東京サウスゲート計画＜14＞

[匿名さん]

【東京サウスゲート計画とは】
正式には［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］
東北縦貫線（上野東京ライン）の開通（2015年春）に伴う品川車両基地の縮小により生じる約13haの土地（車両基地跡地）の再開発を軸とする都市開発計画であり、2007年11月に公表されたが、その後の羽田空港の再国際化の進展、ＪＲ東海によるリニア中央新幹線計画の公表、そして2014年6月のＪＲ東日本による山手線新駅設置計画の公表などを受け、2014年7月に［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］として改定案が公表されている。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm ←2014年 7月改定案
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/ ←2007年11月初案

【経　緯】
■2002年03月　ＪＲ東日本が、東北縦貫線計画（宇都宮・高崎・常磐線の東京駅乗り入れ、東海道線との相互直通運転）を発表
http://www.jreast.co.jp/press/2001_2/20020310/index.html
■2003年10月　東海道新幹線「品川駅」開業
■2003年12月　日経に「ＪＲ東日本は東京・山手線の品川－田町駅間に、約40年ぶりとなる同線の新駅を設置する方針を固めた。両駅間にある品川車両基地（東京・港）のうち約10ヘクタール分を事業用地に転用し、新駅を核に2009年度から再開発する計画。」という記事が掲載される。
■2006年09月　東京都が［品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画］を策定
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm
■2007年11月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン］（いわゆる「東京サウスゲート計画」）を策定・公表
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/
■同年・事業化「都市構造の再編を進め首都東京を再生」で2007年～2009年をプラニング期間と設定。2010年以降に順次着工が見込まれる。
■2008年05月　ＪＲ東日本が、東京サウスゲート計画の前提となる「東北縦貫線」（上野東京ライン）工事に着工（2013年度の完成の予定であったが、現時点では2015年春開通の予定）
http://www.jreast.co.jp/press/2007_2/20080318.pdf
■2010年　芝浦水再生センター第一期工事に順次着手。目に見える形で計画が動き出す。オバケトンネル新・高輪橋架道橋も着工。
■2011年03月　東日本大震災のため各工事計画見直し
■2013年09月　2020年夏季五輪の開催都市が東京に決定。
■2013年09月　ＪＲ東海が中央新幹線（東京都・名古屋市間）の環境影響評価準備書（ルート等の詳細）を公表。東京ターミナルは品川駅に。
http://jr-central.co.jp/news/release/nws001304.html
■2014年06月　ＪＲ東日本が田町～品川駅間の新駅設置を発表（2020年の東京五輪にあわせた暫定開業を予定）
https://www.jreast.co.jp/press/2014/20140604.pdf
■2014年07月　東京都が［品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014］（いわゆる「東京サウスゲート計画」の改定案）を策定・公表
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

【関連計画等】
■港湾局　運河ルネッサンス計画
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/unga-renaissance/about.html
■東京都　アジアヘッドクォーター特区の指定
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcq400.htm
■港区　田町駅東口北地区のまちづくりについて
http://www.city.minato.tokyo.jp/shiba-koushisetsu/kankyo-machi/t-machi...
■港区　田町駅西口・札の辻交差点周辺地区まちづくりガイドライン
http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/tamachinishi-hudanotuji.h...

【過去スレ】
13. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537696/
12. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/
11. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443509/
10. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436756/
９. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376139/
８. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/
７. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156960/
６. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
５. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73036/
４. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43222/
３. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43704/
２. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44068/
１. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44645/

[201: 匿名さん]

湾岸エリアの仲介業者って、そりゃ飛行機ネガったら商売上がったりだわな。
無責任に掻き回せば儲かるあんたらと違って、住民は人生の半分ぐらい費やしてローンで買ってるんだよ。

[202: 匿名さん]

>>200
ほとんどの人がぼったくられていると知らず、仲介業者を介しているのが現状では?

[203: 匿名さん]

これほどあからさまなカルテルが、長期に渡りお目こぼしに預かっているのは、この業界に政治力があるということなのか？

[204: 匿名さん]

スレに湾岸エリアの仲介業者が紛れ込んでるって恐ろしいな
ポジトーク繰り広げて煽るのが本業だもんな
根拠のない楽観的な書き込みは気をつけた方がよい

[205: 匿名]

>198

伊丹"と東京都湾岸とは事情も状況も違います。そんなこと、いちいち反論しないと分かりませんか？ 国際空港が、首都東京の商業中心圏が最寄りとなり、首都機能が格段に上がり、それに合わせ、鉄道やインフラまで開発され、法整備までも執行される訳で、つまりサウスゲートじだいが"国家成長戦略"とされるエリアな訳であります。

なので、この湾岸エリア一帯に検討者が集まるのは、ある程度は当然かと思うのですが、それに便乗して必要以上に煽りたてて湾岸讚美するのは、勢いつくエリアに特有な よくあるパターン"なだけでしょう？！

仲介業者である私にとって、サウスゲート、湾岸エリアを売れないと不利益云々…"は、おっしゃるとおりです、飛ぶように売れて私自身のインセンティブが稼げたら、そりゃ嬉しいです"が、このような掲示板で、そんな夢のような状況なるとは期待してませんよ(笑)

[206: 匿名さん]

>>205
都心上空ルートは全体で見れば、不動産価値に対する影響は少ないと思います。
しかしここの住戸に対する影響を考えればどうでしょうか?
私は高輪の想定される飛行ルート直下に住んでいるのですが、影響はあまりないと考えてよろしいでしょうか?

[207: 匿名]

>199

こちらこそ、紳士なレスポンスに感謝します。そして、まったくもって貴殿に同感であります。なので、少しでも"参考にして頂ければと思い投稿させて頂きました。

>検討者各位

>199さんが言われてますように、仲介業者に大手も中小零細も企業ネームバリューも関係ありません、すべて悪質な存在かと私個人としても考えており、中古を購入される場合は、出来る限り 持ち主と直接交渉し、仲介させるとしても、制約までを売主買主側で段取りしてる場合は、強気な手数料交渉ができますので、皆様側でコントロールすることを、激しくお勧め致します！

[208: 匿名]

>206

私は>205ですが、あくまで不動産取引成約に至るまでに重要視、または問題点となってるか否かについてを基準に回答させて頂きますと、例として、これまで私自身は湾岸(中央区、港区、品川区、江東区、大田区)をメインに12年ほど営業してきたうち、飛行機ルートや高さが成約や不成約に左右した事は"０"でした。都内の不動産業していて視界に入ってくる限り、飛行機ルートや、ましてやアプローチなどを価値基準にしてる検討者は、皆無でした。あるとすれば、時折ですが、飛行機ルートについて話題に上がる事は勿論ありましたが、それが決め手になるような事は長年やって来ましたが、皆無でありました。つまり、都内における不動産の売り買いで、飛行機ルートなどは、今のところは価値基準になどなってないという事かと判断するべきかと思われます。

むしろ、湾岸ならば、今から皆様には"釈迦に説法"かと思いますが、地盤は本当に意識された方が宜しいかと思います。それと、コインPは、そこに将来は必ず何か建つと考えて大袈裟じゃないかと思います。

運用目的なら、見映えより、とにかく飽和を意識し、他の物件など、周囲に競合性の脅威を徹底的に想像する事をお勧めします。その他、まだ色々とアドバイスしたいですが、またポジの煽りだと罵られそうなので、このへんで。

[209: 匿名さん]

>>207
この掲示版を読んでいる方で業界の実情を知らない潜在的消費者は、私を含め、あなたの助言によって将来破格の仲介サービスを購入せずに済みそうです。
ありがとうございました。
よろしければ今後も、専門的な立場からの情報提供をよろしくお願いいたします。

[210: 匿名さん]

>>208
ご回答ありがとうございます。
運用ではなく住居として所有しています。
少し安心しました。
こういった類の掲示版には必ず、他人を誹謗中傷する輩が一定数います。
難しいと思いますが、無視してください。
色々と専門的な知識をお持ちですね。
今後共ご意見、情報提供いただければ大変ありがたいです。

[211: 匿名さん]

>>208
今までは都心上空を飛んでないから問題にならなかっただけでは
大阪や福岡の着陸ルート沿いの地価はどうなのでしょう？

[212: 伊皿子住民]

不動産仲介業者さん、ひどい言われようですね（苦笑）
３％＋６万円という手数料は「法定上限」であって、かなり前からその半額やそれ以下で、でも両手狙いもせず顧客の立場に立って良い仕事をしてくれる業者さんも多数います。私はそういう業者さんのお世話になり、気持ちよく取引させてもらいました。

着陸コースについては、私は船の操縦はしても飛行機の操縦はできませんので、航空ヲタクと言えるほど詳しくはありませが、飛行機にも興味はあるのでＩＬＳがどのようなものかくらいは知っています。
航空機騒音の影響については、業者さん曰く、これまで問題になったことはほとんどないとのことですが、それはそうでしょう。現在は住宅地上空を飛ぶルートはありませんし、有明や勝島もルートからはかなり外れていますから。
しかし、真上かかなり近いところを飛ぶとなると、その影響は決して小さくはないと思います。特に都心近傍でありながら閑静な環境に価値がある高輪エリアにおいては。

[213: 匿名]

>211 >212

どうも、仲介業者です。つまりは上空の飛行機資産価値に影響するのか否か？ですよね、問題は？！その答えは"数字(成約)"で示されるてる状況が結論かと判断するしかなく、湾岸(事例など、知る限り都内全域)での不動産取引きにおいて、飛行機ルート(飛んでる真下になる物件も)が、客の判断基準になったり地価として反映してる事例はありませんので、現在においては、飛行機の真下となる物件も、資産価値には影響してない、そう判断せざるえないでしょう！

"かと思う" "はず" "これからは皆が気にしだすかも"、などによる精神論や、希望的見込みや、ネガポジの感情論とか抜きに、あくまで不動産の価格相場は、最終的には購入者が納得しないと成約せず、つまりは購入に至れば、その物件(立地、ロケーションの)地価は妥当と見なされ、相場とはります。飛行機ルートが忌み嫌われてれば、おのずと、飛行機ルートの真下にある物件や地域の価格は、もっと低いはぶですが、現状は 飛行機ルートや音など、気にされず"成約"に至って、そこの"相場"が成り立ってます。


精神論や、感情論は、止めましょう。飛行機ルートや音が気にされてれば、そもそも、飛行機ルートの真下の物件など、売れてませんよ、けどどうでしょう？現状は、転売する度に、新築時なみの価格でも売れてる物件、多いですよね！

[214: 匿名さん]

高輪四丁目在住ですが、現在でも夜12時くらいに羽田から離陸する国際便、すなわちエールフランスパリ行きやシンガポール行きの便の音は窓を開けていると聞こえますよ。かなり海の方を飛ぶのですがたまーにほぼ真上を飛んでくことありますね。スマホアプリで便名特定できるので確かです。

[215: 匿名]

>214

ですから、貴殿が騒音をご不満であれどうであれ、世間は重要度してないんですよ、つまり飛行機ルートや騒音などは、相場に反映してない限り、御愁傷様としか言いようがありません、結果んとこ、資産価値に、数字に影響が出てから騒いだら宜しいのでは？ ですが、ここ何十年ずっと、都内の不動産取引きで、購入者側で(個人も法人も)、飛行機ルートや騒音が判断の決め手となる事はありませんでした、むしろ逆に、空港が近いから"という理由で成約"になる事は多く、それが相場支えにすらなってるくらいです。

騒音と騒ぐのなら、駅前なんかは朝昼夜ずっと煩い訳ですが、その煩いはずの"駅前"は、資産価値の第一条件にすらなってますよね、だけど住民が煩いと頭を悩ませても、まか不思議、めったに駅前は値打ちが下がりませんよね？！

つまりは需要が相場を決め、飛行機ルートや騒音の話題に触れても、成約の価値基準としては概ね低く、ましてや"相場"や、資産価値などには、ほぼ影響しないと、ほぼ断言できるかと思われますので、飛行機ルート真下にお住まいの住民様は、あまり気にせず、というより 資産価値を考えるなら、むしろ羽田国際空港からアクセスが良いのであれば、メリットはあれど、デメリットは皆無と考えて良いかと思われます。

[216: 匿名]

>214
>214さんは、頭上の飛行機がエールフランスだの、シンガボール行きだの、パリス行きだの、普通はflightまで把握してません、やっぱり貴殿は、たんなる飛行機オタクで、こう言うとこでしかオタク知識を語れないから、そのご自分の好きなウンチク話しに無理矢理に巻き込もうとされてるのですね？！

>皆様各位
航空機オタクさんの、しつこい非建設的な投稿にはスルーをお勧めします！答えとして、騒音が聞こえようが煩かろうが、売れてます"そして都内の相場は、飛行機に関する理由で動くような事は、まず無いかと思われます、つまり"資産価値"に、飛行機ルートや騒音は、都内に限っては影響してません、したことがありません、今後もしないでしょう。

[217: 匿名]

とにかく、注目すべくわ"東京都知事"かも知れませんね。報道でも御存知なとおり、都の予算を、それぞれが(デベロッパー、既得権者らが)綱引きをしており、都知事は、既得権益者らの"やりたい放題を、税金の遣いたい放題を、適正な価格に、何処が減らせる無駄かを分別し、開発にかける予算をスリムになるよう、ひとまず開発を止め、釘を指してるようです。そして、あまりに都税を開発に露骨に回すと、次の都知事選で、都税の使いみちなど"揚げ足を捕られ糾弾されることを避ける意味でも、あくまで二期目再選し、五輪に確実に携われるように運ぶ事を必須とし、開発に至っては、二期目に、猛烈なラッシュがあるかと予測しております。

[218: 匿名さん]

いやだから羽田国際便復活して、今でも夜中に真上を飛んでてそれでだれも騒いでないですよって言いたかっただけですよ。ローン残ってるからってそんなにピリピリしなくても、、、。

[219: 周辺住民さん [男性 60代]]

一部参考にしているのでは。
http://www.forum8.co.jp/fair/studentBIM3-sakuhin.htm#sakuhin

[220: 匿名さん]

なんかレベルの低い連中ばかりのスレにれなったな。

[221: 匿名]

⬆ どんなのならレベルが高いんだ？また飛行機の高さや騒音のネタならレベル高いのか？

[222: 港南４丁目住民]

わりと楽観的に見ている方が多いようですが、都心上空ルートのエリアにお住まいの方は、航空機騒音公害に悩まされる可能性が高いことを今から覚悟しておいた方がよいですよ。

羽田空港の拡張に伴い、一足先に航路にされた千葉市中央区では、今、航空機騒音が大きな問題となっています。
市や県を挙げて対策に取り組んでいるようですが、時すでに遅し、の感あります。

https://www.city.chiba.jp/kankyo/kankyohozen/kankyokisei/sound_koukuuk...

千葉　と　航空機騒音　の２語で検索してみてください。
港南・高輪住民は、空港からのキョリが近い分、もっと酷いことになりそうですね。

なんだか意地悪な書きぶりになってしまいましたが、私は、数年前、千葉市から越してきた港南住民です。
今は、諦めの境地です。

[223: 匿名さん]

売れるとか売れないとか、そんな事を問題にしてるわけじゃないんだよ。全くもって的外れ。

生活をしていく上で、騒音がどの程度悪影響を及ぼすかが問題なの。

[224: 購入検討中さん]

なるほど。現在の南風時の着陸ルートでは、千葉市中央区上空では高度4000フィートですが、それでも騒音がひどいということですね。

着陸ルートの見直し案（南風２）を見ると、さいたま市の段階で高度3000フィートとなっています。ということは東京都西部全体に現在の千葉市よりもひどい騒音が広がることになります。都心上空ルートの騒音の問題はもはや本スレの範囲を超えている問題だということがよくわかりました。

したがって、この問題を論じたい人は専用のスレ立ててそちらでやってください。

[226: 匿名]

>223

仲介業者です。てか、飛行機のルートや騒音は、果たして資産価値に影響するのか否か？その回答を巡ってのポジやネガの攻防だったものかとお見受けし、不動産の需要と供給の現場側から意見をさせて頂いたまでですが、なので生活してて騒音が煩いかどうかは、とりあえず資産価値や、相場には影響してませんので、それを気にされてる方に関しては、どうぞご安心下さい。そして、資産価値とかは問題でない、騒音が煩くて煩わしいという方は、御愁傷様としか言い様がなく、売却をお勧め致します、そんで今後は、駅前なんかも煩いので避けた方が良いですね。

[227: 匿名]

このNo.224は、要するにオタクで、flightに関するウンチクを無理矢理にでも語りたいだけなようですので、資産価値など不動産について お悩みの方は、航空機オタクはスルーするのをお勧めします。flightの風向きや、滑走路へのアプローチなんかを詳細に語る不自然さ、滑稽といか、知識を語る相手の居ないオタクって、可哀想ですね

[228: 匿名さん]

>>226
飛行機の飛行ルートや騒音は経験上需給に影響しない、資産価値に影響しないということですね。
高輪は現在閑静な住宅街ですが、もし都心上空ルートが実現すれば上空500ｍ以下に一時間に31機の飛行機が通過する様になります。
高輪の様にそれまで閑静だった地区が、突然飛行ルート下に置かれるという事例が、都内で過去にあったのでしょうか？

ポイントは、
もともとは閑静な住宅街である。
上空500ｍ以下を航空機が飛行する。
一時間に31機の頻度で飛行する。

ご経験された事例が上記のポイントから大きく乖離しているのであれば、その事例はあまり参考にならないかもしれません。
なにぶん都心上空を定期的に飛行するのは初めての事です。
もしよろしければその具体的な事例をおしえていただけませんか？
因みに私は高輪住民で、飛行ルート直下に住んでおります。

[229: 入居済み住民さん]

大体タワマンは遠くの音を拾うから元々窓開けてれば騒音はある。窓閉めれば全く聞こえない。

[230: 匿名さん]

>>228
事例は無いでしょうね
伊丹のように住民の反対を受けながら騙し騙し運用している事例があるぐらいでは？
ただ大昔は羽田も都心上空運用をしていたので昔に戻るだけと言えばそうなのですが。

[231: 匿名さん]

>>218
真上は飛んで無いでしょ、1キロ離れてても結構うるさいからね
真上だったととしても離陸なら高度は着陸の2倍あるから着陸よりはマシ

[232: 匿名さん]

226さんの
騒音が資産価値や相場には影響しない
って決め付ける書き込みが逆に不安です。

本当に影響しないのなら、
昨日から突然現れて飛行騒音に対して
丸で火消し目的みたいな書き込みをする必要はないでしょうから。

[233: 匿名さん]

>>229
全く聞こえないかどうかは、窓の遮音性能次第です。
性能はＴ４まで色々です。

[234: 匿名さん]

>>232
まあポジショントークだよね

[235: 匿名さん]

昔、海に首都圏第3空港を作るって話もあったんだけど関西空港の整備に3兆円近くかかった後かつ不景気真っ只中で国や都が反対し、結果として羽田を拡張する方向になった。もし首都圏第3空港が実現していれば都心上空ルートなんて話は出なかった。当時金をケチった国や都が悪いんだな。

[236: 匿名さん]

オタク、オタク、と飛行機に詳しい人の事を書いてる方がいるけど、
情報に詳しい人の事をオタクと批判的に書くのは、耳障りが悪い。

[237: 匿名]

>228

はっきりいって、高輪の閑静なあたりなら問題ないかと断言に近いから返事をしたいくらいです。根拠は、そのあたりの事例や、よく検討者からオーダーされる内容など戸建ての仲介も含め、それなりにこなしてきましたが、飛行機ルートが地価に影響する場所には、極めてなりにくいです。その根拠として、値動きがあるのって転売や運用の多いマンションばかりで、そういった需要と供給が多いエリアだと、ちょっとしたネガ要因が"買う止める"に直接つながり、数字に影響し、それが地価相場になるので、高輪の閑静な戸建ての多い永住の多いエリアの物件なら、飛行機ルートと地価を結びつけるほど、細かく騒ぐ流れにならいのでしょうね。

[238: 匿名さん]

いや～、仲介業者ならではの口八丁手八丁ぶり。相変わらずですな。
現在、陸地部分で、羽田を離発着する飛行機が真上（低空）を毎日飛んでいるところって、城南島とか大井埠頭とか人が住んでいないところだけ。つまり、そもそも着陸ルート直下で騒音がひどいところには住宅（取引）がない。
それをしれっと「騒音が原因で不成約となった事例はない」とか「飛行機の騒音程度で資産価値に影響はない」などと言い換えちゃんだから、ほとんど詐欺師だね。
着陸コース直下でも問題なく成約した事例があると言うなら、具体的にどこなのか例示してくださいな。丁目まででいいんで。着陸ルート直下ですよ！外れても1kmまで。それ以上外れたら、あるいは一つも事例を挙げられないなら、着陸ルート直下でも航空機騒音が資産価値に影響することはないという説明は何の根拠もないデマだと言わざるを得ないね。

[239: 匿名さん]

傍から見ていて面白いけど、これってかなり不毛な論戦だねｗ

[240: 匿名さん]

まあリニア決定だ新駅決定だっていっても何年も先の話だからね。
毎日の生活は基本不便だからここのスレに入り浸るしかないってか。

[241: 匿名さん]

>>237

228ですが、残念ながら合理的で納得できるご回答とは思えませんでした。
それに、マンションは例外で飛行ルートの影響を受けるということでしょうか？
ここはマンション掲示版で、私は主にマンションの話をしています。

[242: 匿名]

どうしても飛行機の真下がまぁいずれにせよ湾岸全土の上空を巨大なUFOが飛んで、湾岸全土の頭上を多い尽くす訳じゃあるまいし、飛行機が頭上で煩いなら、そこ止めれば、引っ越せば、それで良いんじゃない？資産価値に影響あるのか無いのか見物って事で、それで終了でしょう、この案件は！

[243: 購入検討中さん]

>>225
なんで検討者が口出ししちゃいけないんだ？
こっちは真剣に居住を検討してるから色々知りたいだけなのに。

[244: 匿名さん]

242さんは、この案件をスレから消したい立場の方？
臭い物には蓋　

[245: 匿名さん]

というかお前らとしてはシーズンテラスどうよ？
公園はドブ臭いし正直期待外れなのだが、、、。

[246: 匿名さん]

>>245
何もない場所にシーズンテラスがポツンとあっても、何か魅力に欠けますね。
しかし周辺が再開発されれば、その中の憩いの場所になりそうだと感じました。
確かににおいは気になる人も多いでしょうね。
草木や花、その他のにおいで打ち消すことはできないのかなと思いました。

[247: 匿名さん]

>>246
特に匂わないよ。歌舞伎町や六本木や下北沢の方が臭うよ。

[248: 匿名さん]

>>245
そもそも住民で何かを期待してた人なんていないでしょ
建築中のイルミネーションが見れなくなるのが残念なくらい

[249: 周辺住民さん]

シーズンテラスの公園側のテラスがいい感じかなと思いました。
週末ランチの選択肢が増えました。

[250: 匿名さん]

シーズンテラスの二階のフードコートは、結構よかった。
喜多方ラーメン坂内や　丸の内が本店の蕎麦屋などなど。
チェーン店ながら見どころがある。
ランチパスポート品川田町版も使えるようだし、しばらく通ってみるよ。