パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[174: 購入検討中さん]

ほっとけほっとけ、どうせ新馬場とかの住民だろ。
子供の友達ってほとんど関係ない他人じゃねーか。

[175: 匿名さん]

瑕疵はありがたくないが、手厚いフォローはいいな。
ホテル可はどのデベ？

[176: 匿名さん]

マンションと同じ面積を要求できる場合は、よっぽどひどいケースで現実はシティホテルのツインくらいでお茶を濁すのが普通では。。。

アゴアシ含めてゼネコンに負担させるからデベの財布は痛まないけど

[177: 近所をよく知る人]

大枚はたいて五反田くんだりの住人に？
え"っ！・・・

[178: 匿名さん]

東京電力社宅跡地にできたパークコート御殿山は３丁目でいわゆる
原美術館などが立地する御殿山地区ではないせいか分譲価格は
坪３００万切るくらいでパークコートシリーズににしては安かったよ。

大規模修繕（というか外壁内装すべてやり直し）期間は１年半くらい
あったから住民は御殿山ガーデン、御殿山ハウス、ビューロ高輪、
プリンスレジデンスなどに入居していたらしい。

まあ大規模修繕終わったら売った人もたくさんいたようですが。

[179: 検討者]

大規模修繕の後にみんな売ったんですか？
実際前に売るのと後に売るのだとどちらが得なの？

[180: 匿名さん]

>>179
「大規模修繕」の意味が、普通のマンションとは違うんですよ。
雨漏り瑕疵を大規模に補修したという意味です。
これから瑕疵を補修する、という前に高く売れると思いますか？

[181: 匿名さん]

損得の問題ではないのでは？

せっかくの新築マンションに引っ越したと思ったら雨漏り。
補修したからといって戻っても気持ち良く住めないと思う。
そしたら売るしかない。

[182: 匿名さん]

確かに。何か幸先悪い感じ。。まぁあそこならすぐ買い手見つかったでしょうね。
買うほうは新築同然で補強工事済、おそらく中古扱いでちょっとは安くなってたであろうから、お得な買い物だったかも。
他人事ながら、双方良かったんでは？

[183: 近所をよく知る人]

ハガキだけは頻繁に届きますが
なんだか最近、この板もこの物件も盛り上がりに欠けますね。
広告を減らしているから当然と言えば当然なのでしょうけど。

三井別館の人たちからすると、
野村が売り切ったから、東五反田地区の新築物件では現状ライバルがいない
ということのようです。
※スミフ物件の信者の方、ゴメンナサイ。

日土地などと進めている歩行者専用デッキ直結高層マンション、
その近くの超高層マンションが着工するまでがタイムリミットなので
粛々と売っていくんでしょう。
ライバルがいないから、価格も含めて販売戦略のイニシアチブは
三井不Ｒがとっていくことになります。
それが三井村の良い所でもあり、悪い所でもあるわけですが。

10年・20年後にグランスカイもそれなりに月日を重ね、
パークタワー東京サウスなど他の物件とあまり見た目が変わらなくなると
ここのコストパフォーマンスが、低く評価されてしまいそうです。

少しでもオトクな感じを味わいたい方は
品川区の再開発への税金投入額などを調べてみると良いと思います。
私は検討していましたが、グランスカイは見送ることになりそうです。

散文ですみません。ご興味なければスルーしていただいて結構です。

[184: 市場原理]

需給関係ですが、大崎のマンション及び賃貸市況は基本的に大幅な供給過剰状態。即ちＷＣは大量の完成在庫の処分中、グランＳは完工4ヶ月前で半分も売れ残り。８００戸以上が同時にＦＯＲ　ＳＡＬＥ中。市場原理なら価格崩壊が起こる臨界状態。本来マンション事業は青田売りして資金を回し手離れが良いからやる事業だが、住不も三井もゼネコンへの支払いが大幅に先行して目算外れ。しかしそこは大手デベは体力と資金力と面子があり、大量の営業マンと広告の投入でぎりぎり舞台を支えている。しかし大崎は元々業務地域なので地元の地縁、血縁需要が無い。外部から客を取り込もうにもブランド力が悪くこんなに大量の在庫を一気に捌けない。週末の”熱気あるけど効果ない”ＭＲの賑わい程度では追いつかない。いよいよ半年後にはＷＣＴは完成在庫セールが一年を超え新築販売が出来ず、中古も出回る。グランＳも完成在庫処分期に入る。両者ともいよいよ正念場。
どんなに大手業者でも結局市場原理には勝てない。我々個人が大企業に勝てる道具は時間。いずれ両者共、社内での問題案件化、決算対策、面子等で早く完売せざるを得なくなる。購買者は実需で急ぐ人を除けばじっくり待てる。最近株も、ゴルフ会員権も、中古マンション相場も景気の先行きを読んで一服状態。マンション価格が上がる心配はない。そこらじゅうで同時期に販売した他のマンションも完成在庫販売してる。ここはじっくり、落ち着いて

[185: 匿名さん]

↑読みづらいよ。

何かを伝えたいなら、伝わるように書かないと何の意味もないです。
誰向けに誰のために何のために書かれているのですか？

[186: 匿名さん]

完工4ヶ月前で半分も売れ残り
って言っても未だ売り出していない部屋も多くあるからね。

ＷＣは大量の完成在庫の処分中
はそうなのかもしれないが･･･。

[187: 匿名さん]

買い控えのお勧めですが、微妙にずれた内容ですね。例えばゼネコンへの支払は検収・引渡し前に全額行われることはない。竣工まであと７カ月ある。業務地域って何？

[188: 匿名さん]

売り出していないというか売り出せる状況にないってのが
実情ではないでしょうか。

ま、どっちにしてもこれだけの戸数を売り切るのは大変で
すよ。８０００万のマンション買える人はそう数はいません。
もちろん間取り、面積、方向等、どうしてもこれでなければ
という人は早めに動くに越したことはないです。

希望のフロア、間取りや方向でなくともここを安く買いたい
って人は当然、あせらず竣工後まで待つのが吉でしょう。
あせったほうが負けです。
まあこの値段以下に下がらなかったら買わないというくらい
の割り切りは必要だけどね。
待てない人、我慢できない人は多少高くてもしょうがないで
しょう。

[189: 匿名さん]

>>184
不動産だよ？それぞれの個人・家庭のタイミングってもんがあるのよ。
ローン組める年齢・結婚・学校・転勤・出産、惚れたはれたでどうしてもとかね。
言いたいことは解るが、いつがベストなんてのは、後になってみないと誰にも
わからんのだよ。言っておくけど、だからって今が買いとは言ってないからね。
今必要な人もいるのよ

[190: 匿名さん]

タイミングでも、お買い得のタイミングではなく、
個人的事情に依るタイミングがあるのね。

[191: 匿名さん]

不動産市況がどうなるとか経済状況がどうなるか、専門家でも予測は難しいよ。もし、タイムマシンがあるなら、８０年代前半に買って、９０年までに売り抜ける（笑）なんてことができるけど。
ただ、大まかなトレンドとしては、人口減と高齢化はあるのは確か。じゃあマンションを買うのは損というのは短絡的で、そういう時代には、どういう物件が求められてくるのかと。ＡＥＲＡの１１月２３日号に、高齢化で郊外の戸建てが厳しいという特集が載っているよ。高度経済成長期にもてはやされた「○○が丘」「○○台」といった場所がお年寄りばかりになり、坂が多くて不人気なんだとか。記事のしめくくりは、「高齢者が郊外から駅前のマンションに移る動きは、これからが本番だ。」と結ばれていた。
だからグラスカがいい、というわけじゃないが、ご参考に。

[192: 匿名さん]

>>184
穴吹関係者？

[193: 匿名さん]

確かに年配の老夫婦が感慨深く見上げているのをよく見かける。
ちっちゃな子供を抱えている訳ではないので、
五反田特有の風俗ネガもそんなに気にする必要もない。
世帯数の割りにスレが伸びないのもネットの習慣がない契約者が多いから。
年配にとっては三井ブランドも大きな安心材料。
プラウドも似たような傾向があった。

[194: 匿名さん]

安くなるのを待っている間にも家賃を払い続ける人にとっては、待ってもあんまり意味ないしね。待ち時間×家賃の金額以上に下がるんだったらいいがなー。そうこうするうち、金利が上がったらもっとヤだし。

[195: 匿名]

残りをざっと見てみたけど未販売含めて250戸位ってところですかねぇ
事業協力者分を入れればあと34%、抜かせばあと40%
現時点で6割以上ってのはいいのか悪いのか

しかし3L希望の人だと、もう下を見ても9000(後半)～1億ちょっと
なのでかなり選択肢が少ないですね
未販売も最低9500～最高2億超えくらいになりそうですし
普通の？ファミリー層にはもう厳しいですね･･･

[196: 匿名さん]

それだけ予算があれば、
普通は、麻布十番を選ぶでしょうからねぇ。

[197: 匿名さん]

でも、あちらは残り２桁になったみたいですよ。残っているのは、２億以上か、狭めの部屋。１億台の３LDKは、ほぼ売り切れてしまったとか。

[198: サラリーマンさん]

mfrのHPだと、このマンションって完全に「五反田」って紹介されてますね。
でも物件のHPでは、大崎駅が先に書いてある。。。
エントランスなどの導線を考えると、
大崎駅からの徒歩を最優先にしている感じはしませんし、
”どっちもＯＫ”というより”いったいどっちにしていいかわからない”
というような印象。

フランクリン大好きですし
私は五反田という立地はネガティブ要素ではないと思ってますが、
mfrの中でこのマンションのポジションが不安定なのは、
名前を見てもわかる通りです。東五反田でよかったのに。
パークコートでもパークシティでもなく、パークタワーにした点も微妙。
サードプレイスという概念を持ち出して屋上にジャグジー作っちゃうあたりも微妙。

新築で三井でこのエリアにこだわるなら
やっぱり北品川の再開発を待ちたい、という結論になりかけてます。

ここに決めた方、またはここに決めようと傾いているいる方の
「決め手」を伺えますか？
ローン控除や、次の開発を待っている間の家賃などを考えると、
もったいない気もしていて。

[199: 匿名さん]

自分の場合は五反田に近いことです。
北品川は大崎からデッキでつながるというお話もあるし
資産価値的にはグランスカイよりも高くなると思います。

自分の場合は五反田のあの雑多な部分も好きなので、
そこに近いことが決め手です。
それで大崎のほうも諦めがつきました、周りになにも無さ過ぎる。

共用施設はどうせ使わなくなるから、
その分部屋の中とセキュリティを大崎並にしてもらいたかった。

[200: 199]

五反田はやはりネガティブ要素が強いので避けたんでしょう。
間違いなくプラスには働かない地名なので。

[201: 匿名さん]

決め手に欠けるなら、止めた方が良いでしょう。そこまでいろんなところが気になるのは、縁のない証拠と思います。ところで北品川の建物配置研究されましたか？微妙だと思いますが…

[202: 匿名さん]

３０年にわたり、恵比寿、目黒界隈に住んできた経験からすると、五反田を近視眼的に論ずるのは、大局を見失ってるなという気がします。学生時代は恵比寿に住んでいると言うと怪訝な顔をされました。イメージが上がったのは、ガーデンＰ開発後のごく最近の話です。目黒駅前も猥雑でした。近隣の方はおわかりでしょうが、今なおそういうエリアが散在しています。品川駅開発も同じく最近の話。今後とも開発の進む城南エリアは予想以上に進化すると思います。

[203: 匿名さん]

セキュリティ、五重チェックはウザいと思っていた私には、何が不足なのか理解できませぬ。

[204: 匿名さん]

転勤後、たまたま付近に住み、住環境の良さに惹かれ、また子供の学校も考慮し、このエリアにこだわって探しました。
住所でいうと、東五反田、上大崎、北品川の狭いエリアですが、物件は相当数見ましたね。新築が少ないエリアなので、リフォームするつもりて最初は中古を探しました。このあたり、昭和物でも結構な値段で出回っているんですよね。内見するとやはり古いなりで、リフォームの見積りを取ると１千数百万円＋デザイン料等。仲介手数料もかかりますし、古い物件は管理費も高い。長期ローンが組めなかったり、金利優遇もなかったり。なんだかんだ結局高いものにつきます。年数経てるとリセールに不安も。
悩んでいた時にふと覗いたＭＲで、思ったより手頃だったので検討し、決めました。耐震なども新築なら安心です。何より立地が自分的にはベストでした。

[205: サラリーマンさん]

先ほど書き込んだ者（198）です。

早速のお返事ありがとうございます。

なるほど。
やはり「立地に対する評価」って大切ですよね。
マンション購入は後から直せない部分（立地etc）で選べ
というアドバイスも聞いたことがあります。

そういう意味では
グランスカイは実際に両方の駅から歩いてみると
アクセス方法が地図上より悪かったです。
五反田からは階段の上り下りがありますし、
大崎からも変な（？ごめんなさい）クネクネした歩道みたいなヤツで山手通りをくぐったりするし。

豊洲（三井と住友）と大崎（住友）も検討しているので
もうちょっと検討して、北品川の再開発まで待つかどうか決めます。

[206: 匿名さん]

高い買い物とはいえ、こういうのは結局最後はフィーリングだから
悪い部分が先に出てくるって事は、北品川含め他がいいと感じていて
それを納得させるための相談だと思いますので、
素直にグラスカは候補から外して待ったほうが良さそうですね。

因みに五反田は東口にいったほうが階段もないし早いですよ。
大崎は山手くぐるのがいやなら、ニューオータニの法からセンタービルのエスカレータ降りれば
もうちょっと感じが変わるかもしれません。

[207: 匿名さん]

東口は風俗気になる人だと嫌かもね。信号もあるし。

[208: 検討中]

確かに手頃な価格だし、環境を一部除けばまぁOK。
ただ団地っぽい雰囲気が迷うところです。
価格が価格だけにあまり贅沢言えませんが。

[209: 匿名さん]

おそらく三井はもっと高く売りたかったと思われます。未着工で価格も未定（マンション名も）の時に、「いくらなら買いたいですか？」のアンケートがありましたが、そのチェック欄がファミリータイプで8000万円台から始まっていたので驚いたものです。
独自のムック本を出版したり、いろいろイメージ戦略やってましたね。そこへこの経済危機。仕様等を下げても安めの最多価格帯設定にするしかなかったんだと思います。
いくら何でもこのデフレを日銀がいつまでも手をこまねいているわけはなく、早晩アメリカFRBのような大規模な介入をするでしょう。結果インフレに少しでも振れれば、全体的に貨幣価値は下がり、つまり見た目の価格は上がる。追いかけるように金利も引き上げられるでしょう。現在のローン減税等も景気対策ですので、どうなるか。
こうした見通しから、「今」は買い手にとって非常に恵まれた状況と判断しました。あくまで私見ですので、話半分にね。

[210: 匿名さん]

今朝のニュース解説では、
日銀は簡単には動かないと言ってました。
デフレスパイラルに陥るなら、今は買い時ではありません。

[211: 匿名さん]

先ほど現地周辺を見てきました。歩く距離はやはり五反田ですね。
周辺はマンションが多すぎて、しかもデザインも似たような印象。
タワーマンションの団地、という感じでした。
部屋の中は違うと思いますが周辺の建物に電車の音が反響して
うるさかったです。

ちょっと悩んでしまいます

[212: 匿名さん]

例えば似たようなデザインのマンションが多い事もそれなりの事情がある。

本気で検討するならもうちょっと勉強した方がいい。

論より証拠、ＭＲへ行くのが方策かと。

[213: 匿名さん]

どんな理由があるのでしょうか
よろしければ教えていただけますか？
ＭＲでは特に聞かなかったもので。

[214: 匿名さん]

文面で判断すれば、本気で検討はされていないでしょうね。

[215: 匿名さん]

御存じないという事ですね。
ありがとうございました

[216: 匿名さん]

>209さん
今でも高く売りたいと思いますよ。
そういう意味でも北物件の価格には注目しています。

価格発表を後回しにした事が吉と出るか凶と出るか。

[217: 匿名さん]

>>199

北品川５丁目再開発についての日土地のリリースを見ると概要がわかります。

http://www.nittochi.co.jp/news/data/page/20090324617.jsp

施設概要を見ると住宅棟は二つ予定されていて、ニューシティー大崎と
デッキで接続される目黒川沿いのA-2地区には１８Ｆのマンションが
建つようです。もう一つの超高層業務棟（３９Ｆ）は一番駅から離れた
地区である御殿山小学校の校庭の西側に建設されるようです。

計画は遅れ気味だったのですが、権利変換計画が認可されたようで
地域内にある賃貸マンションの住民には来年３月末で立ち退きの通知が
でているようです。数日前から旧大崎体育館や駐車場で地質調査のため
のボーリングがはじまっておりバブル崩壊（９０年代の）でいったん
頓挫した再開発計画もいよいよ本格開始されるようですね。

といってもここに入居できるのはいつになるか現時点ではわかりません。
再開発は後になればなるほど値段が上がる傾向なので、グランスカイを
スキップする意味があるかどうかは微妙ですね。

ただこのあたりは今グランスカイのＭＲがある地区にもタワーマンション
が予定されているので、待てばいくらでも物件は出てきます。
あせる必要はないですが、いついくらで出てくるかはわからないのが
リスクですね。不況でまた延期になるかもしれないし。

[218: 匿名さん]

>>217

超高層業務棟→超高層住宅棟（タワーマンション）の誤りでした。

[219: 匿名さん]

>>213さん

ＭＲでの説明では、東京サウス、ルサンク、プラウドなどと同系色の、アースカラー系で外観デザインをそろえ、統一感のある街並みを目指す、とのことでしたよ。北品川計画もアースカラー系で統一されるそうです。
一昔前は、競い合うように個性的な色やデザインの建物が建てられましたが、昨今の都市計画は、いかに全体のパースに統一感を持たせるか、という考え方が主流です。景観保存地区などではマックなどが茶色だったりしますよね。
似たようなマンションばかりと感じられるか、統一感ある落ち着いた街並みと感じられるかで、こうした再開発一体型物件の評価が分かれると思います。

[220: 匿名さん]

本物件には電車音がもろに当たってますね。その反響音がすごいです。これだけは覚悟が必要です。
もちろん、窓を閉めたら気にならないだろうと予想しますが。

[221: 匿名さん]

219さん　213です。
ご丁寧に回答いただける方もいらっしゃることに安心しました。
ありがとうございます。
帰りに山手線から見ると確かに統一されたデザインだな、、と感じました。
ただ、現地近辺を徒歩で散策するとちょっと「団地？？」という感覚があり、少し抵抗がありました。

220さんも書いていますが電車音は予想外でした。
階数、方角にもよりますし、夜中は止まりますしね。。。

物件はよいと思うので前向きに検討してみたいと思います。

[222: 匿名さん]

>>217さん

＞ただこのあたりは今グランスカイのＭＲがある地区にもタワーマンション
＞が予定されているので、待てばいくらでも物件は出てきます。

どんな物件でしょうか？初耳なのでご存じの範囲で
教えていただけますか？

[223: 匿名さん]

remiの前の歩道橋の下の道路、今工事してるけどちょっと覗いてみたら基礎埋め込みのような
工事だった。

ひょっとすると新しい歩道橋のかけなおしとか、エスカレーターの設置か何か
じゃいかな？だとするとうれしい。せめて早く横断歩道ができれば
いいのにねー。