プレシス仙台榴ヶ岡公園ってどうですか？

[匿名さん]

一建設による仙台3棟目のプロジェクト、「プレシス仙台榴ヶ岡公園」について情報をお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/miyagi/tsutsujigaokakouen/
売主：一建設
施工会社：冨士工
管理会社：伏見管理サービス

所在地：（地番）宮城県仙台市宮城野区榴岡27、鉄砲町1番5
　　　　　（位置図）http://www.presis.com/miyagi/tsutsujigaokakouen/map/index.html
交通：JR東日本・仙石線 榴ヶ岡駅　徒歩8分
　　　　JR東日本・仙石線 仙台駅　徒歩16分
間取り：3LDK, 4LDK
専有面積：69.79平米～81.40平米
総戸数：70戸
駐車場：49台 （内訳：機械式46、平置式3　含、福祉車両優先駐車場1）
完成：平成29年2月上旬予定
入居日：平成29年2月下旬予定

[122: eマンションさん]

提示された価格が3割引き未満でも確かに妥協出来れば良いだけ。

[123: 匿名さん]

妥協できれば←×
納得できれば←○

[124: 匿名さん]

どうしてもネガティブに書きたがる人って沸いてくるよね。

[125: ダンカラミアン]

単刀直入に言って買わない方がいいと思います。現在入居して約1年、毎日のように悩まされています。

[126: 匿名さん]

>>125さん

何に悩まれているんですか？

[127: 匿名さん]

>126さん
ここの再販が開始してから自分の担当している物件が売れなくなってしまった事についてです。

[128: 匿名さん]

入居して1年も経つと売れなくなるのです。

[129: eマンションさん]

仙台駅まで遠い。

[130: 匿名さん]

榴ヶ岡駅まで近い

[131: 通りがかりさん]

榴ヶ岡駅も遠いよ笑

[132: 匿名さん]

駅徒歩7分で遠いとか何それ、恐い

[133: 匿名]

>>131 通りがかりさん

榴ヶ岡駅まで距離的には遠くないけど坂があるから遠く感じます。

それに仙石線駅だから勾当台・一番町方面に向かう時は不便ですよね。

[134: マンション検討中さん]

榴ヶ岡駅って仙台駅に向かう電車の駅ですもんね。榴ヶ岡駅に向かうと、仙台駅に向かうより時間がかかるっていう、なんか虚しい。

[135: 匿名さん]

雨の日などは重宝してます。

[136: 評判気になるさん]

雨の日ですか……良かったね。

[137: eマンションさん]

私たちも悩まされてます。
ドタドタ歩く 上階の足音。 トイレの排水音。 上下の壁薄すぎ。駐車場出庫の待ち時間 。 全ていい加減にして！購入して後悔してます。

[138: 匿名さん]

すごい反響だね！

[139: 通りがかりさん]

>133
勾当台や一番町にはバスの方が便利。

榴岡公園より北側の場合はJRよりバスの方が使い勝手が良い。本数も多いし。
仙台駅までもバスで行くことが多い。

[140: 匿名さん]

>137
上下の壁って･･････
二重床二重天井でボイドスラブなのでは？
違うマンションと勘違いされているのではないでしょうか。

[141: マンション掲示板さん]

壁薄？

[142: eマンションさん]

>>140 匿名さん
同じこと気になりました！
二重床って聞いてたのに、そんなに音がするんでしょうか？

[143: マンション検討中さん]

機械式駐車場は朝混みますか？公園近いし内装も良さそうだけど、機械式は修繕費も高そうでそこだけが引っかかる…

[144: 通りがかりさん]

朝、機械式駐車場は混んでても1.2人待ち程度ですよ
というか自分は1人待ち以上は今までないです。
通勤には電車か自転車の人が多い印象です。

[145: マンコミュファンさん]

関東目線で見たらここだけズバ抜けた仕様だね。

[146: マンション掲示板さん]

どの辺りがズバズバですかぁ⁉︎

[147: 匿名]

二重床はスラブ床からボルトで板床を上げているので当然その間には空気層が有るので太鼓のような現象がおこるんです。

[148: マンション比較中さん]

どう見てもずば抜けてますね。
しかしながら玄人好みすぎて>146のように理解できない人がいることが売れ残りにつながったという事なのでしょうね。

[149: 匿名さん]

>148
ボイドスラブなのに太鼓現象とこ書いてる人もいるしね。

[151: 匿名さん]

[No.150～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[152: マンション検討中さん]

榴ヶ岡公園の再開発計画があるみたいですね。
民間事業者を誘致しておしゃれなカフェなど作る構想だとか。
もともと店舗の少ない地域なので賑わうといいですね。

[153: 口コミ知りたいさん]

車をもって無くても機械式駐車場の修繕費は徴収されるんですか？

[154: 通りがかりさん]

153さん
それはほとんどのマンションで機械式持ってるとこは取られると思いますよ

[155: マンション検討中さん]

クルマ持ってなくても取られるなんて理不尽だな。しかも他のマンションもそうだからとは。

[156: 名無しさん]

機械式の修繕はお金かかりますよね。でもその分駐車場代も高く設定しているわけですし。
どうしても嫌な人は平置きのマンションを選ぶしかないですね。
ただそういうマンションにはキッズルームとかいずれ使わなくなるだろう共用施設があるし、自分にとって完璧なマンションを買うのはなかなか難しいです。

[157: 検討板ユーザーさん]

月一万五千の駐車場料金をローン返済に回すと、少し高い物件が買えるという計算は成り立つのですか？

[158: マンション比較中さん]

機械式も含めて駐車場のランニングコストやメンテナンス費用は
駐車場の賃貸料で賄うのが原則です。

ただ、問題なのは駐車場の賃貸率が想定を下回った際に
どうするか？ですよね。
賃貸料を値上げするか？管理費や修繕積立金から拠出するか？

そのあたりは管理組合の規約や事情によるということに
なるんでしょうね。

なので駐車場の設置率がどうなっているかは大事なポイントに
なります。

[159: 評判気になるさん]

機械式駐車場って、平置き駐車場や自走式立体駐車場とは比較にならないくらい、将来まで結構な金食い虫なんですね。

[160: 評判気になるさん]

榴ヶ岡公園周辺で残っているマンションはここだけですよね〜？低価格設定なんでしょうか？

当初に購入された方は残念ですが、仙台駅から徒歩圏内は魅力的だと思います。他の榴ヶ岡周辺のマンションと比べると場所等、見劣りしますが、もう、東口にマンション建設はないと思うし、安ければお買い得のような気がします！

やはり、仙台駅を基準に選びたいものです。でも西口は高いので…

[161: マンション検討中さん]

概ね表示通りの金額（3498～4468万）なので、それが安いと思うか高いと思うか次第ですね。
個人的にはこの価格帯では他にはないくらい占有部の設備が良いと思うので、仙台駅まで20分くらい歩けるのであれば良物件だと思います。
榴ヶ岡駅～仙台駅は列車内非常に混むので、榴ヶ岡駅からの電車利用は考えない方がいいかも（歩いた方が精神的にも楽です）。

[162: 通りがかりさん]

確かに機械式駐車場だし、仙台駅から遠いし、半中古みたいなもんだから、最低でもそのくらいは値下げしてもらわないとおトク感ないなー

[163: 匿名さん]

晴れてる日の徒歩20分は平気だけど、悪天候の時は……ちょっと考えちゃう。

[164: マンション比較中さん]

45号に行けばバス亭すぐだし、榴ヶ岡駅まで徒歩7分だし、仙台駅徒歩16分を遠いって言っちゃったら今時選べるマンション無いのでは？

プレミスト仙台本町・・・仙台駅徒歩9分
ザ･パークハウス錦町・・・仙台駅徒歩10分
レーベン一番町・・・仙台駅徒歩13分
レーベン仙台THE BRIGHTAS・・・仙台駅徒歩15分

このぐらいですかね。
さらに機械式駐車場じゃない物件だとレーベン仙台THE BRIGHTASだけですね。
みなさんの意見をトータルするとここが一番いいマンションという事なのでしょうか？

[165: マンション検討中さん]

小田原のレーベン、周りの雰囲気が悪くて暗くなってから娘1人で歩かせられないってことで却下。空き家が多すぎて不気味。
このマンションなら45号からすぐだから、レーベンに比べればいいかな。

[166: 匿名さん]

ココ買いかなと思ったけど、今日の地震のニュース見るとガスだと復旧遅くなるから見送りかな。

[167: eマンションさん]

立地の割に高い。

[168: 評判気になるさん]

榴ヶ岡公園周辺は凄い魅力だが、このマンションの場所がなんかピンと来ないなぁ〜。
もっともっと安くならないと踏み出せない。まだ空いているだろうから、今は様子見だな。

[169: 匿名さん]

東口って、ここと新寺(関電不動産)以外に分譲マンション計画ありますか？

[170: マンション比較中さん]

>169
ちょっと前にも書かれてるけどレーベンの小田原がありますよ。
でも東口物件って扱いじゃないのかな。

[171: マンション検討中さん]

レーベン小田原は場所が悪いなぁ〜
だったら、このマンション横のレーベン中古の方が私は良い物件かと思ってます。ただ、中古物件購入となるので仲介手数料が余計にかかります。
そう考えると、この物件の値下りを期待するしかないなぁ〜！

[172: 購入経験者さん]

値下がり期待のコメント多いですけど（このスレに限らず仙台の板は全体的に）、皆さんが買いだと思う金額っていくらなのでしょうか？
参考までに聞きたいです。

[173: 匿名さん]

3500～3800くらいですかね。
あくまでうちの場合です。

[174: マンコミュファンさん]

ここの物件は、完成してから相当経ってるし、仙台駅も遠いから、二千万円台からだろうなぁ

[175: マンション検討中さん]

宮城野、卸町、六丁目、荒井のマンションと比較すると、ここのマンションありだ！
よく考えてみな！歩いて仙台駅に行けるんだよ！通勤、通学何処に行くにも仙台駅基準！
東口も昔に比べたら道路広くなって、程良くキレイに整備されて住居に優れていると思います。
このマンションは、ちょっと外れた場所にあるけど、それなりの金額なら動きたい。

[176: 172です]

皆様ありがとうございます。

＞173さん
たしかに、今アドグランデ宮城野がそのくらいの価格なので、買い取り再販という部分を考慮してそのくらいで広さと階数とれるならありですよね。
参考になります。

＞174さん
それって周辺のもっと築年数経った中古物件より安いじゃないですか。
このあたりで買う気が無いという事なのでしょうね。
そういう人が「もっと安くならないと･･････」と書き込んでいるわけですね、参考にします。

>175さん
同感ですね。
仙台駅まで歩いていけることはファクターとして大きいですよね。
レーベン小田原の1棟目があの環境下ですら完売したのもそれが大きかったからでしょうし。
生活便考えても、資産価値考えても外せない要素でしょうね。
参考になります。

[177: 購入経験者さん]

3000万円未満の新築ありますよ。
客寄せパンダ部屋ですけどね。だいたい1棟にたいして1戸だけで次に安いのは3000万円台半ばって感じですけどね笑
釣られて行って高い部屋買わされる人なんて今時もういないだろうにこの販売手法って謎になくならないんですよね～

[178: マンション検討中さん]

ここより仙台駅寄りのマンションはもう建たないのかな。
今思えば榴岡小の隣は立地、価格帯で完璧だったけど、あの頃は本格的に探してなかったからな。
マンション選びはタイミングですね。

[179: マンション検討中さん]

>>175 マンション検討中さん
勤務先や実家の影響もあって選択する基準地は人それぞれかと思いますが、妥協して遠方で探すより、仙台駅東口で安く購入できれば満足出来て快適な生活が待ってますよ。

[180: マンション検討中さん]

>>178 マンション検討中さん
ライオンズなら中古物件でありましたよ！
もう、売却済みかもしれませんが。
あのマンション良いですね。日当たり確保しているし。

[181: マンション検討中さん]

>>178 マンション検討中さん
榴ヶ岡公園周辺でマンション建設は収束かと思われます！
地権者の方が細かくたくさんいるらしいと聞いた事があります。
レーベンギャラリーの場所は怪しいとふんでますが！

[182: eマンションさん]

>>180
ありがとうございます。
チェックしていたのですが、購入時より相当高くして売っていたのと、間取りが合わなかったので辞めたんです。
あのマンションの昔の掲示板を見たら3000万で高すぎるって叩かれてましたね笑

[183: 匿名さん]

一昔前、と言っても10年も経たないうちに高騰しちゃいましたからね。
かと言ってこれから先ピークを迎えても、緩やかにしか下がらないのではと思っています。

そうかんがえると、税制やローン金利、今支払う家賃等考えると、5年以内くらいの購入予定であれば3000万代まででここ周辺やもう少し先くらいの立地ならと思います。

[184: マンション検討中さん]

レーベンギャラリー跡地は絶対建つでしょうね。

ファミール→クレア→レーベン跡地
と東向きの日当たりを奪い合う仁義無き戦いですね笑
しかもその東側隣地は現在月極＆コインパーキングというこれまた将来前建て不安の残る状況に笑

[185: マンション検討中さん]

もし、レーベンギャラリー跡地にマンション建設となれば、道路に面した南側だけだな。でも場所的に良いかも。敷地もクレアと同じ位だから、小規模マンションか賃貸アパートってとこかな？
それより、地権者は売らないと思う！

[186: マンション検討中さん]

>>184 マンション検討中さん

私もレーベンギャラリー隣りのクレア購入を検討しましたがギャラリー跡地にマンション建設があるかなって思って、やめました。
あまり影響のない南東の角部屋は価格が高いので。

[187: マンション検討中さん]

プレシスはあと何部屋くらい残ってるんでしょう？
レーベンギャラリーは既に小田原の新物件のPRがすごくて、プレシスを販売しているイメージが薄れてきてる気がします。

[188: マンション検討中さん]

これから2期ですよね？昨日チラシが入ってました。

[189: マンション検討中さん]

これからというより2期販売中ですね。

[190: マンション検討中さん]

このまま完売しない状況が続くと、どんどん価格が安くなりますからね。

[191: 匿名さん]

後何戸残っているのでしょうか？

[192: マンション検討中さん]

2017年7月にプレシス榴岡公園見に行きました。
その時は割引してくれて検討して下さいと言われましたが
レーベンに変わってからどこの部屋も100万程高くなっておりました。
新古のマンションなのに何故でしょうか？
レーベンさん強気です！！

[193: マンション検討中さん]

>>192 マンション検討中さん
2017年7月当時の定価より100万円程度高くなっているということでしょうか?
それとも当時の割引価格より100万円程度高くなっているということでしょうか？

当時の割引価格がどれくらいだったのか気になります

[194: 口コミ知りたいさん]

>>193 マンション検討中さん

当時の定価より高くなってました。

割引額は決算時の兼ね合いも有り、上階の方であれば200万程割引で提示して頂いておりました。

プレシスは内装がステキですよね…。

[195: マンション検討中さん]

>>194 口コミ知りたいさん
情報ありがとうございます。
とても参考になります。

先日棟内モデルルームを見てきましたが、たしかに高級感のある内装であったように思えます。
目に見えない部分(壁や床、建物自体の造り)の仕様もなかなか良いかもしれません。

[196: マンション検討中さん]

たしかに内装は良いと思いましたが、場所がちょっとな〜。三角土地で入口付近の風景は気に入らない感じ。

[197: 評判気になるさん]

そうですね。仙台駅もスーパーも微妙に遠いですから、そこは値引きするのがマストでしょうね。

[198: マンション検討中さん]

>>197 評判気になるさん
売り手の価格設定無視して立地が悪いから値引きしてくださいって？
納得できないんなら検討しなければいいだけ、何がマストなんだよアホくさ

[199: 匿名さん]

マスト（笑）
そもそもこのくらいの価格帯のマンションで高いも安いもないでしょ。
これがあと1,000万円～2,000万円高いレンジでの話なら別だけど高くても4,500万円でしょ。
気に入ったら出せばいいし、出せる金額でしょ。

[200: マンション検討中さん]

4500でココはないわな。出せるが割高だ。

[201: マンション検討中さん]

一番近いスーパーはどこですか？

[202: 名無し]

ビック

[203: 匿名さん]

上の階の足音うるさすぎ

[204: 匿名さん]

管理会社の対応が悪くて残念でした。

[205: 口コミ知りたいさん]

上の方も書いてますが、足音とトイレの排水音と寝室の隣のこえは聞こえます。特に上の階の足音はうるさいです。私達家族は上の人たちをゴリラファミリーとよんでます。「今日もゴリラ達元気に足音立ててるね」って。ゴリラの動物が上で騒いでたら少しは怒りも収まるからです

[206: 匿名さん]

>>205 口コミ知りたいさん
素敵な対応。笑って済ませられますものね。
見習いたい！

[207: マンション検討中さん]

音どうこう言ってる人は上の階の足音とか近隣の音が全く気にならない防音完璧なマンションに住んだことあるのかな？
集合住宅である以上仕方ないと思うんですが

[208: マンション検討中さん]

実際はなかなか言いづらいから笑ってやり過ごすしかないよな。

[209: 匿名さん]

深刻に考えれば考えるほどストレス溜まるしね。
205さん、素敵！うちはどんなネーミングにしようかなあ～。
笑って免疫細胞ふやそうっと。

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

集合住宅だからこそ
気をつけるべきだと思います。
ガサツな人は音を気にしないみたいですよ！

[211: マンション掲示板さん]

いたって普通のファミリーマンションなんだし、足音が出るのはある程度は仕方ないんだから、あんまり気にしなくていいと思うよ。

[212: ご近所さん]

>>211
いやいやいや気にしなさいよ。あんたの真下の階の人可哀そう

[213: 匿名さん]

プレシスに限った質問でなく申し訳ないのですが、上の階からの音の様に聞こえても実際は斜め隣や横からの音だったりするってテレビで見たのですが、実際に住んでると確実に上の階からの音って判断できるものなんですか？
音の書き込みが多いので、購入を検討してるので少し不安になりました。

[214: eマンションさん]

だいたいはわかりますよ。音は、人によります。最近は防音も良くなってきたようですし、あまり気にしても仕方ないと思います。

[215: 匿名さん]

>>213 匿名さん
運ですね！
昔賃貸の時、斜め上から音がきました。何故わかったかというとメゾネットのマンションだったからリビングの上に自分の部屋があり、誰もいないのに音がしたからです。扉を開ける音、歩く音、その他もろもろでした。でも一番多いのは真上ですね。

[216: 匿名さん]

>>214 eマンションさん
>>215 匿名さん

参考になります！
ありがとうございました‼︎
自分がどんな音だしてしまってるかは自分では分かりようがないですし、周囲の部屋の方に迷惑かけないように気をつけたいです。
上が煩いな〜って感じたら自分は大丈夫かな⁇って思った方がいいですね。

[217: 評判気になるさん]

集合住宅なんだから仕方ないよな。

[218: 匿名さん]

今日も引越した人いましたね。やっぱり隣の話し声、寝室のとなりの壁をたたく、上の階の足音に嫌気さしたのかな？経験済み住民です

[219: 匿名さん]

すいません。隣の壁をたたかれるの間違いです。

[220: 匿名さん]

>>218 匿名さん
まだできて間もないと思うのですが、もう出て行く方もいるんですか⁇
転勤とか理由があれば分かるんですが、そんなに出ていかれる方多いんですか？

[221: 匿名さん]

ぜんぜんいませんよ。気のせいです。