【大阪市24区】タワーマンション、どこがベストバイ？ 5棟目【中古・新築】

[匿名さん]

大阪市24区内の新築・中古のタワーマンションを語りましょう。各種リンクは下記の通りです。

■都市計画参考情報

建設ニュース
http://constnews.com/

Re-urbanization -再都市化-
http://saitoshika-west.com/

陽は西から昇る！ 関西のプロジェクト探訪
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/

ゴリモンな日々
http://gorimon.com/blog/

■修繕積立金

国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/?P=1

■過去スレッド

大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152980/

【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？２棟目【新築/中古】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/226073/

【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？３棟目【新築/中古】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/291712/

大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？【Part4】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367323/

[241: 匿名さん]

シティ梅田東は現在競合物件がないのと価格上昇傾向に支えられてそこそこ販売好調みたいだけど冷静に考えてベストバイとは言いづらい気がする。
駅から数分でも良い駅は南森町、北浜、淀屋橋、福島くらいの駅力がある駅かな。
天六は駅直結であれば環境に目をつぶっても致し方ない(目をつぶる時点でベストでないかも知れんが)が東西南北全方位にちょっとでも離れると環境が悪すぎる。
自転車も非常に多い上にマナーも最上級に悪くてストレスが溜まる。

[242: 物件比較中さん]

>>241
そうかな？北東地域は終わってると思うけど
唯一ここが建ってる西側地域だけは落ち着いてる。全然今ある中じゃベストバイでしょ。

南森町もマナーの悪さは大概だし‥

[243: 匿名さん]

>241
駅力ですが、天六の駅力はかなりすごいと思いますよ。買い物も食事も選択肢多いし、谷町線、堺筋線、阪急の３線利用できますし。
南森町は便利と思いますが、福島は普通に生活するには不便ですし、駅力低いと思います。

[244: 住まいに詳しい人]

何を持って駅力とするかですが、駅の利便性という点においては、福島はあまり駅力ないですね。しかしながら、生活としては非常に充実しているので、人気は高いエリアです。
駅力としては天六や南森町が勝っていると思います。しかしながら、梅田との間には堂山や兎我野といった風俗街がありますので、梅田までの徒歩通勤を選択される場合は福島の方がまだ落ち着いています。実際、天六〜南森町の天満、同心、与力町といったエリアが住居としては非常に住みやすく、住宅街としても落ち着いた所だと思います。特に同心・与力は新築が滅多に供給されない希少なエリアなんですが…。
北区での生活需要では天六〜南森町、福島のふたつに主に分かれます。
どちらも庶民的な風情のある街並ですので、本当の都心生活に憧れる人は中之島近辺の北浜や淀屋橋での生活が望まれると思います。
ここ最近ではタワマンの需要も上がってきたことで、福島や天六といった庶民色が強い場所でも供給されるようになってきました。
実際の所、投資としては安定していると思いますが、北浜や淀屋橋のあたりに比べると長期的に安定できるか不安はあります。これからは北浜、淀屋橋もタワマンがたくさん建ちますので、そちらも何とも言い難いですが…。

[245: 匿名さん]

福島駅ですが結構便利ですよ
環状線で梅田まで一駅は言うまでもありませんがすぐ近くに東西線と阪神線もありますし梅田までのバスも多いし逆に大阪駅からのバスが多く数分でつきます
駅北側ですが徒歩でも12分位だし途中に変なお店もない
梅田に近いですが程よく離れているので騒がしくもありませんしマナーの良い方の方が多い様に思います
これから北ヤード2期が整備されれば新駅か大阪駅入口が整備され更に徒歩時間短縮されるでしょうし
環境も更に良くなります駅力以上にの魅力が高まる事は間違いないですね
せん
今度の開発を考えれば他地域と比べ様も無いでしょう
地価も大阪トップクラスの上昇率ですし
駅南の中之島側は皆さん言われている通り不便だと思います（きれいだけど）

[246: 物件比較中さん]

同心、与力が良い地域なのは同意なのですが、ここではエルグレース大阪同心はあまり挙がっていませんね。売れ行きもかなりいいらしいのになぜでしょう？

[247: 物件比較中さん]

>>246
駅から遠すぎる。その割に高すぎる。

[248: 契約済みさん]

>>247
確かに！
買っちゃったけど、本音を言えば駅までもう少し近いか、せめて500万円ぐらい安くしてほしかった（苦笑）

[249: 匿名さん]

>245
福島駅北側ですが、買い物の便はどうですか？
大きめのスーパーってありましたっけ？

[250: 投資中]

>>166
一部屋持ってるけど、かなかな良い投資物件ですよ。
やはりあの辺りでもう一棟同規模マンションが欲しいところです。

[251: 匿名さん]

>>249
買い物も便利ですよ
ライフや大丸ピーコック、地場系のストアが 2カ所、コンビニに至っては近隣に10カ所以上です
2〜3分以内にはどこかあます
ファーストフード系もほぼ全て揃ってますし、行列のできるおいしいパン屋さんやほどよくにぎわっている商店街もあります
あと都心に近い割に公園や緑も多く
私もシンフォニーホール前のグランドなどで遊んだりしています。

[252: 匿名さん]

>251
ありがとうございます。
大丸ピーコックは規模が小さいし、ライフは福島駅近くにありましたっけ？
買い物さえ充実してたら、福島は雰囲気や梅田からの距離等総合的にを考えて天六、南森町より上に行けると思うんですけど、ちょっとそこが残念です。

[253: 匿名さん]

福島は駅から少し離れると割と綺麗やけど駅前がきたない。
駅もみすぼらしい。

[254: 匿名さん]

北側にライフ大淀店がありますよ
徒歩圏内です
ただ車で移動する方なので雨の日は屋内駐車場がある土佐堀店も良く使ってます
生鮮系は梅田の大丸や伊勢丹も結構安いので利用できますよ
梅田も徒歩圏内ですし（まぁバスを使いますが）それこそ買い物については選択肢が多い方だと思います
駅については確かに綺麗とは言えませんが普通なんじゃないでしょうか（ほとんど使う事はありませんが）

ベストバイについてですが
シティータワー西梅田、ローレルタワーサンクタス梅田をあげておきます
今後、北ヤード2期工事により福島北側については梅田新駅か新入り口も出来るので徒歩分数短縮されます（表記上は大阪駅徒歩8分とかになるかな）
北ヤード完成時にはグランフロントオーナーズタワーと同等かそれ以上のマンションが建てられる予定です
坪単価400万とも500万とも言われています
そのマンションに隣接している福島北側のシティータワーやローレルタワーサンクタスは坪200万前後ですし北ヤード完成時築10数年の中古といえどもかなりの上乗せが期待できると思います
ということで今後予想されるベストバイタワマンはシティー西梅田とローレルサンクタスだと考えます。
天六や南森町には北ヤードほどの未来はありませんよね。

[255: 匿名さん]

シティタワー西梅田はいいマンションやけど北ヤードからは流石に離れてるでしょ。
ローレルサンクタスはやや近いけど至近というほどでも無いし現時点で駅も遠すぎる上に隣の広大な空き地。
中古のベストバイに西梅田はかするかもしれないけどローレルサンクタスは無いなあ。

[256: 匿名さん]

シティタワー西梅田は外観の格好良さと立地もまずまず良いと思いますが、大阪駅の徒歩は時間かかります(徒歩12分)し、ガラスカーテンウォールの住みにくさとそれによる間取りの悪さが難点。ガラス壁の外観は特徴的ですが…。
総合的にみて物件価値はシティタワー梅田東とトントンくらい。
そのあたりはやっぱりスミフですな。
中途半端な立地に豪華な建物。

[257: 匿名さん]

>>255
ローレルサンクタスはアデニウムと一緒で隣の広大な空き地の計画来てから慌てふためくパターン。
どちらかというと価値下落までのカウントダウンマンション。
安物買いの銭失いの見本のようなマンション。

[258: 匿名さん]

ローレルタワーの隣は総合病院が建つよ
仮に転売してマンションになったしても地価急騰中の土地、北ヤードが一望できる立地だし坪300万近くなるよ
隣のローレルタワーより倍近いのだから
ローレルタワーの中古はウハウハだよ
何も知らないんだね。

[259: 匿名さん]

ちなみにローレルの辺りの公示地価の上昇率は1年で9.1%だよ
それだけのエリアを地価下落カウントダウンとは。。

[260: 匿名さん]

本気でそう思ってるなら中古買いはったら？
去年から今年にかけて170-180でいくらでも売買されてますやん。
皮算用だけで買わないんでしょ?

[261: 匿名さん]

一部屋買ってるよ
当然でしょ！
4年前に中古を安く買えたから表面9%近くでまわってる
今売ったら多分1000万は乗せらるかな。

[262: 匿名さん]

>>261
なんで一部屋なん。絶対上がるなら出るたび買えばいいやん。今も中古出てるやん。

[263: 匿名さん]

4年前に今のキャッシュフローがあったら、もう二部屋ほど買ってたよ
今でも以前の価格で出たら即買いする。

[264: 匿名さん]

>>262
これだけ人の事を聞いたんだからさ
あなたの目利き（持って物件やベストバイ）も、ちゃんと披露してよ。

[265: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

私もローレルタワーサンクタス梅田を賃貸中です。261さんと同様、利回りも良く、中古価格も1000万程上がっているようです。
私の部屋は北東角ですが、グランフロント、新梅田スカイビルが目の前に見え、眺望も最高です。8月には、淀川花火大会の特等席となります。
うめきた2期が完成すれば、ヨドバシの北側道路とスカイビルの南側道路が平面で直結し、広大な緑地が出現します。
まだまだ、ローレルタワーサンクタス梅田の資産価値は上がって行くでしょう。

[266: 物件比較中さん]

>265
ローレルシリーズは好きだし、悪い物件だと思わないけど、北ヤード２期工事の終了時には、ローレルタワーサンクタス梅田は築何年くらいになるんですかね？
その時には、修繕積立金も相当な額になってるだろうし、中々、微妙だな～とは思います。
考えようによっては、ここ２年～３年が売り時かもしれないですね。

[267: 匿名さん]

利回りがいいだけなら古いコーポでもいくらでもありますよね。
だからってローレルタワーサンクタスがベストバイとは思わないです。

[268: 匿名さん]

古いコーポとは出口で違いが出るのでは？

[269: 匿名さん]

投資額が少くなく高い賃料が取れ
売却益も出る
しかも築浅の為長期の運用ができ
出口にも困らない
管理もラクラク
築古のコーポは利回りはいいが賃借人の属性は選んでられないのでトラブルも多く大変
出口はババ抜き状態（投資物件は投資家やプロにしか売れないから叩かれまくるか最悪は売れずに固定資産税を払い続けるはめになる）
古いコーポと並べてもらっちゃね〜。

[270: 匿名さん]

ローレルタワーサンクタスの話題はもうたくさんです。
たくさんもうけてよかったですね。

[271: 匿名さん]

まあここで騒いでる方はグランフロントももちろん買っているんでしょう。

[272: 匿名さん]

>>262
まだ君の物件を聞いてないんだけど。。

結局君の方が皮算用だけで買わないタイプ？

[273: 匿名さん]

>>271
と言うことは君はグランフロント持ってるんだろうね？

成果発表よろしく！

[274: 匿名さん]

＞２６６
うめきた２期の全体は平成３８年度末　完成予定です。

うめきたの新駅は平成３４年度末　完成予定です。

ちなみに、阪神百貨店建替えの完成予定は、平成３５年
　　　　　
　　　　　中央郵便局建替えの完成予定は、平成３１年　です。

ローレルタワーサンクタス梅田は、ポテンシャルに優れていると思いますよ。

[275: 匿名さん]

>>265
>>中古価格も1000万程上がっているようです。

今中古販売中が2部屋あります
そうすると平成19年当事は梅田の新築タワーマンションの高層階の70㎡以上3,700万円前後で
販売されてたいたということですか？
価格表見つからなかったのでなんとも言えませんが･･･

今年完成した中津駅直結のセントラルマークタワーの未入居中古の売り出し価格が10～20％くらい新築より高いのは知っていますが築8年でそんなことありますか？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/?query=%E3%83%AD%...

ローレルタワーサンクタス梅田

所在階　方位　間取り　専有面積　価格
37階　東　2LDK　73.89m2　4,650万円
38階　南　1LDK　98.41m2　6,180万円

[276: 匿名さん]

37階で坪207万ってたいして人気でも無いね。

[277: 匿名さん]

実際にはもっと安い取引き事例が多いし本当に1000万も上がったんですかね

[278: 匿名さん]

>>277
それの階数が分かればいい情報だなー

[279: 匿名さん]

ローレルが立った時期は今とは間逆で土地も安くて材料コストや職人も安くで調達できた
材料や設備にお金をかけて豪華にするのが当然で且つ安く出さないと売れないデフレの真っ只中の物件
お宝なのは当然だよ
今は立地もあまりよくなく外廊下や内側柱やディスポーザーがなかったりキッチンが標準だったり天井高が2,600以下だったりする坪単価が高いだけの低価値物件ばかりだもの

[280: 匿名さん]

ローレルタワーサンクタス梅田は免振タワーで内廊下。
施工は竹中工務店。
ディスポーザーも付いてるし、キッチンはＴＯＹＯ ＫＩＴＣＨＥＮ ＳＴＹＬＥだよ。
http://www.toyokitchen.co.jp/ja/products/kitchen/bay/

[281: 匿名さん]

>>276
その部屋は良い部屋だけど部屋と部屋に挟まれた場所だからね。

[282: 匿名さん]

>>276
ローレルはさ築8年の古〜い物件だからさ
そんなもんだよ
でもさ築15年でも余裕で坪200どころか
もっと高くなってたらすごくない？

[283: 匿名さん]

梅田新駅7〜8分は強いよね

[284: 匿名さん]

今、ローレルより高い=高級？物件はたくさんあるけどローレルよりスペック的に上回ってる物件ってどれだけある？

どれもこれも高いだけで貧弱な物件ばかりでしょ？

[285: 匿名さん]

駅も遠いし、いつになるやら北ヤード夢見て、何十年も実現しないなにわ筋線の駅が出来ると信じ続けるのはご勝手ですけどどうみてもただの古い中級マンション。
悪いとは言わないがベストバイなわけがなかろう。

[286: 匿名さん]

北ヤードは決定済み。

[287: 匿名さん]

>>285
だからさ
文句だけつけるのは卑怯でしょ

あなたの物件&ベストバイを出してよ。

[288: 匿名さん]

どう考えても、ローレルサンクタスよりシティタワー西梅田の方が格上ですよ。
ローレルサンクタスは知名度も低い。

[289: 匿名さん]

そうそう！ちゃんと対案を出してくれて
ありがとう！
そうしないと話しが進まない

私もシティー西梅田は良いと思います
ガラスウォールの件はあるけど、
そうしないとあの外観は出せないよね
当初は住友が強気価格のせいで
売れ残っていたけど
今となっては、もう安い価格に思えてくる
元値がローレルより高いので利回りはさがるけど
バランスいいんじゃないかな。

[290: 匿名さん]

福島駅限定ならベストタワーはシティタワー西梅田かタワー大阪の二択かな。
大阪全体ではベスト10に入るか否かといったところ。
ただそれ相応の価格なのでベストマンションではあるけどベストバイかは難しいところ。
ローレルタワーサンクタス梅田は中級価格の中級マンションだと思う。