ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

>>299
MIDが意外に上手なのは、ファミリー向け物件の75平米くらいから４ＬDＫを造ってくることですよね。5畳くらいになっちゃうけど、4人家族なら子どもに1人1部屋もある時期はいるし。大手デベロッパーはどうしても３ＬDKが圧倒的。スタイリッシュな部屋造りはうまい。だから、借地の問題はあっても、他では評価を受けているので買い手はある。

[302: 匿名さん]

>>299
ロジュマン千里中央は、神社問題有ったけど、安かったから売れ足早かったよ。1期で40%有れば上々。
エアヒルズもグランドメゾンもジェイグランも1期で30%だから、ここも、竣工後1年ぐらいの完売を目指してるのでは？
まあ、売れ行きからは標準的な値付けだったんでしょ。
これから発売の読売タワーと上新田のジオはもっと高いと思うから、そちらの価格発表で一気に売れると予想。

[303: 購入検討中さん [男性]]

営業さんでもいいので教えてください。定期借地のマンションの場合、大地震とかで４０年目に建て替えが必要になったらどうなりますか？20年しか住めないのを覚悟で建てるか、残り20年分を諦めるかのどちらかですか？

[304: 匿名さん]

≫303さん
法律上は定期借家ではありませんが通常の借地権の一回目の期間中は建替え可能と弁護士に聞きました。更新期間に入った場合は地主の承諾が必要です。
ただ残り２０年での建替えはコスト的にみてもありえないと思います。というか大規模修繕さえもしないですよ。
ましてマンションが倒壊するような大地震が起きたならその地域は全滅でしょう。
まあ、今回の横浜のマンションのように杭打ちなどの不備か発覚したら入居３年で建て替え事態の可能性は出てきますよ。
施工業者が管理面で不安のある淺沼組だしね。しかも保証能力は皆無。もちろんＭＩＤも関電が前に出てきたら安心だけど、単体なら無理でしょうね。

[305: 匿名さん]

MIDの物件は基本どこも強気な割高物件が多い
住不と同じく最初から即完は無いスタンス
ただ住不と違ってブランド力がないから
中古価格はキープ出来ないので
購入者にメリットは無し

一度破綻した様なもんだし少ない手玉で儲けたいんだろうね

購入者にも販売営業にも？迷惑な感じ。

[306: 匿名さん]

>>305
そうかな？
確かに安いと言われたロジュマン千里中央も、元が竹林で周りのマンションの過去の分譲価格と比べれば確かに高かった。
でも、現状、中古は引く手あまたよ。
売ってくれのチラシを相当入れてるよ。
賃貸見ても、85平米、216000円で出てるじゃん。
こっちで中古出てないか探ってみたんだけど。

[307: 匿名さん]

>>306
売ってくれチラシは、何処でも入るでしょ(笑)
当マンション限定でなんてのも、不動産業界では常識だよ。
単に売りたい人を探してるだけで、本気にしたらダメです。

[308: 匿名さん]

>>307
いや、入れてる方よ、私、一応。
まー、今は確かに探してるよ。。
ネタ少なくて。

[309: 匿名さん]

今は売るのにはいい時期だよね
今から買う物件は最初から高いから
今後更に上がると思うのなら買えばいい

東京はもう下がってるよ。

[310: 匿名さん]

成約率ね。

[311: 匿名さん]

関西も成約率は落ちてるよ

世界景気は後退局面にもう入ってる
日本の、しかも関西が今後もあがり続けるなんて
どうかしてるの？

[312: 契約済みさん]

ロジュマンは定期借地ですがこの辺りの10年超えの中古物件より安くて仕様が良かったので購入しました。確かに60年後は何も残りませんが、今後の人口減少を考えると普通のマンションにどれだけの価値があるかと考えました。桃山台、北千里と色々マンションを見ましたがどれも1000万~1500万近く高いので今の家計にはかなり圧迫されますし・・・
定期借地は賃貸と似ていると思います。ただ、生命保険もつきますし、今より広くて、綺麗な住まいに同じ金額で住めるなら、ありと思います。モデルルームもいつ行っても混雑してますし、結構売れてましたよ。

[313: 購入検討中さん]

私は、しばらく様子を見ることにしました。どなたかが書いておられたように、地代700万円を考えれば、この物件は3LDK4000万円を超えます。なら、より駅近のジオの価格を見てからと思いました。

[314: 匿名さん]

何とも難しいところ。周りと比べて目先が安いので買ったものが、実は割高で残らないなどと。
近隣のパークホームズやロジュマン、転勤族が多く早くも売ってしまって出る方も少なくありません。綺麗にお使いですよ。数社の不動産屋さんに声かけて待機されるのも手と思います。
この辺り、必ず歩いてみて下さい。中古の千里中央10分圏内でも、場所によってはとんでもない坂もありますからね。

[315: 匿名さん]

312さん
所有権がつかない点は賃貸とよく似ていますが、賃貸は借主側はいつでも解約できます。
でもここは中途解約不可ですから。
３１３さんが記載されているように最終的に4000万円を支払って返却しなければならない。
隣のロジュマンは60年後には土地代として少なくても1,500～2,000万円の土地の所有権が残る訳ですから。
ジオが７０平米で6000万円以上の設定なら検討の余地ありかもしれません。
それでも残期間が20年を切れば、ぼろぼろのマンションになるリスクもありますよ。
少なくても借地料の前払いを取りやめないと検討の余地なしです。

[316: 匿名]

定期借地であるがゆえの６０年以上生きた場合に住居がなくなる長生きのリスク、リセール価格の下落リスク、３年ごとの地主による地代の見直しによる地代の上昇リスク、中途解約不可を考えると不安要素が多く、それを加味した価格として適正か判断が難しいですね。
早期完売はないと考えると、ジオ上新田の販売時期と重なると思うので、比較してどちらがよいか考えるのが無難と思います。
中途解約はできなくても、分譲マンションより見た目の購入価格は安いので、リセールの予定がなく、６０年間住み続ける人向けかなと思います。
６０年後の予想がつかないのは分譲マンションも同じですが、予想がつかないからリスクを考えなくてもいいということにはならないと思いますので、分譲マンションよりリセールが難しく、ローンと中途解約不可の地代支払いが固定化される点、リセール時の大幅な売却損をどう考えるかですね。中古の定期借地なので新築に近い価格では買い手がつかず、新築で購入された方から、３割〜４割引きの中古価格で買う人が賢いと思います。

[317: 匿名]

前払い地代７００万、地代が上昇しなかった場合の６０年間の地代約７００万含めて４０００万〜５０００万の支払いをしても、長生きした場合に住居がなくなるので、２０代、３０代の方は不安かも。

金利も変動しますが、３年ごとに地主から地代も上げられるかもしれないと考えるとドキドキしますね。
リセールしようにも大幅な売却損。

建物は自分のものなので修繕は自分でしないといけない。


地主は７００万の前払い地代を受け取り、６０年間中途解約不可の地代も得られ、３年ごとに地代を変更できる。
建物は購入者のものなので賃貸と違って建物を修繕するコストや義務がない。
６０年後には建物を無償で入手でき、賃貸マンションとして再利用できる。
子孫に資産を残すこともできる。

見た目の購入価格は所有権のマンションより安いですが、それと引き換えに購入者が負担するコストとリスクが大きい分、地主にはすごいメリットがありますね。
経済的不利益を考えても６０年間住み続けられる、建物は自分のものなので賃貸よりいいと思えるか、地代を含めて同価格の分譲マンションがよいか。

見た目の購入価格だけで賃貸よりいいと考えたり、６０年後には分譲マンションもどうなるかわからないから分譲マンションより安くていいと考えるのは危険と思います。

一方で、このマンションの大きなメリットは、途中で大災害が起こってマンションが大破損しなければ、建て替え問題がほぼ起こらないことですね。

経済的不利益を甘受してでも建て替え問題に巻き込まれたくない、建て替え問題は嫌だと思う方なら、地代を含めた同価格の分譲マンションより、定期借地マンションはいいと思います。

[318: 匿名]

定期借地マンションは建て替え問題がほぼ起こらないですが、３０年後に大災害が発生して物理的に建て替えや大規模修繕の必要が生じたときに、残り３０年しか住めないのに建て替えや大規模修繕の費用は出せないと反対する住民が一定割合発生すると思います。大多数の住民が反対して残り３０年は諦めることになるかもしれません。

賃貸ならば地主が建て替えや建物修繕をする義務があるので、貸主の負担でやってくれますが、定期借地は建物は自分のものなので、自分たちで建て替えや修繕をしないといけない。

分譲マンションもその点は一緒ですが、定期借地だから建て替え問題が無縁ということではなく、分譲マンションよりは建て替え問題が起こりにくいというだけで、いざ建て替えや大規模修繕の必要が発生した場合には、分譲マンション以上にもめそうです。

そこまでのデメリットを理解したうえで中途解約不可の定期借地マンションが分譲マンションより安い、いいと思えるかは人によって価値観が異なりそうですね。

[319: 匿名]

火災や地震なら保険加入でカバーされたとしても、残り３０年しか住めないのにそのお金を建て替えや大規模修繕に使いたくないという人は一定数出るかもしれないね。

[320: 匿名さん]

朝のこの大議論はどうよ。
イメージしやすい購入者の方が現れた事で一層白熱してますね。

[321: 匿名さん]

>>315
隣のロジュマンで60年後土地代として少なくとも1500〜2000万残るとか、頭がお花畑過ぎないか？
現状建て替え出来ないマンションで土地の価値なんて期待しない方が良い。

[322: 匿名さん]

土地は価値があるよ
ほぼ無いと言うのなら最初から賃貸の方がいいよ。

[326: 購入検討中さん [男性]]

今は上新田新街区が1番元気な気がしますが…。
便利ですし。

[327: 物件比較中さん [女性 40代]]

昨日MR見に行ってきました。
平日でしたので空いてて３時間近く親切に説明してくださいました。

契約はポツポツ埋まってきてる感じではありましたね。

駐車場が５０台位しかなく抽選なのと、地代が月1万円
安いのかなぁ・・
ジオ上新田が　1/220万なので、
70㎡弱で・・ジオ4700万　ロジュマン3,700+700（地代60年分）
ジオを見てみないと決めれませんね。

[328: 匿名]

千里中央ヒルズの営業さんが言うジオ上新田が７０平米弱で４７００万との予測は高すぎる気がします。
数年前に分譲された近隣のパークホームズ千里中央が同じくらいの広さで３５００万程度だったと認識しています。同じ再開発地区の分譲のロジュマン千里中央が３０００万程度だったと認識しています。

阪急不動産が再開発地区の土地をいくらで仕入れているかわからないですが、上新田の地価相場を考慮すると、建設費用の高騰だけで近隣マンションの分譲から３年程度で１２００万から１７００万も価格があがるとは思えないのですがいかがでしょうか。

ロジュマン千里中央ヒルズの地主が定期借地マンションの建設で相当のメリットを享受することを考えると、ジオ上新田の地主も分譲にしたぶん、相当な価格で土地売却したとしか考えられないような価格想定と感じています。

同じ再開発地区の分譲マンション、ロジュマン千里中央が価格破壊とも言われる価格で販売できたのは、再開発地区の土地の仕入れが安く住んだことが大きな要因の１つと思っています。パークホームズ千里中央やロジュマン千里中央と比べて、同じ上新田地区で定期借地のロジュマン千里中央ヒルズの価格が割高に感じてしまいますね。

ジオ上新田の価格が公表された後で、ロジュマン千里中央ヒルズを比較対象として検討したいと考えています。

[331: 匿名さん]

まあ、ジオがこことの価格差がどれくらいあるかやね。
土地代と月々の地代と合計して、70平米で2000～3000万円以上あれば多少の検討の余地ありですわ。
それでも地代の値上げ、40年後経過後以降のメンテナンス対応などのリスクが内包されているわけで。
ただジオは周囲に囲まれているので、リビングのカーテンは常に閉めておくものとの割り切りが必要だろうけど。

[332: 匿名さん]

借地権物件は安易に契約すると後々大変だということは、ここのスレを読めばはっきりしてるのに二期で6人の方が申し込むんやね。
普通なら二期としてはある程度時間を取って最低でも実質的な20戸以上の申し込みを受けてから開始するのにいきなり二期、しかも二期一次？なんてキム兄なら「考えられへんわ！」と怒鳴っているところ。
そもそも二次は抽選漏れした人の救済用なのにのっけから一次なんて、一期の60万円サービスといい、ここは前代未聞が好きなんかなあ？
たまたまモデルルーム見学しただけの情報不足で、せっかくその気になった客が、ここのスレ見て気が変わるのを恐れて早めに契約に持ち込もうとしてるのではと思うのは勘ぐり過ぎ？

[333: 藤浪賃太郎 [男性]]

>>331
眺望を度外視したら、家の設備ではロジュマンだとジオに到底太刀打ちできませんよ。あまり主婦の方は見てないと思いますが、実際生活するのは家の中です。
いかに快適空間を提供できるか。

ロジュマンはサービスルームや納戸が多すぎます。良く理解しないとダメですよ。
洋室の許可が下りないから、サービスルームにしてるわけです。

[334: 匿名さん]

>>333
え？洋室と名前がつかないと生活しにくいのですか？サービスルームや納戸という名前で、少し窓が小さいとか、5畳弱の部屋としても、区切られた空間が多い方がありがたいですよ。

リビングなど共有スペースが比較的広ければ、後は個人の部屋として主人や子どもの部屋が１人1人あった方が生活しやすいですよ。

１つ１つの部屋が広くても数が少なければ、使い勝手は悪いですよ。

男目線ですね〜

[336: 匿名さん]

>>334 さんは、3LDKと3LDK＋Fを比べていて、
>>333 さんは、3LDK＋Fと4LDKを比べてますかね。

[337: 匿名さん]

>>336
私は4LDKが好きです！！ by 334

[338: 匿名さん]

>>337
だったら、＋Fが多いここはやめては？というのが、 >>333さんの言っていることでは？

[339: 匿名さん]

>>337
建築基準法などの法律基準に満たないからやむなくフリールームとかにしてる訳でＭＩＤが自主規制している訳ではないですよ。
ＭＩＤは、そんなお客様目線の会社じゃないですから。だからつぶれかけて関電に拾ってもらったレベルが極めて高くない会社。
目線は関電向いてるだけですから。
その部屋で過ごすには広さや採光などで問題あるから、物置としてどうぞということですわ。
そんな環境に子供住まわすことができますか？
自分が寝るだけで使うならともかく、土日のお昼に薄暗い部屋に子供住まわすのは罰ゲーム？性格まで暗くなりそうですわ。

[340: 匿名さん]

>>339
お父さん、お母さん➡︎納戸、サービスルーム
子ども➡︎まともな部屋

別に家族目線の会社でなくていいですけど、家族に使い勝手がいいという評価はできますよ。
3LDKが主流ですから。

[341: 匿名さん]

わざわざ間取りを公開してるものに納得して決めた人たちに対して
間取りを理解してない、とかネガティブな意見を叩きつけるのもどうかなと。

というか他のスレに比べてこのスレ、ずっとそんな流れですね。否定否定、叩き叩き。

[342: 匿名さん]

賃太郎さんはどうやらアク禁になったのでしょう。

[343: マンション住民さん]

>>339
納得されていれば全く問題ないですよ。
>>340
別に「ネガティブな意見を叩きつける」心算はありませんが、よく理解されて決断されているのかなと大きなお世話でレスしただけですから。
でも、これスレで否定的なレスが多いのも全ては借地権物件にも関わらず割高だからですよ。
業界の方の説明では基本的に所有権ありと比較して価格は70％程度までとか。もちろん前払い借地料のない前提。
何故なら借地料を支払うのであれば、マンション価格は建築費（もちろんデべの利益や宣伝広告費や販売に関する費用を含む）だけなわけでしょ。
にもかかわらず前払い一時金借地料を支払い（これも契約期間中の地代すべてなら納得）、まだ毎月値上げリスクのある借地料を支払ってまで、この金額はないだろうというのが大勢の意見では？
まあ二期は価格が気持ち下がったような気がしないでもないけど。

[344: マンション住民さん]

読売跡地の借地権付きタワーは、次の建替えをスムーズに行うためが目的と思われるので、来春まで待ってあちらの価格がはっきりしてから考えてもいいと思うけど。
意外とこっちの結果から極めて常識的な価格設定と条件になるかもね。
ある不動産研究所の説明では、第一期の販売比率は平均で40％以上とか。
そういう面では30％の販売、しかも60万円のプレミア付けては絶望的でしょ。
もちろん二期一次でも６戸販売見込みとか。場所的には魅力的で、マンションの建物自体も悪くないので、ここの口コミで確認しないような人達＝どなたが「情報弱者の方たち」と表現された人たちが衝動買い（？）をなされて竣工までに完売するかもしれません。
しかし賃貸に出すのはともかく売却する時は厳しい市場の評価にさらされるでしょうね。

[345: 匿名さん]

343.344です。
名前間違えました。まだ竣工前ですし当然マンション住人ではありません。
お詫びして訂正します。

[346: 小泉珍太郎]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[347: 契約済みさん [女性 30代]]

わぞわざ割高とかネガティブな意見を書きこみして、この人達は何がしたいんですかね。
本人達がこのマンション・価格、立地を魅力に感じて購入を決めている訳ですから、わざわざネガティブな書き込みしなくて良いと思います。
本当に不快です。
私にはこのマンションを買ってもらっては困る、他物件のマンションの営業マンからの書き込みにしか見えません。

[348: 購入検討者]

>>344
第一期の販売比率30％で、本当に「絶望的」とまで言えますかね…？
ここまで露骨にネガティブ意見を連投、連投で、
「ここの口コミで確認しない人達=情報弱者」
なんておかしいと思います。
情報源はこんな匿名の投稿連投だけではないでしょ。
ここのモデルルームも行きましたが、こちらの営業さんは比較情報もデメリットも丁寧にしっかり説明されてましたよ。

[349: 匿名さん]

>>348
千里中央の物件では、一期の30%は標準的かと。
但し、竣工前完売は難しいでしょうね。竣工前完売を狙おうと思えば、一期で40%ぐらい欲しいところ。

[350: 匿名さん]

>>348
それであなたはＭＲに行かれて購入される気持ちになりましたか？
借地権付きのリスクを背負って、あの金額で妥当と判断されて購入されるのでしょうか？