グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[801: 匿名さん]

見る限り足場の崩れやクレーンの歪み等は無いです。窓も割れていません。

[802: 匿名さん]

上町筋の並木の枝折れが酷く、折れ枝が道路両側に積み上がっています。

[803: 匿名さん]

昨日は上町交差点の信号も風に煽られて正面を向いておらず、警察官が信号代わり交通整理を行なっていました。すごい風だったんですね。
近辺では同じ並びの賃貸物件の駐車場の隣地との仕切り板が歪んで倒れたり、アップルタワーのベランダパネルが一部すっ飛んでました。
これは保険がおりるのかな？修繕積立金から拠出？と人ごとに思えなかったですね。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん

保険おりますよ。

[805: 検討板ユーザーさん]

上町筋界隈の有名店は崩れてしまいました。

[806: 検討板ユーザーさん]

上町筋の有名なコロッケ屋さんです。
他にも、上町筋はかなり被害あります。

[807: 匿名さん]

地震で躯体部分に損傷があるよりかはマシですな。
建築中、座屈したタワマンも昔、ありましたし。

[808: 匿名さん]

それよりも完売できない事のほうが問題では
どなたか残数ご存知でしょうか

[809: マンション検討中さん]

ここは90平米台の部屋はありますか？

[810: 匿名さん]

>>799: マンション検討中さん
今週の紙のSUUMOでは第2期先着順と第4期の予定情報だったので、第2期の売れ残りがまだ残っているのかと思っていましたが、3期でも売れ残りが出たんでしょうか？ネットでは3期先着順の表記が見られなかったので、2期のままなのか、そこに3期の売れ残りが合流して先着順となっているのかわからないんですよね。
今週末の住まいの参観日の案内文には完売まで残り僅かと書かれており、このスレの情報を見る限りでも竣工まで1年4か月を残し、1月の発売から8か月で9割以上売れているのはいい売れ行きなのかなと思っていたのですが、そこまで危機的状況なのでしょうか？
さすがに立地が気に入っている人は既に契約済で、相対的には割安な低層も全部売れて、待てば天満橋京阪タワーや上町関電三井も出てくるし、あとはいいお値段のお部屋を慎重に検討する人だけでしょうから、販売ペースも鈍ってくるなと思っていたのですが。

>>809: マンション検討中さん
現在のSUUMOに～99.91m2と書いてあるので、まだ余っていると思います。

[811: 匿名さん]

あれー？
入居予定日が2月下旬に変わってましたね。

[812: 匿名さん]

本当ですね。12月竣工、1月引き渡しだったはずでは？
しかも4期情報では12月下旬完成予定は変わってなくて、入居開始予定だけ2月に変わってる。この間はなんなんでしょう。

[813: マンション検討中さん]

ここの低層階は一昔前の激安価格ですか？

[814: 匿名さん]

>>813 マンション検討中さん
>>791 をご覧ください。

[815: 匿名さん]

問題があるのに急いで建ててしまうよりは、
遅れてもいいので、きちんとしたものをつくってほしいですね。

[816: 匿名さん]

現在15階あたりですね。

[817: 匿名]

>>816 匿名さん

全面タイル貼りではないんだね。

[818: 匿名さん]

お隣のタワマンの古臭さが目立ってしまいますね…。
10年以上の差があるとこんな感じでしょうか。

[819: 匿名さん]

>>818 匿名さん

え、そうなんだ。
私はむしろここはオーソドックスなデザインだから少し古さは感じるけど、飽きないからいいかな、くらいに思ってたのですが。

[820: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん
好みは人それぞれですが、リセール考えると飽きない方がいいですねぇ

[821: マンション検討中さん]

むしろガラスバルコニーはチープに
見えますね。今のコストダウンタワマン
はこの仕様が多いです

[822: マンコミュファンさん]

新梅田のと比べるとかなり野暮ったさは否めませんね。。

[823: 匿名さん]

まあクラシックなデザインなので竣工時からディーグランセとどちらが古いかわからなそうな感じはしますね。
これが新梅田にあったら確かに都市風景の中に埋没してしまいそうですが、土地に根差したデザインでまあいいのでは、と思います。隣のディーグランセも、大阪城三の丸内かつ難波宮の宮域内という立地から「周囲を睥睨するような鉄とガラスによる尖ったタワーではなく、言うなれば台地に根差した望楼であり、塗り壁やせっ器質タイルで仕上げられた「土の超高層」である」と規定をしていて、歴史博物館も同様に地層が地下から立ち上ってきているようなデザインです。グランドメゾンもそれらと調和するようにデザインされているので、緑深いこの場所ならこれでいいのかなと。逆に新梅田のデザインがここに出来ても土地に馴染まないのでは？

[824: 匿名さん]

新梅田てメガの方ですか
まさかもうじき出来上がるしょぼい方と比べてじゃないですよね

[825: 匿名さん]

順調に伸びて来てますね。
難波宮跡公園から見えるようになってきました。

[826: 匿名さん]

>>822 マンコミュファンさん

新梅田とは土地が違いますけどね、、

[827: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

あっちは今や大阪の花形エリアですしね。

[828: マンション検討中さん]

関電三井は易から遠いのと長谷工ブランドがネック
高さも100m未満でタワーレコードとは言えないしね

[829: 匿名さん]

じゃ帝塚山の隣も高級エリアと言えるんですね

[830: 購入したものです。]

みなさん、お写真ありがとうございます。
大型台風翌日以降見に行ってなかったので参考になります。

現在も大阪梅田近辺のタワマンに住んでいるのですが、
やはりこちらは、色々な面で魅力的すぎます（＾_＾）

楽しみだなー(^-^)

[831: 匿名さん]

>>830 購入したものです。さん

SNSの投稿みたいなコメントだな。

[832: 通りがかりさん]

今週の作業予定。

[833: 匿名さん]

以前に営業の方が年内には完売する見込みとおっしゃっていましたが、販売状況は順調なのでしょうか？
残りの戸数をご存知の方おられましたら教えて下さい。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

気になりますよね。
キャンセルなども出ることありますので
担当の営業マンか
マンションギャラリーに確認するのが確かだと思います☆

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん
販売が超順調であるのと、普通であるのでは実際契約者に対してどのような違いが出るのでしょうか？

[836: 通りがかりさん]

ここはなぜこんなにも販売好調なのでしょうか？

[837: マンション検討中さん]

＞＞８３６
この近隣に住めばわかります。
住んでなぜ人気地区か分かりました

[838: 匿名さん]

ここは地勢・地歴・土地の形・周辺環境・眺望と将来の眺望に影響を与えうる開発リスク・生活利便性・保育施設の状況・学区の環境など、どれをとっても悪くはないですね（どれも最高とは言いません。鉄板なのは地歴くらいでしょうか）。もともと人気のエリアで、エリアのグランドメゾンとしては過去最大の規模と最高の高さ。この10年で建ったいい条件で転売できそうな周辺のタワー物件や上町台地にたくさん建っている先輩グランドメゾン住民の住み替え候補としては大本命だったのではないでしょうか。正直言って落ち着いた住環境なら積水ハウスが落札した上町１丁目の土地や、眺望で言うと関電三井タワーもここに勝るとも劣らない好条件と思いますけど、駅徒歩などの利便性や規模感などで一長一短ですし、どうせ仕入れのタイミング的にここよりお高いんでしょう。それならここで決めちゃうのも分からないでもないです。

[839: 通りがかりさん]

>>835 匿名さん

販売好調な分、契約者に何か良い還元があるといいですね。。

[840: 匿名さん]

そうですね。
販売好調ということで、契約者が住居マンションに対していい意味でプライドを持ち、良い環境を維持できるように周辺住民含めて積極的に協力していけたらいいですね。

[841: マンション検討中さん]

大した額ではないが自治会費
はみんな払うきっちり払う
もんなんでしょうかね。

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん

自治会は強制加入ですか？

[843: 匿名さん]

>>842: 匿名さん
このマンションに限らず自治会は強制加入のマンション管理組合と違って地域の任意団体ですから、法的な加入の強制力はありませんし、マンションの管理規約で加入を義務付けることもできません。マンション単位で自治会に加入しているところもありますよね。
この物件においては一旦購入時に自治会に加入し、マンションは管理費と別途自治会費の収納業務を自治会に代わって代行する仕組みのようです。

地域の清掃活動や防犯活動の予算や、実質的な地域奉仕活動の対価としての打ち上げ代など、地域のための有効に活用されていることかと思いますが、もしも古くからの住人しか出席しない・出席したくないような懇親会費等に一定以上の予算が費消されるようなことになったら脱退が相次ぎそうですね。この地域の自治会は単位が小さいのでこの物件の住人が突如最大勢力として浮上することになりますし、年換算すると100万単位で自治会の増収になりそうですから、自治会の方もどのように受け入れていくか考えていらっしゃるところではないでしょうか。
契約者側でもこれだけの戸数があると、地域とのつながりがあって積極的にかかわりたい人と、そういう付き合いを避けたいからタワーマンションを買っている人と別れそうですから、地域社会とのお付き合いの仕方についてもうまく合意形成が図っていけるといいですね。

[844: マンション検討中さん]

払わない人は絶対払わないでしょうね

[845: 通りがかりさん]

お祭りの福引券とか貰えますから、ファミリーは入っていてもいいかと思いますよ。

[846: マンション検討中さん]

上町台地のタワーとしては、天満橋駅近くの京阪のタワーマンションが気になります。東側に大手前高校を挟んで大阪城が位置し、眺望はなかなかでしょう。ビオール大阪も東側はなかなか売りがでません。早く具体的に知りたいですね。待っていたらこちらは完売してしまうかなあ。

[847: 匿名さん]

>>844: マンション検討中さん
投資目的の方や単身者などは真っ先に抜けていくでしょうね。それから844さんはお分かりかと思いますが、「絶対払わない」ということから穏やかでない手段を想像される方もいらっしゃるかと思いますので説明させていただくと、契約時に加入と会費の徴収に合意しているはずですので、一旦は全員加入することになります。しかし任意団体は加入も脱退も自由ですから、その後の入退会を契約や管理規約は縛りません。だから抜けたい方は「こんな契約おかしい」と言って騒ぐ必要は無く、さっそく脱退の届け出をするというのが大人の対応です。
決めるのは1年間くらい活動内容を見てからでも遅くないと思いますが。

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

町会役員が回ってくることはあるのかな？
まあ最終的に加入者が半数超えたら多い方かと思います。

[849: 匿名さん]

銅座公園からです。
けっこう高くなってきましたが、まだ半分程度です。

[850: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[851: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

読みにくっ！

[852: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

つまり他所者の子育て世代がこの地域に割り込むのは困難なので、諦めて他エリアのマンションを選んだ方が得策ということかな。

[853: 匿名さん]

>>846: マンション検討中さん
京阪タワーの眺望も素晴らしいですよね。間にビルが入るとはいえ正面玄関である大手門側。大手前高校なら高層化建て替えの心配もない。心配なのは合同庁舎くらいか。
対してこちらは職員通用門たる玉造門への通路である久宝寺橋通り。ズレて病院越しではあるが眼前まで難波宮の緑が連なっている。
京阪タワーは竣工が一か月しか違わない関電三井とガッツリ比較されそうですが、金利や世界経済の情勢が不穏な感じになってきているので、ここも今後の売れ行きは正直わからないですね。ただし、公式に出ている北向きビューは既に55平米しかないCタイプのみ。

[854: 検討板ユーザーさん]

>>850 マンション検討中さん
このような稚拙な長文を書きつつ、更に偏った考えの人がいるから注意しなさいということですね。

[855: 匿名さん]

まあマンション単位で加入することがこの地域で一般的ならば、マンション会員になる決議をとった後で管理費から支出すればいいわけで、それなら各戸負担はぐっと減りますし、個別の入退会の面倒を抱え込まなくてもよくなりますね。１期理事会の宿題でしょうか。そうすると町会の役員が回ってくるかどうかも、そのマンションに役員の順番が回ってくるときに担当理事かどうかという巡り合わせの問題かも。。。
>>835さんの疑問ですが、販売が順調であれば入居までの基幹的余裕を活かして、こうした懸念事項についてじっくり考えられるということがあるかもしれませんね。また、大手ゼネコンといえども完全無欠なビルを建てることはできないと思いますので、2年アフターの期間中に出来る限り引き渡し時点ではわからなかった瑕疵を洗い出して修繕していただくというのが修繕積立金の管理上も望ましいと思いますが、もしも竣工時点で売れ残り住戸があって管理組合に売主が入っていると、初動の意見集約もスムーズにいかないかもしれませんね。もちろん、積水さんですからきちんとしたご対応をしていただけるとは思っていますが、こちらには840さんのように管理に対する意識が高く議論をリードする方もいらっしゃるようですし、皆さんで協力して良好な環境を築いていけるといいですね。

[856: 匿名さん]

ここと同じ並びのセブンイレブン大阪上町店横の空き地はマンションになります。賃貸ですね。
https://www.constnews.com/?p=57847

[857: 匿名さん]

公式にGM STYLEというページが出来て室内の完成予想CGやメニュープランの間取りが一部出てますね。
完売に向けた施策の一部でしょうか。でもこんなんできるんやったら、もうちょっと早く出してくれればいいのに。

[858: マンション検討中さん]

免震ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
購入検討中ですが3LDKを2LDKに変更可能でしょうか？

[859: マンション検討中さん]

ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
3LDKを2LDKに間取り変更可能でしょうか？

[860: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん

改ざんダンパー、大阪府で98物件だから、ここにも使われている可能性はありますが、取替えたら済む話なので、工事中に発覚でよかったですよね。

[861: 匿名さん]

>>859:マンション検討中さん
私の場合契約段階になって説明されましたが、無償のメニュープランで3LDKを2LDKに変更できるはずです。今GM STYLEのページでＱタイプのメニュープランで3LDKを2LDKにするプランが出ていますが、そういうプランがほぼすべての部屋にあるはずです。ただし、1期で購入したころの案内内容なので、今の段階でメニュープランで間取り変更できるかはMRで確認されたほうがいいと思います。公式サイトにも出ているということは今でも選択可能なんだということだと思いますが。

[862: マンション検討中さん]

免震、部屋割り変更についてご教授有難う御座いました。
30階以上北西角部屋からも大阪城は見えそうでしょうか。

[863: 匿名さん]

>>862: マンション検討中さん

北西角30F以上なら見えると思います。30Fというとちょうどディーグランセの屋上を超えるくらいですから、水平軸を天守閣とディーグランセ屋上で合わせ、垂直軸を天守閣と北西角の場所に合わせるとこのようになり、間を遮るものはありません。間に入る病院と公園の敷地に何か立たないか心配ですが、病院の建て替え病棟の高さは現状9階建てが計画中で、将来的に15階建てくらいの病棟が整備されても30階ならば大丈夫かと思われます。難波宮跡公園北部ブロックは低層の建物しか設置されなそうな情勢です。なおMRに現地からドローン空撮した写真集がありますから、確認されることをお勧めします。

また、病院の建て替え計画の情報については
>>400
>>425
>>788
を、公園整備の計画については
>>654
>>673
>>680
>>750
あたりをご参照されてください。

[864: マンション検討中さん]

ダンパー交換なら大変みたいですね。
NHKによると全体に足場を組んで外壁を外して屋上にクレーン設置して一本づつ交換するみたい。しかもダンパーはその建物専用の品で新しいダンパー供給には2年かかるそうです。
引渡し後に交換なら住民負担になるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ニュースの映像でも同じですが、ザタワーのHPの免震構造説明のところにダンパの写真が写っています。おそらく交換自体は比較的単純作業なのでは・・？。
この辺契約者に対しては、
１）白か黒か？　さらに　２）黒の場合の交換スケジュール。
それぞれを判明都度説明してほしいですね。
積水さんとの信頼関係良くしていく為にもそうしてほしいですね。

[866: マンション検討中さん]

タワマン全体で投げ売り買い控えで暴落しないか心配です。

[867: 匿名さん]

>>864: マンション検討中さん
それは外壁内側に埋め込まれた制震ダンパーの話で、本物件は建物地下の免震システムにしかダンパーは使われていないのでそのような交換作業は発生しないものと思います。
免震装置の基準外変形・損傷の引渡し後のアフターサービス期間は10年ですが、そもそも納品された部品が不良品だったと明らかになったなら基準以前の問題であり、国交省が問題の２社に交換を指示しているのでメーカー負担の交換、もしくは売主が自費で交換後メーカーに損害賠償請求かと。

[868: 匿名さん]

いや、まだ工場中で建物は積水に引き渡される前だから一旦は鴻池組負担でメーカーに請求ということもあり得るかな？

専用品というのは、ダンパーの規格自体はいくつか決まっていて求められる仕様の長さやダンパーオイルの粘度などを変えたりしてして強さを調整するくらいのことじゃないでしょうか？設計製造まで特注仕様にして商売になるとは思えない。
流石に40％のズレは製造公差とは言えないでしょうが、点検してみて一定以内のズレならば実際の免震性能に致命的な影響は無いとして引き渡し後の交換になる可能性もありますね。引き渡し延期は売主にとっても違約金とか遅延損害金を争われるリスクもあるし。

杭打ち偽装もコンクリ偽装も免震ゴム偽装も発覚した後で今の相場があるから個別の物件ならともかく、タワマン全体で暴落なんてあるかなあ？とも思う。

[869: マンション検討中さん]

巨大で重そうなダンパーを地下？に搬入して交換できるような構造になってたら良いのですが、、。重機は使えるのかな？

[870: 匿名さん]

>>869 マンション検討中さん

ダンパー自体、永久に使えるものではないから元々経年変化したら交換できる構造になってると思う。
それに工事中なら何とでもなると思う。外構の前ならクレーン車も入ってこれるし。
大変なのは既に住んでいるマンションだわ。

[871: 匿名さん]

>>867 匿名さん

今回の件で思ったのですが、免震構造って僅か数個のダンパーが命運を握ってるんだなと。
建築物でありながら機械みたいなもんなんですね。

[872: 通りがかりさん]

>>866 マンション検討中さん
だからといって免震構造ではないマンションが安全でしょうか？

[873: 匿名さん]

>>872 通りがかりさん

中低層なら耐震でも安全でしょう。
そもそも免震、制震構造でないとタワマンは無理だしね。

[874: 匿名さん]

>>871: 匿名さん
そうですね。あとこれが発覚していなかった場合、10年アフターの期間を越えてから点検した際に、そもそも最初から精度に基準値を超えたバラツキがあったのに「免震ダンパーが１本基準値より（強く／弱く）なってきているので、交換が必要です。経年劣化ですし、アフター期間も過ぎているので保障の対象外となり、費用は修繕積立金からの拠出となります」となっていた可能性もありますよね。品質検査を意図的に怠ることによって、不当な拠出を強いられていた管理組合もあったかもしれません。
いくらアフター期間内に保障対象の修繕項目を見つけようとしても、免震ダンパーの不具合というのは組合が依頼出来るレベルの業者のインスペクションでは如何ともしがたいのではないでしょうか。非常に怖いと思いました。

[875: マンション掲示板さん]

やっぱ枯れた技術の普通の耐震マンションのが無難なんかなぁって思うわ。

[876: 匿名さん]

それちょっと違うのでは？
今回の問題は耐震・免震技術の実績があるかどうかという話ではなく
部品メーカーの不正の問題ですよ。

[877: 匿名さん]

基準を外れたアンバランスなダンパーで構成され制震構造ってのは、躯体に損傷さえも与えてしまうような気がするわ。

[878: 匿名さん]

制震ダンパーって毎年点検するのでしょうか？
なんか繊細そうな装置のようなので、何年かしたら油圧のバランスとか変わってそうな気がします。新しい技術だから長期的な経年変化のデータとかまだないよね。

[879: 住人]

免震装置はそのままであれば建物の法定耐用年数以上の寿命を持っています。しかし、建物と同様にその一部である「免震装置」も充分な機能を発揮するためには日常点検などの維持管理が必要不可欠です。
点検の頻度や内容は、免震の設計者が設計段階で定めますが、一般的には竣工時検査の後は定期点検として毎年一回の目視検査を行い、２年目、５年目、１０年目などの節目には計測検査なども行います。
また、大きな地震を受けた後や台風、洪水などの災害、火災などがあった場合はその直後、速やかに影響の有無を詳細に確認する応急点検を行います。
　

[880: 通りがかりさん]

>>879 住人さん

免震は点検や計測可能と思うけど、制震は目視できても計測になるとおいそれとできないように思いますが、、、このマンションの話じゃないけど

[881: マンション検討中さん]

地面師&ダンパー地獄

[882: 購入]

売り上げは、１兆、２兆の単位です！
経常利益は、今年２０００億円以上出ているので、１００億程度は大した事なく

損金計上するだけです！

[883: 匿名さん]

>>882 購入さん

とはいえ株価下がってるで。

[884: 事情通]

>> 883: 匿名さん　

五反田の土地は８０ー１００億の実勢価格でした。
トップの司令社長案件のため、買いを急ぐしかありませんでした。

[885: 匿名さん]

>>884 事情通さん

いやそんなことより株価が上がる条件あるの？

[886: 匿名さん]

>>884 事情通さん

なぜかその下手こいた社長は今は会長になってるけどな。

[887: 積水ハウス通]

阿部俊則会長が業界の宝！和田勇代元会長を辞任に追い込んだようですね！

[888: 匿名さん]

>>887 積水ハウス通さん

ゴダゴダ解任劇から株価ダダ下がりだけどな。

[889: 積水ハウス通]

>> 888: 匿名さん　

ハウスメーカーでは、積水ハウスがいいでしょ？？？

[890: 匿名さん]

第4期売り出しは8戸になりましたね。
先着順は7戸となっています。

[891: 匿名さん]

>>877 匿名さん
建物の四隅に免震ダンパーがあったとして、1点だけ固い設定過ぎると、そこを軸に対角線状の隅が振り子の様に振り回されないかとか、ひとつだけ固い制振ダンパーがあると、その階だけ応力を受け流せなくて戸境壁に亀裂とか想像しますね。

[892: 比較中さん]

>>891 匿名さん

国交省の基準は±15%
KYBは国交省基準より厳しい±10%で管理していると顧客に説明していた。
それが、-43%の製品もデータ改竄して出荷しており総出荷数量の70%が基準外との報道があった。
これが事実であれば、そもそもKYBのオイルダンパーは出荷基準以前に設計的に未完成の製品で、量産技術が確立していないのではと疑ってしまう。

[893: 匿名さん]

実際に大きい地震があってここに限りませんが、
建物に被害が発生しても想定外の地震とか言って
済ますのが日本のやり方なんでそんな騒がなくても。

[894: 気にしないさん]

>>893 匿名さん
楽天家の方はそれでもよろしいんじゃないんでしょうか。
地震なんて予測不能なんだし、そもそも地震が発生した時にどこにいるかなんてわからないんだから。

[895: マンション検討中さん]

皆さんいろいろ話されてますが、ここの免震装置はKYBのものなんですか？

[896: 匿名さん]

KYBではないみたいですよ

[897: 匿名さん]

>>895 マンション検討中さん

未だ購入者に報告がないのであればKYB製の可能性が高いですね。
他のタワマンでは別のメーカーを使用しているとデベから報告があったようです。

[898: 匿名さん]

>>892 比較中さん

制振装置に使用されているオイルダンパーの製品としての完成度に疑問を抱きますね。
KYB以外の製品でも安心とは言えないかもしれません。

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん

そうなると全てのタワマンが信用できなくなるのでは？タワマン離れが起こる？

[900: 匿名さん]

最大手のメーカーが15年前から7割の不良品率で出荷しててその間東日本大震災を始め何度も日本を大地震が起こってて問題が顕在化してなかったんだから、まあ基準値からだいぶ外れてても問題なかった、もしくは定期メンテで調整されてて問題が潰されてたのかもしれないですね。国土交通省は他メーカーにも調査指示をしているということですから、この物件に採用されているいないを含め続報を待ちたいですが、いずれにしろ安全性という観点からは大きな問題は無いのでは。
それとは別に点検委託業務契約的にどうかという心配があります。ここの契約書類を見ましたが879さんの指摘通り免震ダンパーは毎年の通常点検と5年・10年の定期点検の契約が締結予定となってましたが、この契約の中に部品交換・修復は含まれず、必要となった場合は組合負担となっています。これが一般的な免震タワーの保守契約ということなんでしょう。ただ最初から基準値外の製品を納品しておきながら、定期メンテで契約外の補修や地震のダメージによる部品交換などが必要になると分かったら費用を要求されて、出荷時の検査は問題なかったのでと言われると素人集団の理事会は何の対抗もできなかったわけですよね。

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん

改ざんダンパーで大地震で問題がなかったのは、たまたま運がよかっただけということも考えられる。
飲酒運転しても事故したことないからオレは大丈夫理論と同じ。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
それか躯体にダメージはあったが、最初から狂ってたダンパーの精度も地震であらためて狂っていたので事後的な検証も出来ずダメージの原因の切り分けが出来ないとか。

[903: 匿名さん]

>>900 匿名さん

定期メンテで不良品交換で費用負担は腑に落ちないのは分かるが、地震のダメージでの場合は仕方がないと思う。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
確かに災害免責は仕方ないけど、仮に震度3程度の地震でも費用が発生した時は免責なんですかという程度の問題に争点が残りそうだし、大前提として不良品じゃ無いものが入ってるというものがありますので、基準値内の良品だったらこの問題は発生しなかったんじゃ無いかというところで相当揉めそう。。。

[905: マンション比較中さん]

タワーマンションに関わるショックアブソーバーですが
KYBの件は、社員が内部告発したことにより発覚しました！
度々インタビューに答えています！

[906: 匿名さん]

>>904 匿名さん

確かに。
今まであまり問題にならなかったのは、免震装置は信頼できるという神話により成り立っていたのかもしれませんね。

[907: 匿名さん]

だから現在報じられている通り「震度６強から７程度の地震でも倒壊の恐れはない」なら安全性の議論は早晩鎮火しそうなんですが、いざの時に倒壊しなくてもそれ以下の躯体ダメージや、免震システムの修繕費用の問題は尾を引きそう。ほとんど無いとは思いますが、すでになにがしかのトラブルでお金払った後のビルやマンションからは不良品を納品しておいてメンテでもお金を取るマッチポンプ疑惑の目を持たれてもおかしくない。

[908: マンション検討中さん]

残念ながら買えませんでしたが良いマンションですね！

[909: 匿名さん]

先着順1戸減りましたね。

[910: デベにお勤めさん]

KYBの件どなたか確認された方がおられたら情報よろしくお願いいたします

[911: 匿名]

日本国内90%シェアの会社で免震、制振ダンパーデータ改ざんのようです！！
※全製品が改ざん製品ではありません。

[912: 匿名さん]

KYBについては売主から手紙が来て、該当のメーカーの製品は使っていないとのことです。ただ発信日からみて川金問題の発覚前ですが。911さんの煽りは、KYBと川金で9割という意味？いずれにしろ売主にはしっかりとしたご対応をして頂いてますので、事態を静観しています。

[913: マンション検討中さん]

隣のタワーに近すぎますね。周囲に喜ばれるマンションでない積水の傲慢さの表れのようなマンションですね。

[914: 匿名さん]

>>913 マンション検討中さん

隣のタワーの住民さんかな？

[915: 状況]

>> 913: マンション検討中さん

ツインタワーでいいではないですか！？

昨今、都心ではツインタワー、トリプルタワーは多いですよ！



＜超高層マンション／高層マンション　引用＞
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52016479.html

[916: プラウドタワー安堂寺さん]

良いマンションだと思います。ドンキ・イズミヤの向かいで19階のスカイラウンジや全室大きめの間取りは好印象です。電話での問い合わせでは20F以下は完売とのことでした。先日、友人が先着順の一戸を購入しました。私も買えば良かったのですが、谷町六丁目から５分というのは無理があります。谷六と谷四の丁度真ん中あたりに位置しているので、リーズナブルな低層階を買うのに二の足を踏んでしまいました。今後、ローンを組めなかったなどの理由で低層階が出回る可能性というのはあるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください。同系列のレジデンスタワー、買うなら２階の3LDKかなと思っていますが、抽選になるようです。2階部は共有ライブラリなどもあることから他のフロアに比べて40センチ天井高が高いようです。次に興味があるのは20階の南南西・南南東のお部屋です。ただ、なんだかんだで7千万程になりそうなのと地下鉄から遠いので、今週末の相談会に行ってから決めたいと思います。物件価格が底打ち反転してるので、谷五の交差点にできそうなタワマンまで待てないので積水ハウスのグランドメゾン上町台どちらか一戸でいいので納得いく買い物をしたいです。

[918: 匿名さん]

5期情報が登録され、先着順は7→8戸に増えました。4期は8戸売り出しだったので、先着順の7戸も含めた15戸のうち7戸売れてて先着順が残りの8戸かな？

[919: 引っ越し検討中さん]

>>918 匿名さん
未販売分含めて残り何戸なんでしょうか？ご存知ですか？

[920: 名無しさん]

>>916 プラウドタワー安堂寺さん
谷五の交差点にタワマンできるのですか？グランドメゾンでしょうか？

[921: 匿名さん]

>>920 名無しさん
レジデンスタワーのスレに谷町5丁目交差点の日本コムシスが移転した後周辺のビルも含めて一帯が閉鎖されているのでタワマンになるんじゃないかという話題が出てます。
同スレでまだ土地の登記がコムシスのままだと確認された方がいらっしゃいますが、市内タワマンスレではコムシスは2棟のビルを一棟に建て替えて残りの土地にマンションという噂もでてます。あくまで噂段階ですが。

[922: 通りがかり]

>>918 匿名さん
第五期分譲の記載の情報はどこからゲットされた情報ですか？SUMOには違う情報が掲載されています。

[923: 匿名さん]

>>922 通りがかりさん
890の時点で先着順が7戸になって、4期は8戸売り出しだったのでその情報を総合して売り出し対象は15戸。今は先着順が8戸になってるので7戸売れたかな？と思ったわけでまだ5期は販売個数未定と思います。実際に売主に照会しているわけではないです。
以前低層全部売れて残り1割程度という書き込みがあったので、24戸程度はそのタイミングで残っていたと考えて、そこから7戸は売れたと考えると残り十数戸以下ですかね？

[924: 匿名さん]

中央大通りは毎晩と言っていいぐらい暴走族が走ってますね。。。
北側の部屋はうるさくないでしょうか。
心配になってきました。

[925: 坪単価比較中さん]

>>北側の部屋はうるさくないでしょうか。

窓閉めていると五月蠅くないでしょう。

[926: 匿名さん]

>>925 坪単価比較中さん

開けたらうるさい？

[927: 匿名さん]

中央大通りの音は少なくとも聞こえてきませんね。それを言ったら南側だって長堀通りと同じ距離です。
この通りは爆走してる車はいませんが、イズミヤ向かいということから出入りの車の音がどの位聞こえてくるかですかね。イズミヤもドンキも0時までの営業ですから、深夜はそれも無くなりますが。

[928: 匿名さん]

北側は阪神高速があるから、深夜とかはトラックの音とかは聞こえますよ。
難波宮跡公園のところは音を防ぐ建物もないですし。
窓を閉めたら問題なしですね。

[929: 坪単価比較中さん]

928さんの通りです。窓を閉めたら問題なしです。

東2つ隣のウェリス難波宮 上町の最上階からバルコニーへ出ると
車の音はそれなりに入ってきました。

[930: 匿名さん]

「成人病センター跡有力」　統合巡り大阪市長　／大阪
https://mainichi.jp/articles/20181026/ddl/k27/100/339000c
森ノ宮に移転する方向の大阪府市立大学、ちょっと前まではメトロの検車場あたりが候補と言われてたけどここに来て成人病センター跡も有力と言う記事を見た。2022年春開学予定らしいけど、こんなグダグダ進行で間に合うかなあ。

[931: 通りがかりさん]

完成が待ち遠しいです。

[932: 通りがかりさん]

イズミヤの駐車場からも撮影してみました。
大阪生まれ大阪育ち。
この場所、大阪の中でも断トツな立地だと思っています。

[933: 通りがかりさん]

>>932 です。
添付忘れてました。

[934: 匿名さん]

>>933 通りがかりさん

隣のタワマンがなければ完璧なんだけどな。

[935: 匿名さん]

>>932 通りがかりさん
どの辺がダントツなんですか？

[936: 通りがかりさん]

>>932 通りがかりさん
そうですね、この辺りはかなり良い立地だと思います。

[937: 匿名さん]

自演くさい。

[938: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん
推測は自由ですけど、違いますよ。

[939: 匿名さん]

>>934 匿名さん

それは、お隣の住民の台詞でしょう

[940: 匿名さん]

>>939 匿名さん

お隣というかお互い残念だね。

[941: 口コミ知りたいさん]

高層でも方角により眺望が悪いだけですよね？

[942: 匿名さん]

親子タワーとも兄弟タワーとも言えそうですね。
ここの販売が完了すれば、地面師の損害が補填できますね。

[943: 匿名さん]

>>942 匿名さん
同じ鴻池組施工ですからね

[944: マンション検討さん]

>>896 匿名さん
KYDでもすべて不良品とは限りませんとの事ですよ。

[945: 名無しさん]

いよいよ我が家の柱に着手 とはいえ入居まで１年以上先 皆さんそれまで何します？壁グロスの張り替えでも考えようかしら

[946: マンション検討さん]

>>910 デベにお勤めさん

KYDとの事でしたよ。

[947: 匿名さん]

>>946 マンション検討さん

KYBでなくてよかった。

[948: 匿名さん]

もう消化された話題ですがKYB問題に関しては、契約者には売主から該当のメーカーのダンパーは使ってない旨手紙がもう来ています。
そもそも「産業用機械として普及しているボールねじを利用して」と書かれているので、オイルダンパーですらない。ボールねじを使った減衰こま。
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/quality/index3.html

[949: マンション比較中さん]

現地見てきました。低層はだいぶ内装も出来ていますね。ひとつ気になるのが、ベランダの隔て板の高さが低い気がします。窓の高さに達していないようです。これで完成形なのでしょうか？すべての隔て板がこの高さなんでしょうか？

[950: 匿名さん]

難波宮からも堂々と見えるようになってきました。

[951: 匿名さん]

第5期の3戸の抽選日が過ぎ、第5期2次が2戸登録されました。先着順は7戸のままのようです。

[952: マンション掲示板さん]

>>951 匿名さん
先着順は補充されてますよね。タイプI の6720万円は消えてしまいましたし、別物件私の友人買いました。

[953: 匿名さん]

>>952 マンション掲示板さん

なるほど、多めに出して売れなかったら先着順の戸数に入れているかもしれませんね。

[954: 匿名さん]

残り6戸となりましたね。
レジデンスタワーもあるのに売れ行きいいですね。

[955: マンション掲示板さん]

>>954 匿名さん
レジデンスは駅から歩きます。なんか地元民としては、以前のボロアパートの印象しかないので、買うならザ・タワーです。ぶっちゃけレジデンスは売れ残る可能性もあると思います。ザ・タワーは前がドンキで19階にスカイラウンジと低層階でもタワーの恩恵被れますがね。

[956: 匿名さん]

現地にもX'masがやってきました

[957: 匿名さん]

>>955 マンション掲示板さん
概ね同意です。ドンキ前という点と隣のタワーとお見合いになる点以外に欠点はないと思う。

[958: 匿名さん]

>>955 マンション掲示板さん
19階にスカイラウンジがあって低層でもタワーの恩恵ってどういう意味？

[959: 匿名]

>>958 匿名さん

低層階は眺望はよくないですが、スカイラウンジにいけばタワーの眺望を堪能できるという恩恵です。
ラウンジ等の共用スペースが低層階にしかないタワマンもありますからね。

[960: 匿名さん]

ここの北側高層階ってもう残ってないですよね？

[961: マンション検討中さん]

http://ietto-tower.jp/news/【特報！】グランドメゾン上町台-ザ・タワー有り.html

もう転売？

[962: 匿名さん]

少し気になったのですが、難波宮跡公園の北側の馬場町のタイムズ駐車場の土地には今後高層建築物は建たないでしょうか。ここに高いものが建つと大阪城の眺望が絶望的になるので気になりました。

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
ここは今は駐車場として運用されていますが、難波宮跡公園北部ブロックと言って公園としての整備が予定されており、民間の施設を誘致するならどのようなものが建てられるのかマーケットサウンディングなども行われています。調査結果については >>750 で既出です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

[964: 通りがかりさん]

20階くらいまでは完成しているようですが、それ以上
上には建設が進んでいないようで、何かトラブルなのでしょうか？

[965: 評判気になるさん]

現在２７階工事中じゃないでしょうか。大方予定通りに進捗しているように見えますが。

[966: 匿名さん]

こちらご契約されている方たちは、ボーケン跡にマンションが建つことをご存知の上で契約されているのでしょうか？

[967: 通りがかりさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[968: 匿名さん]

ここが7割方売れた後建築計画が出てきたので大半の契約者が知り得ないタイミングですね。ただこのスレでも近所でも話題になってたから契約者の皆さんご存知と思いますよ。しかしながら先着順の数を見る限り大幅なキャンセルは出てないようだし、行きたかったらここに住んだ後住み替えで出ていくのでは？このスレでも双方良し悪しあるとの議論がありましたし。

[970: 匿名さん]

ほとんどの契約者が積水の担当から聞いてます
用地の仕入れ価格と建物の予想されるレベルから考えて
全く興味出ませんでした

[971: 匿名さん]

販売第一期から↓看板ありましたので、およその方が比較されてるのではないでしょうか。

[972: 通りがかりさん]

>>966 匿名さん
どういう意味でしょうか？

[973: 匿名さん]

現地だいぶ高くなってきて垂れ幕設置されてる。

[974: 匿名さん]

>>972 通りがかりさん
ボーケン跡の方が多くの面で格上のマンションということが言いたいのでは？

[975: 評判気になるさん]

>>970 匿名さん

確かに。
設計施工が長谷工の時点で検討外にした人多そうですね。

[976: 匿名さん]

ボーケン跡はこの板でも >>528 以降で大体議論し尽くしてるからなあ。
消費増税対策の住宅ローン減税お代わりも引き渡し時期的に対象外になりそうな情勢だから10%で買うことにもなるし、興味がますます萎んでいってる。
あと出てないところでは積水は土地にゆとりがある分駐輪場のキャパが大きく一階の平置きスペースも多いし、ミニバイク置き場も空いてれば駐輪場として使えるようになっているのが子育て世代には地味に有難い。
ボーケンは裏手の公園が暗くて乗り捨てられた三輪車などが朽ちており、子供が遊んでいるところをあまり見たことがない事も気になっている。関電三井タワーが出来たらマンションの照り返しで明るくなってくれないかなと期待しています。

[977: 匿名さん]

タワーマンションは利便性はかなり重視されると私は思ってます
駅から5分以内が必須条件です　ボーケンからだと7～8分かかってしまいます
その時点で外してしまいました　あと価格に見合いそうにないレベルの物件が予想されます積水ですら手を引いた土地です
ただ難波離宮北部ブロックは数年で再建され　南ブロックも時間はかかるけどいずれは再建されます
このエリアがよくなるようにそれなりにいいものを建てて欲しいと願ってます

[981: マンション検討中さん]

[No.978～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[982: 匿名さん]

>>977さんの南部ブロックの再建というのは、おそらく大極殿の復元のことを指摘されているのだとは思いますが、2015年に検討を開始したものの、今確認できる最新の整備委員会議事録では整備のコスパが悪いことが指摘されており、進んでいないように思われます。
・南部ブロックで大極殿建物復元検討
https://www.decn.co.jp/?p=23852
・平成27年度難波宮跡整備計画検討委員会議 会議資料(pp.23-29)(pdf, 774.93KB)
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000360/360835/H2...

ただ、将来的に南部ブロックに大極殿復元されることが決まり、仮に復元された平城宮跡第一次大極殿と同じ規模の建物が建った場合にはその高さは27メートルとなり、>>694 で確認できるとおりボーケン跡から大阪城天守閣の視界を遮ることになり、低層階の眺望に大きく影響を与えることにさなります。

国立病院や難波宮跡公園南部ブロックの将来像が明らかになりつつあるグランドメゾンよりも、関電三井タワーの部屋選びは難易度が高そうです。今後も関電三井タワーのスレに場所を変えて一帯の開発計画の情報について議論されていくんでしょうね。

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん
最後の南部は北部です。失礼しました。

[984: マンション検討中さん]

>>977 匿名さん
僕の予想は逆。関電不動産はいいもの建てるデベですよ。

[985: 匿名さん]

完売できる価格でいいものなら歓迎ですよ

[986: 匿名さん]

関電タワーは何だかんだ言っても気になりますね。
南北公園で日当たりは良く、2階でも大阪城は望めます。公園は簡単には地目変更できないので、日当たり、眺望は保証されてますね。
ザ・タワーと学区は同じだったと思いますが、利便性より環境に重きをおくファミリーなら関電タワーも魅力的です。
関電タワーの概要が分かるまでにザ・タワーは完売しそうですが、レジデンスタワーの売れ行きには影響しそうかな。
この辺一帯が住むのに良い所としての認知が上がり、マンション価値の維持に繋がるといいです。

[987: 匿名さん]

関電三井タワーはブランド、立地ともに申し分ないけど高いだろうね。買えないかもしれないのでここにしたけど意外とここと変わらない価格なら後悔しそうだ。

[988: 匿名さん]

せめて設計だけでも長谷工じゃなかたらよかったんだけどね。個人的なイメージの問題だけど、どうしても安物って感じがする。

[989: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん

上の方を購入されてたら後悔されるかもしれませんね　今回ザタワーは下との価格差が大きかったように思われます

[990: 匿名さん]

谷町四丁目駅が改装されて綺麗になるようですね！
今後も周辺が整備されていくといいですね。

[991: マンション検討中さん]

>>988 匿名さん
それは間違いです。今やそのイメージは実態に即していません。品質と実績戸数を基にしたアフターはかなり良いです。設計は事業主の意向でしょう。(常識ですが)

[992: 匿名さん]

大阪メトロが構想している谷町四丁目駅その他の改装案の画像がネット上に出ています。
谷町四丁目駅のコンセプトは「金の茶室」で、かなり派手になりそうです。
外国人観光客を意識しているのでしょうか。

[993: 匿名さん]

これねえ。
大阪メトロ　活力インフラプロジェクト
https://youtu.be/xGI9bVIJTLM
谷四の画像は 4:19 と 6:41あたり。
本当にこれで作るんだろうか。

[994: マンション検討中さん]

反対運動の報道出てましたね

[995: 匿名さん]

先着順、2戸減って4戸になりましたね。

[996: 匿名さん]

そろそろ隣のタワーの高さに達しそうです。

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん

すごく近くに見えますね。望遠写真だからかな？

[998: 匿名さん]

>>992 匿名さん
もう少し落ち着いたデザインにして欲しかった

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん
こんな"ぶっ飛んだ"デザイン
賛成です
市営地下鉄なら絶対にできない
民間のなせる技

[1000: 匿名]

やったぜ！　1000レスゲット。