ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ロジュマン千里中央ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：大阪府豊中市上新田二丁目3207番、3208番（地番）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩7分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：68.36平米～97.66平米
売主・事業主：MID都市開発
販売代理：プレジオコーポレーション
販売代理：プロヴァンスコーポレーション
販売代理：ロイヤル不動産販売
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[290: 匿名さん]

≫289
全く同意見。
ＭＩＤは今でこそ関西電力グループとして大きな顔してますが、もともと無茶苦茶なやり方で2005年（平成17年）に経営破綻した松下興産の不動産部門を前身とし、2009年（平成21年）以降は関西電力の子会社となっている会社だからね。
多分地主との交渉で「公示地価額相当の前払い地代が入り、そのうえ毎月の地代を受け取り、６０年後にはまた同じおいしい話」やと説得した取り組んだ物件でしょ。
そんなうまい話に乗った地主も問題やけど、知識・研究不足で売買契約した35名の方は本当に可哀想と思います。
今からでも遅くないので手付金を捨てでも解約をお薦めします。
皆さんが指摘されてますが、70平米3ＬＤＫで比較計算しても1000万円は割高です。
割高だからこそ一期から60万円のサービスなんですよ。
今回はキャンセル料を勉強代と受け止め、これからは検討物件のスレを確認されれば大きな過ちは防げると思います。
この物件は大幅値下げしない限り相当数が売れ残り、地主かＭＩＤが賃貸に出すしかしかないでしょ。
まさかＭＩＤさんが新規事業として、ここで今流行りのエアビーとかを始めたりはしないでしょうね。

[291: 匿名さん]

>>290
素晴らしいですね。全くその通りと思います。

読売の借地を手がけてそこに知恵のあったMIDが地主さん側に持ち掛けたんでしょう。
ファミリー層を対象にして、住みやすい広さや間取り、収納、デザインなどアピールし、分譲で買うよりは若干安く、60万円の微妙なプレゼント付けて、分譲だって60年後はわからない、みたいなトークしてるのが見えるようです。
‥なんか、60って数字好きなんですね。

[292: 匿名さん]

確かに定期借地権にしては高く感じます。
少し前に隣に建ったロジュマン千里中央と変わらないくらい？
売れ行きが良くないのは上新田のジオと比較したい人が多いからでは？
すでに60万円分のサービスをつけるくらいだし、ジオの価格が出ても売れなかったら値下げするのかな。
大幅値下げがあれば間取りは好みなので気になります。
これだけたくさんマンションができたら中古価格は落ちそうだし、周りは所有権あり、ここはもし手放す場合はかなり安くなりそうですもんね。

[293: 匿名さん]

>>292
さすがにロジュマン千里中央の方が高かったかと。同じ事業主ですし。

はなからジオ千里中央とでは比較にならないのでは。本当にベースが違いますもん。

[294: 匿名さん]

>>293
そうなんですか？
建築費高騰とヒルズは前払い地代を含んでいるせいで同じくらいになってるのかと思ってました。
似た間取りで比べたら差があるのかな。

賃貸から引っ越しを検討されていてこどもを転校させたくない方や千里中央駅近にこだわる方は比較検討しているようなので、でも多くはいないのかもしれないですね。

[295: 匿名さん]

>>288
>通常は悪くても総戸数の50％近くは成約するでしょう。
>人気物件なら80％近い場合もあります。

千里中央近辺なら、第1期30%が普通じゃないの？逆に50%超える方が少ない。
因みに、価格破壊マンションと言われれ、比較的売れ行き良かったロジュマン千里中央も第1期2次までで40%程度しか売れてないよ。

[296: 匿名さん]

294さん
６０年の毎月の地代を加算したら、ほぼほぼ同じ金額ぐらいになるのでは？
そうすると６０年後に一方は所有権ありですから、土地の資産は残りますが、ここは立ち退くしかありません。
どなたかが公示価格で平均700万円と書かれていたと思いますが、実勢価格では1000万円の差が出ることになるでしょう。

[297: 匿名さん]

295
「千里中央近辺なら、第1期30%が普通じゃないの？逆に50%超える方が少ない」は千里中央近辺と言ってもそこそこの距離がある割に高額設定なのであまり人気がないからではないですか。
まあ、ここほど酷くはないでしょうが。
それに普通が「50％超」とは書いてないが、まあ40％～50％の間ではないですか。
現にここと同じデべの少路のグランロジュマンは先日完売してますが、ここも一期はほぼ40％以上だったと思います。
ロジュマン千里中央は天神さんとの問題もあり、ある意味「訳有り物件」的な様相も呈したので、トラブルを懸念する人たちは敬遠し当時としては不人気物件という評価が多かったのは、あちらの口コミを見返したら理解できるはず。

[298: 匿名]

建物価格２５００万〜３５００万と地代だけなら定期借地権のメリットがあると思いますが、ヒルズは、前払い地代を含めて３５００万〜５５００万となっており、１０００万〜１５００万の割高という印象です。資材の高騰だけで価格がここまで高くなるのか疑問です。
前払い地代も８００万くらい含まれ購入後も６０年で８００万程度の支払いが発生するので、地主にとっては美味しい物件と思います。
所有権マンションに切り替えるか、価格が１０００万程度下がるなら検討しやすいですが、そういう訳にもいかないでしょうから悩みどころです。 所有権マンションなら１０００万高くても買う人は増えそうです。定期借地権なら資産価値や地代支払いを考慮すれば、所有権マンションと比べて２０００万以上安くないと価格的メリットを感じがたいです。所有権マンションより安いのが当たり前なので、所有権マンションより少し程度で、近辺にジオ上新田や読売タワーが控えている現状では、今買う必要性がない人は静観し、ジオ上新田や読売タワーを買えない人がこちらを比較対象し、購入を検討するのかもしれませんね。

[299: 匿名さん]

>>297
ロジュマン千里中央は気になったので見に行ったのですが、売れ足は早かったと記憶しています。あまりに掲示板が過激になったので（それだけ注目度も高かった）様子を見ていましたが、結果竣工前完売でしたよね。住民の掲示板も落ち着いているようですし、今にして思えばこの頃くらいまではまだ物件がありましたね。結局、仕様や間取りははとんど変わらないわけですから。
掲示板は時に煽られすぎて事実が曲げられるので自分で確認する目利きも大事ですよ。

[300: 匿名さん]

>>299
掲示板の過激さは、どちらも変わらないと思うけど(笑)
ここもどうしても売れたら困る人が居るみたいで盛り上がってますね。まあ、定期借地で分からないこと多いから様子見の人が多いんでしょう。
前例から見れば、売れ行きまずまずなんで、また癪にさわる人いるんだろね。

[301: 匿名さん]

>>299
MIDが意外に上手なのは、ファミリー向け物件の75平米くらいから４ＬDＫを造ってくることですよね。5畳くらいになっちゃうけど、4人家族なら子どもに1人1部屋もある時期はいるし。大手デベロッパーはどうしても３ＬDKが圧倒的。スタイリッシュな部屋造りはうまい。だから、借地の問題はあっても、他では評価を受けているので買い手はある。

[302: 匿名さん]

>>299
ロジュマン千里中央は、神社問題有ったけど、安かったから売れ足早かったよ。1期で40%有れば上々。
エアヒルズもグランドメゾンもジェイグランも1期で30%だから、ここも、竣工後1年ぐらいの完売を目指してるのでは？
まあ、売れ行きからは標準的な値付けだったんでしょ。
これから発売の読売タワーと上新田のジオはもっと高いと思うから、そちらの価格発表で一気に売れると予想。

[303: 購入検討中さん [男性]]

営業さんでもいいので教えてください。定期借地のマンションの場合、大地震とかで４０年目に建て替えが必要になったらどうなりますか？20年しか住めないのを覚悟で建てるか、残り20年分を諦めるかのどちらかですか？

[304: 匿名さん]

≫303さん
法律上は定期借家ではありませんが通常の借地権の一回目の期間中は建替え可能と弁護士に聞きました。更新期間に入った場合は地主の承諾が必要です。
ただ残り２０年での建替えはコスト的にみてもありえないと思います。というか大規模修繕さえもしないですよ。
ましてマンションが倒壊するような大地震が起きたならその地域は全滅でしょう。
まあ、今回の横浜のマンションのように杭打ちなどの不備か発覚したら入居３年で建て替え事態の可能性は出てきますよ。
施工業者が管理面で不安のある淺沼組だしね。しかも保証能力は皆無。もちろんＭＩＤも関電が前に出てきたら安心だけど、単体なら無理でしょうね。

[305: 匿名さん]

MIDの物件は基本どこも強気な割高物件が多い
住不と同じく最初から即完は無いスタンス
ただ住不と違ってブランド力がないから
中古価格はキープ出来ないので
購入者にメリットは無し

一度破綻した様なもんだし少ない手玉で儲けたいんだろうね

購入者にも販売営業にも？迷惑な感じ。

[306: 匿名さん]

>>305
そうかな？
確かに安いと言われたロジュマン千里中央も、元が竹林で周りのマンションの過去の分譲価格と比べれば確かに高かった。
でも、現状、中古は引く手あまたよ。
売ってくれのチラシを相当入れてるよ。
賃貸見ても、85平米、216000円で出てるじゃん。
こっちで中古出てないか探ってみたんだけど。

[307: 匿名さん]

>>306
売ってくれチラシは、何処でも入るでしょ(笑)
当マンション限定でなんてのも、不動産業界では常識だよ。
単に売りたい人を探してるだけで、本気にしたらダメです。

[308: 匿名さん]

>>307
いや、入れてる方よ、私、一応。
まー、今は確かに探してるよ。。
ネタ少なくて。

[309: 匿名さん]

今は売るのにはいい時期だよね
今から買う物件は最初から高いから
今後更に上がると思うのなら買えばいい

東京はもう下がってるよ。