オーベルグランディオ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

まだ販売前ですが好評につきパート2です。
引き続き地域NO.1物件、オーベルグランディオ品川勝島についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年6月下旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/

[319: ご近所の奥さま [女性 40代]]

かすりもせずコケたら終了、とほほ・・・なんだか寂しいですね。

一主婦の私としては今の都心バブルや投機目的からはなるべく離れて、
穏やかな日々を過ごしたいと思うだけなのに。

正直、今のマンション建築の過熱は怖いくらいです。

[320: 匿名さん]

駅近でないので投資というより、ここに住みたいと
思う人が多いんじゃないかな。
シーサイドや天王洲みたいに企業誘致もかねている
とこは確かに発展するけど無機質な感じがたまにします。
勝島は住宅中心にジワジワ広がればいいと思っています。

ブランズとかとオーベルの間で交流もいいし、
地域活性して生活に必要なお店が来てくれるだけで
よいかなあ。
そんなささやかな発展をのぞみます。

[321: 匿名さん]

大井町行きのバスを増やしてもらいたいとかそんな要望は都営バスに言うしかないのですか？
それか知り合い議員のつてとかの方がいいのですかね。
でんしがだめならバスを増やすしかここの発展はないと思うのですが。。

[322: 匿名さん]

>>321
路線図をみると、品川駅と競馬場を結ぶ系統しかないね
増やすと言うか新しい路線が必要？

[323: 匿名さん]

大井競馬場周辺だと
・都営／品川方面　5-10分間隔ぐらい
・京急／大井町方面　1時間に1本
大井町のほうが買い物は便利なのに、、

大井町～八潮はかなり本数でてるけど、勝島は全くルートに入ってない。。
交通性は八潮＞勝島ですね。

もう品川勝島ではなくて、オーベル品川八潮ってなったらバス来るかな？（なんてね）

[324: 匿名さん]

>>320さん
いいですねぇぇ。

[325: ご近所の奥さま [女性 40代]]

「ささやかな発展」、いい響きですね！賛成です。

交通は確かに慣れない方にはちょいと不便な場所です。
都営バスの大井競馬場⇔目黒駅はドル箱路線で本数は多いけれど
大井町、大森方面に行くバスがホントに少ないです。

主婦の私は、よほど悪天候でなければ品川、大井町、大森、戸越、
大崎、五反田までは電動じゃない普通のママチャリで行きます。

あとはモノレールが近くて本数も多く、東京方面は便利です。

[326: 匿名さん]

>>323
やはり勝島〜大井町や勝島〜大森のバス新路線がいいですね。
欲は言わず30分に1本でもいいから直近勝島からのバスがいいですね。
デベに京急とか入ってれば京急に、お願いもできたのにね。
買い物は品川より、大井町ですね。二子玉、自由が丘も近いし。

[327: 匿名さん]

ウィラ大井の存在がなかった勝島に大規模マンションはできなかったでしょうね

[328: 匿名]

>>326
今も一応、大井競馬場駅前から大井町駅行きと大森駅行きのバスはあるんですが、大井町駅行きの昼間の便が全然ないので、増便してほしいですね。

品川区議会に宛に要望出したら、京急バスあたりにお願いしてくれるかな。。住民増えたら採算取れるでしょうし。

[329: 匿名さん]

>>328
議会＋国家公務員公舎の人達が自分たちの生活の質を向上するためにバフ増設したり動いてくれたりなと。。
各省庁に勤務する人達であれば民間人より力はるのかなぁーて。人任せで。

[330: 匿名さん]

モノレールの料金って電車に比べてどうなんでしょう。
建設費が高かったから料金も高くせざるを得なかったのでしょうが、
日常的な移動に利用するのは厳しくないですか？
通勤は会社が全額負担してくれるなら◯

[331: ご近所の奥さま [女性 40代]]

耳に赤鉛筆挟んだじい様達に紛れて開催日だけの無料送迎バスに乗るのもなんだかな。
港区みたいに品川区も「ちいバス」がクルクル走るといいのに・・・

調べてみました！

例えば京急立会川駅からJR浜松町駅まで308円、都バスで品川駅まで行きJR浜松町駅まで354円
モノレールで大井競馬場駅から浜松町駅まで267円となります。

本数が多く、トラブルが少なく乗っていて楽しい（と思うのは私だけ？）です。

[332: 匿名さん]

見学記を読みました。
情報をありがとうございます。

ここは、西側のC棟が高いのですね。
また、2LDKは人気がありそうですね。

[333: 匿名さん]

>>329
今の時代、公民が自分たちのためにやってる様な雰囲気を悟られたら炎上するので、逆にできないでしょうね。

[334: 匿名さん]

第1期予定価格
≪A棟≫
2LDK　62.41㎡　Eタイプ　東　3,200万円台～3,800万円台
3LDK　70.78㎡　Gタイプ　東角　3,800万円台～4,400万円台
4LDK　80.83㎡　Aタイプ　北東角　4,500万円台～5,100万円台

≪B棟≫
2LDK　62.38㎡　Iタイプ　南　3,500万円台～4,200万円台
3LDK　70.79㎡　Oタイプ　南　3,800万円台～4,700万円台
3LDK　76.34㎡　Pタイプ　南　4,100万円台～5,100万円台
4LDK　85.59㎡　Hタイプ　南東角　5,800万円台～5,900万円台

≪C棟≫
4LDK　84.05㎡　Xタイプ　南西角　4,400万円台～5,600万円台


見学記からのコピペですが安すぎですね。衝撃価格です。

[335: 匿名さん]

>>334
というか勝島価格ってこんなもんだよ。
東急がタワーマンションでもないのに差別化要因ゼロなのに、勘違い価格で釣り上げ大失敗しただけ。

[336: 購入検討中さん]

いや、思った程安くない。
パンダ部屋に吊られてますね。
我が家は4LDKを検討してますが…

[337: 物件比較中さん]

ブランズ1期とそんなに大差ない価格ですね。
面積が違うので一概に比較できませんが。

[338: 購入検討中さん]

ブランズと比べると１割～２割安いかな。低層中心にかなり要望書はすでに入ってました。

[339: 匿名さん]

確かに全体的にはブランズより少し安いですね。
ただ、南向き70平米3LDKなら、最低価格はブランズと殆ど同じになりましたね（どちらも3800万円台から）。
こちらは前に何が立ってくるか分からないので、出来るだけ上がいいと思って検討中です。
最上階かその下くらいが希望です！

[340: [女性 30代]]

管理費と５年後移行の修繕積み立て費はかなり高いので、
覚悟が必要ですね。
あとオプションをつけてブランズグレードにすると、
結局は同じくらいになりますよ。

[341: 匿名さん]

>335
いつもお疲れ。

[342: 匿名さん]

ブランズの機械式駐車場は屋内でしたが、こちらの駐車場は屋外のみですか？料金は発表されてますか？

[343: 匿名さん]

>>340

ブランズと比べるとオーベルの方が同等の広さだと管理費安かった気がします。
スケールメリットが効いてるだと思いますけど
共用設備が充実してる割に安いのは好印象でした。修繕費は妥当な額だと思います。

[344: 匿名さん]

相変わらず予約困難で来場希望者を捌ききれないせいか販売が７月にずれ込んでますね。

すでに要望書はかなり入ってるみたいですけど、この分だと１期でほとんど売れてしまうのでは？

[345: [女性 30代]]

管理費幾らか知ってます？四捨五入で２万ですよ。
５年毎に修繕費いくら上がっていくか知ってます？倍々ですよ。
駐車場も入れると、田舎の家が借りられるほどです。その費用にプラス月々のローンです。
そんなに甘くありませんが皆さん楽勝？

[346: 匿名さん]

345さん

値段だけで購入に踏み切ってるここの購入予定者は、
将来の管理費・修繕費まで頭にないですよね。
皆さん大丈夫でしょうか？

[347: 購入検討中さん]

管理費や修繕費なんて田舎の物件買ったから安くなるわけでもないしどこを買っても維持する上での必要経費
２万なんてむしろ安い部類です。
皆さんだってそれくらい理解してますよ。それこそ余計な心配では？
まぁ何かあっても（払えない人などが出ても）スケールメリットがある物件だとaある程度の潰しが利くので安心ではありますね

[348: 匿名さん [男性]]

物件価格が安いからと言って管理費等が高くなるわけではないので、物件価格が安いのは魅力ですよね。ちなみにわたしは上の方の階を検討中しております。

[349: 匿名さん]

>>345
キツイと思うなら都内は諦めた方が良いですよ。

[350: 匿名さん]

共用部のわりには管理費安いんではないでしょうか？カフェは維持管理大変そうですがエレベーターの台数等、削ってる分管理費も押さえられてるんでしょう。

[351: 匿名さん]

>>347

ブランズより100戸近く多いのでやはり規模が大きい方が安心感はありますね
エネファームという高価な設備もないので設備の交換時期がきても費用は安く済みそうですし。

[352: 匿名さん]

安さにひかれて修繕費の値上がりを考慮してない人が心配なだけ。
共用部が多く、駐車場が機械式の場合は修繕費の上がり幅が大きいからね。
あと、管理費は駐車場の使用率が何パーセントで計算してるかだね。

[353: 匿名さん]

うーん、ここいいと思いますが、低価格を全面にだしすぎてるためか、普通なら都内買えず、さらに少しでも安くと無理してる層が多い気がして躊躇してます。

そんなにお金ないなら都外を素直に選べばいいのにというか、むしろそう思うなら素直に近隣マンション選ぶのがいいのでしょうかね、、。

[354: 匿名さん]

ものすごく率直に言うと、都内で家を買うのにいくらかかるかわかってるのか、それがそもそもの話ずれてるか、その層に届かないなら、文句言うのが恥ずかしい位で、千葉か埼玉に住め、ですね。

[355: 匿名さん]

>>353
君にも当てはまるでしょ。
自分だけは例外？

[356: 匿名さん]

元々買えない人が文句を言わず買おうとしてるのが問題なんですよ。
マンションは周りの購入者も大事な要素の一つ。
未払い問題が起きるとちゃんと払ってる人が苦労しますからね。

[357: 匿名さん]

>>355

いや、掲示板みて選ぶのはあまりよくないことですよね、、
でも価格は高くてもむしろ近隣マンションのほうがフィルターが一つでもかかる分、まだいいかもと悩み始めてる検討者です。

[358: 購入検討中さん [男性 40代]]

たとえばこれは近場のマンションだが、、多くのマンションは管理費1万円近くが多い（タワマン除く）気がしますが
なぜここは高いのでしょうか？また修繕積立も倍々なのも普通？
よくわからないので聞いてみました。スケールメリットが。。。と言われる方にもぜひ聞いてみたいのですが
管理費と修繕費のどこにスケールメリットが生かされているのでしょうか？教えていただけると嬉しいです。


近くの品川の住友不動産のマンション
ハーバーテラス品川
販売価格7,290万円～7,880万円　
間取り3LD・K　
専有面積　70.10m2　
バルコニー面積11.32m2　
その他面積テラスバルコニー面積11.66㎡m2　
管理費（月額）12,863円　 修繕積立金（月額）6,750円　

[359: 匿名さん]

>>358

主に管理費を押し上げているのはコンシェルジュサービスはじめとする24H有人管理による人件費とディスポーザー設備です。他にも維持費のかかる共用設備がありますが、まずこの二つがあるかないかで管理費は差が出ます。

設備的に人件費が嵩むのは一目瞭然ですし、ディスポーザーは敷地内の処理設備及び建物内の配管等定期メンテを必要とする設備ですから。

更に機械式駐車場は存在自体が金食い虫です。
定期メンテ代だけでも相当な金額ですし部品交換だけで50万とかザラです。20年程で更改必須ですが更改には180万前後かかります。ここは野晒しなのでメンテ代も嵩むかもしれませんね。

[360: 匿名さん]

そういうのは基本的に利用者が負担するものですからね。
ここも利用料で維持費を賄う計算だったはずです。
余裕みた稼働率の計算だったのでそんなに問題が顕著化するとは思ってません。

[361: 匿名さん]

>>357
高い物件をギリギリの予算で買う人もいれば
安い物件を余裕を持って買う人もいる
他人の懐事情など分かるはずもないので心配するだけ無駄ですね

[362: 購入検討中さん]

私が見せてもらった修繕費の計画では、
5年ごとに5000円の値上げでした。

管理費は見せてもらってないのですが、
管理費の上昇が大きく、合わせると上にあるように、倍々で上がっていくのですか？

[363: 匿名さん]

>>362
こりゃ中古では売り物にならない系だね。
みんなパンダ部屋を見て安いって言ってるけど、生涯30年住んだ時のトータルコストを考えると恐ろしいことに。
ここはたしかにギリギリの人は手を出さない方がいいですね。

[364: 購入検討中さん [男性 40代]]

５年後以降の値上がりを抑制するためには
理事会にて
24時間コンシェルジュと警備員の廃止→アルソックがすでにあるため
カフェを廃止→自販機で十分
フォレストを半減、人工物で代用
駐車場の値上げ、機械式の一部廃止
定期診断や交換の時期をずらす

あと何があるかな？　
まあ４年くらいはみんな大丈夫じゃないですかね。

[365: 匿名さん]

>>364
ここを購入する意味がないよな…

[366: 匿名さん]

修繕積立金は上がっていくものと思ってましたが管理費も上がるんですか？

[367: 匿名さん]

管理費は上がりませんよ。修繕費の値上がりも倍とかではなかったですね。
どこかと勘違いされてませんか？

[368: 匿名さん]

一応タワマン扱いの２０階建てだけど、見た目普通の耐震マンションだから管理費は意外に安いですね
共用設備の充実が大規模マンションの醍醐味らしいし、充実してる物件は資産価値が高いそうなので
そのへんはしっかり管理して欲しいですね。カフェや書店と提携した書籍とかを置くとか素敵です。