている間の家賃などを考えると、
もったいない気もしていて。

[199: 匿名さん]

自分の場合は五反田に近いことです。
北品川は大崎からデッキでつながるというお話もあるし
資産価値的にはグランスカイよりも高くなると思います。

自分の場合は五反田のあの雑多な部分も好きなので、
そこに近いことが決め手です。
それで大崎のほうも諦めがつきました、周りになにも無さ過ぎる。

共用施設はどうせ使わなくなるから、
その分部屋の中とセキュリティを大崎並にしてもらいたかった。

[200: 199]

五反田はやはりネガティブ要素が強いので避けたんでしょう。
間違いなくプラスには働かない地名なので。

[201: 匿名さん]

決め手に欠けるなら、止めた方が良いでしょう。そこまでいろんなところが気になるのは、縁のない証拠と思います。ところで北品川の建物配置研究されましたか？微妙だと思いますが…

[202: 匿名さん]

３０年にわたり、恵比寿、目黒界隈に住んできた経験からすると、五反田を近視眼的に論ずるのは、大局を見失ってるなという気がします。学生時代は恵比寿に住んでいると言うと怪訝な顔をされました。イメージが上がったのは、ガーデンＰ開発後のごく最近の話です。目黒駅前も猥雑でした。近隣の方はおわかりでしょうが、今なおそういうエリアが散在しています。品川駅開発も同じく最近の話。今後とも開発の進む城南エリアは予想以上に進化すると思います。

[203: 匿名さん]

セキュリティ、五重チェックはウザいと思っていた私には、何が不足なのか理解できませぬ。

[204: 匿名さん]

転勤後、たまたま付近に住み、住環境の良さに惹かれ、また子供の学校も考慮し、このエリアにこだわって探しました。
住所でいうと、東五反田、上大崎、北品川の狭いエリアですが、物件は相当数見ましたね。新築が少ないエリアなので、リフォームするつもりて最初は中古を探しました。このあたり、昭和物でも結構な値段で出回っているんですよね。内見するとやはり古いなりで、リフォームの見積りを取ると１千数百万円＋デザイン料等。仲介手数料もかかりますし、古い物件は管理費も高い。長期ローンが組めなかったり、金利優遇もなかったり。なんだかんだ結局高いものにつきます。年数経てるとリセールに不安も。
悩んでいた時にふと覗いたＭＲで、思ったより手頃だったので検討し、決めました。耐震なども新築なら安心です。何より立地が自分的にはベストでした。

[205: サラリーマンさん]

先ほど書き込んだ者（198）です。

早速のお返事ありがとうございます。

なるほど。
やはり「立地に対する評価」って大切ですよね。
マンション購入は後から直せない部分（立地etc）で選べ
というアドバイスも聞いたことがあります。

そういう意味では
グランスカイは実際に両方の駅から歩いてみると
アクセス方法が地図上より悪かったです。
五反田からは階段の上り下りがありますし、
大崎からも変な（？ごめんなさい）クネクネした歩道みたいなヤツで山手通りをくぐったりするし。

豊洲（三井と住友）と大崎（住友）も検討しているので
もうちょっと検討して、北品川の再開発まで待つかどうか決めます。

[206: 匿名さん]

高い買い物とはいえ、こういうのは結局最後はフィーリングだから
悪い部分が先に出てくるって事は、北品川含め他がいいと感じていて
それを納得させるための相談だと思いますので、
素直にグラスカは候補から外して待ったほうが良さそうですね。

因みに五反田は東口にいったほうが階段もないし早いですよ。
大崎は山手くぐるのがいやなら、ニューオータニの法からセンタービルのエスカレータ降りれば
もうちょっと感じが変わるかもしれません。

[207: 匿名さん]

東口は風俗気になる人だと嫌かもね。信号もあるし。

[208: 検討中]

確かに手頃な価格だし、環境を一部除けばまぁOK。
ただ団地っぽい雰囲気が迷うところです。
価格が価格だけにあまり贅沢言えませんが。

[209: 匿名さん]

おそらく三井はもっと高く売りたかったと思われます。未着工で価格も未定（マンション名も）の時に、「いくらなら買いたいですか？」のアンケートがありましたが、そのチェック欄がファミリータイプで8000万円台から始まっていたので驚いたものです。
独自のムック本を出版したり、いろいろイメージ戦略やってましたね。そこへこの経済危機。仕様等を下げても安めの最多価格帯設定にするしかなかったんだと思います。
いくら何でもこのデフレを日銀がいつまでも手をこまねいているわけはなく、早晩アメリカFRBのような大規模な介入をするでしょう。結果インフレに少しでも振れれば、全体的に貨幣価値は下がり、つまり見た目の価格は上がる。追いかけるように金利も引き上げられるでしょう。現在のローン減税等も景気対策ですので、どうなるか。
こうした見通しから、「今」は買い手にとって非常に恵まれた状況と判断しました。あくまで私見ですので、話半分にね。

[210: 匿名さん]

今朝のニュース解説では、
日銀は簡単には動かないと言ってました。
デフレスパイラルに陥るなら、今は買い時ではありません。

[211: 匿名さん]

先ほど現地周辺を見てきました。歩く距離はやはり五反田ですね。
周辺はマンションが多すぎて、しかもデザインも似たような印象。
タワーマンションの団地、という感じでした。
部屋の中は違うと思いますが周辺の建物に電車の音が反響して
うるさかったです。

ちょっと悩んでしまいます

[212: 匿名さん]

例えば似たようなデザインのマンションが多い事もそれなりの事情がある。

本気で検討するならもうちょっと勉強した方がいい。

論より証拠、ＭＲへ行くのが方策かと。

[213: 匿名さん]

どんな理由があるのでしょうか
よろしければ教えていただけますか？
ＭＲでは特に聞かなかったもので。

[214: 匿名さん]

文面で判断すれば、本気で検討はされていないでしょうね。

[215: 匿名さん]

御存じないという事ですね。
ありがとうございました

[216: 匿名さん]

>209さん
今でも高く売りたいと思いますよ。
そういう意味でも北物件の価格には注目しています。

価格発表を後回しにした事が吉と出るか凶と出るか。

[217: 匿名さん]

>>199

北品川５丁目再開発についての日土地のリリースを見ると概要がわかります。

http://www.nittochi.co.jp/news/data/page/20090324617.jsp

施設概要を見ると住宅棟は二つ予定されていて、ニューシティー大崎と
デッキで接続される目黒川沿いのA-2地区には１８Ｆのマンションが
建つようです。もう一つの超高層業務棟（３９Ｆ）は一番駅から離れた
地区である御殿山小学校の校庭の西側に建設されるようです。

計画は遅れ気味だったのですが、権利変換計画が認可されたようで
地域内にある賃貸マンションの住民には来年３月末で立ち退きの通知が
でているようです。数日前から旧大崎体育館や駐車場で地質調査のため
のボーリングがはじまっておりバブル崩壊（９０年代の）でいったん
頓挫した再開発計画もいよいよ本格開始されるようですね。

といってもここに入居できるのはいつになるか現時点ではわかりません。
再開発は後になればなるほど値段が上がる傾向なので、グランスカイを
スキップする意味があるかどうかは微妙ですね。

ただこのあたりは今グランスカイのＭＲがある地区にもタワーマンション
が予定されているので、待てばいくらでも物件は出てきます。
あせる必要はないですが、いついくらで出てくるかはわからないのが
リスクですね。不況でまた延期になるかもしれないし。

[218: 匿名さん]

>>217

超高層業務棟→超高層住宅棟（タワーマンション）の誤りでした。

[219: 匿名さん]

>>213さん

ＭＲでの説明では、東京サウス、ルサンク、プラウドなどと同系色の、アースカラー系で外観デザインをそろえ、統一感のある街並みを目指す、とのことでしたよ。北品川計画もアースカラー系で統一されるそうです。
一昔前は、競い合うように個性的な色やデザインの建物が建てられましたが、昨今の都市計画は、いかに全体のパースに統一感を持たせるか、という考え方が主流です。景観保存地区などではマックなどが茶色だったりしますよね。
似たようなマンションばかりと感じられるか、統一感ある落ち着いた街並みと感じられるかで、こうした再開発一体型物件の評価が分かれると思います。

[220: 匿名さん]

本物件には電車音がもろに当たってますね。その反響音がすごいです。これだけは覚悟が必要です。
もちろん、窓を閉めたら気にならないだろうと予想しますが。

[221: 匿名さん]

219さん　213です。
ご丁寧に回答いただける方もいらっしゃることに安心しました。
ありがとうございます。
帰りに山手線から見ると確かに統一されたデザインだな、、と感じました。
ただ、現地近辺を徒歩で散策するとちょっと「団地？？」という感覚があり、少し抵抗がありました。

220さんも書いていますが電車音は予想外でした。
階数、方角にもよりますし、夜中は止まりますしね。。。

物件はよいと思うので前向きに検討してみたいと思います。

[222: 匿名さん]

>>217さん

＞ただこのあたりは今グランスカイのＭＲがある地区にもタワーマンション
＞が予定されているので、待てばいくらでも物件は出てきます。

どんな物件でしょうか？初耳なのでご存じの範囲で
教えていただけますか？

[223: 匿名さん]

remiの前の歩道橋の下の道路、今工事してるけどちょっと覗いてみたら基礎埋め込みのような
工事だった。

ひょっとすると新しい歩道橋のかけなおしとか、エスカレーターの設置か何か
じゃいかな？だとするとうれしい。せめて早く横断歩道ができれば
いいのにねー。

[224: 匿名さん]

>>222

http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/tokyo/oosaki/05.html

の地図にある⑥「東五反田４－１街区開発計画」が該当します。
この場所は１年ほど前、三井不動産が工事を開始したのですが
いったんは駐車場となり、現在ではグランスカイのＭＲが移転
してきました。具体的な開発計画は未定のようです。

ソニー跡地は鉄骨が立ち上がってきましたね。こちらのレジデンスは
超高級仕様になりそうなので一般人にはあんまり関係ないかも。

[225: 匿名さん]

>>209

>いくら何でもこのデフレを日銀がいつまでも手をこまねいているわけ
>はなく、早晩アメリカFRBのような大規模な介入をするでしょう。結果
>インフレに少しでも振れれば、全体的に貨幣価値は下がり、つまり見た
>目の価格は上がる。追いかけるように金利も引き上げられるでしょう。

日銀がデフレに手を打つはずがありませんよ。なぜなら、日銀こそがデフレ
を続けている張本人なのですから。

総務省が発表している経済統計情報にコアコアＣＰＩ（食料（酒類を除く）
及びエネルギーを除く総合・前年同月比の推移 （全国）

http://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/zuhyou/0581h11.xls

というのがあるのですが、これを見ると1999年から2008年まで（注：2008
年は0.0ですが）、連続して年平均がマイナス値となっています。2009年は
1月から9月まで全てマイナスです。
つまり、日本は10年以上、年々物価が下がる状態にあったわけです。

日銀がデフレに手を打つというなら、今までの10年間、日銀は何をしていた
のでしょうか？

可能性1. 日銀はとても無能な集団で、日本のデフレに10年間気がつかずにいた。
　　　　 だから、この10年間何の対策も打たなかったけど、先日、政府が
　　　　 デフレだと教えてくれたので、これから急いでデフレ対策を打ち
インフレにしくれる。

可能性2. 日銀はとても有能な集団なので、日本の物価が常に下がり続ける状態
にあることを当然知っていた。というのも、日銀の金融政策によって
　　　　 デフレが続いていたのだから。政府にデフレだと言われても、何を　
　　　　 今頃になってと思うだけで、対策なんて打つわけがない。

さて、どちらが真実に近いでしょうか。

日銀がデフレを続けている理由は知る由もありませんが、まあ、勝手な想像で
言えば、国債の大量購入（結果としてバランスシートを大きくする）をどうしても
やりたくない、日銀のプライドが許さない、ということらしいです。

結論として・・・デフレは続くよ、いつまでも（笑）

[226: 匿名さん]

225さん
で、ここの物件との関連性何でしたっけ？
この物件に対しての結論(ご意見)はどうでしょうか？
頭悪い質問で大変恐縮です。

[227: 匿名さん]

>>225さん
勉強になりました。
デフレは続くでしょうね。鳩山政権、日銀には全く期待できない。
円高がさらにデフレを加速かな。
このままだと株価も低迷し、日航だけでなく、どこの企業年金も厳しくなる。

さて、
この物件、いいと思うが、仕様・間取りはパークコートの麻布・虎ノ門の方がよいと思う（高いけど）。

[228: 匿名さん]

コスト削減の鬼のこの物件と、
そこを比べりゃ負けっまっせ、そりゃ。

今はデフレでしょうけど、
国債の量を考えると、それを考慮したインフレなんかなかなかできないから
機を伺いつつ、お馬鹿な政治家に乗っかりつつデフレ流れ。
日銀と言えども所詮は米の国の年次要望の犬ですから
買いかぶるほどではないと思います。

行くときは一気に逆に振れると思いますよ。

[229: 契約者]

グラスカのような不景気真っ只中に建設されているマンションって、目に見えない資材とかもコストダウンのために安価なものを使用してたりするんでしょうか？
実際に目に見える仕様の部分ですらアレっ、、と思うほどです。
まあその分、手頃なのは事実なのであまり文句は言えませんが。

[230: 匿名さん]

グラスカ手ごろなんですか？ルサンクのほうがはるかに安かったけど

[231: 匿名さん]

ルサンクの中古物件が先日オープンルームやってましたね。確か７０平米中層階６千数百万円でした。売り出し価格はどれくらいだったんでしょう。ルサンクの建設のころは、今のような道路も整備されてなく、周辺は荒野のようでしたから、購入された方はかなりチャレンジングな決断だったのではとお察しします。

[232: 匿名さん]

>>225

日本は東大の経済学部卒より法学部卒が威張っている国ですからね。経済政策は本当にダメダメだと思います。１０年間デフレだった。まさにそうです。９７年の金融危機の対応の失敗がずっと響いています。

日銀は超低金利政策をとっているんだから充分だろう的な傲慢な感じも伺えました。１０年の間には、ＩＴバブルやプチバブル、小泉の神風、中国の急進などもあり、現状認識も甘かったんだと思われます。８０年代バブルのトラウマもあったかも。

しかし、ここへ来て金融危機の痛手も癒えないうちに、円高ドル安。デフレスパイラル寸前。こうなったらマクロ経済のセオリー的には、米国のインフレ政策と協調してインフレ策を取る道でしょう。減税、国債の大量発行、インフレターゲット、公的資金の注入、雇用創出・・・ｅｔｃ。国債をがんがん増発してもインフレに振れれば、名目の借金は目減りしていきます。慎重に出口を見据えながらでしょうが、近く大がかりなインフレ政策が取られると思われます。民主党がどこまで賢いかに依りますが。

・・・と、いう見方に依拠すれば、良い物件であればデフレのうちに買い（あくまで良い物件に限られます）、となります。

[233: 匿名さん]

と、いう232さんの私見が当たればのお話ですね。

[234: 匿名さん]

建築費が高騰した時期に造り始めちゃった物件なので
内装の仕様が悪いのはその影響なんでしょうね。
今はまた建築費も戻りつつあるようですので
本当にタイミングが悪かったですね。

[235: 匿名さん]

三井は数十年～百年スパンの長期計画に基づいて大型マンションや再開発事業をしてますから、おのずとリスク分散にもなっていて、１０棟や２０棟のタイミングなど、全然ノープロブレムです。物価や景気の変動も織り込み済み。少々仕様を落としてお手ごろ価格にすれば、ブランドバリューでらくらく捌けちゃうんですね。

そんな三井の手口に乗りたくないなら、「この１棟に賭けてます」と、心を込めた仕様やこだわりの間取り、真摯な営業でがんばっている中小デベ物件も見てみるといいかもしれません。デベ冬の時代ですが、それでも小さくても光るところはあると思います。
（モリモトなんかも良かったんだけどな・・・←つぶやき）

[236: 匿名さん]

東京サウスバークタワーと大きく変わりません。三井の標準超えなら、是非ハイグレードタイプを買われては、どうでしょうか。

[237: 匿名さん]

マンションは管理を買え。ですから、ここを検討する方は仕様を第一においていないのでは。私もそうです。

[238: 匿名さん]

>229さん
資材については高い時期に仕入れたんじゃなかったかと思います。
しかしリーマンショックが販売開始時期に重なり困ってしまった。
資材を高く調達した分、仕様などで頑張って価格を抑えた。
実際にどうコストダウンを行ったかは資産価値的にも気になりますね。

契約者の立場ならいろいろと売主に聞けるのではないでしょうか。
支障のない範囲でフィードバックして頂けると有難いです。

[239: 匿名さん]

三井の仕様は全物件シリーズ毎共通の大量発注です。年度により多少のデザイン変更はありますが、景気次第でわざわざ新しい仕様を個別発注するなど手間のかかることはしません。かえってコスト高です。誤解なきよう。

[240: 匿名さん]

じゃあ、仕様を削るという表現でいいですか。

[241: 匿名さん]

デリドに決まりましたね。

[242: 匿名さん]

三井シリーズは定番デザイン・仕様だからね。
ＭＲによると、グラスカで今回お初は、ゼブラだそうです。

[243: 契約済みさん]

スーパーがデリドに決まったと三井から案内が来ましたが、「デリド」？？？って感じです。どのようなスーパーかご存知の方、教えて下さい。