オーベルグランディオ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

まだ販売前ですが好評につきパート2です。
引き続き地域NO.1物件、オーベルグランディオ品川勝島についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年6月下旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/

[351: 匿名さん]

>>347

ブランズより100戸近く多いのでやはり規模が大きい方が安心感はありますね
エネファームという高価な設備もないので設備の交換時期がきても費用は安く済みそうですし。

[352: 匿名さん]

安さにひかれて修繕費の値上がりを考慮してない人が心配なだけ。
共用部が多く、駐車場が機械式の場合は修繕費の上がり幅が大きいからね。
あと、管理費は駐車場の使用率が何パーセントで計算してるかだね。

[353: 匿名さん]

うーん、ここいいと思いますが、低価格を全面にだしすぎてるためか、普通なら都内買えず、さらに少しでも安くと無理してる層が多い気がして躊躇してます。

そんなにお金ないなら都外を素直に選べばいいのにというか、むしろそう思うなら素直に近隣マンション選ぶのがいいのでしょうかね、、。

[354: 匿名さん]

ものすごく率直に言うと、都内で家を買うのにいくらかかるかわかってるのか、それがそもそもの話ずれてるか、その層に届かないなら、文句言うのが恥ずかしい位で、千葉か埼玉に住め、ですね。

[355: 匿名さん]

>>353
君にも当てはまるでしょ。
自分だけは例外？

[356: 匿名さん]

元々買えない人が文句を言わず買おうとしてるのが問題なんですよ。
マンションは周りの購入者も大事な要素の一つ。
未払い問題が起きるとちゃんと払ってる人が苦労しますからね。

[357: 匿名さん]

>>355

いや、掲示板みて選ぶのはあまりよくないことですよね、、
でも価格は高くてもむしろ近隣マンションのほうがフィルターが一つでもかかる分、まだいいかもと悩み始めてる検討者です。

[358: 購入検討中さん [男性 40代]]

たとえばこれは近場のマンションだが、、多くのマンションは管理費1万円近くが多い（タワマン除く）気がしますが
なぜここは高いのでしょうか？また修繕積立も倍々なのも普通？
よくわからないので聞いてみました。スケールメリットが。。。と言われる方にもぜひ聞いてみたいのですが
管理費と修繕費のどこにスケールメリットが生かされているのでしょうか？教えていただけると嬉しいです。


近くの品川の住友不動産のマンション
ハーバーテラス品川
販売価格7,290万円～7,880万円　
間取り3LD・K　
専有面積　70.10m2　
バルコニー面積11.32m2　
その他面積テラスバルコニー面積11.66㎡m2　
管理費（月額）12,863円　 修繕積立金（月額）6,750円　

[359: 匿名さん]

>>358

主に管理費を押し上げているのはコンシェルジュサービスはじめとする24H有人管理による人件費とディスポーザー設備です。他にも維持費のかかる共用設備がありますが、まずこの二つがあるかないかで管理費は差が出ます。

設備的に人件費が嵩むのは一目瞭然ですし、ディスポーザーは敷地内の処理設備及び建物内の配管等定期メンテを必要とする設備ですから。

更に機械式駐車場は存在自体が金食い虫です。
定期メンテ代だけでも相当な金額ですし部品交換だけで50万とかザラです。20年程で更改必須ですが更改には180万前後かかります。ここは野晒しなのでメンテ代も嵩むかもしれませんね。

[360: 匿名さん]

そういうのは基本的に利用者が負担するものですからね。
ここも利用料で維持費を賄う計算だったはずです。
余裕みた稼働率の計算だったのでそんなに問題が顕著化するとは思ってません。

[361: 匿名さん]

>>357
高い物件をギリギリの予算で買う人もいれば
安い物件を余裕を持って買う人もいる
他人の懐事情など分かるはずもないので心配するだけ無駄ですね

[362: 購入検討中さん]

私が見せてもらった修繕費の計画では、
5年ごとに5000円の値上げでした。

管理費は見せてもらってないのですが、
管理費の上昇が大きく、合わせると上にあるように、倍々で上がっていくのですか？

[363: 匿名さん]

>>362
こりゃ中古では売り物にならない系だね。
みんなパンダ部屋を見て安いって言ってるけど、生涯30年住んだ時のトータルコストを考えると恐ろしいことに。
ここはたしかにギリギリの人は手を出さない方がいいですね。

[364: 購入検討中さん [男性 40代]]

５年後以降の値上がりを抑制するためには
理事会にて
24時間コンシェルジュと警備員の廃止→アルソックがすでにあるため
カフェを廃止→自販機で十分
フォレストを半減、人工物で代用
駐車場の値上げ、機械式の一部廃止
定期診断や交換の時期をずらす

あと何があるかな？　
まあ４年くらいはみんな大丈夫じゃないですかね。

[365: 匿名さん]

>>364
ここを購入する意味がないよな…

[366: 匿名さん]

修繕積立金は上がっていくものと思ってましたが管理費も上がるんですか？

[367: 匿名さん]

管理費は上がりませんよ。修繕費の値上がりも倍とかではなかったですね。
どこかと勘違いされてませんか？

[368: 匿名さん]

一応タワマン扱いの２０階建てだけど、見た目普通の耐震マンションだから管理費は意外に安いですね
共用設備の充実が大規模マンションの醍醐味らしいし、充実してる物件は資産価値が高いそうなので
そのへんはしっかり管理して欲しいですね。カフェや書店と提携した書籍とかを置くとか素敵です。

[369: 匿名さん]

駐車場利用料は修繕費や管理費にプラスされるにしても十分な稼働率があっての前提ですし、価格に吊られてここじゃなければ本来都内を検討できない収入世帯が集まってるのは事実だと思うので補えるだけの稼働率が確保できるのか疑問です。
稼働率が悪ければ車の所有に関係なく不足分は住民全体の負担ですからね。

[370: 匿名さん]

ここの場合カーシェアやレンタサイクルもあるし駐車場の設置率抑えてるそうです。

利用率が比較的低めでも維持できるような見積もりらしいので機械式駐車場はそんなに問題なさそうです。

機械で気になるのは塩害対策ですかね。対策してるか聞き忘れました。ブランズは対策はしてないと言ってました。

[371: 匿名さん]

>>369

安い物件ならその分お財布に余裕が生まれます。だから維持も余裕という考えもできますね。
他の方も言ってますが他人の収入状況など分かるはずもありませんので心配しても仕方がないですね

[372: 匿名さん]

オーベルが人気なのは神奈川や千葉の物件より安いからであってそれらの検討者が流れてきてるのは
認めるけど＝無理してる層って図式にはならないと思いますが・・なんか作為的ですね

[373: 匿名さん]

ここは機械式駐車場の設置率が総戸数の1/4くらい、25%いかないくらいだからそれくらいなら埋まるんじゃないの
昨今の都内の大規模マンションでは少ないほうじゃないでしょうか。
あとは購入世代でどれくらい車持つか変わってくるでしょうけど。

[374: 購入検討中さん]

向いの倉庫って競馬場が買ったそうですね。
期待していいのかな！？

[375: 匿名さん]

駐車場は下手に空きだらけになる位なら、ちょっと足らない位の方が維持する上で安心ではないでしょうか。

この間見に行ったスカイティアラは駐車場設置率が５５パーセントくらいで不安を覚えましたから。

[376: 匿名さん]

我が家は物件価格が安いので状況によっては車に予算回そうかと思ってます。
生活環境にもよりますけど、車があったほうが便利そうな立地ですからね。

[377: 匿名さん]

>>374
東京都競馬が買った情報の出所は？
だとしてらウィラに代わる何かの施設を開発でもするのでは？と期待してしまいますね。
住民、勝島も盛り上げる施設がいいですね。
渋滞が起きない程度の

[378: 匿名さん]

駐車場の料金どのくらいでしょうかね？

[379: 匿名さん]

駐車場は都の条例で延床350㎡に付き1台設置の義務があるので、ここだと110台位です。
ほぼ機械式の台数ですね。+コストの掛からない平置きがありますね

物件にもよりますが1戸70㎡と仮定すると大体総戸数の25％くらいが最低設置義務となります。
来客用なども含めるとオーベルは条例違反にならない
最低限レベルの設置率なので設置率の高い他の物件よりは管理、維持費も他より掛からないはずです。

もちろん平置きの物件の方が良いですが、この辺でそれは難しい話ですから
昨今の車保有率考えるとこれくらいのレベルの物件の方が将来的にも安泰かと思います。

[380: 匿名さん]

倉庫を買ったのは家賃収入拡大の為です
倉庫名も変更したばかり
再開発で壊して何かを作る事はないでしょう

[381: 匿名さん]

最近はどのマンションも駐車場が余ってるのだから最低限の設置率にしたのは英断と言えますね

[382: 購入検討中さん]

>>377
営業の方から聞きました。
>>380
そうなんですか、だとすると期待薄いですね。

[383: 匿名さん]

>>382
当たり前でしょ
あれだけの敷地の倉庫を解体して新設したらいくらかかるとお思いでしょうか
大規模再開発には国も立ち上がらないと

[384: 購入検討中さん [女性 40代]]

7月の抽選会後の入居率楽しみですね。
ここでの第一期で全て完売、みたいな噂が本物なのかどうか。
蓋を開けてみたらブランズと変わらない率とかならないでしょうね？
ここの噂で価格が安いとか、維持管理が安い、修繕費が５年後毎に倍近くではない、スケールメリットが得られるとかも違うみたいだし。
それを乗り越えての発表、
想像できないのでどうなるのか今からワクワクしてます！

[385: 購入検討中さん [男性 30代]]

１期で全戸完売はないでしょうけど、少なくともブランズの１期みたいに大コケはしないでしょうね。

[386: 申込予定さん]

来月楽しみです！いろいろ噂はありますが申込みはほぼ決めました！他と比べても魅力があると判断しました。でもまだ部屋は悩んでおります…。

[387: 匿名さん]

東側も南側も４階以下は抽選のようですね。

[388: 匿名さん]

すでに結構な倍率がつきそうな部屋もチラホラありますね。
販売まであと半月以上あるからまだまだ倍率は上がるのでしょうけど。

[389: 匿名さん]

>>380
買ったのは２年前です。将来的には一体開発するオプションも
当然あるよね。自分の所有している土地と隣接した土地は借金しても買うべし。

http://lnews.jp/2013/06/f061101.html

[390: 匿名さん]

ここだと最初の減税期間中、固定資産税いくらぐらいになりますかね?

[391: 匿名さん]

>>389
まずは大井競馬を川崎みたいにキレイにせいび開発してほしい。

[392: 匿名さん]

7〜8万円じゃない

[393: 購入検討中さん]

MRが混んでて再訪は出来ておりませんので
最近MR行かれた方で分かる方いたら教えてください

最初に訪問したときの予定価格だと同じ広さや階数でブランズの
1割ほどしか変わらなかったような気がします。

実際は近い条件（階数、広さ、向き）でどのくらい変わるのでしょうか？

[394: 匿名さん]

向きにより結構変わりますね
ブランズと比較すると同じ階層で１割から２割強くらい安いという感じでしょうか

[395: 購入検討中さん]

＞＞３９４さん
ありがとうございます。

2割違ってくると大きいですね。
私が行ったときは1割程度しか違わなかったので、入居までの1年半の家賃を考えちゃうと
むしろオーベルの方が高い買い物になっちゃうなぁと思っていました。

もちろん部屋によって違うでしょうから、何ともいえませんが、
家賃を考慮してもオーベルの方が安く住む部屋もあるんですね！

[396: 匿名さん]

>>395
なんか自作自演っぽいやりとりだな。

[397: 匿名さん]

上層の角部屋も結構埋まってますね。
坪単価でみると安いんだが、結構いいお値段するだけに迷いますね

[398: 匿名さん]

運河＆競馬場の異臭
首都高の騒音、粉塵
ギャンブル場利用者やホームレスが起こす問題


まとめるとこんな感じか。

[399: 匿名さん]

同じ階層、広さで二割は言い過ぎでしょう。
こちらの方が狭いので価格は一割位安いけど、坪単価にしたら一割も安くない感じかな。

[400: 匿名さん]

東が以上に安いよね。ここ。なんでだろ、、

[401: 匿名さん]

>>399

坪単価というより全体のグロスを下げる戦略なんだろうね。ブランズの失敗から学んでるのでしょう

[402: 匿名さん]

>>400
きっと東側に建設計画があるんでしょうね。
表面上はまだ出せないだろうけど。

[403: 匿名さん]

>>398さん

何をまとめているのですか？
ネガの要素ですか？

そんなに騒音と異臭がするのですか？

[404: 匿名さん]

>>402

仮にそうなら重説項目なので事前の説明あるはずですけど、そういうような話は聞いてないですね

[405: 購入検討中さん]

>>399

そうなんですか？
であれば、なぜオーベルはこんなに人気なのでしょうか？
入居までの家賃を考えると、せっかく安く買えてもあまりブランズと変わらないですよね？



グロスを下げようとしても、インポールの部屋だったりすると余計狭く感じますよね？
我が家は廊下側の柱がなるべくインポールでない部屋タイプで検討してます。

[406: 匿名さん]

＞＞４０３

ないとは言い切れません、運河は離れてるので臭いしないでしょうけど
競馬場は臭うかもしれません。
あと水場があるのでホームレスも少なからずいますし、酔っぱらいの競馬客もたまに目にします。
そういう住環境という点は考慮したほうがいいかもしれません。

[407: 匿名さん]

＞＞４０５

相対的にみればブランズより全然安いからね

[408: 匿名さん]

ブランズスレも読みましたけど子育て環境は勝島はあまりよくなさそうですね。

[409: 匿名さん]

子育て環境の定義にもよります。

緑が多いエリアでのびのび育てたいと思っている方には悪くないと思いますが

学力重視だったりする方には確かに有名学習塾が近くに無かったりするので悪いかもしれません。

倉庫街だの競馬場などはどこも似たり寄ったりでしょう。
都心にも交通量激しい道路は多いですし、競馬場は無いにしても
その他の風紀を乱す施設はここよりむしろたくさんありますし。

[410: 匿名さん]

４０７さん


相対的ってどういうところですか？

[411: 匿名さん]

そもそも倉庫にくるトラックだらけだから危ないよなぁ
この辺

[412: 匿名さん]

>>405
グロス単価が低いので買える人の数が圧倒的に多いのですよ。
このクラスはグロス単価３００万違うだけでもう買えなくなる人多いからね。

[413: 匿名さん]

大井競馬場は夜まで開催してて酒飲んでる客が嫌なんだよな。
帰りに駅で出くわすけどガラが悪い方もチラホラいます。
他の駅使うなら気にならないかもしれませんが。

[414: 匿名さん]

３００円のケーキと４００円のケーキがあって安い方がいいって人と
美味しいなら４００円がいいって人がいます。
ところがマンションの場合いいのはわかっていても３０００万なら買えるけど
４０００万じゃ絶対買えないって人がいます。
コスパがいいとか言われてもそもそもローン限度額ってものがありますからね。
勝島を選ぶ層を見誤ったのが東急の失敗でしょう。

[415: 匿名さん]

>>413
どこの駅の話ですか？モノレール？

[416: 匿名さん]

412、414さん


その差がブランズが失敗した理由なんですね。
オーベルはそこが絶妙だったって事ですかね

その差を払える人はブランズを買えた訳ですもんね。

[417: 匿名さん]

その差を払える人は勝島物件を買わないからブランズは売れないんだよ。

[418: 匿名さん]

立地が多少悪くてもワールドシティタワーズみたいに圧倒的に建物を豪華にすれば
それなりにお金を持っている層に訴求できますが、ここはタワーではないしまあ
ちょっと豪華な郊外マンションレベルでお金持ちは興味ないでしょう。
タワーだったらこの値段でもよかったかもしれませんけど見た目団地だからね。

[419: 匿名さん]

予算はないけど大田区や川崎はいやだ。
とにかく品川区でありさえすればいいって人が勝島に買うわけで高かったら売れないでしょ。

[420: 匿名さん]

オーベルの価格に数百万足したところで他エリアの同等物件は都内主要区では買えないでしょ

確かにオーベルもブランズも見た目団地だね

[421: 匿名さん]

>>408さん
ブランズや公務員官舎が先に出来るので、オーベルが竣工する頃には、子供も増えて環境は改善されるかもしれませんよ。

[422: 購入検討中さん]

ネガ投稿する方は購入検討者への親切心から？それなら合わせて代替となるお勧めのマンションも提示してほいものです。

[423: 匿名さん]

>>419

それが分かってないからブランズは大コケしました。ブランシエラの長谷工は賢かった（駅も近かったけど）

[424: 匿名さん]

>>423
わかってたけど勝島のセオリーをかえられると思ったんだろうね。デベロッパーってのは付加価値つけてなんぽだからね。
で、結果残念ながら外したと。

[425: 購入検討中さん]

ブランシエラに住むくらいなら大田区に住むけどな

[426: 購入検討中さん]

本気で検討中です。
オーベルの価格以外の魅力を教えてください。
特にお隣との比較含む

[427: 匿名さん]

>>425
南側の展望が開けている分、
ここより
ブランシエラの方が良いのでは？

[428: 匿名さん]

比較をしても無意味だが、常識的に不動産価値として考えるとブランシエラ
ブランズもオーベルも駅が遠すぎる
これは資産価値の面で最重要事項

[429: 購入検討中さん]

＞＞427
この地でディスポーザーや床暖房、今日設備なしの物件はわざわざ買う気にならない。

日当たりを気にするなら、ブランズ買うでしょ！

[430: 匿名さん]

さらにブランシエラは契約者レスを見る限り、よい管理状態ではないと思います

[432: 匿名さん]

>>430
管理会社はここと同じですかね？
中古で販売をしていた案件は売れたようですね。

[433: 匿名さん]

大して変わらない値段で新築が買えるのに敢えてブランシエラの中古買う人もいるんですね。

ブランシエラは安さに飛びついて「早く買わなきゃ売り切れちゃう！」と良くも調べず購入して、後から「え！モデルルームのあれ、オプションだったの？知らなかった！」と信じられない書き込みをしている人多数でしたよ。大きな買い物なんだから何がオプションかくらい把握しようよ…。
ここも低層の部屋には同じような流れがあるような気がしますね。
ろくにモデルルームに行けていないのに値段だけにつられて要望書出した人も多そうです。

[434: 匿名さん]

不動産の、早く決めなきゃこの部屋手に入らないよ！要望書たくさん入ってて人気だよ！って流れって検討者にはあまり好ましくないですね。
慌てると細かいことまで調べたり理解する気を失せさせられるし、適当な判断をしても「これだけ人気なんだから間違った選択じゃないだろ」って根拠のない自信が湧いてきてますます正常な判断を下せなくなる。

[435: 購入検討中さん]

一生の買い物なので、じっくり検討しなければいけませんね。

[436: 匿名さん]

>>426さん
お隣とは価格以外の明確なメリットはないのでは…。

[437: 匿名さん]

　オーベルの方は、カフェやゲストルーム等、共有施設が充実しています。
専有部分は残念ながらブランズが断然いいです。
同じリビングワイドプランでも、窓の大きさやハリ等開放感が全然違いますから。

[438: 購入検討中さん]

４２６です

ありがとうございます。

カフェはあの場所に少ないので少し魅力に感じましたが、ゲストルームは不要に思います。
現在ゲストルーム付きのタワーに住んでますが、2年で一度も使用したことがありません。
（抽選であたりません）

では、予算が合えばブランズ買った方が良いのですかね。

[439: 匿名さん]

　４３７です。

私はそう思います。

オーベルも郊外にいけば、ふつうにあるレベルの仕様でそこまで悪くないのかもしれませんが、
ブランズに予算が合うのであれば、ブランズのほうが快適に過ごせると思いますよ。
長く住む予定であれば、なおさらです。

私は、オーベルの直床、ベランダの隣との板、南側の隣接した建物とエレベーターの数がどうしても妥協できませんでした。
ただ、気にならない人もいると思うので、やはり最後は自分がなにを優先するかでしょうね。

[440: 匿名さん]

こちらって、モデルルーム前の広告のみの状態ではブランズより安いしあっちにはない施設があるし断然こっちだね！みたいに持て囃す書き込みばかりでしたが、モデルルームがオープンしてからは部屋の仕様や設備を誉めるようなコメントが全然なくなりましたね。
よほどガッカリなモデルルームなのかな。

[441: 匿名さん]

同じ㎡数でも梁がある分実際の広さは全然違って感じると思います。エレベーターの台数もそうですし、こちらの上層階選ぶならブランズ選んだ方が後々快適に暮らせそうですよね。

[442: 購入検討中さん]

４３９です

検討する上で値段も大事な要素の一つですが、前の方の書き込みを見る限り
1割程度しか変わらないのであれば、ブランズの方が良いのですかね？

我が家も今賃貸なので家賃を考えると、結果支払う総額は変わらない気がします。

ただあちらは、エネファームなどの設備費が購入後もかかるみたいなので
その辺も考慮しないとですね。

[443: 購入検討中さん]

仮にブランズが１割増しで買えたとしてもその１割がけっこう負担なんですよね、私の場合はですけど。皆様指摘されている仕様って特別悪いわけではなく、良いものと比較すれば、ってことで納得しております。

[444: 匿名さん]

良くも悪くも、値段を考えたら妥協できるレベルだけど本音を言えばブランズの方が仕様はいいよな…と感じている方が多そうですね。
でも、値段も妥協できない検討条件ですからね。

[445: 購入検討中]

>>444さん
443ですが、
まさにそうです！
連投失礼いたしました…。

[446: 匿名さん]

しっかし東急の営業の書き込みが多いなー 笑
他のマンション貶してさ 笑
永らく不動産を鑑定してきましたが
大丈夫ですよ 東急さん
ここの完売は永久にないでしょう

[447: 匿名さん]

>>446
東急の方が書き込んでいるのですか？と言うことは、ブランズの書き込みの中で、不自然な位オーベル押しの書き込みがありましたがオーベルの関係者なのでしょうか？

[448: 匿名さん]

ブランズと比較すると価格以外に勝る物が無いように思うのですが、それでも価格って重要な部分でもあるのでそこらへんは皆さん納得して決断してると思うのですが、それでも価格以外でもオーベルの方が断然良いなどと書き込みがあるのは不自然な感じを受けてました。

[450: 匿名さん]

>>449
東急さん？