ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>19
マンションの資産価値は
土地と建物比率が3対7くらいが多いから
税金は3割安いかもね

[22: 匿名さん]

でも土地の固定資産税以上に地代がかかるのが一般的ですね。

[23: 匿名さん]

所有権だと4500万円するところが3000万円で、固定資産税が年30万円するところが20万円とか、値段はこんな感じでしょうか？

[24: 匿名さん]

>>23
そうだよね
一番の良い面は物件の初期費用が安いことだね
土地代が安くなった分の借地代を毎月払う訳だけど、
一括購入しない土地の分はローンを組まないからその部分に利息が掛からないことだね

一番重要なのは毎月の借地権料がどれくらいかってことだね
この辺りだと75㎡での部屋で毎月借地権料が13,000円～20,000円くらいだろうか？
それを契約によって50年～70年とかの期間を払うことになって途中解約はできないってことだね

>>6
千里中央駅前の読売新聞が借地権にしたのは驚いたね
企業が借地権にするのってあんまり意味がないように思うんだけどね

基本的に借地権マンションってのは地主が高飛車に出れる地域だからね
先祖代々の土地を守りたいっていうより、
一括売却して高い率の税金取られるより毎年収入がある方が税制面で有利とか収入が安定するとか
そういう意味合いが強いよね

あと危険性は修繕積立金とは別に更地にする積立金がいるとか、
築30年～45年経つともうどうせ取り壊すだけだからと最低限の修繕しかしなくなって幽霊化マンションみたいになるとかね

例えばこういうマンションがある
借地権は初期費用は安く見えるが実は駐車場みたいに分割で利用料金を払っているんだよね

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003076250/
プラウド夙川松園町 4階
価格 6,280万円
間取り 4LDK
専有面積 95.19m2（壁芯）
（バルコニー面積 17.39m2）
所在階/建物階 4階/地上4階建地下1階
所在地 兵庫県西宮市松園町
交通 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩9分
東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩12分
築年月 2012年10月(築2年)

借地 期間 満了年月:2073年 02月、月額賃料 32893円
備考 その他物件概要:・地代等保証金:429,960円（期間満了時返還）売買代金とは別に売主・買主間で別途清算します。
・前払地代:10,829,094円（新築分譲時）
・土地権利:一般定期借地権（転借地権）

[25: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

簡単に言うと安かろう悪かろうっていうことだね（笑）
借地権のあるマンションが簡単に中途売却できると思う？
何十年もそこに住み続けて更地にして返すのに抵抗ない方はどうぞどうぞ。

[26: マンション住民さん]

更地にするかどうかわからないらしい。
それに、あまり安くもないらしい。

[27: 周辺住民さん]

ロジュマン千里中央は既にあるので、ロジュマンヒルズ千里中央＆ロジュマンテラス千里中央にしてほしい。

[28: 周辺住民]

>>27
その方が、語呂もいいね♪

[29: 匿名さん]

>>27>>28
いずれにしても管理人へ依頼せんと変わりませんな

そういやジオも今とは別の千里中央作るらしいね
始めから同じ駅に複数作る前提で名前付けたらええのにね

ロジュマン千里中央上新田とかみたいに

[30: 周辺住民さん]

眼鏡屋とドラッグストアの前あたりから小学校に続くの通りが、柔らかくカーブがかかってて、狭い道。
その上高層マンションが建ってしまったら、かなり見通し悪くなりそう。
子供の通学路としてはちょっとなぁ。

[31: 周辺住民さん]

>>30
小学校西側の道から北に向かって出てくる小学生には飛び出し注意ですね。北側は４階の低層階とエントラスなんで道路からの見た目の圧迫感はなさそう。

[32: 匿名さん]

>>30
この辺は区画整理地ではないので、ニュータウン内のように安全な遊歩道はありません。
そして、中国自動車道に近い。100m近づくごとに一定の割合で子供のアトピー率が上がるというデータもあります。

[33: 匿名さん]

>>32
ソースを載せましょう。載せないと嘘つき呼ばわりされますよ。ちなみに高速の真横に住んでたら何％がアトピー持ちですか？

[34: 匿名さん]

借地権だと中古のリセールは厳しいかもしれないカナ。
基本的には永住目的の人、ということになってくるんだろうなと思います。
せんちゅうが生活エリアということなので、
賃貸に出したらもしかしたら値段によっては入ってくれるかも知れないですが。
借地権で賃貸に出す時って、地権者さんのOKをもらわないといけないかも？

[35: 匿名さん]

>>34
建物賃貸借契約なので土地所有者は関係ないです

[36: 匿名さん]

借地権については詳細の発表待ちですね
参考に販売中の野村の借地権のマンションの情報を載せましたがこういう情報がないと比較できませんね
武庫之荘よりも借地代は高いでしょうけど仮定として同程度とすれば
解体準備金は総額225万円、借地権は総額841万円
購入価格は所有権より1,100万円安くて当然でしょうけどあとは中古流通価格の難しさをどう考えるかですね


>>http://www.senri113.com/outline/index.html
>>ロジュマン千里中央ヒルズ
>>分譲後の権利形態建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)の準共有


>>http://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?co...
>>プラウド武庫之荘一丁目
>>地権利/借地権種類 定期地上権
>>借地権の種類と期間 定期借地権の転賃（地上権）2075年6月30日(建物解体期間含む)期間満了時に更地返還
>>借地権の賃料月間 ●毎月支払地代/11,691円　※賃料改定は3年毎。賃料改定額は消費者物価指数を基準にした改定方法。
>>借地権のその他費用 ●解体準備金(月額)/3,125円　●地代等保証金(一括)/280,584円

[37: 匿名さん]

阪急がジオ千里中央とは別にもう一つ千里中央にマンション建てるんですってね
住所はここと同じ上新田だってね

[38: 匿名さん]

駅からは10分圏内ですし利便性もよさそうです
コンビニもすぐ近くにありますし、薬局も近そうです
夜間の騒音もしなそうですから住みやすいんじゃないかと感じます。
ただ、借地権というのが唯一引っかかりそうですね

[39: 匿名さん]

同時開発の姉妹マンションのスレッドもあるよ

ロジュマン千里中央テラスってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570820/

[40: 匿名さん]

ヒルズとテラスっていうと吹田の死亡フラグたってる物件を思い出す。

[41: 匿名さん]

>>40
何の話してるの？

[42: 匿名さん]

借地権人気ないよね
借地権だったら賃貸で住み替える方がマシって思ってきた

[43: 不動産業者さん]

>>42
>>借地権だったら賃貸で住み替える方がマシ

まったくもってそのとおりですね。むしろ賃貸のほうがリスクに備えられる点でメリットが多い。
言わば借地権付きってのは情報弱者をだまして買わせるための物件だからね。

[44: 匿名さん]

借地権は長い目で見るとそこまで悪くもないんじゃないか、と思う部分もありますが
建て替えをしなければならないという風になった時、所有権の所だとけっこう揉めるという風に訊きますが
借地権だと返せばいいだけなんじゃないかなと思ったり。
どうなんでしょ？

[45: 匿名さん]

借地権つきなら、結局、自分の財産にならないんでしょ？普通の分譲と変わらないくらい払ったとしても。

[46: 匿名さん]

借地権って、ただ返せば良いのですか？
建物自体壊してさら地にしないといけないのかと思ってました。
解体費用だけでもかなりの高額になりそうなので。
でも、借地権ってやっぱり難しいです。
分からない点も多すぎて、いろんな意味での予測が難しいです。

[47: 匿名さん]

解体費用は大抵の場合、毎月の積立になっているので問題ないですが、なんだか虚しいですよね。
販売価格が3割くらい通常のマンションより安ければ、検討してもいいかなぁといった感じです。

[48: 匿名さん]

この辺は街も新しく、若い世帯が多そうなので
子育て世帯には良いのではないでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48
子育て世代だらけですよ。
すぐ近くの新しく出来た大きな公園は、毎日遊園地かと思う程の賑わいようです。
少子化なんて嘘のような、活気のある新街区です。

[50: 匿名さん]

子連れは平日も休日も良く見かけるという感じです。
公園は毎日遊園地のよう…ですか。
となると、幼稚園や保育園は足りているのかしら、という疑問が必然的に出てくるかとは思いますが、どうなんでしょうか？
保育園は特に日本中で入りにくくはなっているかとは思いますが、この辺りの状況は？？

[51: 周辺住民さん]

保育園は少ないです。共働き世帯が少ないからでしょうか。
幼稚園は周辺にいくつもあり隣市からも通園バスが来ています。

幼稚園は兄弟枠や近隣枠でいっぱいになるケースが多いようです。
プレ枠がなくなった幼稚園もあるみたいです。

[52: 物件比較中さん [女性 60代]]

上新田の借地権付きマンションにそんなに価値があるのだろうか？借地権付きのための積み立てまでして住む価値は見いだせない。ニュータウンからも外れているから住環境も良くない。千里中央駅から上新田への道は車道の横や車道を横断しなければならず、ストレスを感じる。距離以外のマイナス点が大きい。また、社員教育がなっておらず不愉快な思いをしたことがあった。

[53: 匿名さん]

>>52さんはジェイグランの559さんのような気がしてなりません。

それはさておき、

>>千里中央駅から上新田への道は車道の横や車道を横断しなければならず

車道を横断しなくても良い物件は東町くらいでしょうか。今だとジェイグラン。
これは偶然か・・・

西町も北町も南町も車道の横や車道を横断しなければなりません。上新田に限った話ではない。

徒歩15分のＪよりも徒歩10分のここの方が歩道も整備されていて駅近ですよ。ここを越えると歩道もなくなりますが、ほぼ駅方面しか行かないので特に問題ないかと。公園、キリン堂、ファミマが近くにあります。

ここの問題は借地権付き。その１点に限るでしょうね。

[54: 物件比較中さん [男性 40代]]

昨日優先案内会のDMが入ってました。すでに案内会自体は行われているようですね！行かれた方いらっしゃいますか？DMの隅っこのほうに地味に3LDK 2900万円台（予定販売価格）と記載してました。平米が書いてなかったのでどれくらいの広さかわかりませんが、最近の上新田物件の価格からすると少しは安いですね。ただそれでも借地なので、私は現状では候補に入らないといった印象です。

[55: 匿名さん]

>>54
その2900万円の部屋の毎月の借地代金はどれくらいでした？1万円くらいですか？
それを70年途中解約不可で払うんですか？
取り壊し積立金は3000円くらいですか？

[56: 匿名さん]

お隣のロジュマン千里中央が確か3000万を切る住戸もあった筈で千里中央の価格破壊物件と言われたように記憶しています。
定借物件でお隣と価格が変わらないのであれば割高感が否めませんね。
建築費高騰の影響でしょうけど今は買い控えた方が良さそうですね。

[57: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>55
広告写真の上にマークのように3LDK2900万円（予定）とだけしか書いてなかったです。優先案内会に行けば詳しく説明してくれるかもしれませんね！
私は行きませんが。

[58: 匿名さん]

この会社は、2900万円の70平方メートル弱の物件出して客引きするの好きですね。
でも、ファミリータイプがほとんどで、3500万円位が最多価格では？

[59: 匿名さん]

安いと思わせといて実際に住める条件の部屋は4,000万円スタート。ごく普通の価格帯です。
定借物件でなければね。

[60: 匿名さん]

やっぱりそんなもんですよね。
お隣も結局4000万円以上が殆どでしたもの。

[61: 匿名さん]

ファミリータイプが多いということはお子さんがいる家族がほとんどなのかな？
同世代の子供が多いと安心できそうですが、
エントランスなどが、小学生のたまり場にならないといいですが。
そういったことを考えると、キッズルームや図書室などがあるといいですね。

[62: 物件比較中さん [男性 30代]]

毎月払う借地代は、
例えば3年後や10年後、
どんどん上がっていくものなんでしょうか？

[63: 匿名さん]

借地代金は、70年途中解約不可なのですか。
なんだか、70年後と言われても全くピンと来ないのですが
実際の所、これがお得なのか、無駄なのかどうなんでしょう？
建物は70年は大丈夫！という事なのでしょうか？
それとも途中で建て替えとかあるのでしょうか？
謎だらけです。

[64: 匿名]

>>63
建て替えなど、ある訳ないでしょう。

[65: 匿名さん]

隣のコインパーキングは建物が建つ予定があると噂を聞きました。
何ができるのでしょうね。

[66: 匿名さん]

>>65
モデルルームの方がですか？
またマンション？

[67: ご近所さん]

>>65
仮にマンションとして、定借地権じゃなくて普通の分譲（所有権）ならばうかうかできませんね。
もうマンションいらないんだけどな～
駅近だしマンションになるのが妥当なのかな。

[68: 匿名さん]

建設地の隣のコインパーキングのことで、モデルルームで営業さんから聞いたそうです。
何ができるかまでははっきり言われなかったみたいで…
やはりマンションの可能性ありますよね。
もしロジュマン千里中央〜だったら、ヒルズ&テラスと時期をずらして定借地権じゃない分譲？！など想像してみたり。
それはさすがにないですかね…

[69: 匿名 [女性]]

>>61
以前住んでたマンションにもライブラリーなどありましたが、
結局エントランスのソファーが放置っ子のたまり場になりました。

[70: 匿名さん]

3LDK2900万円台と言うことはだいたい60㎡台位で価格が2950〜2990万位になると思います
最低価格が坪単価で150万前後ですね
私は上新田地区に住んでいましたが
この辺の近隣マンションは大体坪150万位からでしたよ
南町のリバーも坪150万位〜ですし
環状線北側は高いですが上新田、新千里南町辺りはこんなものです
まあ物件によりますが10年前〜今を比べても大して価格変わらず安いエリアですね
通常の所有権ありのマンションと同等の価格で定借マンション売るなんてすごいですね
びっくりしました。