ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

まやかしの要望はともかく実際の一期の売り出し住戸の数と完売宣言を確認したいね。
もちろん完売と言っても申し込む人の分だけしか販売しないやろからそれで完売しなければ最悪ですわ。

一期には地権者の申し込みもあるような話があったけど、それを含めで全住戸35％を超えければ
最悪というか致命的で、竣工したら賃貸半分かも。

[182: 藤浪賃太郎]

>>180
的を得ていると思います。
それぞれ買い方は自由ですが、定期借地権のデメリットはちゃんと勉強しないと後悔しますよ。
子供の事や資産の事
今は分からないことも多面的に考える事が必要？それには情報が必要

[183: 匿名さん]

いちおう参考にして頂ければと思い資料転載します。

※　もちろんこれは公式サイトや、サロンに行けば全員もらえる一般情報です。

ホームページにも載ってるモデルで見ると76.48平米の3LDK＋N＋２WIC＋SIC
(リビング12.6帖、納戸＋ウォークインクローゼット２つ＋シューズインクローゼット)

一般的なファミリー層が、WICも欲しくて収納多めで狙うならこのあたりかな？
上記以外に押入れ収納が3つあります。

坪でいうと23.14坪。坪単価は周辺マンションが150万ですので準じると価格は3471万ぐらい。
なお、サロンでの公表価格は消費税込みだそうです。

このタイプの毎月の管理費が、18544円/月
（管理費・インターネットeo光料金・関電SOSのセキュリティ料金・修繕積立金など含む）で、地代が9576円。

合計で28120円/毎月。
管理費、ネット代、セキュリティ代、そして地代も入った価格となります。
60年後の取り壊し積み立ては無いの？と聞いたらそもそも取り壊さないので徴収しませんとのこと。

毎月地代だけで見ると9576円x12ヶ月＝年間11万半弱ですね
代わりに毎年かかる土地固定資産税が要らないので、まあ、差し引きしたらちょいちょいですかねえ。

駐車場代は周辺の月極と変わらない価格でしたが…というか、駅まで近いですし
車を処分して、駐車場代と維持費と燃料代と保険代を節約した方がいい気もします。

電車通勤や千里勤務も多いでしょうし、週末は駅のトヨタレンタカーでも好きなの借りれますし。
せっかくの駅近なので。

お役に立てたでしょうか。参考にした部屋タイプはサイトの間取りでいうとT-Cタイプです。

[184: 購入検討中さん]

やはり定借であるためか安い値段設定なのが魅力だと思います。千里中央でこの値段はなかなかないと思います。資産は残りませんがお得感で要望しました！

[185: 藤浪賃太郎]

>>184
安くはありません。
もっと南に下ればいいマンションが買えますよ。
定期借地権で後悔するのは今ではなく、将来です。本当に色々調べないと

[186: 匿名さん]

>>185
逆じゃないかな。
定期借地権は、分譲と賃貸のデメリットを回避した方法とも言える。
将来の土地価格も分からないし、建替え出来るかも分からない(現状の法律では建替え不可能)分譲マンションに土地代払うより、将来の後悔は少ないと思う。また、賃貸だと、将来的に住み続けられるか分からないしね。
分譲で末期でも価値が残るのは、容積率が低く、建替え時に負担が少ないマンション(旧ニュータウンの団地)だけと考えた方が良い。

[187: 匿名さん]

完全に向こうが敷いたトークマニュアルに乗っかってお得だと思う人が現れたんだね〜。

[188: 匿名さん]

>>187
何とでも言えば

[189: 購入検討中さん]

この考え方は合ってますか?
ここって、路線価16万円で、ヒルズだと2816平米に77戸。時価を路線価の2割増しとして、時価5億4067万円で、１戸当たりだと分譲なら単純計算で702万円。これを定期借地で最初に約700万円位払って借りて、その後６０年間で地代でまた約700万円って、最後は返す。
あとはそれを安いと考えるか、高いと考えるかということですか?

[190: 申込予定さん]

人それぞれ物事の見方・捉え方・考え方は違うので、その方が正しいと思うならそれが正解だと思います。

車を購入する時に、
フェラーリは一流だが、売る時は値崩れする。
ポルシェは一流で値崩れしにくく、高く売却できやすい。
アストンマーチンは一番乗りたい車だが、二束三文になってしまう.....
なんて、私は車を買う時に資産価値を気にした事がありません。
分かり易く外車で捉えましたが、日本車でも同じことです。

坪あたりいくらだとか、資産価値がどうとか、お金の話ばっかりですよね。
しかも細かく.....
誰が６０年後の価値観（物の値段）を現時点で読めるのでしょうかね。笑

土地を売る気などない地主様を説得するのには良い案件だっと思いますし、
私も自分の価値観で気に入り申し込みしました！

[191: 匿名さん]

内容が胡散臭いですね
詐欺師の言い訳みたいですよ〜

どっちが正論が明白ですね。

[192: 物件比較中さん]

>191
だから私はどちらが正論とか一切説いてませんよね？
個人の価値観の理解できてますか？

今のあなたのレベルでは、私の伝えたい事は理解できないと思います。

[193: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ノノちゃん議員かな？

[194: 匿名さん]

191さんは190さんの事を言ってると
私は読めたのですが。

[195: 入居予定さん [女性 30代]]

191や193を書き込みしている方は否定的な事しか書いてませんが、なにがしたいんでしょうね。
私はこの物件の購入を決めましたが、毎週土日は常に満席の状態で本当に人気の物件なんだと感じてます。
本当に入居が待ち遠しいです。

[196: 匿名さん]

新田はニュータウンを網羅する公園遊歩道が来ていないのでサイクリングや犬が趣味の人には向いていない

ニュータウンの他の地域より価値が落ちる

昔地権者が開発に反対したツケがコレ

[197: 匿名さん]

>>196
そんな事言っても、新街区はともかくそれよりはるか坂を下り、細い道の両側に建つ昔ながらの庄屋のような家をどうしたらいいのよ。
団地ばかりのニュータウンとは違うからね。
価値が落ちるって、ニュータウンの中でもすごく格差ある現状には何も言わないわけ？

[198: 匿名さん]

≫189さん
その通りではないですか？
定期借地権付きとなれば本来の価格は建物代だけですよね。
土地を借りて家を建てるなら当たり前の話ですよ。
一般的に年間の借地料の相場は土地価格の1.5％程度。
土地代が700万なら年間10.5万円が相場です。
60年なら630万円。
それに建物代（デべ利益含む）は建築費の値上げがあっても70平米で精々2000万円が妥当なところ。
よって本来なら70平米2000万円で売り出して、地代が毎月1万円程度。
もちろん需要と供給のバランスで価格が決められるのでもっと高くはなるでしょうが。
それでも妥当性の範囲内なら借地権付きでも誰も文句言わないでしょ。
ところが割高な建物代に、189さん指摘の通り土地代の原価を一括で支払わされ
そのうえ60年間地代をむしり取られ最後に土地を取り戻される理不尽さに借地権の問題点が指摘されていると思います。
この物件が気に入り相場2630万円のマンションを実質4000万円超でも買いたい人はともかく、無知で購入する不幸な人が出ないことを祈るばかりです。

[199: 匿名さん]

なんか地主は2回儲ける気がしてきた。
地主側に立てば、今回のマンションの売上がある上に、60年後は子孫に遺せるでしょ？

ファミリー向けの広めでお洒落なマンション。
近く新築マンションに比べたら気持ち安いし、他に千里中央駅近物件は今はないので、ここにしようという感じ？

[200: 匿名さん]

始発駅でもなくなるし、町並みが他と一緒のここにするぐらいなら、せっかくの千里じゃなくてもいいよ。

[201: 藤浪金太郎 [男性 20代]]

この物件本当に良い物件ですね‼︎
駅からも近くて、再開発エリアで、眺望も良いし、地代入れても支払いは安いし。
人気すぎて、いつモデルルームに行っても満席で、希望の時間で予約ができないのが困ります。

[203: 匿名さん]

≫201
人気すぎて、いつモデルルームに行っても満席なら、なんで諸費用、家電合わせて60万円もサービスするん？
同じＭＩＤの少路の大型物件でもそんなサービスしてないで。
もちろん他の物件もそういうサービスは竣工後にＭＲを棟内に移してからですわ。
第一期からのサービスは聞いたことがない。

[204: 匿名さん]

170が「先週モデルルームに行ったらすでに決まった部屋には赤い花印が貼られていて、ほとんど埋まってる状態」と書いてたけど、第一期販売戸数は総戸数113戸に対して30戸。第一期でこの販売戸数は異常に少な過ぎるのでは。これで完売御礼ならなければ目も当てられないね。

[205: 匿名さん]

もちろん第一期30戸しかないなら完売しても評価されないだろうけどね。

[206: 匿名さん]

目先のサービスやMIDの一見紳士的な、スマートに見える説明にやられちゃう人、多いんですね〜

[207: 匿名さん [女性 40代]]

ここのスレは業者の方からの悪い書き込みが目立ちますね。

[208: 匿名さん]

ちょっと批判的な書き込みするとすぐに業者扱いはどうかと思います。ここは検討版ですし批判的な書き込みも、人によっては助かります。あまり擁護するのも、それこそ業者と思われるのではないでしょうか？批判的な書き込みが的を得ていれば、結果的に契約が伸びず、売り手側も販売戦略を見直すかもしれませんし。実際多くの方がこの板で分析されているように現状では情弱物件と言われてもしょうがないのでは？わたしも販売前は期待していましたが割高な印象がぬぐえません。

[209: 匿名さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央の時みたいに、営業トークに乗らないように。前の駐車場にいずれ何か建ちますよ。その辺りも考えて検討が必要な物件です。南側は、問題ないですが。

[210: 購入検討中さん]

２年ほど前に新千里北町パークハウスを検討しており、
確か高層階１００㎡弱テラス付きで８千万円後半でした。
前向きに進めていたのですが諸事情により断念しました。

今回の定借ロジュマン９０㎡強でテラス付き５５００万円は高いのでしょうか？

[211: 匿名さん]

>>210
定借にそんなに払うんだったら、ジオを待って景観の抜ける所買ったほうがいいと私は思います。
だって、払うだけ払って60年したら何も残らないんですよ？いいんですか？それで？

[212: 検討中の奥さま [女性 30代]]

211
定期借地権について対して知識がないくせに偉そうな事を言わないで欲しいですね。
私はこの物件に申し込みをして良かったと思っています。
どのマンションも一長一短だと思います。
売れているマンションだから、非難の数＝それだけ注目されているということですね。

[213: 匿名さん]

こわ‥
もう皆さん何を言うのもやめましょう。
井の中の蛙大海を知らずって‥
知らんだろうなあ‥
売れてるマンションとか、そういうのと杓子が違う次元とか‥わっかんないよなあ‥

[214: 匿名さん]

>>212
奥様、定期借地権のいいとこってどこ？
知識を披露して下さいませ。

[215: 匿名さん]

>>212
私もあまり定期借地権について詳しくありません。
一長一短の一長の方を分かりやすく教えていただきたいです。

[216: 匿名さん]

214
212ではないけど私見として、定期借地権付きのマンションの良さは、何千万もするマンションのような高い買い物をする時は充分に知識と情報を持って判断しなければならないと、後で自分だけでなく子供や孫の時代まで後悔して戒めに出来ること以外は思いつかない。

[217: 匿名さん]

ここっていつも定借！買うな！物知らず！って乱発して暴れてるイメージ多いね。
（特に短文書き捨ての人は多分同じ人と思いますが）
とにかくここを否定しなきゃ気が済まないという感じの書き込み。

他スレでも名前が出てるけど、ジ◯の営業関係者だったら悪質だなあと思う。

ほとんど同じ場所の同じ時期に、最大の差が定借じゃないマンションが建ちますもんね。

定借を問題点として挙げる以外にも、検討者なら住環境などの話でも
近所の施設の話でも話すことはたくさんあるでしょうに。

定借、定借、ってばかりのワンパターンが何か月続いてるの、ここ（苦笑）

[218: 匿名さん]

ここの購入者さん？でも営業さん？でもいいので、定借デメリット(ここの方にとっては、それもメリット？)を覆す程の
このマンションの購入決定ポイント！を教えていただければ、いいのではないでしょうか？

その問いにちゃんと答えないままうやむやにしているからだと思います。

[219: 匿名]

217さん
定期借地権を否定してるのではなく、定期借地権なのに割高だから批判的な意見が多いのでは？
それに大手の営業のレスはないと思う。
何故なら何かの拍子に表面化したら会社としては致命傷になるでしょう。そんなリスクを冒してまで、ここに書き込み入れる効果はありませんよ。

[220: 匿名さん]

肯定派の方が論理的に定借のメリットを論破して下されば、素直に納得できますよ。
今は物件がない中、場所と物は悪くないので、目先にくらまされて購入を決めてらっしゃるのではないかと案じているのです。

[221: 匿名さん]

ここで定借、定借って言ってる人へ

文体からしてここにいて定借がいい理由説明しろ、っていつも言ってる人だと思うけど
当たり前のようにあなたは定借否定派だよね？

だったら、放っておいたらいいのですよ、興味ない物件なんでしょ？あなたにとっては。
定借だともう問題外の検討外の想定外の物件なんでしょ、あなたにとってここは。

あえて感情的に言っときます。もう見ててうんざり。
テイシャクガー！テイシャクガー！変わった声のセミじゃあるまいし。もう秋ですよ。

ロムってる人の中では、定借でも賃貸でも土地付きでも関係なくここを気に入った人がいると思うよ？
どんな物件でもここが駄目、あれがイイ、なんてたくさん詰まってる。
だけど、それ以上にマイルームの夢もまた、詰まってるのよ。

そもそも上新田を検討して、定借否定派なら、ジオ上新田スレじゃなくて、なぜここにいるの？
どこかの営業マンじゃないのなら、定借どうこうよりもっと聞きたいことがある。

そんな興味のない物件スレで、検討せずに居座って、否定だけし続ける時間の無駄を続ける理由を教えて。

[222: 匿名さん]

定借を否定してるのは高過ぎるから。
70平米2000万円（借地だから建物代のみ）、借地料毎月1万円なら、こんなに否定はされない。
否定し続ける理由?
デベが反省して価格設定の見直しするのを期待してるからでは?

[223: 匿名さん]

>>222

そうですよね。
価格の見直し、もしくはMIDから持ちかけたという話も聞きましたから、全く売れないから定借やめましょうと地主にもちかけるとか。
反対が強く売れなければ売る側は次の手を考えなければなりませんからね。
不利な条件出されてるのに鵜呑みにするばかりでは。
大合唱で定借を反対するのは、明らかに購入側に不利と思う人が多いからですよ。
定借以外は、物件としていいことは認める人が多いのですよ。

[224: 匿名さん]

定借のメリットは、商業地とか地価が高すぎる様な、普通なら住めないような立地にも住めること。
よみうりタワーならまだ分かるけど、分譲マンションが多いここの立地で定借のメリットが分からない。教えて賢い人。

[225: 匿名さん]

>>222
そもそも定借で建物だけの訳ないよね。常識無さすぎる。
借地料毎月1万って、分譲みたいに固定資産税払わなくて良いし、オタクの条件なら、地主が無償で貸してるに等しい。
分譲で土地代払っても、現状の分譲マンションでは建て替え出来ないから、資産と言えるか微妙だしね。

[226: 匿名さん]

適正価格、適正条件になれば欲しい人がほとんどだと思いますよ
私もそうですし

私達が分かってないだけで
賢い人は今のままでもメリットが多いと感じる物件ならば外野がどう騒ごうと売れるでしょう
MRは大盛況との事ですし。

[227: 匿名さん]

ここ数年見ていても、千里中央でこんなに物件枯れはないと思いますよ。
待てる方はもう少し待ってみたら。
ルネ千里中央とか85㎡で中古が出てます。
悪くないと思います。
ここを絶賛されてるのは30代でしょうか。
住民層が見えてきた感じはしますが。

[228: 匿名さん]

>>225
現状の分譲マンションでは建て替え出来ないから、資産と言えるか微妙だしね

とありますがこのマンションの土地は資産価値は無いのですか？

ありますよね！

最終的に老朽化しても買取業者は買いますし
途中段階でも中古の売却価格は所有権ありと無しの定借ではかなりの価格差と売却し辛さが付いてきます
(その差が所有権の価値みたいなものです)

固定資産税の件も地代で相殺ではないですよね
物件価格に上乗せされてますし
建物分は居住者支払いですよね

固定資産税払わなくていいとか
そもそも価値は微妙とか

騙しに等しい事ばかりならべているから
みんな反論しているのではないですか？

[229: 匿名さん]

>>221
そこまで怒ってるということは
30/113で焦ってる営業か地権者系の方？

其方こそ放っておいたらいいんじゃない？

定借のメリットは多いし、これからは定借がスタンダードになるんでしょ？
目くじらたてなくても、それだけ自信があるのなら勝手に売れていくだろうから
外野は無視してたらいいのに

でも私に限らずここのほとんどの人が
このままじゃ売れないよ！って言ってくれてるんだよ

暴言吐くどころか紳士に受け止めるべきでは？

このままだとほんとに売れ残っちゃうよ！

[230: 匿名さん]

>>228

>最終的に老朽化しても買取業者は買いますし

土地に価値が有っても、古くなるとその価値すら無くなるってこと。
例えば豊中市で売り出し中の小路駅徒歩5分の築44年のマンション。態々水周り含め大規模リフォームしても希望価格990万。
http://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_203/pj_85267635/?kbn=2&b...

箕面駅徒歩5分、築45年マンションは、販売価格380万円。

http://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_220/pj_84133860/?kbn=2&b...

>固定資産税の件も地代で相殺ではないですよね

土地の固定資産税は地主負担という事ですよ。

[231: 匿名さん]

>>230
千里中央と桃山台の駅近の築古中古マンションの相場はご存知？

[232: 匿名さん]

上新田の三井物件のパークヒルズも築30年でもその時代の方々がまだ多く住んでいらっしゃるし、若い方がリノベして購入する。
その価格は2000万円から3000万円する。
東町のメゾンも、未だ建て替えの話すら進まないのは、竹中工務店の施工で、当時としては斬新なデザイナーズマンションだったと思う。
もちろん、仕様は古いけど建物としては全然大丈夫。中古でも3000万円から4000万円の取引。
これらのマンションが、いずれその行く末の答えを出してくれるでしょう。

目先のマイホームに目がくらみ、先々のことを考えないで購入すると、後悔するのは自分ですよ。
みんな妬んだり、冷やかしではなく、匿名だからこそ本音を語ってるんですよ。

[233: 匿名さん]

少路や箕面を引き合いに出されても...

マンションによっては積立不足だったり
管理が悪かったりする場合は資産価値は下がりますが
そうなるかどうかは住民次第です

ちなみに築30年徒歩8分のプレステージ新千里西町は81㎡で3200万です

私の知人の部屋ですが天満橋スカイハイツは築40年で75㎡3000万で売却していました
立地と管理が良ければこの様な事例は珍しくありません

それとも、このマンションの売りである千里中央徒歩圏は価値が無いという事ですか？

[234: 匿名さん]

ただこの定借マンションは築40年で2000万や3000万なんてありえない

千里中央で築40年もすれば家賃は高くても月7万円位そこから地代1万と管理費は少し上がって3万位かな
それを引くと実家賃は3万
住める期間は20年なので3×12×20=720万
家賃換算で720万の価値しかない
実際は7万の20年契約なんてメリットないと結ばないので7掛けにして出した場合約500万になります

計算してみると
定借マンションこそが上記で書かれている様な価値が微妙なハズレ物件になりますよ。

[235: 匿名さん]

一期一次が30戸販売で10日12時から抽選のところ、引き続いて一期二次5戸販売で同じく10日14時からとのこと。
通常は一期抽選漏れ者を対象に希望住戸を当日または翌日に二次販売は見かけるけど、一期の販売前に二次までとは前代未聞。
一期には60万円分のサービス付きや前払地代を含んだ価格など、ここのロジュマンは他のマンションにない独自色が凄いです。脱帽。

[236: 匿名さん]

>>231
千里中央と桃山台の築古マンションに価値が有るのは、容積率が低くて等価交換で建替えできるから。
建て替え前になると、急に相場が上がったりする。土地価格が評価されるのは、そういうマンションだけ。
それ以外の最近の容積率イッパイのマンションは、建て替えが実質不可能だから、築50年もすれば価値がなくなる。

[237: 物件比較中さん]

>>232
>>233

とてもシンプルに
その年代の建物は土地が広いからですよ。
なので建物の価値なんてほぼない。

東町メゾンの土地は凄いでしょうね。
価格が下がらない訳です。

[238: 匿名さん]

ものすごい人参の数をぶら下げて客寄せ必死。
どこのモデルルームでもそうですが、釣った魚に餌はくれなくなりますよ、ガタッと。
今回は特にお客様の扱いが超丁重なのでは。
だいたい、あんな所にモデルルーム造って、建設場所の広々感さえ演出してるのではと思ってしまう。

[239: 匿名さん]

幼馴染が東町メゾン千里に何人かいてます。
昔はよく遊びにいきましたが、今は全てが古くなりましたね。

幼馴染も５０歳～６０歳になり、建て替えなど面倒に思ってて、
このまま穏やかに暮らしたいそうです。
メゾン千里はそこそこの地位のある方が多いので、話し合い大変でしょうね。

ただ土地が広く好立地なので、私としては建て直して倍くらいの大きさにしてほしい！

[240: 匿名さん]

同じ様にあの頃(今の事ね)はアベノミクスバブルでこんな物件なのに定借契約まで結んでマンションを買ってたんだね〜って後で言われてると思うよ。

[241: 匿名さん]

>>240の続き
そんで、こんな長生きして元気だとは思わなかったからさあ、周りのマンションと同じ様にローン組んで必死で払ってきたのにあと2年しか住めないんだよ。周りもだいぶボロマンションだけどもうそのままでいい、住めるって言ってるんだ。ここだってまだ住めるのにさあ、何とかならんもんかねえ〜〜なあ、婆さん。

[242: 匿名さん]

以前書いた天満橋スカイハイツは建ぺい率80%位で容積率もいっぱいだったと思いますが築40年以上でも人気中古物件です
立地が良ければ建て替え狙いでなくてもニーズは強い表れです

千里中央は建て替えでないとメリットないと思われるかもしれませんが
上新田などの千里中央6分圏外は元々駐車場が平面で広くゆとりがある物件が多いですよね
建ぺい率は30%以下で背の低い14階以下の物件が多いエリアです
これから60年後の事はわかりませんが
千里中央中心部が規制緩和された様に
建ぺい率30%以内から60%〜80%へ
それに伴い容積率も緩和される可能性はかなりあると思います(千里の人口増加促進や建て替え促進など)

今から建て替えは無理だから価値が無い
と結論づけて定借が良いとは言えないのでは？

[243: 匿名さん]

>>241
うまい！

[244: 匿名さん]

>>239
東町メゾンも立て替えすれば、等価交換で追金無しで新築に住めるだろうけど、中々建替え決議出来ない。
等価交換でも建替え決議まとまら無いのに、普通のマンションの様に既に容積率一杯で建設中の仮住まいと取壊し建替え費用(最低2000万)払って建替え決議が纏まる訳がない。
これが分譲マンションが全く建替えできない理由。

[245: 匿名さん]

>>242
最近、千里ニュータウンで新築されたマンションの容積率を調べたら？建替え無理なの分かるから。
それと、人口減少で態々容積率を緩和する訳ないよね。
今のままでは建替えできないので法律変わる可能性も有るけど、所有者が有利な方向には変わらないだろね。

[246: 匿名さん]

今の新築が購入者に不利益なのはその通り
だからこんな悪条件で契約を結ぶべきではない訳ね

逆に新築以外の以前の物件を調べてみたら？

建ぺい率、容積率に今後の余裕があり
所有権付きで価格も安いから。

[247: 匿名さん]

>>244
そもそも建て替えする程使い倒した上に等価交換でタダで手に入れる事の方が虫のいい話
建て替えに2000万かかったとしても今の新築は4000万前後だよね
マージン引いても充分利益は残るし
建て替えが進まなくても住み続けられるし貸す事もできる

60年で強制退去させられるより
はるかにいい！

[248: 匿名さん]

今のマンション以前に比べ質がよくなったので、ちゃんと作ってくれていれば80年でも100年でももつと言われています

ちゃんとした管理と建物の計画をし実行していれば資産として残るはずです。

[249: 匿名さん]

>>248
ますますここはえらいこっちゃなあ( ；´Д｀)

[250: 購入検討中さん]

要は、定借にしては、高いって事じゃないの？

[251: 匿名さん]

250さん
その通り。
≫225が222に対して常識なさすぎると批判してたけど、それこそ無知で222の説明の通り。
マンションの価格は正確に言うと土地取得費用と建築費用にデベの利益を加算して設定される。
借地権なら建築費用とデベの利益で70平米なら建築費高騰を考慮しても精々2000万円で、それに毎月借地料を支払うのが妥当。
まあ人気の土地なので20%アップで2400万円と毎月地代なら、こんなに不人気にならなかったのでは？
借地権による不利な点を価格に反映するのが常識。
ところが前払い地代まで含んで強気過ぎるというか高過ぎる設定がこのような結果になってるのは明らか。
第1期で地権者以外で購入した方には同情するけど、かなりの戸数が売れ残り、最後は大幅なディスカウントか賃貸にするかのどちらかだろう。

[252: 匿名さん]

>>250
>要は、定借にしては、高い
ほんとこれにつきますよね、この物件。

誰か書いてたけど、定借だから悪いというのは私もおかしいと思います。定借だろうがなんだろうが適正価格なら「買い」ですから。
そしてここは「高すぎる」

ここを高くないという人は売り主の強気の価格設定に賛同してなんで平気なの？実は売り主側の人間なのか？と疑っちゃいますよ。

[253: 匿名さん]

ほんとそうだね
地権も無いし居住年数も限られ
毎月の地代を払い、前払い地代も払う
そして価格は高い
こんな条件での契約を喜んで肯定するのは営業か地権者系だけでしょ。

[254: ビギナーさん]

販売会社の数、多いですね～。

売れないから？

[255: 匿名さん]

プレジオ、プロヴァンス、ロイヤル
こんなに入る程、戸数無いのにね〜

[256: 購入検討中さん [男性]]

要は否定派の中にも、
値段下げてくれたら良いのに派と、
単にこのマンションが売れて欲しくない派が
いるんですね。

[257: 通りすがり]

否定派の真の狙いは千里中央の「よみうり跡地タワー」じゃないかな？
ここの売れ行きを鈍らせて同じ定借の「よみうり」の売り出し価格を少しでも下げる方向に持っていきたいとかね。
ま、ただの通りすがりの戯言ですが。

[258: 匿名さん]

よみうりタワーの価格は殆ど変わらないでしょうね
価格ももう決まってるでしょ
前の方も書いてましたが各コストがありますからね
よみうり文化移転等も含め計画の段階で計算し価格も決定済みです

ここが売れなくても下がる事はないでしょう
大きいプロジェクトですから変更は無理ですよ。

[259: 匿名さん]

>>257
よみうりタワー狙ってる人は、投資物件と考えてる人多いでしょう。将来的に不安要素が残る土地付きマンションを買うより、定借の方が利回りが明確だからね。特に、土地価格高い新千里のど真ん中ならなおさら。

[260: 匿名さん]

今週は3連休で、あちこちオープンハウスが出ていますね。
西町のプラウド新千里西町、ルネ千里中央、
上新田ならアーピング千里中央やリバーガーデン千里中央、千里中央レジデンス
東町のガーデンテラス
中古市場、そこそこありますよ。

[261: 匿名さん]

中古マンションを坪単価にすると
ディーグラフォート 坪201万 築8年
ラウド新千里西町 坪177万 築5年
リバー千里中央 坪155万 築15年
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
です！
価格は新築時とあまり変わらないですね
この価格帯でも結構売れそうだから今はいい時期ですね

定借の場合は所有権も無いし
居住期間が減るので分かり易く価値は減っていくでしょうね。

[262: 匿名さん]

新千里のマンションは、坪225万が売り出し価格と聞いたのですが、それに該当したのはどこのマンションだったのですか？

[263: 匿名さん]

ごめん坪225万の件はわからないんだけど
ロジュマンと近いのは同じ上新田の
リバー千里中央 坪155万 築15年
徒歩6分
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
徒歩8分
ですね
時期が違うと言われると思いますが
この2件とも新築時の価格と同じ位です
つまり価値がほとんど下がっていません

まあ上新田が元々かなり安いエリアだからなのですが

なのでそんな土地を定借にするなんて
最初は驚きました！

時代の流れでしょうかね〜

[264: 匿名さん]

リバー千里中央はリバー興産
千里中央レジデンスは野村不動産
の物件ですね。

[265: 匿名さん]

>>263さん
ありがとうございます。参考になります。

[266: 匿名さん]

やっぱり駅近だとほとんど価値が変わらないんですね。それにしても、以前の上新田は更に安かったのですね。だいぶ整備されて来たので路線価も上がるかもですが。
ここは定借な上に、ジオは坪200万超えの噂さえありますしね。
このところの流れを見ていると、上新田も確実に便利な所は上がってきてますね。

[267: 購入検討中さん]

販売戸数は35戸でしたが、昨日の販売結果わかる人いますか？

[268: 匿名さん]

>>263
土地が区分所有になると、土地自体はマンション住民の全員の意思を反映しないと
建て直し不可能なので、間違いなく住民・業者・地主を巻き込んで裁判になるんですよね…。

ここのところ増えてきた建替拒否の住民訴訟連発問題を考えると
東京のようにどんどん定借物件が増えていくのは時代の流れでしょうね。
上新田は再開発されてから環境は良いので、地主はある意味、その問題を見越して
あえて先手を打ったんだとは思います。

このマンションのいいところは、閑静な環境、小戸建数、駅近、南側眺望、収納の多い間取り。

逆に悪いところはただひとつ。
定借にしては、他の土地付きに比べて、値段が変わらず相対的に高いところ。
別に定借自体はたくさんあるし、これからもどんどん増えていくと思うので構わないんですが
地代を毎月払ってこの価格だと、金が余っている人しか買わないでしょうね。

60年後も建物も壊すのではなく譲渡式なので、地主が定借から土地付きに変更するのが一番良いかと。
そうしないと住民も埋まらないし、地主も開発も、元を取れないかもしれませんね。

環境的には間違いなくすばらしいマンションになるはずなのですが、もったいなさすぎます。

[269: 匿名さん]

上新田は町並みがせっかくの千里らしくない。住みたくない。

[270: 匿名さん]

>>269
あなたがここへ来なくていいと思いますけど。
別のスレにも書き殴られてますが失礼です。

[271: 匿名さん]

>>268
その通りですね
建て替えは難しいですね

それでも建替をしたパターンは主に2通りの様です

①容積率に余裕があり価値も上がっている為、積極的にサイズアップの建替をします
この場合は条件が等価交換や+α等あるのでプラスしかないケース
当然揉めにくいです

もう一つは
②震災等で耐震基準が変わりこのままでは危険なケース
耐震補修するのに1500万かかり
建替は2000万みたいな場合はもめますね
それでも所有権を売ったり新築を3500万で転売すれば何とか損害は免れます

建替の平均年数は
関西は30年関東は40年ほどとなっています

その位になると国の基準が変わったり
人の価値観も一世代変わると違ってくるのでしょう

国の基準が容積率緩和などプラスに働けば①になり
耐震基準等が厳しくなり違法建築となれば②が増える

定借の様な60年契約の場合②の様に途中で基準が厳しくなった場合はどうなるんでしょうね？

[272: 匿名さん]

30年経つと全てが時代遅れで陳腐化しちゃうよね〜
それでも普通の物件なら上のリバーやレジデンスみたいに売却したり
築が古くても安くすれば賃貸にもかせるけど
定借ってかなり安くしないといく売れないし期間も限られてるから安い賃貸だと採算合わないしね

そこが取り返しがつかないというか
恐いとこだよね。

[273: 藤浪賃太郎]

>>271
お疲れ様でした。
定借物件販売するのは大変なんでしょうね。決め手がいりますからね。

人生それぞれのライフプランがあります。否定も肯定もする権利はありません。
私個人の考えでは定借は絶対に無いです。

不動産にお得物件はありません。
必ずメリットデメリットがあります。

[274: 匿名さん]

>>273
そうですね
不動産にお勧め物件は無いと私も思います

以前誰か書いていましたが日本は人口がこれからもっと減ります
今が1億2685万人40年後は1億人を下回り
更に10年で8000万人台まで減る予測です

広さは今平均が70㎡だとすれば100㎡になりますし
そもそもマンションは便利のいい都心のみしか需要はないので中途半端な郊外は限界＊＊になるでしょうね

建替以前に60年間そこで快適に暮らせるか？が重要な様に思います

だとするなら最初から賃貸にするか？
分譲でも30年以内位で勝ち逃げするか？
でしょうか？(勝ち逃げできない場合もありますから欲をかかず程々にね)

その点でも60年定借は逃げ難い契約ですよね

よくよく考えると不動産は買わない方がいいのかもしれないと考えてしまいます。

[275: 匿名さん]

賃貸でのシュミレーションをしてみましょう！
3500万の部屋を賃貸したと仮定して
1年目〜10年平均賃貸15万円
11年目〜20年平均賃貸12万円
21年目〜60年平均賃貸 7万円
と仮定して
その中の管理、積立、地代を
1年目〜10年平均2.5万(管理費1.5地代1)
11年目〜20年平均3.0万
21年目〜60年平均3.5万(結構少な目かな)
で設定
実家賃は管理費を引いた額なので
1年目〜10年平均実家賃15万-2.5=12.5万
×10年=1500万円
11年目〜20年平均実家賃12万-3=9万
×10年=1080万円
21年目〜60年平均実家賃7万-3.5=3.5万
×40年=1680万円

合計すると60年で4260万円となります

物件を3500万で買った前提なので
差し引き760万円お得！

となりそうですが
諸経費約150万と
建物分の固定資産税を仮に年間10万とした場合60年で600万
合計750万円になります

ほとんど同じなんですね
(これは全額現金で買った場合です)

不動産屋さんは賢いですね
得も損もさせない絶妙な設定です！

ちなみにローンの場合
融資手数料が50万かかりますので
3500万+諸経費150万+融資手数料50万
とした場合
合計は3700万円

1割頭金で370万払い
残りの3330万をローンとして
35年のフラット35 金利1.59%とした場合

毎月は10万3433円とお安いですが

トータル支払い額は4344万円となります

これに固定資産税60年分の600万を加えると4944万になります

上に書いた賃貸のシュミレーションが
4260万ですから

差額は684万円賃貸の方がお得！となります

これが所有権がある場合だともっと住めますし売却すれば684万以上になる可能性も高いのですが

60年間自由の無い賃貸契約を結んだあげく684万も損をする結果になってしまいました

家賃の設定をもっと高くしたりすれば変わるかもしれませんが
人口減りますしもっと下がるかもしれません

あくまでもシュミレーションですので
ご自身でご判断くださいませ。

[276: 匿名さん]

>>275
パチパチパチパチパチパチ！！
何で頭のいい人！！

[277: 匿名さん]

>>275

まず、1〜10年の家賃が平均15万で、21〜60年の平均家賃が半額以下の7万以下になる前提がおかしい。
もうちょっと勉強してから再計算ですよ。

[278: 匿名さん]

>>277
私は上新田付近で20年ほど賃貸経営をしています
色んな時期の賃貸価格を見ているなかでの感覚なのですかね〜
あくまでも平均なので新築時はもっと取れると思うかもですがこんなもんですよ
転勤族相手なので2〜3年刻みですしね

あなたはもっと勉強されておられる様なので
是非ご披露くださいませ。

[279: 匿名さん]

築21年ならもう少し取れるけど
築41年ものに7万出すかな〜
平均すればそんなもんだと思うけど
それ以前にそんな古い老朽マンションには住みたくない。

[280: 匿名さん]

築40〜60年なんて普通で考えれば
相当安くしないとだれも借りてくれない
平均7万どころか誰も借りたいと思わなければ価値は0だよ
大阪もあるでしょ50年位経ってる古〜い
戸建やオンボロマンション、お金もらっても住みたくない的な。