ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?

[102: 匿名さん]

>>92
目安になるか分かりませんが、路線価ではここは155位でシンフォニアあたりは180位かなぁ。

[103: 匿名さん]

そんなに安い土地なんですね↓

[104: 匿名さん]

新千里南町より上新田は安いイメージはありましたがシンフォニアの辺りは千里中央にも遠く桃山台へも10分と遠いし
火葬場も近いので安いのかな？と思ってました
上新田って思ってた以上に安いんですね。

[105: 匿名さん]

>>102
これ、ソースつけて下さい。

ここに関しては何とも言えないけど。

[106: 匿名さん]

上新田は竹山がほとんどだからね
元々は二束三文
と言っても需要がある訳だから価値はあると思うけど
地代払って貸して頂く程の土地ではないわな。

[107: 匿名さん]

新街区や10分以内の上新田は、今後のジオも含めて分譲マンション出揃ったところで、資産価値は上がってくるだろう。
ここは、借地を外すとこからだけど。

[108: 匿名さん]

>>105
そのまんまですが最新の路線価図です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/osaka/osaka/prices/g34501fr.htm

ここが42028で、シンフォニアが42043。
これでもここら辺は開発が進んで以前より路線価が少しアップしてますよ。

[109: 匿名さん]

>>108
わかりやすいのをありがとうございます。
結局、路線価が最終的な分譲価格にも反映してきますけど、上新田が千里中央に近いのは間違いなく、坂が許容範囲の場所は買いですよね。
ここも、借地でなければ競合となり得たでしょうけど。

[110: 匿名さん]

シンフォニアよりも安い土地なら
せめて価値や条件（所有権）などが同じ位にして欲しかったですね
それなら買ってたと思います

高い土地が所有権付きで価格も安く
安い土地が所有権無しで価格も高い（地代も払う）
なんてバカげいます

企業としては条件が悪かろうと何処かを開発しないと仕事にならないんだろうけど
これは無茶ですね

価値が低い場所に負荷条件付け過ぎ

よっぽど事情がある人か、アホな人じゃないとこんな条件のめない。

[111: 匿名さん]

今も昔も地主が一番強いってことですね
しかし東町ならいざ知らず、上新田で定期借地とはガメツいことしなさる

[112: 匿名さん]

と言っても千里中央10分以内の新築物件って今はほとんど無いタイミングなんですよね
どうしても千里中央に住みたい人は2.3年
賃貸に住んだ方が良いと思いますよ
例えば今なら南町のリバーなら75.74㎡で
15.9万（管理費込）です
15万は高そうに思えますが
ここと比べると
管理費等約2万+地代約1万+固定資産税月割約2万+ローン金利
あとリバーは駐車場もかなり安い

このへんを考えると実質負担は
ヒルズ、テラスでローン組むより安くなると思うよ

千里中央は物件が出難い場所じゃないから
そのうち良い物件が出たら移ればいいし

賃貸って何も残らず資産にならないけど
ヒルズ、テラスも同じだしね

新築の美味しい内だけ住んで
古くなったら簡単に移れる分賃貸の方が良いよね。

[113: 匿名さん]

ごめん！固定資産税は要らなかったね
その分地代が上がるから
結局賃貸の方が割安でお手軽。

[114: 匿名さん]

確かに千里中央の物件は今は枯れてる。
待てる人は焦らないことだ。

東町ならいざ知らず？
東西南北の町は、府営の建て替え待ちだよね。
ジェイグランのように、他の地区でも府営の後ろに分譲が建つ例も増えてるけど。

[115: 匿名さん]

この物件、情報弱者に対して売れるだけ売ってあとは普通の賃貸マンションにしてしまう可能性あるよね。
どうせ土地は貸すだけなんだから、建物を全部売らないといけないということもない。

[116: 匿名さん]

既存のロジュマン千里中央（無印）はほぼ真横というか徒歩30秒レベルなので遠いというほど差がないような…
どちらかといえばあちらは戸建数も多いので、コンセプトの方向性が違うかもしれませんね。

ここを選ぶ方は…おそらく新築が欲しい層、かつ消去法をしていった結果なのでしょうか。
またここを検討している方は、千里中央に近いことを譲れない第一条件にしている方が多そうですし。

法律制度としてどんどん増えていくだろう定期借地権マンションのメリット、デメリットを理解したうえで
もし自分が選択するとすれば…。

駅近10分圏内という選択肢だと、15分～20分の既存のジオ千里中央やジェイグランは問題外。
シンフォニア第三期は桃山台寄りなので、候補から外すとして…。
よみうりのタワー予定はおそらく千里タワー並の高額になるのは間違いないので…厳しいかな。
千里徒歩圏で新築を望むなら、ここか、ジオ上新田？の金額と間取り次第でしょうか。

上新田に住みたい、千里中央に徒歩10分以内、っていうのにこだわらなければシンフォニアも？
第三期の価格で3LDK（専有67.44m2）3728万円、4LDK（専有82.73m2）5148万円とありますね。
平米単価と桃山台徒歩10分と考えると、高いかもしれないですが…。

私は新ジオの情報待ちですが、上新田は周りも静かで、聞こえるのは子供たちの笑い声ぐらいで…
本当にいいところだと思います。

それぞれが定期借地権をＯＫとするか、しないか。極論を言えばもうこの考え方の2択でしょうね。

[117: 匿名さん]

>>116
よく勉強されていると思いますね。
おっしゃる通りだと思いますよ。
私自身も、千里中央駅徒歩10分圏内、しかも限りなく坂無し、ストレスフリー、子どもの通学の選択肢としてモノレールに近いのは上新田になりました。
上新田の新街区も、残された土地を見ればジオとロジュマンヒルズ、テラスとその周辺の駐車場ぐらい。また、東西南北の新千里を考えても、新築マンションが早々に出て来そうにありません。

借地は後々の事が不安なので見送るとして、ジオがどれ位で出てくるかと私も思っています。
パークホームズくらいでしょうかね。
しかし、それくらいなら、買いますね。

[123: 匿名さん [男性 30代]]

借地の地代毎月約1万円として、６０年間で約７００万円｡表面３５００万円でも、実際は４２００万円のローン組むのと同じということでしょうか?

[124: 匿名さん]

先日見学に行ったときにもらったカタログに書いてたのを転載すると
地代はある程度、販売価格にすでに折り込んであるみたいですね。

販売価格は、建物代金＋建物消費税＋前払いの地代(半分程度の地代を折り込み済み）

実際には、土地分の固定資産税がかからないのと、建物は解体しない（無償譲渡）ので
いわゆる建設解体費（解体準備金）の積み立てが無い、とのこと。

モデルルーム拝見しましたが、管理費・共益費など、インターネット（イオ光）や
ホームセキュリティ（関電SOS）など全部コミコミで、2万半ぐらいだったかな。
ハンズフリーの電子キーが標準なのと回覧板不要の電子掲示板システムがついてました。

[125: 匿名さん]

>>124
内訳的には理解できるのですが
定借の場合、最初から地権を放棄する条件での契約である事や
居住権が60年で終わること
それに伴い他者への売買が難しく
定借物件の売買の場合、通常の市場価格より2〜3割安く出される(そこまでしても成約し難い)というデメリットが付いてまわります
その部分が差し引かれた価格ならば納得できるのですが
この価格と条件ではメリットを感じられない人の方が殆どなのでは。

[126: 匿名さん]

>>125
この条件が本当なら、新築で買った人から数年後に中古物件として4〜5割引で買い叩くのが1番メリットあるんじゃないかな。
どうせよく考えずに買って、後から後悔して手放したくてたまらなくなる層が一定数出るだろ。

[127: 匿名さん]

買って4、5年の人から、丸ごと半額で買いたたく、って無理があるような・・・
ただでさえ入居戸数が少な目な物件なので余計に。

基本的に場所が徒歩10分圏内で、売るにしても買うにしても需要はありそうですので
私なら賃貸として貸し出しますね。

永住派と建替派で散々揉めている世の中、生まれた定期借地権は世の流れの一つとは思いますし。

[128: 匿名さん]

>>127
そうですね。住民が共有する仕組みがデメリットが多くマンション建て替えが進まずスラム化の危機から考えられたのが借地権ですから、今後はマンションはこの方式が主流になると思います。
賃貸も最近は2年契約とかが多いですし、借りるのも有期の契約で困らないと思いますから、将来的には賃貸も良いでしょうね。立ち退きで揉める心配も無く、何事においても揉める可能性が低い物件ですね。

[129: 匿名さん]

定借が主流になる？
それはないでしょ。

[130: 匿名]

確かに、127さんの言うとおり、割りきって賃貸前提に買う人も多いかも。そうなると、隣上下入居者がコロコロ変わる可能性が高そうですね。近所付き合いが難しいかも。

[131: 匿名さん]

ここはしかし、広告を見る限り広めでファミリー層をターゲットにしてますけどね。

[132: 匿名さん]

定借マンションの1番の問題は住民が建物の修繕をやりたがらないこと。そりゃそうだ。自分のものにならないわけだし、そもそも「住みつぶそう」と思って買ってる消費財なんだから。
しかもここは立地がいいから買った人がさらにまた又貸しするだって？

建物は壊れていく、住んでる人は流動的で誰が誰に貸してるかわからない。
これは時間がたてばスラム化していく物件の典型ですわ。

[133: 匿名さん]

賃貸の話が出ているのでシュミレーションしてみましょうか
価格3600万として毎月の平均コストは

3600÷(60×12)=5万円ですが
60年間ですからね稼働率としては70%位でしょうか
そうすると実稼働月数は500ヶ月位
平均コストは7.2万になります
それと管理費等2万+地代1万かかりますから
7.2+2+1=10.2万
それと資金が借入の場合は利息
仮に平均1%としてもその期間は+3万ね

利息は無かったとしても
毎月のコストは10.2万

新築時は16万位で賃貸できるでしょうが
築30年超では10万位で客が付くかどうかですよね
もうボランティアです
高い賃料の間だけで売り抜けできれば
かなりの利益も見込めますが
ここは難しいですからね

稼働率100%(有り得ませんが)でも8.2万
60年の後半戦を平均10万で貸せても
どれだけの利益がでるのかな？

勝ち抜けが難しい物件ですし
60年貸し続ける自信がある人しか投資は難しいと思いますよ。

[134: 匿名さん]

>>133
最初から賃貸の収益物件と思ってる人はいないのでは？読売タワーなら別ですが、ここは上新田物件ですよ。
まあ、途中で賃貸に切り替えても、損はしないレベルで貸せれば良いんじゃ無いの。
分譲マンションでも容積率に余裕が有る物件で無ければ、築50もすれば建替えも出来ず資産価値なんて無いに等しいですから。

[135: 匿名さん]

127 128さんがおっしゃてるのでシュミレーションしてみたのですが
お気に召しませんでしたか？

途中で賃貸に切り替え損しない程度とありますが利益がでるのは最初だけで

途中からは稼働率を考えても賃貸にしたら損しますよ！って話しです
なにせ60年逃れられないのですから. . .

[136: 匿名さん]

>>134
50年もすれば廃墟とありますが
廃墟になる様な管理体制のマンションを50年も持ち続けるからよくないのでは？
私なら売買します
(ここは難しそうですが)

万が一住み続けた場合でもリノベ住宅にしたり買取業者に売ったりは可能ですよね
建て替えだけが策ではないのでは？

色々な出口方法がとれるのは
この物件に無い地権所有権があってこそです

よって定借と所有権有りマンションは
同じ様なものではないのです。

[137: 匿名さん]

借地権無しをなんとか正当化したいんだろうけど
無理あるよ。

[138: 匿名さん]

所有権ね。

[139: 匿名さん]

買ってからどんなに充実して楽しく過ごせば過ごすほど、そこはかとない虚無感に襲われるかも。

[140: 匿名さん]

いずれは自分の物では無くなるって虚しいよね
どれだけキレイにつかっても最後は意味の無いものになる

感覚的には賃貸に近いかな。

[141: 匿名さん]

そうそう、買った人と同じくらい払うのにね。
普通は、早くローン終わって自分のものに、と思うのに、払って払って消えてしまうってね。
賃貸なら住み替えも出来るけど、賃貸にしちゃ投資大きいよね。しかも、その後の処理も一手間かかかりそうだしね。

[142: 匿名]

バカげている。人をなんだと思っている。江戸時代じゃないぞ。

[143: 購入検討中さん]

>>141
定借の事を理解せずに購入する方いたらかわいそう。
そこは何とか止めてあげたい。
後悔して欲しくない。

[144: 匿名さん]

と語るジオ上新田の営業マンであった。

[145: 藤浪賃太郎]

>>144
ジオ上新田
もう販売開始されてるんですか？

[146: 匿名さん]

ジオ上新田（仮称）とは？


同じ上新田、ほぼ同じ時期に、２つの新築マンションが竣工する。

ジオ上新田（仮称）の竣工時期が、2017年の03月。
ロジュマン・ヒルズの竣工時期が、2016年の12月。

その差3か月。規模も戸建数も違う方向性だが、場所的にはロジュマン・ヒルズの競合物件である。

一番大きな違いは、定期借地権のロジュマン、土地買取のジオ上新田。

ジオの名前と、千里中央駅にも近い（モノレールまで5分程度）ほどよい好立地から
本スレでは販売はかなり強気と言われている。
販売中のジオ千里中央よりも高額が予想され、70㎡・3LDKで4000万スタートぐらいとの噂。
ただし、本スレでマンション包囲網問題と眺望、中国道の光化学スモッグの不安の声も多い。


なお、ジオ千里中央の売れ残りが多数あり、販売力を落とすわけにいかない状況から
現在のモデルルームが更新できず、表立ってジオ上新田の宣伝を進めにくい状況である。
（ジオ上新田の情報を出せば、間違いなくジオ千里中央の買い控えがさらに加速する）

完成まで1年半を切るのに公式サイトもない、積極的に情報もあまり出せない、という
出来の悪い兄（＝ジオ千里中央）に足を引っ張られる状況に陥っている。

その為、ジオ上新田は情報公開と新しいモデルルームが出来るまでは、出来うる限り
同じ地域を考えている顧客が、競合するマンションを購入するのをなんとしても阻止したいことだろう。

[147: 購入検討中さん]

ジオ北千里は管理組合がいろいろとうるさそう。
他を検討しています。

[148: 匿名さん]

>>148
なるほど・・・
定期的に短文の煽りが連投されている理由、なんとなく察しました
お仕事とはいえ、ジオさん大変ですね

[149: 匿名さん]

間違えました、>>146さんへです、失礼しました

[150: 匿名さん]

>>146
よくまとめられて素晴らしいですよ。
本スレにも書かれてはいかが？