ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: 匿名さん]

>>315
隣のロジュマンで60年後土地代として少なくとも1500〜2000万残るとか、頭がお花畑過ぎないか？
現状建て替え出来ないマンションで土地の価値なんて期待しない方が良い。

[322: 匿名さん]

土地は価値があるよ
ほぼ無いと言うのなら最初から賃貸の方がいいよ。

[326: 購入検討中さん [男性]]

今は上新田新街区が1番元気な気がしますが…。
便利ですし。

[327: 物件比較中さん [女性 40代]]

昨日MR見に行ってきました。
平日でしたので空いてて３時間近く親切に説明してくださいました。

契約はポツポツ埋まってきてる感じではありましたね。

駐車場が５０台位しかなく抽選なのと、地代が月1万円
安いのかなぁ・・
ジオ上新田が　1/220万なので、
70㎡弱で・・ジオ4700万　ロジュマン3,700+700（地代60年分）
ジオを見てみないと決めれませんね。

[328: 匿名]

千里中央ヒルズの営業さんが言うジオ上新田が７０平米弱で４７００万との予測は高すぎる気がします。
数年前に分譲された近隣のパークホームズ千里中央が同じくらいの広さで３５００万程度だったと認識しています。同じ再開発地区の分譲のロジュマン千里中央が３０００万程度だったと認識しています。

阪急不動産が再開発地区の土地をいくらで仕入れているかわからないですが、上新田の地価相場を考慮すると、建設費用の高騰だけで近隣マンションの分譲から３年程度で１２００万から１７００万も価格があがるとは思えないのですがいかがでしょうか。

ロジュマン千里中央ヒルズの地主が定期借地マンションの建設で相当のメリットを享受することを考えると、ジオ上新田の地主も分譲にしたぶん、相当な価格で土地売却したとしか考えられないような価格想定と感じています。

同じ再開発地区の分譲マンション、ロジュマン千里中央が価格破壊とも言われる価格で販売できたのは、再開発地区の土地の仕入れが安く住んだことが大きな要因の１つと思っています。パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央と比べて、同じ上新田地区で定期借地のロジュマン千里中央ヒルズの価格が割高に感じてしまいますね。

ジオ上新田の価格が公表された後で、ロジュマン千里中央ヒルズを比較対象として検討したいと考えています。

[331: 匿名さん]

まあ、ジオがこことの価格差がどれくらいあるかやね。
土地代と月々の地代と合計して、70平米で2000～3000万円以上あれば多少の検討の余地ありですわ。
それでも地代の値上げ、40年後経過後以降のメンテナンス対応などのリスクが内包されているわけで。
ただジオは周囲に囲まれているので、リビングのカーテンは常に閉めておくものとの割り切りが必要だろうけど。

[332: 匿名さん]

借地権物件は安易に契約すると後々大変だということは、ここのスレを読めばはっきりしてるのに二期で6人の方が申し込むんやね。
普通なら二期としてはある程度時間を取って最低でも実質的な20戸以上の申し込みを受けてから開始するのにいきなり二期、しかも二期一次？なんてキム兄なら「考えられへんわ！」と怒鳴っているところ。
そもそも二次は抽選漏れした人の救済用なのにのっけから一次なんて、一期の60万円サービスといい、ここは前代未聞が好きなんかなあ？
たまたまモデルルーム見学しただけの情報不足で、せっかくその気になった客が、ここのスレ見て気が変わるのを恐れて早めに契約に持ち込もうとしてるのではと思うのは勘ぐり過ぎ？

[333: 藤浪賃太郎 [男性]]

>>331
眺望を度外視したら、家の設備ではロジュマンだとジオに到底太刀打ちできませんよ。あまり主婦の方は見てないと思いますが、実際生活するのは家の中です。
いかに快適空間を提供できるか。

ロジュマンはサービスルームや納戸が多すぎます。良く理解しないとダメですよ。
洋室の許可が下りないから、サービスルームにしてるわけです。

[334: 匿名さん]

>>333
え？洋室と名前がつかないと生活しにくいのですか？サービスルームや納戸という名前で、少し窓が小さいとか、5畳弱の部屋としても、区切られた空間が多い方がありがたいですよ。

リビングなど共有スペースが比較的広ければ、後は個人の部屋として主人や子どもの部屋が１人1人あった方が生活しやすいですよ。

１つ１つの部屋が広くても数が少なければ、使い勝手は悪いですよ。

男目線ですね〜

[336: 匿名さん]

>>334 さんは、3LDKと3LDK＋Fを比べていて、
>>333 さんは、3LDK＋Fと4LDKを比べてますかね。

[337: 匿名さん]

>>336
私は4LDKが好きです！！ by 334

[338: 匿名さん]

>>337
だったら、＋Fが多いここはやめては？というのが、 >>333さんの言っていることでは？

[339: 匿名さん]

>>337
建築基準法などの法律基準に満たないからやむなくフリールームとかにしてる訳でＭＩＤが自主規制している訳ではないですよ。
ＭＩＤは、そんなお客様目線の会社じゃないですから。だからつぶれかけて関電に拾ってもらったレベルが極めて高くない会社。
目線は関電向いてるだけですから。
その部屋で過ごすには広さや採光などで問題あるから、物置としてどうぞということですわ。
そんな環境に子供住まわすことができますか？
自分が寝るだけで使うならともかく、土日のお昼に薄暗い部屋に子供住まわすのは罰ゲーム？性格まで暗くなりそうですわ。

[340: 匿名さん]

>>339
お父さん、お母さん➡︎納戸、サービスルーム
子ども➡︎まともな部屋

別に家族目線の会社でなくていいですけど、家族に使い勝手がいいという評価はできますよ。
3LDKが主流ですから。

[341: 匿名さん]

わざわざ間取りを公開してるものに納得して決めた人たちに対して
間取りを理解してない、とかネガティブな意見を叩きつけるのもどうかなと。

というか他のスレに比べてこのスレ、ずっとそんな流れですね。否定否定、叩き叩き。

[342: 匿名さん]

賃太郎さんはどうやらアク禁になったのでしょう。

[343: マンション住民さん]

>>339
納得されていれば全く問題ないですよ。
>>340
別に「ネガティブな意見を叩きつける」心算はありませんが、よく理解されて決断されているのかなと大きなお世話でレスしただけですから。
でも、これスレで否定的なレスが多いのも全ては借地権物件にも関わらず割高だからですよ。
業界の方の説明では基本的に所有権ありと比較して価格は70％程度までとか。もちろん前払い借地料のない前提。
何故なら借地料を支払うのであれば、マンション価格は建築費（もちろんデべの利益や宣伝広告費や販売に関する費用を含む）だけなわけでしょ。
にもかかわらず前払い一時金借地料を支払い（これも契約期間中の地代すべてなら納得）、まだ毎月値上げリスクのある借地料を支払ってまで、この金額はないだろうというのが大勢の意見では？
まあ二期は価格が気持ち下がったような気がしないでもないけど。

[344: マンション住民さん]

読売跡地の借地権付きタワーは、次の建替えをスムーズに行うためが目的と思われるので、来春まで待ってあちらの価格がはっきりしてから考えてもいいと思うけど。
意外とこっちの結果から極めて常識的な価格設定と条件になるかもね。
ある不動産研究所の説明では、第一期の販売比率は平均で40％以上とか。
そういう面では30％の販売、しかも60万円のプレミア付けては絶望的でしょ。
もちろん二期一次でも６戸販売見込みとか。場所的には魅力的で、マンションの建物自体も悪くないので、ここの口コミで確認しないような人達＝どなたが「情報弱者の方たち」と表現された人たちが衝動買い（？）をなされて竣工までに完売するかもしれません。
しかし賃貸に出すのはともかく売却する時は厳しい市場の評価にさらされるでしょうね。

[345: 匿名さん]

343.344です。
名前間違えました。まだ竣工前ですし当然マンション住人ではありません。
お詫びして訂正します。

[346: 小泉珍太郎]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[347: 契約済みさん [女性 30代]]

わぞわざ割高とかネガティブな意見を書きこみして、この人達は何がしたいんですかね。
本人達がこのマンション・価格、立地を魅力に感じて購入を決めている訳ですから、わざわざネガティブな書き込みしなくて良いと思います。
本当に不快です。
私にはこのマンションを買ってもらっては困る、他物件のマンションの営業マンからの書き込みにしか見えません。

[348: 購入検討者]

>>344
第一期の販売比率30％で、本当に「絶望的」とまで言えますかね…？
ここまで露骨にネガティブ意見を連投、連投で、
「ここの口コミで確認しない人達=情報弱者」
なんておかしいと思います。
情報源はこんな匿名の投稿連投だけではないでしょ。
ここのモデルルームも行きましたが、こちらの営業さんは比較情報もデメリットも丁寧にしっかり説明されてましたよ。

[349: 匿名さん]

>>348
千里中央の物件では、一期の30%は標準的かと。
但し、竣工前完売は難しいでしょうね。竣工前完売を狙おうと思えば、一期で40%ぐらい欲しいところ。

[350: 匿名さん]

>>348
それであなたはＭＲに行かれて購入される気持ちになりましたか？
借地権付きのリスクを背負って、あの金額で妥当と判断されて購入されるのでしょうか？

[351: 匿名さん]

>>350
リスクで見れば、定借の方がリスク高いとは限らんよ。
このご時世に、土地を買うのもまたリスクだね。

[352: 匿名]

確かに定借には定借のメリットがありますね。土地を買わずに建物代と借地代だけで済むというメリットが。
定借が問題というよりは、ヒルズの定借が定借なのに建物代と前払借地料だけで４０００万以上かかることがリスクに見あわないと感じるかたが多いのではないでしょうか。

仮に、前払借地料なしで、建物代だけで２５００万程度なら、土地代かからずに安く買えることに定借のメリットを感じ、買う人はたくさんいると思います。

土地を買うより少し安いという程度の価格なら、定借のデメリットを考えれば、割高というのがここでの議論だと思います。

マンションの土地に価値がないと思うかどうかは意見が別れるかもしれませんが、土地を買うのがリスク、土地に価値がないと思う人は、前払い借地料含めて建物代だけで４０００万以上出して定借を買うコストとリスクが見合っていると考えられかどうか。

シンプルな例でざっくり考えると、定借の建物代だけで４０００万払い、６０年で追加の地代７００万支払ったとして４７００万。５０００万出して分譲マンション買うよりは３００万安いですが、その３００万の価格差が定借のデメリットに見合っているかどうか。
近隣の同じ広さの分譲マンションが６０００万以上するなら、１３００万定借の方が安くなるので検討の余地があるかもしれません。
資材の高騰があるとは言え、近隣の所有権マンションのパークホームズ千里中央や、ロジュマン千里中央とあまり変わらない価格でヒルズを買うなら、パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央の中古の方がいいかもしれません。

ジオ上新田の価格設定と比較せずに、一般的な定借のメリットを考えて、今の価格でヒルズを購入するのは、勇気がいると思います。

[353: 匿名]

定借物件は分譲マンションより３割安いということをよく聞くが、当物件が、ロジュマン千里中央やパークホームズ千里中央より３割安いという印象を受けない。価格破壊と言われた隣の分譲マンションのロジュマン千里中央と比べてどれだけ安いのでしょうか。


２０２０年以降はマンション価格の下落が予測されているなかで、現時点で定借の当物件を今の価格で買うのは、割高ではないのでしょうか。

当物件の立地や仕様は素晴らしいと思いますし、定借マンションそのものや、購入者の方の価値観を否定するつもりは一切ないので、当物件の現在価格が市況やデメリット、ランニングコストに照らして、近隣の上新田の分譲マンションと比べて割高ではないという意見の方がいたら、ご教示いただきたいです。

パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央と比較しても中古が出ない限りは選択肢がないのですが、定借の当物件をほぼ同じ価格で購入するとしたら割高ということにはならないでしょうか。

[354: 匿名さん]

>>353
何年か前のパークホームズやロジュマンと同列で比較するのは無理がある。
千里中央の地価は、延伸の影響か10%上がってるのと、資材高や人件費高騰で建築費も10%上がってると言われてるので、定借の30%ダウンが隠れちゃうんじゃ無いか？

[355: 検討者]

>>347
むしろこれだけ多くの人が割高を検証する情報出してるのに擁護するあなたが本マンションの営業マンか地主関係者にしか見えないですけど‥。検討する私にとっては他と比較できてむしろポジティブな情報です。

[356: 匿名さん]

価格が割高なのであえて定借に住むメリットが感じられないというご意見がありますが、地価及び建築費の高騰で一般分譲のマンションはさらに割高になっているという事ですか？
あとは土地を買うリスクって具体的には何があるのでしょう？

[357: 物件比較中さん [男性 40代]]

へぇ～定借物件を買う方もいらっしゃるもんですね～

[358: 匿名さん]

>>356
例えば、北千里のプレミスト。2〜3年前から販売しているが、建築費高騰？の影響で、当初分譲価格より1〜2割値上げしています。
土地のリスクは、分譲マンションは現状の法律では、殆ど建替え不可能なため、土地の価値が不透明なこと。社会問題となりいずれ法律改正されると思うが、所有者が不利な方向になると予想されるため。

[359: 匿名さん]

この頃のマンションは100年持つそうだ。
万博の頃のアパートがリノベをしてまだ需要があるのを見るといける気がする。
60年後にこのマンションはどうなるのでしょう？

[360: 契約済みさん [男性 40代]]

100年マンションがもつってどこにその根拠があるんですか❓
100年もったとこで子孫に迷惑しかかけないでしょうね。

[361: 匿名さん]

359
６０年後は新しく建替えて、今回と同様に借地権付きで販売するんじゃない？
まあ、今回がまともに完売できたらの話だけど。
それから残りの借地権の期間が10年を切ってトラブルが続出しなければね。
おそらく、今の地主もその子供も孫もＭＩＤの口車に乗せられたことに後悔するんやろね。

[362: 匿名さん]

ここの口コミのせいか２期は心なしかお安くなったような。
諸費用・家電のサービスはどうなるんやろね。
一応一期限定されてたけど、好評につき継続とか。

[363: 匿名さん]

70平米で2800万の3LDKを推して出してきたことから、第一期が高く感じたのは
テラス・庭付きの高付加価値物件を先に出してきたからでしょうか。

最初からこういったお手頃物件ももっとプッシュして併売してくれてたら
環境は非常に良いからこんなに揉めなかったかもしれませんね。

ヒルズのキリン堂前のエントランスに近い方で2800万でなら欲しいかな…。
高層階はお金持ちに任せるとして。

[364: 匿名さん]

363さん
ＭＩＤのその辺りが小賢しいところというか販売戦略のレベルの低さを感じるね。
「住ふ」なら逆のパターンで一期では慎重な価格設定で関心を引かせて、手応えあれば二期以降は強気戦略に徹するという揺るがなさに信頼性があるんやけどね。
他の住ふ物件のスレで、例えば梅田東のタワマンでは人気があり二期以降は値上げとのこと。
でも、それが肯定的に受け入れられているらしく、竣工後に売れ残っていても一期購入者が高値売却しているとか。
横浜の三井の対応みても、色々と対応に問題があるにしてもやはり財閥系と関西なら阪急などを選ぶべきかとも思わされる。
まあ、関電系列でも関電不動産はそこに加えてもいいかも。
借地権付きとなると将来までの信頼性の担保が必要不可欠で、ＭＩＤにはその資格はないんとちゃう？
きつい言い方やけど。
情報不足・経験不足や衝動買いの方も意外とおられるみたいで多少の申込者もあるみたいですね。
ただ所有権付きのジオ上新田は価格的に無理にしても６０年後までの計算をすれば、通勤大変やけどジオ千里中央を選択すべきでしょう。
それもいやなら読売跡地まで待つかやね。
ただあっちも１０月末までの情報提供との案内が知らぬ間に一か月延長されている。
余計にＭＩＤへの不信感を抱いております。

[365: 匿名さん]

>>364
趣旨ずれてない？
スミフに信頼がおけて、あの売り方が好きで、何よりあの価格が市内で出せるんなら、財閥系や阪急のそちらを買えばよいでしょう。
ジオ上新田なんて、簡単に買えるよ。

[366: 北摂方面]

>>365
ジオ上新田は簡単に買える価格じゃないでしょっ⁈
分譲マンションだしね。

[367: 匿名さん]

366
要は売り主の姿勢を指摘してるだけで、住ふの売り方が好きとは書いてない。
つまりＭＩＤのええ加減な販売姿勢からすると地代の大幅値上げも地主と握っているような危険性を指摘してるだけ。
前払い地代を含めるなら６０年間すべての地代を含めた価格か、あるいは前払い地代なしで建物代の価格と毎月の地代であれば納得できる。
今後の地代の大幅値上げも地主に提案している可能性も否定できないわ。
一応検討対象にしてたけど外しますので、ここのスレはもう見ません。
読売跡地にかすかな期待をかけてるけど、ここと同じやり方ならあちらもパスやわ。

[368: 匿名さん]

表面的にだけ見ると、近隣新築マンションより200万円から300万円お安くなりました。

[369: 匿名]

販売価格を下げて販売しても、３年ごとの地代見直しで、地代の値上げで回収することもできますので、慎重に考えたほうがいいと思います。
前払い地代と、購入後の地代値上げがネックですね。前払い地代か購入後の６０年の地代のどちらかがなければまだいいと思いますが。

[370: 匿名]

前払い地代含めて３０００万から５０００万支払って購入し、３年ごとに地主さま、地代を値上げしないでくださいと願うのは気分よくないね。