オーベルグランディオ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

まだ販売前ですが好評につきパート2です。
引き続き地域NO.1物件、オーベルグランディオ品川勝島についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年6月下旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/

[807: 匿名さん]

オーベルもブランズも完売すれば、
またマンションが建って、
店も出来て、
勝島が活性化しますね

[808: 匿名さん]

ブランズの完売は数年後だろうなぁ...勝島の足を引っ張るね

[810: 匿名さん]

オーベルとブランズ完全に明暗分かれましたね。

[813: 匿名さん]

ここは販売戦略が上手かっただけで、その後の資産価値は住人次第。

[814: 匿名さん]

販売戦略の上手さで売れるってそんなに単純なものでもないと思いますが。
そう思いたい気持ちはわからなくもないですけど・・

[815: 匿名さん]

ブランシエラが売れて勝島好調だった流れをブランズがブッタ切ったからな。
オーベル良くやったと言いたい。

[816: 匿名さん]

価値に飛び付いて好調だったブランシエラは管理で荒れてますが。

[817: 匿名さん]

>>816

ここの管理は大成有楽ですし、ブランズもオーベルも荒れるかどうかは不透明なので議論しても無駄では？
大体購入層に大差はないわけですし・・

[818: 匿名さん]

大成有楽の管理は評判いいからな。

[819: 匿名さん]

勝島が東京のソーホーになる日も近いな

[820: 匿名さん]

爆発のあった倉庫の跡地は、いまの東京倉庫ですか?
オーベルやブランズではないですよね?

[821: 匿名さん]

販売戦略でオーベルに負けた。これがブランズ購入者の心の救済文句らしい。

[822: 匿名さん]

ブランズは、値引きしたければすれば良いんで無いの？

価格を数百万落とせば、オーベル買おうと思っていた人がこぞってこっち来るよ　笑

特に抽選落ちた人とか、そうすれば一気に形勢逆転で、オーベルが不人気って言われるのかな？

[823: 購入検討中さん]

人気、不人気は紙一重

流れ次第ですぐに変わっていくもの

[824: 匿名さん]

これだけ双方の物件で明暗クッキリ流れが分かれてるエリアも中々ないけどな。

[825: 匿名さん]

オーベルも4000後半が売れ残ればブランズと同じことでしょ。
さぁどうなるか、第1期販売数が発表されたからこれでブランズの方も対策立てやすいでしょ。

[826: 匿名さん]

ブランズなんてもう値下げぐらいしか打つ手ないだろ。

[827: 匿名さん]

そのブランズが値引きしたら、こっちもヤバイな
今から仕様をあげるわけにいかないから、そうなればこっちも値引きしないと売れなくなり
値引き合戦がはじまるな

[828: 匿名さん]

>>821
そんなふうに思っている人がいるの？
私は予算が足りなくて、オーベルに決めたけどブランズ買えた人は素直に羨ましいです(笑）

[829: 匿名さん]

結局勝島のプライオリティは価格なんだよね。
そこを履き違えるたブランズと理解していたオーベルの差かな。

[830: 申込予定さん]

ブランズのおかげ？で勝島を知った人も多いのでは、私もその一人でした。
ですが、時すでに遅し、値段が合わずオーベルに決めようと思ってます。

ですが、そのオーベルも倍率が高いとか。
私もブランズ買えた人は良いなぁと思います。

まぁ、オーベルも相当良いですけどね（負け惜しみ　笑）

[833: 購入検討中さん]

オーベルは最上階こそ、割安な印象をもってます。エレベーターが少ないのがネックだと思うのですがやっぱストレスですかね？ゴミ出しはめんどくさそう…。二階に暮らしている私には想像がつきません…。

[834: 匿名さん]

>>831
倒産寸前ってことだよね！

[835: 匿名さん]

むしろ人気のないブランズより人気のあるオーベルを買えるチャンスがあることを幸せに思うけどな

[836: [ 30代]]

ブランズは良いと思うが、メリットがあるかわからないエネファームと賃貸マンションのような外観がイマイチなんだよな。

[837: 匿名さん]

オーベルは間取りが2Lから4Lまで割と幅があるので売る際にもマンション内での競合はあまり無さそうですね。
同じ広さならブランズよりもお安く売ることもできるわけですし、いざという時を考えると悪くない選択な気がします
特に2Lは倍率高そうでした。

[838: 匿名さん]

ここはエレベーター少ないのに何故管理費が高いのかな。
普通は戸数が多いから下がるはずなのに。
何が金食い虫なんだろ。
夜間しか警備員はいないし、コンシェルジュも毎日ではないのに。

[839: 匿名さん]

836

エネファームは同感だが、外観はファサード含めブランズのほうが良くない？
これは好みの問題？

車寄せやら隣との仕切りとかはブランズが好きかな。
オーベルの3階までの色身なども好きだけど。

[840: 匿名さん]

>>838
コンシェルジェ毎日じゃないんですか？

[842: 匿名さん]

>>838

管理費ははじめは余裕を持って高めで設定してるって言ってましたね
後から余れば管理費を下げたり余った分は修繕費として積み立てるなどの手法を取る選択もあるそうです。
組合次第ですけどね。
元々管理の質は高いことで評判の大成ですが
カツカツでやってるとこよりも良好な管理状態が保てるのではないでしょうか？
と思い割と好印象な次第です。

[843: 匿名さん]

>>841

どっちもどっちですね。どっちも郊外仕様のマンションという感は拭えないですね。
それが勝島の特性なのでしょうけど。

[844: 匿名さん]

>>842
どこでもそう言うよ。
高い事への不満を抑えるには有効な言い訳だからね。
別に意味はないけど高いです！なんて言えないからねぇ。

[845: 匿名さん]

「大規模を生かして管理費お安くなります。」と言っていた営業さんの言葉は正解ではなかったんですね。
最初に管理費を高く見積もるのはどこも同じですよ。
やっぱりカフェやらサウンドルームやらが高いのかな。

[846: 匿名さん]

オレが管理組合の理事長やって
サウンドルールなんか廃止してやる
修繕積立費の値上げは無しだ

[847: 匿名さん]

>>845
「(ブランズよりは)お安くします」ってことでしょ
お得意のやつ

[848: 匿名さん]

>>846
サウンドルームなんて、子連れグループで食べ飲み散らかし、じゅうたんシミだらけなんて簡単に予想できるので、すぐに廃止してくださいね。
カフェも5年持てば十分でしょう。

[849: 匿名さん]

>>847
エレベーター減らして頑張ったのに大差なかった。
という結果ですね！

[850: 匿名さん]

快適なエレベーター数が良いならブランズ
充実の共用設備ならオーベル
どこに価値を見出すかは人それぞれ

それだけが明暗分けた要因じゃないでしょうけど
現時点ではオーベルの方が需要がありそうですね。

こちらは後出しジャンケンなどと揶揄されてますが
消費者からすれば後出しでも何でも魅力的な商品なら構わないと思いますが
はっきり言ってデベの負け惜しみの戯言にはさっぱり興味ありません

[851: 匿名さん]

デベじゃなくてブランズ購入者の負け惜しみだよ。こちらの売り出し戸数判明してからさらに酷くなりましたね。
敗戦処理みたいな物件ですから大変そうですな

[852: 匿名さん]

価格で勝負してる物件だけに、完成が大分先なのは不安要素ですよね。
今は仮でいけても本契約時に金利上がっているとローン通らない人でキャンセル住戸大発生とかもありそうで

[853: 匿名さん]

オーベルとブランズの売れ行きの差はどう考えても価格でしょう。
5千万なんてとんでもない！4千万前半ならなんとか…って人が群がってるのがこちらでしょ。
2LDKに無理して住むファミリーも沢山いそうですね。

[854: 匿名さん]

その価格が絶妙なんでしょう。
もう少しだせる層は勝島を選ばない、だからブランズは売れないだけ。
見極めってとっても大事ですよね

[855: 匿名さん]

では、もう少し出せる層はどこを選ぶんでしょうね？具体例をお願いします。

私はいくつか探したものの、治安の悪い千葉寄りの区以外はブランズより安い所、または同価格の所は見つけられませんでしたよ。

ここより都会で探すのならパンダ部屋か日照悪い部屋など、難あり部屋でも見ない限りかなり難しいかと。

[856: 匿名さん]

さぁどこでしょうね？人それぞれなんじゃないですか？
でもブランズがそれらの層を惹きつけるだけの魅力がないことだけは、はっきりと証明されてますね

[857: 匿名さん [ 30代]]

品川区に住んでます。
今販売されているモデルルームを回って、天王洲エリアにしました。

OPと諸経費上乗せの大体7000万、頭金4-5000万です。
残りは5,6年で返す計画です。
当初大崎や港区なども検討しましたが、かなり高額になって心配になりました。
生活は住むだけではないので、身の丈にあったマンション選びをした方がよいと考えました。

勝島物件は、今の生活に十分な広さと設備があること、ローン組まずいけそうだったので
検討していましたが、

・駅が遠かったこと、雨の日とか大変
・エレベータが１機がNG、あまり待ちたくない

という理由で辞退いたしました。

[858: 匿名さん]

ブランズは高層階
売れ行き不振のため
14階建てになりました

[859: 匿名さん]

>>858

販売開始して途中でそんなこともあるのですね。
そんなに販売不振だったのでしょうか。
計画変更だとするとランドプランなどもおかしくなるでしょうしどうなるのでしょうね。

[860: 匿名さん]

>>857
あ～そうですか。
身の丈にあった物件を選ぶのは当然ですよね。
うちは頭金が少ないのと、これから年収が上がるかわからないことや子供ができたら妻が仕事を止めるかもしれないので、ブランズをやめてオーベルにしました。

[861: 匿名さん]

ブランズの悪口は止めませんか。
よその国の悪口を言いふらす
どこぞの大統領と同じことしてますよ。

[862: 匿名さん]

>>859
いやいや、もう出来上がっているよ。
かわいそうに。

[863: 購入検討中さん]

抽選まであと2週間を切りましたね！楽しみやらなんやら。喜び、嫉妬や僻みでまた荒れそうですね笑

[864: 匿名さん]

>>856
ネガを書く人って、具体例を挙げろと言われると何も言えないくせにわかったような事書くのが特徴ですよね。
みっともない…
大人なんだから適当な発言は止めましょうね。

[865: 物件比較中さん]

>>864
そうですね
脳内妄想が激しい人が多いですね
住民が増えると行政も動くのでオーベルもブランズも売れないと

[866: 匿名さん]

>>864
ネガっていうかブランズが人気ないのは事実だけどな。
というかここオーベルのスレだし。
事実書かれてつっかかる人の方が邪魔だと思います

[868: 匿名さん]

販売戸数が発表されてから、キ●ガイみたいな気味の悪い書き込みが急に増えたのはナゼ？
ブランズスレはそんなのばっかだけど、こっちは不思議なくらい異常ポジ書き込みしかなかったのにね。

どっちの味方でも構いませんが、情報や意見ではないただの妄想や悪口を書き込むのはやめて欲しいですね。
ネガの、真実なんだから書いちゃいけないの？って屁理屈は悪気がなければ何しても良いじゃんって保身してるようにしか聞こえなくてカッコ悪いですね。
ブランズ売れない、不人気なんて何十回何百回も書いても誰の情報にもならない。自分が言いたいだけでしょ。

[870: 匿名さん]

>>869
敷地内の放置自転車に放置車両、ゴミのトラブルに騒音問題、共有施設でのトラブル。どうしても品川区に住みたい見栄っ張りの人が多そうなこのマンション。トラブルがないといいです。

[871: 匿名さん]

戸数発表されてから焦ったブランズ関係者の嫌がらせが急に始まりましたね。

[872: 匿名さん]

始めは東側あんまり人気なかった気がしますが
先週行ったらほとんど埋まっててビビリました。倍率高そうですね

[873: 購入検討中さん [ 40代]]

抽選で外れて高い部屋ってのは考えられない、ってことで皆さんokですか？

でもわざと銀行の事前申し込みはローン可能額を高くに設定して通してありませんか？
デベロッパ的にはそのような人は抽選でわざと落として違う高い部屋を薦めることってないでしょうか？その方が理にかなってるし。

[874: 匿名さん]

そういう方もいるでしょうけど、我が家は外れたら代わりの部屋も検討すると思います。
現時点では当たることを願うばかりですが。

[875: 匿名さん]

>>873

いまどき抽選操作はコンプライアンスの観点から現実的ではないですね。
どこもそうですが、１期の抽選後は追加販売でかなりの戸数が販売になるでしょう。
ここだと30～50戸くらいだと思いますが・・

[876: 購入検討中さん [ 40代]]

追加販売されてもブランズみたいに高いとこ提示されても買いませんが、値段据え置きの同物件という意味でしょうか？

まあまだ単なる要望書だからやめる方もいて、実は倍率はそんなにないかもしれないですが。

[877: 匿名さん]

だから大体同じような価格帯の部屋に誘導するんでしょう。
外れた部屋以外は検討しないって層もいるでしょうから、この売り出し戸数だと50戸
前後という追加の2次予想は割と的を得た数字

１期で半分以上売れれば好調案件

[878: 匿名さん]

確かに高倍率の部屋も多数ありますが、ここだけじゃなく大体どのデベも最終的にはバラけさせるので
全体でみれば2～3倍程度でまとまると思います。それでも200以上を売る予定ですから十分凄いですけどね。

[879: 購入検討中さん]

今更ながら通常、竣工のどの位前から販売するものなんですかねー、物件によりまちまちのようですが二年近く前からって結構早い方ですよね。雰囲気的には年内には売り切ってしまうのかしら。財布の余裕があまりないので金利の変化にギャンブル感があって悩んでます。

[880: 購入検討中さん]

最初は冷やかしで見学に行ったけど、いろいろ比較した結果本命になってしまいました。

いろいろ言われていますが、品川駅まで３キロでこの規模、価格のマンションって今のところないですから・・・

今回はずれたらホント最悪・・・

でも、同じようなタイプの部屋がまだ売り出していないから落選したら２期で優先してもらえるのかな？

まさかの値上がりなんてないですよね？

[881: 購入検討中さん [ 40代]]

今の金利なら買えるが、上昇すると買えない層は確実に存在しますからね。
特に変動の方は。

[882: 匿名さん]

ここは最低でも世帯年収800位の人が中心なんですかね？オーベルだと大体どのくらいなんですかね。

[883: 購入検討中さん [ 40代]]

世帯年収だと普通は1000万くらい軽く越えませんか？
単身で都内勤務だと600ー900くらいですかね。
いずれにしても東京じゃ若干よい位の方が多いのでは
ないでしょうか？

親の援助ありで低所得者は除きます。あくまで援助なしで4000万から6000万クラスを買う人のアベレージです。

[884:]

1000、2000万程度貯蓄がある世帯なら年収7、800万程度。貯蓄ほぼ無しなら年収1000万～位とみた。

[885: 匿名さん]

第1期が好調でも、2期3基とこの先順調に売れるのかな？

[886: 購入検討中さん]

年収、皆さん、釣りですよね？そんなにある方は対象にならない物件だと思ってました、うちは500位で…。

[887: 購入検討中さん [ 40代]]

世帯年収ですよ？夫婦の年収です。
世帯主つまり夫だけの年収ではないです。

なのでご安心を。

[888: 購入検討中さん]

そうです。ご心配なく。今の金利なら世帯年収500万円の人でも十分に買えます。
周りなんて気にしないでいいですよ。結局同じ物件買っているんですから。みんな同じレベルです。

[889: 匿名さん]

借りようと思えば年収の8倍くらいまで借りれますけど、安全なのは5倍くらい。
それに頭金を足した金額なら大丈夫じゃないですか。
低金利に麻痺して背伸びしてる人も多いらしいですけど、ローン額÷(定年−年齢)を年間で払えるかどうか見てゾッとする人も多いのでは？

[890: 六本木ヒルズ [女性 20代]]

結構安そうに思ったけど、逆に高い気がする。
だって場所が勝島だよ～。

みんなだまされてるよ。あのパン屋に。

[891: 申込予定さん]

大きさも微妙には違うのでなんとも言えないし、
確かに安そうな部屋もあったが、


B　4F　77.13　4350
O　4F　76.34　4490

B　8F　75.74　4780
O　4F　76.34　4670

B　11F　71.04　4450
O　11F　71.93　4470

果たして、そんなに安いのか？
一期で抽選当たりますように。

[892: 匿名さん]

確かに、ローン審査をすると、驚くほど貸してくれますよね。
審査に通るからって、年収の七倍とか借りてたら、子どもや旅行、他のことに何もお金をかけれなくなります。
マンションは特にローン＋管理費等ありますし…

審査だけなら、シティテラスもプレミストも通るらしいけど…
安くて広いから、勝島でいいのかなぁと。
まぁ、我が家はお隣のブランズになりそうですけど。

オーベルは確かにインパクトありますね(笑）オーベルを知って我が家は勝島を検討し始めましたから。

[893: [ 40代]]

みなさん事前登録もうされました？
登録受付月末なのでまだだと思うのですが、事前登録なしでいきなり抽選もありですか？

[894: 匿名さん]

891さん

その情報本当？

であればだいぶオーベルに踊らされてる感があるなぁ～

それだけオーベルのプロモーションが良かったってことかな。

[895: 匿名さん]

本当です。
パンダ部屋で安そうに見せかけて、そこまでないってこと。
直床、エレベーター少ない、キッチン等の引き出しはアパート並みの作り付け(見た目は良さそうにできてるから)。
大々的にうたってる独自の収納も実際見たら、たいしたことない。
下がり天井が多すぎて全く広く感じない。
それなりに建築費用を落としてるのがミエミエです。

[896: 匿名さん]

プロモーションがよかったのは間違いないでしょうね。
郊外の客を呼び寄せ、都内で買える！と思わせたのだから。
ただここの仕様を見てると本当に安いとは思えません。

[897: 匿名さん]

隣より確かに1割程度安い部屋もある事はあるので
ちゃんと見極めないと、いけないですね。

広さが近いものだけをピックアップすると、そこまで安く感じませんが
狭い部屋も多く、グロスとしては安く感じさせる、戦略でしょうかね。

[898: 匿名さん]

需要がある物件買っておいた方がいいよ。
近隣みたいな状態になったら悲惨だし。

[899: 匿名さん]

本当に良いと思ったら買ったら

需要とか勢いで買わないほうが良いよ。

お隣と比べても意外と安くないらしいから。

[900: 匿名さん]

ここみたいに新築で人気の物件は安心ですよね。

[901: 六本木ヒルズ [女性 20代]]

営業マンは、人気があるとか言っているけど、申込みしている数ってそんなになかったよ。
実際は、無抽選か、あっても1、2ぐらい。
目玉商品になっている3290万、3590万、4490万だけは、確かに結構倍率がついていました。
それ以外は、みんなほとんど買えると思う。

ただ買っても、売るときに同等価額で売れるかと言われたら、売れない気がしますけど。。。
駅から離れているのがちょっとね

[902: 匿名さん]

本当に安心ですか？
私はここにきて結構悩んでいます。
確かに、どなたかがいうようにコスパはお隣のほうがいいんですよ。
勢いの差でこっちのほうがいいような気がしているだけのような...

[903: 匿名さん]

年収の5倍とか言ってるのは何年前の話だろうか。
今の金利（優遇幅）を考えるともっと買える。
ただ、金利上昇のリスクは考えるべきではあるし、管理費修繕費は必要だからね。

ちなみに
3500万を2%で35年で11万6千弱。
4200万を0.775だと11万5千弱。

[904: 匿名さん]

高いとこは10倍くらいつくだろうけど
平均2～3倍になるのはどこの人気物件でも大体そんなもんだよね

[905: 匿名さん]

リセール考えたら、人気のある物件を選ぶのが正解。
そうでなければ、内装、設備などよく考えて、自分が気に入ったほうを買えばいいです。

[906: 匿名さん]

普通に200戸の販売個数ってだけで凄いよな