オーベルグランディオ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

まだ販売前ですが好評につきパート2です。
引き続き地域NO.1物件、オーベルグランディオ品川勝島についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年6月下旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/

[351: 匿名さん]

>>347

ブランズより100戸近く多いのでやはり規模が大きい方が安心感はありますね
エネファームという高価な設備もないので設備の交換時期がきても費用は安く済みそうですし。

[352: 匿名さん]

安さにひかれて修繕費の値上がりを考慮してない人が心配なだけ。
共用部が多く、駐車場が機械式の場合は修繕費の上がり幅が大きいからね。
あと、管理費は駐車場の使用率が何パーセントで計算してるかだね。

[353: 匿名さん]

うーん、ここいいと思いますが、低価格を全面にだしすぎてるためか、普通なら都内買えず、さらに少しでも安くと無理してる層が多い気がして躊躇してます。

そんなにお金ないなら都外を素直に選べばいいのにというか、むしろそう思うなら素直に近隣マンション選ぶのがいいのでしょうかね、、。

[354: 匿名さん]

ものすごく率直に言うと、都内で家を買うのにいくらかかるかわかってるのか、それがそもそもの話ずれてるか、その層に届かないなら、文句言うのが恥ずかしい位で、千葉か埼玉に住め、ですね。

[355: 匿名さん]

>>353
君にも当てはまるでしょ。
自分だけは例外？

[356: 匿名さん]

元々買えない人が文句を言わず買おうとしてるのが問題なんですよ。
マンションは周りの購入者も大事な要素の一つ。
未払い問題が起きるとちゃんと払ってる人が苦労しますからね。

[357: 匿名さん]

>>355

いや、掲示板みて選ぶのはあまりよくないことですよね、、
でも価格は高くてもむしろ近隣マンションのほうがフィルターが一つでもかかる分、まだいいかもと悩み始めてる検討者です。

[358: 購入検討中さん [男性 40代]]

たとえばこれは近場のマンションだが、、多くのマンションは管理費1万円近くが多い（タワマン除く）気がしますが
なぜここは高いのでしょうか？また修繕積立も倍々なのも普通？
よくわからないので聞いてみました。スケールメリットが。。。と言われる方にもぜひ聞いてみたいのですが
管理費と修繕費のどこにスケールメリットが生かされているのでしょうか？教えていただけると嬉しいです。


近くの品川の住友不動産のマンション
ハーバーテラス品川
販売価格7,290万円～7,880万円　
間取り3LD・K　
専有面積　70.10m2　
バルコニー面積11.32m2　
その他面積テラスバルコニー面積11.66㎡m2　
管理費（月額）12,863円　 修繕積立金（月額）6,750円　

[359: 匿名さん]

>>358

主に管理費を押し上げているのはコンシェルジュサービスはじめとする24H有人管理による人件費とディスポーザー設備です。他にも維持費のかかる共用設備がありますが、まずこの二つがあるかないかで管理費は差が出ます。

設備的に人件費が嵩むのは一目瞭然ですし、ディスポーザーは敷地内の処理設備及び建物内の配管等定期メンテを必要とする設備ですから。

更に機械式駐車場は存在自体が金食い虫です。
定期メンテ代だけでも相当な金額ですし部品交換だけで50万とかザラです。20年程で更改必須ですが更改には180万前後かかります。ここは野晒しなのでメンテ代も嵩むかもしれませんね。

[360: 匿名さん]

そういうのは基本的に利用者が負担するものですからね。
ここも利用料で維持費を賄う計算だったはずです。
余裕みた稼働率の計算だったのでそんなに問題が顕著化するとは思ってません。

[361: 匿名さん]

>>357
高い物件をギリギリの予算で買う人もいれば
安い物件を余裕を持って買う人もいる
他人の懐事情など分かるはずもないので心配するだけ無駄ですね

[362: 購入検討中さん]

私が見せてもらった修繕費の計画では、
5年ごとに5000円の値上げでした。

管理費は見せてもらってないのですが、
管理費の上昇が大きく、合わせると上にあるように、倍々で上がっていくのですか？

[363: 匿名さん]

>>362
こりゃ中古では売り物にならない系だね。
みんなパンダ部屋を見て安いって言ってるけど、生涯30年住んだ時のトータルコストを考えると恐ろしいことに。
ここはたしかにギリギリの人は手を出さない方がいいですね。

[364: 購入検討中さん [男性 40代]]

５年後以降の値上がりを抑制するためには
理事会にて
24時間コンシェルジュと警備員の廃止→アルソックがすでにあるため
カフェを廃止→自販機で十分
フォレストを半減、人工物で代用
駐車場の値上げ、機械式の一部廃止
定期診断や交換の時期をずらす

あと何があるかな？　
まあ４年くらいはみんな大丈夫じゃないですかね。

[365: 匿名さん]

>>364
ここを購入する意味がないよな…

[366: 匿名さん]

修繕積立金は上がっていくものと思ってましたが管理費も上がるんですか？

[367: 匿名さん]

管理費は上がりませんよ。修繕費の値上がりも倍とかではなかったですね。
どこかと勘違いされてませんか？

[368: 匿名さん]

一応タワマン扱いの２０階建てだけど、見た目普通の耐震マンションだから管理費は意外に安いですね
共用設備の充実が大規模マンションの醍醐味らしいし、充実してる物件は資産価値が高いそうなので
そのへんはしっかり管理して欲しいですね。カフェや書店と提携した書籍とかを置くとか素敵です。

[369: 匿名さん]

駐車場利用料は修繕費や管理費にプラスされるにしても十分な稼働率があっての前提ですし、価格に吊られてここじゃなければ本来都内を検討できない収入世帯が集まってるのは事実だと思うので補えるだけの稼働率が確保できるのか疑問です。
稼働率が悪ければ車の所有に関係なく不足分は住民全体の負担ですからね。

[370: 匿名さん]

ここの場合カーシェアやレンタサイクルもあるし駐車場の設置率抑えてるそうです。

利用率が比較的低めでも維持できるような見積もりらしいので機械式駐車場はそんなに問題なさそうです。

機械で気になるのは塩害対策ですかね。対策してるか聞き忘れました。ブランズは対策はしてないと言ってました。

[371: 匿名さん]

>>369

安い物件ならその分お財布に余裕が生まれます。だから維持も余裕という考えもできますね。
他の方も言ってますが他人の収入状況など分かるはずもありませんので心配しても仕方がないですね

[372: 匿名さん]

オーベルが人気なのは神奈川や千葉の物件より安いからであってそれらの検討者が流れてきてるのは
認めるけど＝無理してる層って図式にはならないと思いますが・・なんか作為的ですね

[373: 匿名さん]

ここは機械式駐車場の設置率が総戸数の1/4くらい、25%いかないくらいだからそれくらいなら埋まるんじゃないの
昨今の都内の大規模マンションでは少ないほうじゃないでしょうか。
あとは購入世代でどれくらい車持つか変わってくるでしょうけど。

[374: 購入検討中さん]

向いの倉庫って競馬場が買ったそうですね。
期待していいのかな！？

[375: 匿名さん]

駐車場は下手に空きだらけになる位なら、ちょっと足らない位の方が維持する上で安心ではないでしょうか。

この間見に行ったスカイティアラは駐車場設置率が５５パーセントくらいで不安を覚えましたから。

[376: 匿名さん]

我が家は物件価格が安いので状況によっては車に予算回そうかと思ってます。
生活環境にもよりますけど、車があったほうが便利そうな立地ですからね。

[377: 匿名さん]

>>374
東京都競馬が買った情報の出所は？
だとしてらウィラに代わる何かの施設を開発でもするのでは？と期待してしまいますね。
住民、勝島も盛り上げる施設がいいですね。
渋滞が起きない程度の

[378: 匿名さん]

駐車場の料金どのくらいでしょうかね？

[379: 匿名さん]

駐車場は都の条例で延床350㎡に付き1台設置の義務があるので、ここだと110台位です。
ほぼ機械式の台数ですね。+コストの掛からない平置きがありますね

物件にもよりますが1戸70㎡と仮定すると大体総戸数の25％くらいが最低設置義務となります。
来客用なども含めるとオーベルは条例違反にならない
最低限レベルの設置率なので設置率の高い他の物件よりは管理、維持費も他より掛からないはずです。

もちろん平置きの物件の方が良いですが、この辺でそれは難しい話ですから
昨今の車保有率考えるとこれくらいのレベルの物件の方が将来的にも安泰かと思います。

[380: 匿名さん]

倉庫を買ったのは家賃収入拡大の為です
倉庫名も変更したばかり
再開発で壊して何かを作る事はないでしょう

[381: 匿名さん]

最近はどのマンションも駐車場が余ってるのだから最低限の設置率にしたのは英断と言えますね

[382: 購入検討中さん]

>>377
営業の方から聞きました。
>>380
そうなんですか、だとすると期待薄いですね。

[383: 匿名さん]

>>382
当たり前でしょ
あれだけの敷地の倉庫を解体して新設したらいくらかかるとお思いでしょうか
大規模再開発には国も立ち上がらないと

[384: 購入検討中さん [女性 40代]]

7月の抽選会後の入居率楽しみですね。
ここでの第一期で全て完売、みたいな噂が本物なのかどうか。
蓋を開けてみたらブランズと変わらない率とかならないでしょうね？
ここの噂で価格が安いとか、維持管理が安い、修繕費が５年後毎に倍近くではない、スケールメリットが得られるとかも違うみたいだし。
それを乗り越えての発表、
想像できないのでどうなるのか今からワクワクしてます！

[385: 購入検討中さん [男性 30代]]

１期で全戸完売はないでしょうけど、少なくともブランズの１期みたいに大コケはしないでしょうね。

[386: 申込予定さん]

来月楽しみです！いろいろ噂はありますが申込みはほぼ決めました！他と比べても魅力があると判断しました。でもまだ部屋は悩んでおります…。

[387: 匿名さん]

東側も南側も４階以下は抽選のようですね。

[388: 匿名さん]

すでに結構な倍率がつきそうな部屋もチラホラありますね。
販売まであと半月以上あるからまだまだ倍率は上がるのでしょうけど。

[389: 匿名さん]

>>380
買ったのは２年前です。将来的には一体開発するオプションも
当然あるよね。自分の所有している土地と隣接した土地は借金しても買うべし。

http://lnews.jp/2013/06/f061101.html

[390: 匿名さん]

ここだと最初の減税期間中、固定資産税いくらぐらいになりますかね?

[391: 匿名さん]

>>389
まずは大井競馬を川崎みたいにキレイにせいび開発してほしい。

[392: 匿名さん]

7〜8万円じゃない

[393: 購入検討中さん]

MRが混んでて再訪は出来ておりませんので
最近MR行かれた方で分かる方いたら教えてください

最初に訪問したときの予定価格だと同じ広さや階数でブランズの
1割ほどしか変わらなかったような気がします。

実際は近い条件（階数、広さ、向き）でどのくらい変わるのでしょうか？

[394: 匿名さん]

向きにより結構変わりますね
ブランズと比較すると同じ階層で１割から２割強くらい安いという感じでしょうか

[395: 購入検討中さん]

＞＞３９４さん
ありがとうございます。

2割違ってくると大きいですね。
私が行ったときは1割程度しか違わなかったので、入居までの1年半の家賃を考えちゃうと
むしろオーベルの方が高い買い物になっちゃうなぁと思っていました。

もちろん部屋によって違うでしょうから、何ともいえませんが、
家賃を考慮してもオーベルの方が安く住む部屋もあるんですね！

[396: 匿名さん]

>>395
なんか自作自演っぽいやりとりだな。

[397: 匿名さん]

上層の角部屋も結構埋まってますね。
坪単価でみると安いんだが、結構いいお値段するだけに迷いますね

[398: 匿名さん]

運河＆競馬場の異臭
首都高の騒音、粉塵
ギャンブル場利用者やホームレスが起こす問題


まとめるとこんな感じか。

[399: 匿名さん]

同じ階層、広さで二割は言い過ぎでしょう。
こちらの方が狭いので価格は一割位安いけど、坪単価にしたら一割も安くない感じかな。

[400: 匿名さん]

東が以上に安いよね。ここ。なんでだろ、、