パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[134: 匿名さん]

>>126
去年の12月頃、こことスミフの物件の価格はほとんど一緒だったにも関わらず、その後スミフは価格改定して、早期に買った人には差額をペイバックしてんじゃん。
仕様は向こうの方がいいにも関わらず、価格はあきらかにこちらの方が高い。
さらに順調に売れている。
内側、外側議論は今までも何度もスレに出てきているけど、
この価格変遷が全てを物語っているでしょ。
論より証拠。

これを言うと、また価格は土地だけでは決まらないとか言い始めるんだろうけど。

[135: 土地勘無しさん]

百反通り？
それ、そんな有名な通りなの？
ソニー通りは何度も聞いたことあるけど、
その通りは全く知らん。

[136: 匿名さん]

実際は三井物件というだけで売れているからそれはそれで大したもんですよ

[137: 検討中]

「どちらにマンションを買ったんですか？」
「山手線内側です」

↑こうは答えないでしょ。。

「どちらにマンションを買ったんですか？」
「五反田に」
「あっ……(汗)そ〜なんだ〜どの辺り」
「山手線内側です」

↑これでも不自然

駅近物件に内側外側論はナンセンス。
そもそも駅名地名より内側を誇示するところが劣等感の現れ。

素直に再開発&２駅近を主張で良いのでは。
特に五反田は良くも悪くも大人なら説明不要の街ですから

[138: 匿名さん]

124から始まった内側外側論は別に三井とスミフ物件を比較する物ではない。
一般的に内側が高いのは当たり前。
まさに137さんのおっしゃる通り。
124の考え方がおかしいだけ。
五反田の三井に住んでます、と言えば？

[139: 匿名]

五反田のランドマークはグラスカ、大崎のランドマークはＯＷＣＴって感じでしょうか。

[140: 匿名さん]

最初に内側外側と言ったのがいかんかったか。すまん。大崎駅は線路をまたぐアクセスが悪すぎる。車やチャリで駅の反対に行こうとするととんでもなく大回りすることになる。一番の近道は駅を通り抜けるルートという。。。今どきこんだけ金かけてやる再開発プロジェクトなんだから、互いに行き来しやすくして一体的なパースイメージになる方向でやった方がソニー、蜜井両者にとって有効だろうにと思う。

[141: 匿名さん]

五反田はマンション乱立なんでここがランドマークではないですよね。。。。

[142: 匿名]

普通にみて五反田＝グラスカって感じですけどね。存在感が他と違うし。

[143: 匿名さん]

毎回大崎と比較したい気持ちもわかるが、

グラスカ
山手2駅　
スーパー、レストランとも豊富　
共用施設
有機的
バルコニー洗濯干し
山手内側
五反田風俗カオス、夜道は案外暗い
目黒川氾濫危険性　


大崎
駅直結　
故に治安もいい　
室内設備　
DW
無機的
買い物外食にちょっと不便
しばらく回り工事


とまあ、差別化はできるから
自分に合うほうにすりゃあいいでしょう。
あとはもういい部屋は売れてると思うから
残ってる中で自分に合う間取りがあるか、
キャンセルは出るだろうが、それにかけるか、
好きにすればよい。

[144: 匿名さん]

139
大崎のランドマークもグランスカイでしょ。
ＯＷＣＴはソニーが建ったら駅から見て存在感は全く無くなるよ。

[145: 匿名]

五反田からしか見えないけどね、グラスカ。五反田＝グラスカだよね。どう見ても。

[146: 匿名さん]

自分的には、特にグラスカが突出してなくとも良いかな。グラスカの色味も、プラウドやルサンク、東京サウスと似たアースカラーにして、統一感を保とうとしてるし。北品川計画も含め、街全体が良い感じに仕上がればいいと思ってるよ。

[147: 匿名さん]

このごろでは「駅どこ？」「高層？」という聞かれ方をする。内側？外側？と露骨に聞いてくる人はいない。不動産としての評価をするときには話題になるのかもですが、駅近ならば意味をなさない。

[148: 検討中]

ランドマークの定義が駅から見える、見えないで決まるの？短絡的発想…

[149: 匿名さん]

143よー
２物件の要点をうまくまとめてくれてありがとさん。
比較して優劣をつけるつもりはないのだが、ほんとにどちらかが決まらん（最終的にはかみさんに寄り切られてしまいそうだが）。どっちもいい(笑)
スミフは値下げしたとの噂はあるが、価格はどちらも似たようなものだしなあ。

[150: 匿名さん]

住まいは大崎で、五反田は徒歩で行けるので遊びに行くとことするのか、五反田自体に居を構えるのがよいのか。五反田は色々お店もあり楽しい街だと思いますが、その楽しさは大崎でも享受できるので迷うところです。

[151: 匿名さん]

間取りで決めたらどうかなー

[152: 匿名さん]

両方ピンと来ないなら見送れば？
そのうち縁があるよ。
外観とか180度違うから、たいていはすぐ絞って好みの方を買ってるはず。

[153: 契約済みさん]

グランスカイ契約者だけど、グラスカこそがランドマーク、と言ってる輩が数人いるけど、それって契約者の書き込みじゃないと思う。
いちいちそんな事考えないよな。

[154: 匿名さん]

地下鉄、東急線、バス、銀行、証券、保険、総合病院、いずれに向かうにも五反田寄りが便利です。目黒も徒歩１０分程度ですね。

[155: 近所をよく知る人]

五反田くんだりの人には目黒に来て欲しくないわ。

[156: 匿名さん]

目黒徒歩とか品川徒歩って言うけど
あんまり歩きたい距離ではない。
目黒までも坂多いし。電車かタクシーですよね。
私は建物と設備が気に入ってこっちかなと思ってます。
本当に好みでしょうね。
ファミリーやお年の方などは落ち着いてグラスカ
１人や子供の居ない家庭（新婚）の方はﾃﾞｻﾞｲﾅｰｽﾞﾁｯｸな大崎
とかで
大まかに狙いが違いそうだし、
それぞれ良い所は真逆に感じました。

[157: 匿名さん]

155
うちは池田山だが、普通に目黒も五反田も使ってるぞ。花房山住人も同様。山手線内でも目黒五反田は駅間距離が極めて短く、こないだの目黒サンマ祭りでも行列最後尾は五反田のが近かったくらいだ。地元を知らないんじゃ？

[158: 匿名さん]

うちは長者丸ですが、東五反田の住民の方に五反田くんだりなんて表現ありえませんね。池田山の方々はじめ皆さん申し訳ありません。

[159: ご近所さん]

御殿山住民だけど、五反田や大崎は歩いていける距離だよ。
あの辺りは近いよね。

[160: 匿名さん]

Wikipediaより引用：

駅前繁華街の一角には風俗店の密集するエリアが根強く残っており（現在は都市計画で縮小しつつある）、稀に五反田の街全体のイメージを風俗街として（マスコミの一方的なイメージ報道により）大きな誤解をされてしまう事が多い。
実際は小さなエリアに過ぎず、街全体ではむしろ異色的な存在である。
巨大な交通網を持ちながらも、路面に特に目立った商業施設やランドマークが無い事も路地裏に密集する特殊なビジネスエリアを際立たせている要因とも言える。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%94%E5%8F%8D%E7%94%B0

[161: 匿名さん]

>>159

うちも御殿山だけど五反田からのバスの本数もうすこし増やしてくれれば
いいのに。1時間に２本くらいしかないし、夜は品川からのラフォーレ送迎
バスも終わっちゃうしさ。

[162: 匿名さん]

三井は気合入っているな。
23区ではミッドタウン、芝浦アイランド、豊洲、そしてここが４大
プロジェクトって感じだね。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/osaki_gotanda/index.html

[163: 匿名さん]

>147さん
内側だと売る時に不動産としての評価が高いという事？

[164: 匿名さん]

>162
錦糸町とか池袋東とか
なかなか完売できなかったタワーもあるけどね。

[165: 匿名さん]

160さん、リンクありがとう。
ウィキで調べたことなかったけど、へー、いいこと書いてあるねぇ。

>閑静で緑地の多いエリアが広がっており、隠れ家的有名飲食店なども多数点在している。

>先進的な医療施設やクリニック、小中学校等の公的設備も充実しており、住環境レベルの高い地域としても人気がある。

[166: 近所をよく知る人]

長者丸の住人が五反田物件を検討？なわけはないでしょうね。

[167: 匿名]

↑
こいつ、しつけーな。

[168: 匿名さん]

147さんじゃないけど、土地評価額は内側の方が高いですよ。建物部分と違い減価しません

[169: 匿名さん]

>159
御殿山は歩くと坂がすごいからね。
坂もなくて駅に割りと近い名前を借りた御殿山もあるけどね。

[170: 匿名さん]

御殿山と言うと、雨漏り補修で有名になった
パークコートを思い出す。

[171: 匿名さん]

>>170

子供の友達が住んでいるよ。
補修中は御殿山ガーデンの賃貸部屋に住んでいたんだって。
もちろん家賃はすべて三井もち。いいねー三井は

[172: 匿名さん]

そういえばミシュランにのった焼き鳥屋って２軒とも五反田だよね

[173: 匿名さん]

>>171

三井に限らず、大手デべなら
瑕疵補修中の家賃をデべが負担するのは当然の話。
短期の補修なら、ホテル住まいも可のデべさえあるそうです。
ありがたがる事ではありません。

[174: 購入検討中さん]

ほっとけほっとけ、どうせ新馬場とかの住民だろ。
子供の友達ってほとんど関係ない他人じゃねーか。

[175: 匿名さん]

瑕疵はありがたくないが、手厚いフォローはいいな。
ホテル可はどのデベ？

[176: 匿名さん]

マンションと同じ面積を要求できる場合は、よっぽどひどいケースで現実はシティホテルのツインくらいでお茶を濁すのが普通では。。。

アゴアシ含めてゼネコンに負担させるからデベの財布は痛まないけど

[177: 近所をよく知る人]

大枚はたいて五反田くんだりの住人に？
え"っ！・・・

[178: 匿名さん]

東京電力社宅跡地にできたパークコート御殿山は３丁目でいわゆる
原美術館などが立地する御殿山地区ではないせいか分譲価格は
坪３００万切るくらいでパークコートシリーズににしては安かったよ。

大規模修繕（というか外壁内装すべてやり直し）期間は１年半くらい
あったから住民は御殿山ガーデン、御殿山ハウス、ビューロ高輪、
プリンスレジデンスなどに入居していたらしい。

まあ大規模修繕終わったら売った人もたくさんいたようですが。

[179: 検討者]

大規模修繕の後にみんな売ったんですか？
実際前に売るのと後に売るのだとどちらが得なの？

[180: 匿名さん]

>>179
「大規模修繕」の意味が、普通のマンションとは違うんですよ。
雨漏り瑕疵を大規模に補修したという意味です。
これから瑕疵を補修する、という前に高く売れると思いますか？

[181: 匿名さん]

損得の問題ではないのでは？

せっかくの新築マンションに引っ越したと思ったら雨漏り。
補修したからといって戻っても気持ち良く住めないと思う。
そしたら売るしかない。

[182: 匿名さん]

確かに。何か幸先悪い感じ。。まぁあそこならすぐ買い手見つかったでしょうね。
買うほうは新築同然で補強工事済、おそらく中古扱いでちょっとは安くなってたであろうから、お得な買い物だったかも。
他人事ながら、双方良かったんでは？

[183: 近所をよく知る人]

ハガキだけは頻繁に届きますが
なんだか最近、この板もこの物件も盛り上がりに欠けますね。
広告を減らしているから当然と言えば当然なのでしょうけど。

三井別館の人たちからすると、
野村が売り切ったから、東五反田地区の新築物件では現状ライバルがいない
ということのようです。
※スミフ物件の信者の方、ゴメンナサイ。

日土地などと進めている歩行者専用デッキ直結高層マンション、
その近くの超高層マンションが着工するまでがタイムリミットなので
粛々と売っていくんでしょう。
ライバルがいないから、価格も含めて販売戦略のイニシアチブは
三井不Ｒがとっていくことになります。
それが三井村の良い所でもあり、悪い所でもあるわけですが。

10年・20年後にグランスカイもそれなりに月日を重ね、
パークタワー東京サウスなど他の物件とあまり見た目が変わらなくなると
ここのコストパフォーマンスが、低く評価されてしまいそうです。

少しでもオトクな感じを味わいたい方は
品川区の再開発への税金投入額などを調べてみると良いと思います。
私は検討していましたが、グランスカイは見送ることになりそうです。

散文ですみません。ご興味なければスルーしていただいて結構です。