グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[822: マンコミュファンさん]

新梅田のと比べるとかなり野暮ったさは否めませんね。。

[823: 匿名さん]

まあクラシックなデザインなので竣工時からディーグランセとどちらが古いかわからなそうな感じはしますね。
これが新梅田にあったら確かに都市風景の中に埋没してしまいそうですが、土地に根差したデザインでまあいいのでは、と思います。隣のディーグランセも、大阪城三の丸内かつ難波宮の宮域内という立地から「周囲を睥睨するような鉄とガラスによる尖ったタワーではなく、言うなれば台地に根差した望楼であり、塗り壁やせっ器質タイルで仕上げられた「土の超高層」である」と規定をしていて、歴史博物館も同様に地層が地下から立ち上ってきているようなデザインです。グランドメゾンもそれらと調和するようにデザインされているので、緑深いこの場所ならこれでいいのかなと。逆に新梅田のデザインがここに出来ても土地に馴染まないのでは？

[824: 匿名さん]

新梅田てメガの方ですか
まさかもうじき出来上がるしょぼい方と比べてじゃないですよね

[825: 匿名さん]

順調に伸びて来てますね。
難波宮跡公園から見えるようになってきました。

[826: 匿名さん]

>>822 マンコミュファンさん

新梅田とは土地が違いますけどね、、

[827: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

あっちは今や大阪の花形エリアですしね。

[828: マンション検討中さん]

関電三井は易から遠いのと長谷工ブランドがネック
高さも100m未満でタワーレコードとは言えないしね

[829: 匿名さん]

じゃ帝塚山の隣も高級エリアと言えるんですね

[830: 購入したものです。]

みなさん、お写真ありがとうございます。
大型台風翌日以降見に行ってなかったので参考になります。

現在も大阪梅田近辺のタワマンに住んでいるのですが、
やはりこちらは、色々な面で魅力的すぎます（＾_＾）

楽しみだなー(^-^)

[831: 匿名さん]

>>830 購入したものです。さん

SNSの投稿みたいなコメントだな。

[832: 通りがかりさん]

今週の作業予定。

[833: 匿名さん]

以前に営業の方が年内には完売する見込みとおっしゃっていましたが、販売状況は順調なのでしょうか？
残りの戸数をご存知の方おられましたら教えて下さい。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

気になりますよね。
キャンセルなども出ることありますので
担当の営業マンか
マンションギャラリーに確認するのが確かだと思います☆

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん
販売が超順調であるのと、普通であるのでは実際契約者に対してどのような違いが出るのでしょうか？

[836: 通りがかりさん]

ここはなぜこんなにも販売好調なのでしょうか？

[837: マンション検討中さん]

＞＞８３６
この近隣に住めばわかります。
住んでなぜ人気地区か分かりました

[838: 匿名さん]

ここは地勢・地歴・土地の形・周辺環境・眺望と将来の眺望に影響を与えうる開発リスク・生活利便性・保育施設の状況・学区の環境など、どれをとっても悪くはないですね（どれも最高とは言いません。鉄板なのは地歴くらいでしょうか）。もともと人気のエリアで、エリアのグランドメゾンとしては過去最大の規模と最高の高さ。この10年で建ったいい条件で転売できそうな周辺のタワー物件や上町台地にたくさん建っている先輩グランドメゾン住民の住み替え候補としては大本命だったのではないでしょうか。正直言って落ち着いた住環境なら積水ハウスが落札した上町１丁目の土地や、眺望で言うと関電三井タワーもここに勝るとも劣らない好条件と思いますけど、駅徒歩などの利便性や規模感などで一長一短ですし、どうせ仕入れのタイミング的にここよりお高いんでしょう。それならここで決めちゃうのも分からないでもないです。

[839: 通りがかりさん]

>>835 匿名さん

販売好調な分、契約者に何か良い還元があるといいですね。。

[840: 匿名さん]

そうですね。
販売好調ということで、契約者が住居マンションに対していい意味でプライドを持ち、良い環境を維持できるように周辺住民含めて積極的に協力していけたらいいですね。

[841: マンション検討中さん]

大した額ではないが自治会費
はみんな払うきっちり払う
もんなんでしょうかね。

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん

自治会は強制加入ですか？

[843: 匿名さん]

>>842: 匿名さん
このマンションに限らず自治会は強制加入のマンション管理組合と違って地域の任意団体ですから、法的な加入の強制力はありませんし、マンションの管理規約で加入を義務付けることもできません。マンション単位で自治会に加入しているところもありますよね。
この物件においては一旦購入時に自治会に加入し、マンションは管理費と別途自治会費の収納業務を自治会に代わって代行する仕組みのようです。

地域の清掃活動や防犯活動の予算や、実質的な地域奉仕活動の対価としての打ち上げ代など、地域のための有効に活用されていることかと思いますが、もしも古くからの住人しか出席しない・出席したくないような懇親会費等に一定以上の予算が費消されるようなことになったら脱退が相次ぎそうですね。この地域の自治会は単位が小さいのでこの物件の住人が突如最大勢力として浮上することになりますし、年換算すると100万単位で自治会の増収になりそうですから、自治会の方もどのように受け入れていくか考えていらっしゃるところではないでしょうか。
契約者側でもこれだけの戸数があると、地域とのつながりがあって積極的にかかわりたい人と、そういう付き合いを避けたいからタワーマンションを買っている人と別れそうですから、地域社会とのお付き合いの仕方についてもうまく合意形成が図っていけるといいですね。

[844: マンション検討中さん]

払わない人は絶対払わないでしょうね

[845: 通りがかりさん]

お祭りの福引券とか貰えますから、ファミリーは入っていてもいいかと思いますよ。

[846: マンション検討中さん]

上町台地のタワーとしては、天満橋駅近くの京阪のタワーマンションが気になります。東側に大手前高校を挟んで大阪城が位置し、眺望はなかなかでしょう。ビオール大阪も東側はなかなか売りがでません。早く具体的に知りたいですね。待っていたらこちらは完売してしまうかなあ。

[847: 匿名さん]

>>844: マンション検討中さん
投資目的の方や単身者などは真っ先に抜けていくでしょうね。それから844さんはお分かりかと思いますが、「絶対払わない」ということから穏やかでない手段を想像される方もいらっしゃるかと思いますので説明させていただくと、契約時に加入と会費の徴収に合意しているはずですので、一旦は全員加入することになります。しかし任意団体は加入も脱退も自由ですから、その後の入退会を契約や管理規約は縛りません。だから抜けたい方は「こんな契約おかしい」と言って騒ぐ必要は無く、さっそく脱退の届け出をするというのが大人の対応です。
決めるのは1年間くらい活動内容を見てからでも遅くないと思いますが。

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

町会役員が回ってくることはあるのかな？
まあ最終的に加入者が半数超えたら多い方かと思います。

[849: 匿名さん]

銅座公園からです。
けっこう高くなってきましたが、まだ半分程度です。

[850: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[851: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

読みにくっ！

[852: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

つまり他所者の子育て世代がこの地域に割り込むのは困難なので、諦めて他エリアのマンションを選んだ方が得策ということかな。

[853: 匿名さん]

>>846: マンション検討中さん
京阪タワーの眺望も素晴らしいですよね。間にビルが入るとはいえ正面玄関である大手門側。大手前高校なら高層化建て替えの心配もない。心配なのは合同庁舎くらいか。
対してこちらは職員通用門たる玉造門への通路である久宝寺橋通り。ズレて病院越しではあるが眼前まで難波宮の緑が連なっている。
京阪タワーは竣工が一か月しか違わない関電三井とガッツリ比較されそうですが、金利や世界経済の情勢が不穏な感じになってきているので、ここも今後の売れ行きは正直わからないですね。ただし、公式に出ている北向きビューは既に55平米しかないCタイプのみ。

[854: 検討板ユーザーさん]

>>850 マンション検討中さん
このような稚拙な長文を書きつつ、更に偏った考えの人がいるから注意しなさいということですね。

[855: 匿名さん]

まあマンション単位で加入することがこの地域で一般的ならば、マンション会員になる決議をとった後で管理費から支出すればいいわけで、それなら各戸負担はぐっと減りますし、個別の入退会の面倒を抱え込まなくてもよくなりますね。１期理事会の宿題でしょうか。そうすると町会の役員が回ってくるかどうかも、そのマンションに役員の順番が回ってくるときに担当理事かどうかという巡り合わせの問題かも。。。
>>835さんの疑問ですが、販売が順調であれば入居までの基幹的余裕を活かして、こうした懸念事項についてじっくり考えられるということがあるかもしれませんね。また、大手ゼネコンといえども完全無欠なビルを建てることはできないと思いますので、2年アフターの期間中に出来る限り引き渡し時点ではわからなかった瑕疵を洗い出して修繕していただくというのが修繕積立金の管理上も望ましいと思いますが、もしも竣工時点で売れ残り住戸があって管理組合に売主が入っていると、初動の意見集約もスムーズにいかないかもしれませんね。もちろん、積水さんですからきちんとしたご対応をしていただけるとは思っていますが、こちらには840さんのように管理に対する意識が高く議論をリードする方もいらっしゃるようですし、皆さんで協力して良好な環境を築いていけるといいですね。

[856: 匿名さん]

ここと同じ並びのセブンイレブン大阪上町店横の空き地はマンションになります。賃貸ですね。
https://www.constnews.com/?p=57847

[857: 匿名さん]

公式にGM STYLEというページが出来て室内の完成予想CGやメニュープランの間取りが一部出てますね。
完売に向けた施策の一部でしょうか。でもこんなんできるんやったら、もうちょっと早く出してくれればいいのに。

[858: マンション検討中さん]

免震ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
購入検討中ですが3LDKを2LDKに変更可能でしょうか？

[859: マンション検討中さん]

ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
3LDKを2LDKに間取り変更可能でしょうか？

[860: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん

改ざんダンパー、大阪府で98物件だから、ここにも使われている可能性はありますが、取替えたら済む話なので、工事中に発覚でよかったですよね。

[861: 匿名さん]

>>859:マンション検討中さん
私の場合契約段階になって説明されましたが、無償のメニュープランで3LDKを2LDKに変更できるはずです。今GM STYLEのページでＱタイプのメニュープランで3LDKを2LDKにするプランが出ていますが、そういうプランがほぼすべての部屋にあるはずです。ただし、1期で購入したころの案内内容なので、今の段階でメニュープランで間取り変更できるかはMRで確認されたほうがいいと思います。公式サイトにも出ているということは今でも選択可能なんだということだと思いますが。

[862: マンション検討中さん]

免震、部屋割り変更についてご教授有難う御座いました。
30階以上北西角部屋からも大阪城は見えそうでしょうか。

[863: 匿名さん]

>>862: マンション検討中さん

北西角30F以上なら見えると思います。30Fというとちょうどディーグランセの屋上を超えるくらいですから、水平軸を天守閣とディーグランセ屋上で合わせ、垂直軸を天守閣と北西角の場所に合わせるとこのようになり、間を遮るものはありません。間に入る病院と公園の敷地に何か立たないか心配ですが、病院の建て替え病棟の高さは現状9階建てが計画中で、将来的に15階建てくらいの病棟が整備されても30階ならば大丈夫かと思われます。難波宮跡公園北部ブロックは低層の建物しか設置されなそうな情勢です。なおMRに現地からドローン空撮した写真集がありますから、確認されることをお勧めします。

また、病院の建て替え計画の情報については
>>400
>>425
>>788
を、公園整備の計画については
>>654
>>673
>>680
>>750
あたりをご参照されてください。

[864: マンション検討中さん]

ダンパー交換なら大変みたいですね。
NHKによると全体に足場を組んで外壁を外して屋上にクレーン設置して一本づつ交換するみたい。しかもダンパーはその建物専用の品で新しいダンパー供給には2年かかるそうです。
引渡し後に交換なら住民負担になるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ニュースの映像でも同じですが、ザタワーのHPの免震構造説明のところにダンパの写真が写っています。おそらく交換自体は比較的単純作業なのでは・・？。
この辺契約者に対しては、
１）白か黒か？　さらに　２）黒の場合の交換スケジュール。
それぞれを判明都度説明してほしいですね。
積水さんとの信頼関係良くしていく為にもそうしてほしいですね。

[866: マンション検討中さん]

タワマン全体で投げ売り買い控えで暴落しないか心配です。

[867: 匿名さん]

>>864: マンション検討中さん
それは外壁内側に埋め込まれた制震ダンパーの話で、本物件は建物地下の免震システムにしかダンパーは使われていないのでそのような交換作業は発生しないものと思います。
免震装置の基準外変形・損傷の引渡し後のアフターサービス期間は10年ですが、そもそも納品された部品が不良品だったと明らかになったなら基準以前の問題であり、国交省が問題の２社に交換を指示しているのでメーカー負担の交換、もしくは売主が自費で交換後メーカーに損害賠償請求かと。

[868: 匿名さん]

いや、まだ工場中で建物は積水に引き渡される前だから一旦は鴻池組負担でメーカーに請求ということもあり得るかな？

専用品というのは、ダンパーの規格自体はいくつか決まっていて求められる仕様の長さやダンパーオイルの粘度などを変えたりしてして強さを調整するくらいのことじゃないでしょうか？設計製造まで特注仕様にして商売になるとは思えない。
流石に40％のズレは製造公差とは言えないでしょうが、点検してみて一定以内のズレならば実際の免震性能に致命的な影響は無いとして引き渡し後の交換になる可能性もありますね。引き渡し延期は売主にとっても違約金とか遅延損害金を争われるリスクもあるし。

杭打ち偽装もコンクリ偽装も免震ゴム偽装も発覚した後で今の相場があるから個別の物件ならともかく、タワマン全体で暴落なんてあるかなあ？とも思う。

[869: マンション検討中さん]

巨大で重そうなダンパーを地下？に搬入して交換できるような構造になってたら良いのですが、、。重機は使えるのかな？

[870: 匿名さん]

>>869 マンション検討中さん

ダンパー自体、永久に使えるものではないから元々経年変化したら交換できる構造になってると思う。
それに工事中なら何とでもなると思う。外構の前ならクレーン車も入ってこれるし。
大変なのは既に住んでいるマンションだわ。

[871: 匿名さん]

>>867 匿名さん

今回の件で思ったのですが、免震構造って僅か数個のダンパーが命運を握ってるんだなと。
建築物でありながら機械みたいなもんなんですね。