ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[126: 匿名さん]

>>125
この条件が本当なら、新築で買った人から数年後に中古物件として4〜5割引で買い叩くのが1番メリットあるんじゃないかな。
どうせよく考えずに買って、後から後悔して手放したくてたまらなくなる層が一定数出るだろ。

[127: 匿名さん]

買って4、5年の人から、丸ごと半額で買いたたく、って無理があるような・・・
ただでさえ入居戸数が少な目な物件なので余計に。

基本的に場所が徒歩10分圏内で、売るにしても買うにしても需要はありそうですので
私なら賃貸として貸し出しますね。

永住派と建替派で散々揉めている世の中、生まれた定期借地権は世の流れの一つとは思いますし。

[128: 匿名さん]

>>127
そうですね。住民が共有する仕組みがデメリットが多くマンション建て替えが進まずスラム化の危機から考えられたのが借地権ですから、今後はマンションはこの方式が主流になると思います。
賃貸も最近は2年契約とかが多いですし、借りるのも有期の契約で困らないと思いますから、将来的には賃貸も良いでしょうね。立ち退きで揉める心配も無く、何事においても揉める可能性が低い物件ですね。

[129: 匿名さん]

定借が主流になる？
それはないでしょ。

[130: 匿名]

確かに、127さんの言うとおり、割りきって賃貸前提に買う人も多いかも。そうなると、隣上下入居者がコロコロ変わる可能性が高そうですね。近所付き合いが難しいかも。

[131: 匿名さん]

ここはしかし、広告を見る限り広めでファミリー層をターゲットにしてますけどね。

[132: 匿名さん]

定借マンションの1番の問題は住民が建物の修繕をやりたがらないこと。そりゃそうだ。自分のものにならないわけだし、そもそも「住みつぶそう」と思って買ってる消費財なんだから。
しかもここは立地がいいから買った人がさらにまた又貸しするだって？

建物は壊れていく、住んでる人は流動的で誰が誰に貸してるかわからない。
これは時間がたてばスラム化していく物件の典型ですわ。

[133: 匿名さん]

賃貸の話が出ているのでシュミレーションしてみましょうか
価格3600万として毎月の平均コストは

3600÷(60×12)=5万円ですが
60年間ですからね稼働率としては70%位でしょうか
そうすると実稼働月数は500ヶ月位
平均コストは7.2万になります
それと管理費等2万+地代1万かかりますから
7.2+2+1=10.2万
それと資金が借入の場合は利息
仮に平均1%としてもその期間は+3万ね

利息は無かったとしても
毎月のコストは10.2万

新築時は16万位で賃貸できるでしょうが
築30年超では10万位で客が付くかどうかですよね
もうボランティアです
高い賃料の間だけで売り抜けできれば
かなりの利益も見込めますが
ここは難しいですからね

稼働率100%(有り得ませんが)でも8.2万
60年の後半戦を平均10万で貸せても
どれだけの利益がでるのかな？

勝ち抜けが難しい物件ですし
60年貸し続ける自信がある人しか投資は難しいと思いますよ。

[134: 匿名さん]

>>133
最初から賃貸の収益物件と思ってる人はいないのでは？読売タワーなら別ですが、ここは上新田物件ですよ。
まあ、途中で賃貸に切り替えても、損はしないレベルで貸せれば良いんじゃ無いの。
分譲マンションでも容積率に余裕が有る物件で無ければ、築50もすれば建替えも出来ず資産価値なんて無いに等しいですから。

[135: 匿名さん]

127 128さんがおっしゃてるのでシュミレーションしてみたのですが
お気に召しませんでしたか？

途中で賃貸に切り替え損しない程度とありますが利益がでるのは最初だけで

途中からは稼働率を考えても賃貸にしたら損しますよ！って話しです
なにせ60年逃れられないのですから. . .

[136: 匿名さん]

>>134
50年もすれば廃墟とありますが
廃墟になる様な管理体制のマンションを50年も持ち続けるからよくないのでは？
私なら売買します
(ここは難しそうですが)

万が一住み続けた場合でもリノベ住宅にしたり買取業者に売ったりは可能ですよね
建て替えだけが策ではないのでは？

色々な出口方法がとれるのは
この物件に無い地権所有権があってこそです

よって定借と所有権有りマンションは
同じ様なものではないのです。

[137: 匿名さん]

借地権無しをなんとか正当化したいんだろうけど
無理あるよ。

[138: 匿名さん]

所有権ね。

[139: 匿名さん]

買ってからどんなに充実して楽しく過ごせば過ごすほど、そこはかとない虚無感に襲われるかも。

[140: 匿名さん]

いずれは自分の物では無くなるって虚しいよね
どれだけキレイにつかっても最後は意味の無いものになる

感覚的には賃貸に近いかな。

[141: 匿名さん]

そうそう、買った人と同じくらい払うのにね。
普通は、早くローン終わって自分のものに、と思うのに、払って払って消えてしまうってね。
賃貸なら住み替えも出来るけど、賃貸にしちゃ投資大きいよね。しかも、その後の処理も一手間かかかりそうだしね。

[142: 匿名]

バカげている。人をなんだと思っている。江戸時代じゃないぞ。

[143: 購入検討中さん]

>>141
定借の事を理解せずに購入する方いたらかわいそう。
そこは何とか止めてあげたい。
後悔して欲しくない。

[144: 匿名さん]

と語るジオ上新田の営業マンであった。

[145: 藤浪賃太郎]

>>144
ジオ上新田
もう販売開始されてるんですか？