ザ・パークハウス青砥Part4【購入者限定】

[マンション住民さん]

Part3が1000件に達しましたので立てました。

ザ・パークハウス青砥購入者限定スレのPart4です。
引き続き情報交換しましょう。



Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/214774/
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/349104/1
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/421368/

所在地：東京都葛飾区青戸7丁目43番1（地番）
交通：京成本線 「青砥」駅 徒歩13分 、京成押上線 「青砥」駅 徒歩13分
　　常磐緩行線 「亀有」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分 、総武線 「新小岩」駅 バス20分 「老健青戸こはるびの里」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.95平米～83.93平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.5.28　管理担当】

[806: 匿名さん]

>>804 入居済みさん
他人の家賃設定が高いというコメントがそんなに気に食いませんか？
勘違いされてるようですが、家賃はオーナーひとりで決まるものではありません。
需要と供給のバランスで決まるのですよ。オーナーを煽っているつもりもございません。
現段階で借り手がいないのですから、高いというのは事実ではありませんか？
私は青砥が好きでないとはいっておりません。駅力は弱め、駅遠でありますが、価格が安かった事も含めてこの物件を選びました。
それをふまえて家賃設定が高くないかと思っただけです。
現時点の家賃設定は70平米未満の部屋で15万5千円です。
今後借借り手が見つかるかどうか見守りたいと思います。

[807: マンション住民さん]

そもそも匿名さんの言う家賃設定が高いという考えが違うんですよね。

資産運用の形で家賃設定を見るならば、自己資金をある程度持って借入金2500万、固定金利2％で計算すると。
それを20年ローン返済で考えると月々約126000円です。30年なら92000円です。
（元手資金、金利、返済期間でいろいろ変わるでしょうが、マンション投資なら長期変動返済はリスクが多いです。）

賃貸にする場合はそこに修繕積立金、管理費、固定資産税、空室損失費用、住人退去時にかかる内装や鍵の変更・清掃費用等が上乗せされます。敷金程度で補えるものではありません。
該当物件は管理費込みのようですので当然含んでの金額です。30000円～40000円は上乗せするべきでしょう。

そもそも該当物件は非常に築浅で、資産価値はほとんど下がっていません。
周辺物件の築20年と比べればそもそもの資産価値が違うので当然家賃は高くなります。
（築20年物件とか2000万程度です）

マンション賃貸で利益が出る利回りは必要です。20年返済だと赤字です。
30年返済でも10年後、20年後には価値が下がって家賃も下げざるを得ないでしょう。
価値を維持するためには水回りや内装の更新が必要ですが当然貸主負担です。200～300万はかかるでしょう。

本職じゃないので簡単な事例しか言えませんが、上記の事より155000円は決して高い金額ではありません。

[808: マンション住民さん]

もちろん155000円は私から見ても高いなーと思わないわけではありませんが、
資産運用する人の視点から見るとこうなる訳です。

ぶっちゃけ「自己資金なしで不動産投資！高利回り！」とかぬかしてる人は詐欺師だと思いますよ。本当に・・・

自己資金なしで利益得ようと思ったら15％以上は利益無いと赤字確定ですね。
数％の利回りで利益出せる人は即金で払える金持ち位ですね。

[809: 匿名さん]

利回りを計算したとしても借り手がいなかったら意味がないのではないでしょうか？
私の主観ではなく、借り手がいない＝高いという事だと思います。
正直ここに分譲で住んでいてこのマンションをとても気にいっている自分でも、15万5千円で賃貸なら他当たってしまいます。

[810: 住民板ユーザーさん2]

横から失礼いたします。

既に他の方がおっしゃっているように適切な賃料だと考える方もいれば、高いと考える方もいるでしょう。
でもだからってこのやり取り、部屋のオーナーと借りようとしている方以外に何か関係あるんでしょうか？
高すぎて借り手が決まらないなら、その時にオーナーが考えて値下げするなりするだけかと。
他人がいちいち口挟む必要性は皆無だと思います。

他の話題に移っている方もいるのだし、まだこの件でお話しされたいのであれば他のところでやって頂きたいです。

[811: 匿名さん]

>>810 住民板ユーザーさん2さん

資産価値がどれだけかは興味のあるところでしょう。
それは実績からはかれるので、高く借り手がつけばよし、つかなければ賃貸の資産価値は低いということ。
他人から高く見えようが、借り手がつけばそれが相場を形成するし、取得費用と維持費からいくら適正価格だと主張しようが、借り手がつかなければ資産価値を読み謝っただけ。

[812: 住民の人に質問したいさん]

いい加減うぜーよ
市場原理も理解できない主観もって勝手に粘着してろ

[813: 匿名さん]

>>812 住民の人に質問したいさん

市場原理じゃなくて、貸し手の願望、妄想だろうが。理解できてる？

[814: 匿名さん]

貸すほうは自分の都合で積み上げ式で家賃を決めるんでしょうけど。貸し手の理屈なんて借り手には無関係ですものね(^^;

このまま借り手がつかないなら、値段設定に無理があるといわれてま仕方ないのかな。

[815: 住民板ユーザーさん1]

別に急いで貸したい理由がなけれは高めに設定して徐々に下げてくのが普通じゃないですか？誰だって高く貸したいんですから。

[816: 匿名さん]

>>815 住民板ユーザーさん1さん

じゃあなんのために募集してるのかな？

売るなら書いてつくまで粘るのはわかるけど、賃貸に出すってのは貸し手がつかないと遺失利益が積み上がる。部屋が空くから貸して資金回収したいか、ローンが払えず支払いにあてたいかだろうから、目先にこだわって半年一年借り手がつかないと相当な損失だわ。

[817: 住民板ユーザーさん2]

いづれにしても、住人にとって今回の賃貸の金額(あくまでも契約成立時の家賃)は不動産の履歴にもずっと残りますし、今後の資産価値に関する事なので気になるところですね。

[818: 入居済みさん]

住民版ユーザーさん。スルー推奨。
匿名さんはとにかく貸主を叩きたいだけですから何を言っても意味ないですよ。

[819: 住民板ユーザーさん8]

今外から何か破裂音がしませんでしたか？？

[820: 住民板ユーザーさん2]

>>819 住民板ユーザーさん8さん

しましたね！何でしょうか

[821: 住民板ユーザーさん8]

このマンションは、民泊、シェアハウス、ゲストルームの又貸しは禁止されてますか？

[822: マンション住人]

>>821 住民板ユーザーさん8さん

全て禁止されてますよ

[823: 住民板ユーザーさん1]

駐車場の軒下に駐輪場出来ましたね。
すでに停めている方いらっしゃいますが、申し込みって始まっているのでしょか？
私は大型の自転車ではないのですが、身長が低く上段からの自転車取り出しが辛いため、軒下の自転車置き場に申し込みたいと思っていました。
誰かご存知であれば教えてください。

[824: 住民板ユーザーさん1]

駐車場下の新しい駐輪場はサイズのでかい自転車に管理組合側から、駐輪場所を変えませんか？と打診をするみたいなことが書いてあった気がします。

勝手な予想なのですが、下記みたいな感じで声がけされてるんですかねー？

サイズが規定外の大きさでもともと駐輪できてなかった自転車⇒苦情のある大きな自転車が密集してるところの数台⇒上段の大きな自転車⇒下段の大きな自転車
大きなとは基本的に前後に子供を乗せるのが付いてるやつです。

うちは小学生の自転車を上段にとめてますが、下段の自転車のかごやら子供をのせるやつやらが連なって幅をとっていて、自転車を下ろすために斜めに下げることすら困難です。大人二人でそれらの自転車を抑えて隙間をつくるのですがそれでもひっかかって困っています。

[825: 入居済みさん]

これで多少は駐輪場に余裕ができるといいですね。
ハンドルやら荷台やらにぶつくられてか籠の被覆部分が破られてたり無理に動かそうとして動かずに出せなかったりしてたので・・・
車持っていない世帯でお子様が自転車に乗るようになってくるとやはりまだまだ足りないですかね？

[826: 住民板ユーザーさん1]

そうですか。管理組合の方に知り合いいないので、あそこの駐輪場使わせてもらうのは無理みたいですね。
毎日自転車で駅まで通勤しているので、せめて下段に空きが出たら申し込めるといいなぁ。
駐輪場の空き状況の確認や申し込みは、管理人室でいいんでしたっけ？

[827: 住民板ユーザーさん8]

私入居時に上段しか当たらなくて、下段の空きが出次第キャンセル待ちでお願いしますって言ってたんですが、忘れ去られてました。あまりに毎日しんどくて、一年後に話しに行ったらちょうど空きが出たと下段を1つだけ契約できましたが...今回空いた下段ってどうなるんでしょうね...

[828: 住民板ユーザーさん1]

皆さんインターネットの回線どれぐらいのスピード出てますか?
うちは無線LANのルーターつけてて1Mも出てません、、

[829: 住民板ユーザーさん4]

>>826 住民板ユーザーさん1さん

６月の総会できちんと説明がありました。
管理組合にお知り合いがいるとかいないとかは
関係ない様ですよ。

[830: 近所の人間]

あの〜〜 ここの物件気になったんですが
なにか 不具合的な物ってありましたら
教えて下さい。

[831: 入居済みさん]

交通面：駅から距離がある。バスもあるが病院直通バスなので運行日時が微妙
騒音面：川が近いのでウォータースポーツしている人の騒音が川沿いの建物だとやや気になる。夜は静かだが稀に救急車音。
買い物：一番近いコンビニやスーパーが環七渡ったところ。渡らずに済む場所にあるデイリーは日曜や深夜休業。スーパーも距離があるか環七越え位置。
周辺：前面道路の駐車は近所トラブルになるので要注意。
建物内：エレベーター合計4基。家の場所によっては待ち時間に難あり？
・現在話題に出ているが駐輪場が慢性的に不足。
・住人全体のモラルは低くは無いが、値段がお手頃で500以上の世帯があるので一定数はモラルの低い方もいるし、外国人の方もいる。
・メインのエレベーターからゴミ捨て場までの動線を当初想定していなかったのか途中駐輪場もあって狭い。

私が思う悪い範囲ではこんなところですかね。

[832: 入居済みさん]

悪い面ばかりだとあれなので良かったと思う面も

交通面：幹線道路から1本ずれているので交通量も少なく静か
騒音面：防音性が高い鉄筋コンクリート製なので隣家の生活雑音はあまり気にならない。（コンッて響く音は聞こえますが）
買い物：亀有アリオが近い。
周辺：高層建築が少なく、景観が良好。
建物内：ゴミ出しがいつでもできる。隣家とのベランダ仕切りが柱で完全にシャットアウトできている

[833: 住民板ユーザーさん1]

エレベーターは5基ですが...

[834: 入居済みさん]

あれ？ガーデンエントランス側１　リバーサイド１　郵便受け側２じゃなかったですっけ・・・
郵便受けのとこしか普段つかわないんでどこか別のところあったかな（汗

[835: マンション住民さん]

リバーサイドには２基あります。

[836: 住民板ユーザーさん7]

他の方の意見以外に
・良いとこ
自走式駐車場
・気になるとこ
位置により、間近の鉄塔やお墓が見えるとこ。まぁ、気にしなれば気にならないですが。

[837: 住民板ユーザーさん1]

１番バイク置き場は使わなくなったのでしょうか。
出入りが多い場所なので、傷だらけになりそうですもんね。

[838: 住民板ユーザーさん8]

アーバン側にもエレベーター２基欲しかった。

[839: 住民板ユーザーさん8]

エレベーターの生乾き臭が強烈です、清掃用具が臭くなってるんだなぁ...

[840: 住民板ユーザーさん8]

どこのエレベータですか？

[841: 住民板ユーザーさん3]

駐輪場と駐車場、5年に一回再抽選とかしてくれないですかね？
既得権益みたいになってますよね？

長い目で見たら平等に利益を享受出来るようなシステム作りが必要ですね。

[842: 住民板ユーザーさん1]

イベント賛成派ですがキャンプさすがにうるさいのでは…
近隣の戸建の方大丈夫かな？

[843: 住民板ユーザーさん4]

うるさ過ぎて引きました。子供はしゃぐのわかるけど注意出来ないならやらないほうがいいと思います。あんな奇声あげまくって…マンションの住民じゃなきゃ警察呼んでるレベルなんじゃ無いかな。

[844: マンション住民さん]

駐車場の再抽選なんて絶対困ります。
ウチがこのマンション選んだ大きな理由の一つが自走式駐車場ですから。

[845: マンション住人]

>>844 マンション住民さん

同じく私も反対です。マンション申込み時にじっくり検討したもののひとつですし。

それに抽選→入れかえとなった場合、入れかえ作業はどうするの？ 現実的に無理があると思います。

[846: マンション住民さん]

反対です。
入居時の公平な抽選で決定されたことなのです。
区画ごとに管理費用も違うので引き落とし額変更等もありますし簡単な作業ではないと思います。車庫証明はどうだっけ？
もちろん車両の移動もありますしね。
なんでも平等なんて無理です。
不利な人は納得いかないかもしれませんが公平な抽選の結果です。

[847: 住民板ユーザーさん8]

リバー側の駐輪場にチャイルドシートつきの電動っぽい自転車がずっと放置されてあります。マンションのシールもついてます。
シール番号から部屋番号を割り出すなど容易そうなのに、なぜ平気で放置できるのか不思議です。
今回初めてではなく何度も同じ自転車の放置を見ていますが、今回特に長いです。

[848: 住民板ユーザーさん8]

>>843 住民板ユーザーさん4さん

>>843 住民板ユーザーさん4さん
主催者にクレームすればいいのでは。

[849: マンション住民さん]

このマンション､戸数に対し駐車場の数はかなりあるほうですよね・・6割強位？
入居時、駐車場はかなり空きがありました。満車になったのは確か今年に入ってからのことです。841さんは最近転居されてきた方なのでしょうか。それとも場所の入れ替えということ？空きを待っているのであればキャンセル待ちが現実的かと思います。
皆さん駐車場代をきちんと収めているのですし既得権益とは違うかな、と思います。

[850: マンション住民さん]

駐輪場と駐車場件　入居時には公平な抽選で決定
されていますよ。他の場所へ移りたいのであれば
空き待ちすればよい事です。
　

[851: マンション住民さん]

そもそも住居１件とみて平等なのか居住人数で平等と言うのか・・・

法（と言っていいのかわかりませんが）的には住居１件ごとに同等の権利なんでしょうが、
お子様が複数いる家庭から見れば特に駐輪場不足は子供たちの権利が不平等に見えるでしょうね。
居住人数一人の立場から見れば同じ金払って自分の権利が少ない事は不平等なんですよ。

結局は総会で決着つけるしかないでしょう。

[852: 匿名さん]

>>851 マンション住民さん

権利もなにも、対価で利用料払ってるしね。
それが周辺に比べて安すぎるとかなら問題だけど。

そして、おっしゃる通り賛否を決めるのは総会。管理規約を変える必要があるので。

最初に公平な抽選したから、ルール変えるのは筋違いという人は間違い。管理組合は民主主義なので、総会の多数決でルールを変えることは許されてる。

ただし、既得権を持っている人が賛成するわけないから、駐車場シャッフルなんて現実的には無理でしょう。

[853: 住民です。]

駐輪シールを通し番号では無く、
区画ごとの番号にして欲しい。
例えばAの何番とかBの何番とか。
違反している自転車がどこの区画がわかるし、
そっちの方が良かったな。

駐車場の入れ替えはウチも反対します。
公平な抽選で決まったことですから。

[854: 住民板ユーザーさん]

>>853 住民です。さん

違反の自転車とは具体的に？

[855: 住民板ユーザーさん1]

>>854さん
駐輪スペースでないところに置いてる自転車のことではないでしょうか。
私は結構見かけます。ここは駐輪スペースではありませんと管理人の方から札をつけられています。