パークタワーグランスカイ Part.4

[匿名さん]

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/
part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43240/
part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/
契約者板 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55672/

所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数：736戸
地上44階地下2階 最高部高さ152.9m
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体
管理会社：三井不動産住宅サービス(株)

[595: 匿名さん]

三井の物件なのは間違いはないのですが、
価格設定前にサブプライムの煽りを受けてしまい、
予定価格で出す事が急遽できなくなり、
いろいろとコストダウンせざるを得なかった。
そのツケがどういう形で出てくるか三井と言えども正直心配。

[596: 契約済みさん]

583です。
友人も三井物件でしたが行っておりました。
お金かかるし、三井だからいいかなと思いつつ、やっぱる第三者の目は必要と感じたため行うことにします。
ご意見ありがとうございます。

[597: 匿名さん]

どこのデベもＭＲは格好良く作っていますので良く見えますし、マンションは築浅のうちはどこもそれなりに気持ちの良いものです。
差が出るのがリセールバリュー。現存するデベによる物件かどうかで残酷な程、成約価格に差が出ます。デベの指名買いも多い世界です。実際大手デベ、スーパーゼネコンには大型ビル建設のノウハウが蓄積されているので、中古になった時に強みが出ます。
転売の可能性が全くない、自分の代で住みつぶすという方なら、ご自身の判断、価値観で良いと思われる物件を選ばれるといいでしょう。三井など大手はどうしても最大公約数的で、間取りや共用部分等無難なものが多いですが、新興デベ物件にはなかなかユニークなものがあります。
三井等は一次取得価格が割高なのでそこそこの値段で売れる手堅さはあふでしょうが、値引きで買えた新興デベ物件は大化けする可能性もあるかもしれません。
ローリスクローリターンか、ハイリスクハイリターンか。住居、資産をどう考えるかですね。
そういう意味で、グランスカイは資産としては非常に優等生的と言えるでしょう。ただ転売して大儲けというのもなさそうです。

[598: 匿名さん]

一般的に三井ならではの安心感は分かる。
ただグランスカイが資産的に優秀かについては
コストカットしているという意味でちょっと疑問。

[599: 匿名]

コストカット、好きですね。何度も連呼しています

何か信頼出来るソースがあるんでしょうか？

・知り合いが言っていた（風聞）

・営業や関係者が言っていた「らしい」（風聞）

・評論家が書いていた（憶測）

・リーマンショックがあったのだから「当然」しているに違いない（憶測）

・常識だよ（論外）

どれかじゃないとよいですが

[600: 匿名さん]

三井シンパスレですね。自社都合の棟内MRの早期解放、眺望が高輪台PRJCTでかなり前から
決定的な変化があるのに昔のCGで客寄せしている営業姿勢、カタログにあるコンストラクション
レポートも何の通知もなく廃止する顧客対応、などにはいたって鷹揚、理解がある。

それが懐の深く寛容な性格の現れかと思えばさにあらず。それを指摘する個人への攻撃姿勢は
きわめて厳しく狭小視野。

[601: 匿名さん]

>>599さん
価格発表前に関係者から聞きました。
ご満足いただけましたでしょうか。

[602: 匿名さん]

麻布十番などとは違い、パークタワーですから。
パークコートではなく。

[603: 匿名さん]

>597さん
　この秋に小さな売主が扱う無難な間取りの恵比寿の物件を販売しましたが、購入時よりも高く売れました。目の前の通りなどの違いにより、同じ徒歩圏内の大手デベの扱う中古マンションよりも高く売れたので、「現存するデベによる物件かどうかで残酷な程、成約価格に差が出ます」は誇大コメントのような気がします。
　今回購入予定のマンションもリセールは考えているので、騰落率は重要な材料にしてますが、今回はそれ以上に耐震性や管理体制などの安心感を得たいと思っているので、価格が少し割高でも大手デベを選ぼうと思ってます。
　グランスカイは色々な意味で安心感はありますが、周辺の物件に比べ割高感は否めないので「資産としては非常に優等生的である」の意見には賛同はしづらいです。

[604: 匿名さん]

597です。
603さん、お持ちの不動産が購入時より高く売れたとのこと、おめでとうございます。良い買い物をなさいましたね。
少々気になりましたので補足させていただきたいと思います。おそらく、投機的な価値と資産的な価値とを混同なさっているのではないでしょうか。

不動産はよく言うように、世に一つとして同じものはありません。例えば、同じマンションの同じ間取りであっても、向きや階数が違えば別物です。似た条件のＡ室が高く売れたのにＢ室に買い手がつかない、ということもあるでしょう。成約価格に差が出るというのは、あくまで多くのケースを平均化してみた場合の話です。個別のケースでは、運やタイミングもあるでしょうが、ケースを多く積み上げてみると傾向が出ます。同じ面積、築年数という条件を揃えてスクリーミングしてみると、デベによる「格差」が明らかに出てきます（アネハ物件などは実に気の毒な結果になっています）。

ところが、それは成約価格であって、取得価格は考慮していません。取得価格が安ければ、買値より高く売れた（儲かった）、ということも十分あるでしょう。一方、額面高く売れたようでももともとの価格が高ければ結果として損、ということも。そうした意味で、新興デベは化ける可能性もある、と書きました。実際、業者は倒産デベ物件、ワケあり物件を買いあさっています。安く買ったものは、大化けする可能性がある。同時に大損をする可能性もある。激しく値動きがあるものが魅力がある。これが投機です。

しかし、資産としてなら、むしろ、値動きは少ないに越したことがない。景気などにもできるだけ左右されないほうがいいですよね。ある程度、価値、評価が定まっていて、市場が形成されていて、流動性が比較的高い（購買層がある程度厚い）。つまり、不確実性（リスク）が低いことが大切です。残念ながらリスクの低さはリターンの低さでもあります。リスクが低い分、価格が上乗せされている。大幅に目減りすることはないだろうが、大きなリターンもないだろうと。

資産として良いものが、投機としては良いものでない、その逆もあります。そういう意味で、総合的にみて、グラスカは資産としては非常に優等生的、と申しました（優等生、は必ずしもほめ言葉ではありませんが）。

[605: 匿名]

いま深く考えても、このご時世１年後はどうなるかわからないですよ。

もっと楽観的でいいのではないでしょうか。

リニアの始発駅、羽田のハブ化 いずれにしても品川区は
盛り上がるのでは。

[606: 匿名さん]

603です。
604さんのコメント理解できました。どうもありがとうございました。
私自身は、「資産性とは騰落率の低いマンションを持つこと」と理解してました。
グランスカイはいいマンションだと思いますが、売出価格（取得価格）が相場より高いので、リセールする際のリスク（成約価格との差額）分のメリットが、本当にあるかを吟味してみます。

[607: 匿名さん]

そうですね。各種の再開発が進んでいますから、さまざま利便性は増すのはうれしいですね。また、ソフト面でも、品川区は公教育の水準の高さ、医療や福祉の充実など、住環境がとても良いのも大変魅力ですね。大変住みやすい区だと思います。

[608: 匿名さん]

うーん、説得力のあるコメントですね、しかも長文で。
私もそうだったのですが今日までお休みだったのですか？

[609: 匿名さん]

品川区・五反田地区が今後発展するので資産価値は高まる（落ちない）というのは、甘すぎませんか？
むしろ、今後の発展を織り込みすぎた、分譲時高価格は、高値掴みの危険大とみます。
この地区の開発計画はみんなが知っているわけで、
購入後に地区の価値が知らないうちに上がっていったなどという過去の成功物件とは全然スタートが違うことを忘れると火傷する可能性がありそうです。

[610: 匿名さん]

大崎と両者検討中ですが、圧倒的にこちらへの関心が高そうですね。向こうは大晦日から三が日にかけて１件も書き込みがありませんでした。竣工してしまうと興味が薄れるのでしょうか。ちょっと心配です。

[611: 匿名さん]

転売時の価値をしつこく否定されていますが
私は終の住処として便利な場所に住みたいだけなので
余計なお世話です。

投機価値が無いと思うのならご自身が買わなければ済む話です。
なぜこの掲示板に貼り付いて何度も長文で必死に否定されているのですか。

[612: 匿名さん]

>>601
参考にしたいです！
ぶっちゃけ関係者の方のお話を聞かせて下さい。内装･仕様は一目瞭然ですが、見えない部分の話を納得した上で検討したいです。

[613: 匿名さん]

>610
大崎は値引きしないと売れないような部屋しか残っていないだけ。

[614: 匿名さん]

私もグランスカイと大崎WCTと迷っていますが、最近、確かにスレッドはグランスカイの方が盛り上がってますね。
こちらの掲示板の方が、現在は議論が面白いので、書き込みも多いのではないでしょうか？