ザ・パークハウス青砥Part4【購入者限定】

[マンション住民さん]

Part3が1000件に達しましたので立てました。

ザ・パークハウス青砥購入者限定スレのPart4です。
引き続き情報交換しましょう。



Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/214774/
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/349104/1
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/421368/

所在地：東京都葛飾区青戸7丁目43番1（地番）
交通：京成本線 「青砥」駅 徒歩13分 、京成押上線 「青砥」駅 徒歩13分
　　常磐緩行線 「亀有」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分 、総武線 「新小岩」駅 バス20分 「老健青戸こはるびの里」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.95平米～83.93平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.5.28　管理担当】

[806: 匿名さん]

>>804 入居済みさん
他人の家賃設定が高いというコメントがそんなに気に食いませんか？
勘違いされてるようですが、家賃はオーナーひとりで決まるものではありません。
需要と供給のバランスで決まるのですよ。オーナーを煽っているつもりもございません。
現段階で借り手がいないのですから、高いというのは事実ではありませんか？
私は青砥が好きでないとはいっておりません。駅力は弱め、駅遠でありますが、価格が安かった事も含めてこの物件を選びました。
それをふまえて家賃設定が高くないかと思っただけです。
現時点の家賃設定は70平米未満の部屋で15万5千円です。
今後借借り手が見つかるかどうか見守りたいと思います。

[807: マンション住民さん]

そもそも匿名さんの言う家賃設定が高いという考えが違うんですよね。

資産運用の形で家賃設定を見るならば、自己資金をある程度持って借入金2500万、固定金利2％で計算すると。
それを20年ローン返済で考えると月々約126000円です。30年なら92000円です。
（元手資金、金利、返済期間でいろいろ変わるでしょうが、マンション投資なら長期変動返済はリスクが多いです。）

賃貸にする場合はそこに修繕積立金、管理費、固定資産税、空室損失費用、住人退去時にかかる内装や鍵の変更・清掃費用等が上乗せされます。敷金程度で補えるものではありません。
該当物件は管理費込みのようですので当然含んでの金額です。30000円～40000円は上乗せするべきでしょう。

そもそも該当物件は非常に築浅で、資産価値はほとんど下がっていません。
周辺物件の築20年と比べればそもそもの資産価値が違うので当然家賃は高くなります。
（築20年物件とか2000万程度です）

マンション賃貸で利益が出る利回りは必要です。20年返済だと赤字です。
30年返済でも10年後、20年後には価値が下がって家賃も下げざるを得ないでしょう。
価値を維持するためには水回りや内装の更新が必要ですが当然貸主負担です。200～300万はかかるでしょう。

本職じゃないので簡単な事例しか言えませんが、上記の事より155000円は決して高い金額ではありません。

[808: マンション住民さん]

もちろん155000円は私から見ても高いなーと思わないわけではありませんが、
資産運用する人の視点から見るとこうなる訳です。

ぶっちゃけ「自己資金なしで不動産投資！高利回り！」とかぬかしてる人は詐欺師だと思いますよ。本当に・・・

自己資金なしで利益得ようと思ったら15％以上は利益無いと赤字確定ですね。
数％の利回りで利益出せる人は即金で払える金持ち位ですね。

[809: 匿名さん]

利回りを計算したとしても借り手がいなかったら意味がないのではないでしょうか？
私の主観ではなく、借り手がいない＝高いという事だと思います。
正直ここに分譲で住んでいてこのマンションをとても気にいっている自分でも、15万5千円で賃貸なら他当たってしまいます。

[810: 住民板ユーザーさん2]

横から失礼いたします。

既に他の方がおっしゃっているように適切な賃料だと考える方もいれば、高いと考える方もいるでしょう。
でもだからってこのやり取り、部屋のオーナーと借りようとしている方以外に何か関係あるんでしょうか？
高すぎて借り手が決まらないなら、その時にオーナーが考えて値下げするなりするだけかと。
他人がいちいち口挟む必要性は皆無だと思います。

他の話題に移っている方もいるのだし、まだこの件でお話しされたいのであれば他のところでやって頂きたいです。

[811: 匿名さん]

>>810 住民板ユーザーさん2さん

資産価値がどれだけかは興味のあるところでしょう。
それは実績からはかれるので、高く借り手がつけばよし、つかなければ賃貸の資産価値は低いということ。
他人から高く見えようが、借り手がつけばそれが相場を形成するし、取得費用と維持費からいくら適正価格だと主張しようが、借り手がつかなければ資産価値を読み謝っただけ。

[812: 住民の人に質問したいさん]

いい加減うぜーよ
市場原理も理解できない主観もって勝手に粘着してろ

[813: 匿名さん]

>>812 住民の人に質問したいさん

市場原理じゃなくて、貸し手の願望、妄想だろうが。理解できてる？

[814: 匿名さん]

貸すほうは自分の都合で積み上げ式で家賃を決めるんでしょうけど。貸し手の理屈なんて借り手には無関係ですものね(^^;

このまま借り手がつかないなら、値段設定に無理があるといわれてま仕方ないのかな。

[815: 住民板ユーザーさん1]

別に急いで貸したい理由がなけれは高めに設定して徐々に下げてくのが普通じゃないですか？誰だって高く貸したいんですから。

[816: 匿名さん]

>>815 住民板ユーザーさん1さん

じゃあなんのために募集してるのかな？

売るなら書いてつくまで粘るのはわかるけど、賃貸に出すってのは貸し手がつかないと遺失利益が積み上がる。部屋が空くから貸して資金回収したいか、ローンが払えず支払いにあてたいかだろうから、目先にこだわって半年一年借り手がつかないと相当な損失だわ。

[817: 住民板ユーザーさん2]

いづれにしても、住人にとって今回の賃貸の金額(あくまでも契約成立時の家賃)は不動産の履歴にもずっと残りますし、今後の資産価値に関する事なので気になるところですね。

[818: 入居済みさん]

住民版ユーザーさん。スルー推奨。
匿名さんはとにかく貸主を叩きたいだけですから何を言っても意味ないですよ。

[819: 住民板ユーザーさん8]

今外から何か破裂音がしませんでしたか？？

[820: 住民板ユーザーさん2]

>>819 住民板ユーザーさん8さん

しましたね！何でしょうか

[821: 住民板ユーザーさん8]

このマンションは、民泊、シェアハウス、ゲストルームの又貸しは禁止されてますか？

[822: マンション住人]

>>821 住民板ユーザーさん8さん

全て禁止されてますよ

[823: 住民板ユーザーさん1]

駐車場の軒下に駐輪場出来ましたね。
すでに停めている方いらっしゃいますが、申し込みって始まっているのでしょか？
私は大型の自転車ではないのですが、身長が低く上段からの自転車取り出しが辛いため、軒下の自転車置き場に申し込みたいと思っていました。
誰かご存知であれば教えてください。

[824: 住民板ユーザーさん1]

駐車場下の新しい駐輪場はサイズのでかい自転車に管理組合側から、駐輪場所を変えませんか？と打診をするみたいなことが書いてあった気がします。

勝手な予想なのですが、下記みたいな感じで声がけされてるんですかねー？

サイズが規定外の大きさでもともと駐輪できてなかった自転車⇒苦情のある大きな自転車が密集してるところの数台⇒上段の大きな自転車⇒下段の大きな自転車
大きなとは基本的に前後に子供を乗せるのが付いてるやつです。

うちは小学生の自転車を上段にとめてますが、下段の自転車のかごやら子供をのせるやつやらが連なって幅をとっていて、自転車を下ろすために斜めに下げることすら困難です。大人二人でそれらの自転車を抑えて隙間をつくるのですがそれでもひっかかって困っています。

[825: 入居済みさん]

これで多少は駐輪場に余裕ができるといいですね。
ハンドルやら荷台やらにぶつくられてか籠の被覆部分が破られてたり無理に動かそうとして動かずに出せなかったりしてたので・・・
車持っていない世帯でお子様が自転車に乗るようになってくるとやはりまだまだ足りないですかね？