ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

中古マンションを坪単価にすると
ディーグラフォート 坪201万 築8年
ラウド新千里西町 坪177万 築5年
リバー千里中央 坪155万 築15年
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
です！
価格は新築時とあまり変わらないですね
この価格帯でも結構売れそうだから今はいい時期ですね

定借の場合は所有権も無いし
居住期間が減るので分かり易く価値は減っていくでしょうね。

[262: 匿名さん]

新千里のマンションは、坪225万が売り出し価格と聞いたのですが、それに該当したのはどこのマンションだったのですか？

[263: 匿名さん]

ごめん坪225万の件はわからないんだけど
ロジュマンと近いのは同じ上新田の
リバー千里中央 坪155万 築15年
徒歩6分
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
徒歩8分
ですね
時期が違うと言われると思いますが
この2件とも新築時の価格と同じ位です
つまり価値がほとんど下がっていません

まあ上新田が元々かなり安いエリアだからなのですが

なのでそんな土地を定借にするなんて
最初は驚きました！

時代の流れでしょうかね〜

[264: 匿名さん]

リバー千里中央はリバー興産
千里中央レジデンスは野村不動産
の物件ですね。

[265: 匿名さん]

>>263さん
ありがとうございます。参考になります。

[266: 匿名さん]

やっぱり駅近だとほとんど価値が変わらないんですね。それにしても、以前の上新田は更に安かったのですね。だいぶ整備されて来たので路線価も上がるかもですが。
ここは定借な上に、ジオは坪200万超えの噂さえありますしね。
このところの流れを見ていると、上新田も確実に便利な所は上がってきてますね。

[267: 購入検討中さん]

販売戸数は35戸でしたが、昨日の販売結果わかる人いますか？

[268: 匿名さん]

>>263
土地が区分所有になると、土地自体はマンション住民の全員の意思を反映しないと
建て直し不可能なので、間違いなく住民・業者・地主を巻き込んで裁判になるんですよね…。

ここのところ増えてきた建替拒否の住民訴訟連発問題を考えると
東京のようにどんどん定借物件が増えていくのは時代の流れでしょうね。
上新田は再開発されてから環境は良いので、地主はある意味、その問題を見越して
あえて先手を打ったんだとは思います。

このマンションのいいところは、閑静な環境、小戸建数、駅近、南側眺望、収納の多い間取り。

逆に悪いところはただひとつ。
定借にしては、他の土地付きに比べて、値段が変わらず相対的に高いところ。
別に定借自体はたくさんあるし、これからもどんどん増えていくと思うので構わないんですが
地代を毎月払ってこの価格だと、金が余っている人しか買わないでしょうね。

60年後も建物も壊すのではなく譲渡式なので、地主が定借から土地付きに変更するのが一番良いかと。
そうしないと住民も埋まらないし、地主も開発も、元を取れないかもしれませんね。

環境的には間違いなくすばらしいマンションになるはずなのですが、もったいなさすぎます。

[269: 匿名さん]

上新田は町並みがせっかくの千里らしくない。住みたくない。

[270: 匿名さん]

>>269
あなたがここへ来なくていいと思いますけど。
別のスレにも書き殴られてますが失礼です。

[271: 匿名さん]

>>268
その通りですね
建て替えは難しいですね

それでも建替をしたパターンは主に2通りの様です

①容積率に余裕があり価値も上がっている為、積極的にサイズアップの建替をします
この場合は条件が等価交換や+α等あるのでプラスしかないケース
当然揉めにくいです

もう一つは
②震災等で耐震基準が変わりこのままでは危険なケース
耐震補修するのに1500万かかり
建替は2000万みたいな場合はもめますね
それでも所有権を売ったり新築を3500万で転売すれば何とか損害は免れます

建替の平均年数は
関西は30年関東は40年ほどとなっています

その位になると国の基準が変わったり
人の価値観も一世代変わると違ってくるのでしょう

国の基準が容積率緩和などプラスに働けば①になり
耐震基準等が厳しくなり違法建築となれば②が増える

定借の様な60年契約の場合②の様に途中で基準が厳しくなった場合はどうなるんでしょうね？

[272: 匿名さん]

30年経つと全てが時代遅れで陳腐化しちゃうよね〜
それでも普通の物件なら上のリバーやレジデンスみたいに売却したり
築が古くても安くすれば賃貸にもかせるけど
定借ってかなり安くしないといく売れないし期間も限られてるから安い賃貸だと採算合わないしね

そこが取り返しがつかないというか
恐いとこだよね。

[273: 藤浪賃太郎]

>>271
お疲れ様でした。
定借物件販売するのは大変なんでしょうね。決め手がいりますからね。

人生それぞれのライフプランがあります。否定も肯定もする権利はありません。
私個人の考えでは定借は絶対に無いです。

不動産にお得物件はありません。
必ずメリットデメリットがあります。

[274: 匿名さん]

>>273
そうですね
不動産にお勧め物件は無いと私も思います

以前誰か書いていましたが日本は人口がこれからもっと減ります
今が1億2685万人40年後は1億人を下回り
更に10年で8000万人台まで減る予測です

広さは今平均が70㎡だとすれば100㎡になりますし
そもそもマンションは便利のいい都心のみしか需要はないので中途半端な郊外は限界＊＊になるでしょうね

建替以前に60年間そこで快適に暮らせるか？が重要な様に思います

だとするなら最初から賃貸にするか？
分譲でも30年以内位で勝ち逃げするか？
でしょうか？(勝ち逃げできない場合もありますから欲をかかず程々にね)

その点でも60年定借は逃げ難い契約ですよね

よくよく考えると不動産は買わない方がいいのかもしれないと考えてしまいます。

[275: 匿名さん]

賃貸でのシュミレーションをしてみましょう！
3500万の部屋を賃貸したと仮定して
1年目〜10年平均賃貸15万円
11年目〜20年平均賃貸12万円
21年目〜60年平均賃貸 7万円
と仮定して
その中の管理、積立、地代を
1年目〜10年平均2.5万(管理費1.5地代1)
11年目〜20年平均3.0万
21年目〜60年平均3.5万(結構少な目かな)
で設定
実家賃は管理費を引いた額なので
1年目〜10年平均実家賃15万-2.5=12.5万
×10年=1500万円
11年目〜20年平均実家賃12万-3=9万
×10年=1080万円
21年目〜60年平均実家賃7万-3.5=3.5万
×40年=1680万円

合計すると60年で4260万円となります

物件を3500万で買った前提なので
差し引き760万円お得！

となりそうですが
諸経費約150万と
建物分の固定資産税を仮に年間10万とした場合60年で600万
合計750万円になります

ほとんど同じなんですね
(これは全額現金で買った場合です)

不動産屋さんは賢いですね
得も損もさせない絶妙な設定です！

ちなみにローンの場合
融資手数料が50万かかりますので
3500万+諸経費150万+融資手数料50万
とした場合
合計は3700万円

1割頭金で370万払い
残りの3330万をローンとして
35年のフラット35 金利1.59%とした場合

毎月は10万3433円とお安いですが

トータル支払い額は4344万円となります

これに固定資産税60年分の600万を加えると4944万になります

上に書いた賃貸のシュミレーションが
4260万ですから

差額は684万円賃貸の方がお得！となります

これが所有権がある場合だともっと住めますし売却すれば684万以上になる可能性も高いのですが

60年間自由の無い賃貸契約を結んだあげく684万も損をする結果になってしまいました

家賃の設定をもっと高くしたりすれば変わるかもしれませんが
人口減りますしもっと下がるかもしれません

あくまでもシュミレーションですので
ご自身でご判断くださいませ。

[276: 匿名さん]

>>275
パチパチパチパチパチパチ！！
何で頭のいい人！！

[277: 匿名さん]

>>275

まず、1〜10年の家賃が平均15万で、21〜60年の平均家賃が半額以下の7万以下になる前提がおかしい。
もうちょっと勉強してから再計算ですよ。

[278: 匿名さん]

>>277
私は上新田付近で20年ほど賃貸経営をしています
色んな時期の賃貸価格を見ているなかでの感覚なのですかね〜
あくまでも平均なので新築時はもっと取れると思うかもですがこんなもんですよ
転勤族相手なので2〜3年刻みですしね

あなたはもっと勉強されておられる様なので
是非ご披露くださいませ。

[279: 匿名さん]

築21年ならもう少し取れるけど
築41年ものに7万出すかな〜
平均すればそんなもんだと思うけど
それ以前にそんな古い老朽マンションには住みたくない。

[280: 匿名さん]

築40〜60年なんて普通で考えれば
相当安くしないとだれも借りてくれない
平均7万どころか誰も借りたいと思わなければ価値は0だよ
大阪もあるでしょ50年位経ってる古〜い
戸建やオンボロマンション、お金もらっても住みたくない的な。

[281: 匿名さん]

祝第一期完売しました！
完売の報告メールが届きました。
でも普通の場合は第一期○○戸完売と宣伝しますが、さすがに35戸では恥ずかしかったのか戸数は明記されていませんでした。
二期も発売するみたいですけど、借地権の不利な部分も気にしない人は是非お申込みを。
一期だけの特典としていたサービスが10月中の成約までに延長になりましたよ。大好評なんでしょうね。

[282: 匿名さん]

>>281
30戸って書いてありましたよ〜

[283: 匿名]

282さん
一期二次で追加5戸申し込んだ奇特な方がいらしてたんですよ。

[284: 匿名さん]

>>281
内部情報に詳しいんですね

えっ！失礼しました！
内部の方でしたか〜！

[285: 匿名さん]

281です。
内部の者ではありません。
以前資料請求していたので案内が来ました。
一期一次二次の販売戸数はＨＰに記載されていますから。

[286: 藤浪賃太郎]

>>285
情報アップお疲れ様です。
大変なんでしょうね。

[287: 物件比較中さん]

ロジュマン売れ行きどうなんでしょうか？

この物件が売れ行き好調となると、上新田地主さんが資産運用に動き出すでしょうね！

[288: 匿名さん]

287さん
ここは最悪でしょう。
新築マンション第一期の販売は相当期間の準備と案内がなされるので、通常は悪くても総戸数の50％近くは成約するでしょう。
人気物件なら80％近い場合もあります。
明石駅前のプラウドのタワマンは確か80％前後の成約率だったと記憶しています。
これだけの立地でありながら第一期成約率は30.9％ですよ。
それも諸費用、家電合計６０万円相当のサービスを付けて！
皆さんが書かれていますが借地権の不利な部分が価格に反映されておらず、明らかに割高物件だからと判断された結果だと思います。

[289: 藤浪賃太郎]

>>288
もう少し現実的な価格に調整しないと手が出ないですよね。
魅力と価格の整合性をどう考えていくかで食いつきは変わるでしょうね。

[290: 匿名さん]

≫289
全く同意見。
ＭＩＤは今でこそ関西電力グループとして大きな顔してますが、もともと無茶苦茶なやり方で2005年（平成17年）に経営破綻した松下興産の不動産部門を前身とし、2009年（平成21年）以降は関西電力の子会社となっている会社だからね。
多分地主との交渉で「公示地価額相当の前払い地代が入り、そのうえ毎月の地代を受け取り、６０年後にはまた同じおいしい話」やと説得した取り組んだ物件でしょ。
そんなうまい話に乗った地主も問題やけど、知識・研究不足で売買契約した35名の方は本当に可哀想と思います。
今からでも遅くないので手付金を捨てでも解約をお薦めします。
皆さんが指摘されてますが、70平米3ＬＤＫで比較計算しても1000万円は割高です。
割高だからこそ一期から60万円のサービスなんですよ。
今回はキャンセル料を勉強代と受け止め、これからは検討物件のスレを確認されれば大きな過ちは防げると思います。
この物件は大幅値下げしない限り相当数が売れ残り、地主かＭＩＤが賃貸に出すしかしかないでしょ。
まさかＭＩＤさんが新規事業として、ここで今流行りのエアビーとかを始めたりはしないでしょうね。

[291: 匿名さん]

>>290
素晴らしいですね。全くその通りと思います。

読売の借地を手がけてそこに知恵のあったMIDが地主さん側に持ち掛けたんでしょう。
ファミリー層を対象にして、住みやすい広さや間取り、収納、デザインなどアピールし、分譲で買うよりは若干安く、60万円の微妙なプレゼント付けて、分譲だって60年後はわからない、みたいなトークしてるのが見えるようです。
‥なんか、60って数字好きなんですね。

[292: 匿名さん]

確かに定期借地権にしては高く感じます。
少し前に隣に建ったロジュマン千里中央と変わらないくらい？
売れ行きが良くないのは上新田のジオと比較したい人が多いからでは？
すでに60万円分のサービスをつけるくらいだし、ジオの価格が出ても売れなかったら値下げするのかな。
大幅値下げがあれば間取りは好みなので気になります。
これだけたくさんマンションができたら中古価格は落ちそうだし、周りは所有権あり、ここはもし手放す場合はかなり安くなりそうですもんね。

[293: 匿名さん]

>>292
さすがにロジュマン千里中央の方が高かったかと。同じ事業主ですし。

はなからジオ千里中央とでは比較にならないのでは。本当にベースが違いますもん。

[294: 匿名さん]

>>293
そうなんですか？
建築費高騰とヒルズは前払い地代を含んでいるせいで同じくらいになってるのかと思ってました。
似た間取りで比べたら差があるのかな。

賃貸から引っ越しを検討されていてこどもを転校させたくない方や千里中央駅近にこだわる方は比較検討しているようなので、でも多くはいないのかもしれないですね。

[295: 匿名さん]

>>288
>通常は悪くても総戸数の50％近くは成約するでしょう。
>人気物件なら80％近い場合もあります。

千里中央近辺なら、第1期30%が普通じゃないの？逆に50%超える方が少ない。
因みに、価格破壊マンションと言われれ、比較的売れ行き良かったロジュマン千里中央も第1期2次までで40%程度しか売れてないよ。

[296: 匿名さん]

294さん
６０年の毎月の地代を加算したら、ほぼほぼ同じ金額ぐらいになるのでは？
そうすると６０年後に一方は所有権ありですから、土地の資産は残りますが、ここは立ち退くしかありません。
どなたかが公示価格で平均700万円と書かれていたと思いますが、実勢価格では1000万円の差が出ることになるでしょう。

[297: 匿名さん]

295
「千里中央近辺なら、第1期30%が普通じゃないの？逆に50%超える方が少ない」は千里中央近辺と言ってもそこそこの距離がある割に高額設定なのであまり人気がないからではないですか。
まあ、ここほど酷くはないでしょうが。
それに普通が「50％超」とは書いてないが、まあ40％～50％の間ではないですか。
現にここと同じデべの少路のグランロジュマンは先日完売してますが、ここも一期はほぼ40％以上だったと思います。
ロジュマン千里中央は天神さんとの問題もあり、ある意味「訳有り物件」的な様相も呈したので、トラブルを懸念する人たちは敬遠し当時としては不人気物件という評価が多かったのは、あちらの口コミを見返したら理解できるはず。

[298: 匿名]

建物価格２５００万〜３５００万と地代だけなら定期借地権のメリットがあると思いますが、ヒルズは、前払い地代を含めて３５００万〜５５００万となっており、１０００万〜１５００万の割高という印象です。資材の高騰だけで価格がここまで高くなるのか疑問です。
前払い地代も８００万くらい含まれ購入後も６０年で８００万程度の支払いが発生するので、地主にとっては美味しい物件と思います。
所有権マンションに切り替えるか、価格が１０００万程度下がるなら検討しやすいですが、そういう訳にもいかないでしょうから悩みどころです。 所有権マンションなら１０００万高くても買う人は増えそうです。定期借地権なら資産価値や地代支払いを考慮すれば、所有権マンションと比べて２０００万以上安くないと価格的メリットを感じがたいです。所有権マンションより安いのが当たり前なので、所有権マンションより少し程度で、近辺にジオ上新田や読売タワーが控えている現状では、今買う必要性がない人は静観し、ジオ上新田や読売タワーを買えない人がこちらを比較対象し、購入を検討するのかもしれませんね。

[299: 匿名さん]

>>297
ロジュマン千里中央は気になったので見に行ったのですが、売れ足は早かったと記憶しています。あまりに掲示板が過激になったので（それだけ注目度も高かった）様子を見ていましたが、結果竣工前完売でしたよね。住民の掲示板も落ち着いているようですし、今にして思えばこの頃くらいまではまだ物件がありましたね。結局、仕様や間取りははとんど変わらないわけですから。
掲示板は時に煽られすぎて事実が曲げられるので自分で確認する目利きも大事ですよ。

[300: 匿名さん]

>>299
掲示板の過激さは、どちらも変わらないと思うけど(笑)
ここもどうしても売れたら困る人が居るみたいで盛り上がってますね。まあ、定期借地で分からないこと多いから様子見の人が多いんでしょう。
前例から見れば、売れ行きまずまずなんで、また癪にさわる人いるんだろね。

[301: 匿名さん]

>>299
MIDが意外に上手なのは、ファミリー向け物件の75平米くらいから４ＬDＫを造ってくることですよね。5畳くらいになっちゃうけど、4人家族なら子どもに1人1部屋もある時期はいるし。大手デベロッパーはどうしても３ＬDKが圧倒的。スタイリッシュな部屋造りはうまい。だから、借地の問題はあっても、他では評価を受けているので買い手はある。

[302: 匿名さん]

>>299
ロジュマン千里中央は、神社問題有ったけど、安かったから売れ足早かったよ。1期で40%有れば上々。
エアヒルズもグランドメゾンもジェイグランも1期で30%だから、ここも、竣工後1年ぐらいの完売を目指してるのでは？
まあ、売れ行きからは標準的な値付けだったんでしょ。
これから発売の読売タワーと上新田のジオはもっと高いと思うから、そちらの価格発表で一気に売れると予想。

[303: 購入検討中さん [男性]]

営業さんでもいいので教えてください。定期借地のマンションの場合、大地震とかで４０年目に建て替えが必要になったらどうなりますか？20年しか住めないのを覚悟で建てるか、残り20年分を諦めるかのどちらかですか？

[304: 匿名さん]

≫303さん
法律上は定期借家ではありませんが通常の借地権の一回目の期間中は建替え可能と弁護士に聞きました。更新期間に入った場合は地主の承諾が必要です。
ただ残り２０年での建替えはコスト的にみてもありえないと思います。というか大規模修繕さえもしないですよ。
ましてマンションが倒壊するような大地震が起きたならその地域は全滅でしょう。
まあ、今回の横浜のマンションのように杭打ちなどの不備か発覚したら入居３年で建て替え事態の可能性は出てきますよ。
施工業者が管理面で不安のある淺沼組だしね。しかも保証能力は皆無。もちろんＭＩＤも関電が前に出てきたら安心だけど、単体なら無理でしょうね。

[305: 匿名さん]

MIDの物件は基本どこも強気な割高物件が多い
住不と同じく最初から即完は無いスタンス
ただ住不と違ってブランド力がないから
中古価格はキープ出来ないので
購入者にメリットは無し

一度破綻した様なもんだし少ない手玉で儲けたいんだろうね

購入者にも販売営業にも？迷惑な感じ。

[306: 匿名さん]

>>305
そうかな？
確かに安いと言われたロジュマン千里中央も、元が竹林で周りのマンションの過去の分譲価格と比べれば確かに高かった。
でも、現状、中古は引く手あまたよ。
売ってくれのチラシを相当入れてるよ。
賃貸見ても、85平米、216000円で出てるじゃん。
こっちで中古出てないか探ってみたんだけど。

[307: 匿名さん]

>>306
売ってくれチラシは、何処でも入るでしょ(笑)
当マンション限定でなんてのも、不動産業界では常識だよ。
単に売りたい人を探してるだけで、本気にしたらダメです。

[308: 匿名さん]

>>307
いや、入れてる方よ、私、一応。
まー、今は確かに探してるよ。。
ネタ少なくて。

[309: 匿名さん]

今は売るのにはいい時期だよね
今から買う物件は最初から高いから
今後更に上がると思うのなら買えばいい

東京はもう下がってるよ。

[310: 匿名さん]

成約率ね。