ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

中古マンションを坪単価にすると
ディーグラフォート 坪201万 築8年
ラウド新千里西町 坪177万 築5年
リバー千里中央 坪155万 築15年
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
です！
価格は新築時とあまり変わらないですね
この価格帯でも結構売れそうだから今はいい時期ですね

定借の場合は所有権も無いし
居住期間が減るので分かり易く価値は減っていくでしょうね。

[262: 匿名さん]

新千里のマンションは、坪225万が売り出し価格と聞いたのですが、それに該当したのはどこのマンションだったのですか？

[263: 匿名さん]

ごめん坪225万の件はわからないんだけど
ロジュマンと近いのは同じ上新田の
リバー千里中央 坪155万 築15年
徒歩6分
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
徒歩8分
ですね
時期が違うと言われると思いますが
この2件とも新築時の価格と同じ位です
つまり価値がほとんど下がっていません

まあ上新田が元々かなり安いエリアだからなのですが

なのでそんな土地を定借にするなんて
最初は驚きました！

時代の流れでしょうかね〜

[264: 匿名さん]

リバー千里中央はリバー興産
千里中央レジデンスは野村不動産
の物件ですね。

[265: 匿名さん]

>>263さん
ありがとうございます。参考になります。

[266: 匿名さん]

やっぱり駅近だとほとんど価値が変わらないんですね。それにしても、以前の上新田は更に安かったのですね。だいぶ整備されて来たので路線価も上がるかもですが。
ここは定借な上に、ジオは坪200万超えの噂さえありますしね。
このところの流れを見ていると、上新田も確実に便利な所は上がってきてますね。

[267: 購入検討中さん]

販売戸数は35戸でしたが、昨日の販売結果わかる人いますか？

[268: 匿名さん]

>>263
土地が区分所有になると、土地自体はマンション住民の全員の意思を反映しないと
建て直し不可能なので、間違いなく住民・業者・地主を巻き込んで裁判になるんですよね…。

ここのところ増えてきた建替拒否の住民訴訟連発問題を考えると
東京のようにどんどん定借物件が増えていくのは時代の流れでしょうね。
上新田は再開発されてから環境は良いので、地主はある意味、その問題を見越して
あえて先手を打ったんだとは思います。

このマンションのいいところは、閑静な環境、小戸建数、駅近、南側眺望、収納の多い間取り。

逆に悪いところはただひとつ。
定借にしては、他の土地付きに比べて、値段が変わらず相対的に高いところ。
別に定借自体はたくさんあるし、これからもどんどん増えていくと思うので構わないんですが
地代を毎月払ってこの価格だと、金が余っている人しか買わないでしょうね。

60年後も建物も壊すのではなく譲渡式なので、地主が定借から土地付きに変更するのが一番良いかと。
そうしないと住民も埋まらないし、地主も開発も、元を取れないかもしれませんね。

環境的には間違いなくすばらしいマンションになるはずなのですが、もったいなさすぎます。

[269: 匿名さん]

上新田は町並みがせっかくの千里らしくない。住みたくない。

[270: 匿名さん]

>>269
あなたがここへ来なくていいと思いますけど。
別のスレにも書き殴られてますが失礼です。

[271: 匿名さん]

>>268
その通りですね
建て替えは難しいですね

それでも建替をしたパターンは主に2通りの様です

①容積率に余裕があり価値も上がっている為、積極的にサイズアップの建替をします
この場合は条件が等価交換や+α等あるのでプラスしかないケース
当然揉めにくいです

もう一つは
②震災等で耐震基準が変わりこのままでは危険なケース
耐震補修するのに1500万かかり
建替は2000万みたいな場合はもめますね
それでも所有権を売ったり新築を3500万で転売すれば何とか損害は免れます

建替の平均年数は
関西は30年関東は40年ほどとなっています

その位になると国の基準が変わったり
人の価値観も一世代変わると違ってくるのでしょう

国の基準が容積率緩和などプラスに働けば①になり
耐震基準等が厳しくなり違法建築となれば②が増える

定借の様な60年契約の場合②の様に途中で基準が厳しくなった場合はどうなるんでしょうね？

[272: 匿名さん]

30年経つと全てが時代遅れで陳腐化しちゃうよね〜
それでも普通の物件なら上のリバーやレジデンスみたいに売却したり
築が古くても安くすれば賃貸にもかせるけど
定借ってかなり安くしないといく売れないし期間も限られてるから安い賃貸だと採算合わないしね

そこが取り返しがつかないというか
恐いとこだよね。

[273: 藤浪賃太郎]

>>271
お疲れ様でした。
定借物件販売するのは大変なんでしょうね。決め手がいりますからね。

人生それぞれのライフプランがあります。否定も肯定もする権利はありません。
私個人の考えでは定借は絶対に無いです。

不動産にお得物件はありません。
必ずメリットデメリットがあります。

[274: 匿名さん]

>>273
そうですね
不動産にお勧め物件は無いと私も思います

以前誰か書いていましたが日本は人口がこれからもっと減ります
今が1億2685万人40年後は1億人を下回り
更に10年で8000万人台まで減る予測です

広さは今平均が70㎡だとすれば100㎡になりますし
そもそもマンションは便利のいい都心のみしか需要はないので中途半端な郊外は限界＊＊になるでしょうね

建替以前に60年間そこで快適に暮らせるか？が重要な様に思います

だとするなら最初から賃貸にするか？
分譲でも30年以内位で勝ち逃げするか？
でしょうか？(勝ち逃げできない場合もありますから欲をかかず程々にね)

その点でも60年定借は逃げ難い契約ですよね

よくよく考えると不動産は買わない方がいいのかもしれないと考えてしまいます。

[275: 匿名さん]

賃貸でのシュミレーションをしてみましょう！
3500万の部屋を賃貸したと仮定して
1年目〜10年平均賃貸15万円
11年目〜20年平均賃貸12万円
21年目〜60年平均賃貸 7万円
と仮定して
その中の管理、積立、地代を
1年目〜10年平均2.5万(管理費1.5地代1)
11年目〜20年平均3.0万
21年目〜60年平均3.5万(結構少な目かな)
で設定
実家賃は管理費を引いた額なので
1年目〜10年平均実家賃15万-2.5=12.5万
×10年=1500万円
11年目〜20年平均実家賃12万-3=9万
×10年=1080万円
21年目〜60年平均実家賃7万-3.5=3.5万
×40年=1680万円

合計すると60年で4260万円となります

物件を3500万で買った前提なので
差し引き760万円お得！

となりそうですが
諸経費約150万と
建物分の固定資産税を仮に年間10万とした場合60年で600万
合計750万円になります

ほとんど同じなんですね
(これは全額現金で買った場合です)

不動産屋さんは賢いですね
得も損もさせない絶妙な設定です！

ちなみにローンの場合
融資手数料が50万かかりますので
3500万+諸経費150万+融資手数料50万
とした場合
合計は3700万円

1割頭金で370万払い
残りの3330万をローンとして
35年のフラット35 金利1.59%とした場合

毎月は10万3433円とお安いですが

トータル支払い額は4344万円となります

これに固定資産税60年分の600万を加えると4944万になります

上に書いた賃貸のシュミレーションが
4260万ですから

差額は684万円賃貸の方がお得！となります

これが所有権がある場合だともっと住めますし売却すれば684万以上になる可能性も高いのですが

60年間自由の無い賃貸契約を結んだあげく684万も損をする結果になってしまいました

家賃の設定をもっと高くしたりすれば変わるかもしれませんが
人口減りますしもっと下がるかもしれません

あくまでもシュミレーションですので
ご自身でご判断くださいませ。

[276: 匿名さん]

>>275
パチパチパチパチパチパチ！！
何で頭のいい人！！

[277: 匿名さん]

>>275

まず、1〜10年の家賃が平均15万で、21〜60年の平均家賃が半額以下の7万以下になる前提がおかしい。
もうちょっと勉強してから再計算ですよ。

[278: 匿名さん]

>>277
私は上新田付近で20年ほど賃貸経営をしています
色んな時期の賃貸価格を見ているなかでの感覚なのですかね〜
あくまでも平均なので新築時はもっと取れると思うかもですがこんなもんですよ
転勤族相手なので2〜3年刻みですしね

あなたはもっと勉強されておられる様なので
是非ご披露くださいませ。

[279: 匿名さん]

築21年ならもう少し取れるけど
築41年ものに7万出すかな〜
平均すればそんなもんだと思うけど
それ以前にそんな古い老朽マンションには住みたくない。

[280: 匿名さん]

築40〜60年なんて普通で考えれば
相当安くしないとだれも借りてくれない
平均7万どころか誰も借りたいと思わなければ価値は0だよ
大阪もあるでしょ50年位経ってる古〜い
戸建やオンボロマンション、お金もらっても住みたくない的な。