グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[601: マンション検討中さん]

ブランズの利回りは表面4パーセント前半、ランニング高いんで実質はめっちゃひくいですよ。笑

大阪知らずの情弱東京人と外国人をはめ込んだだけかと。下がりませんけど、せいぜいキャピゲをちょいぬけるぐらいですかね。

[602: マンション検討中さん]

投資なら中之島が酷いですよ。
数ヶ月で数百の賃貸出てますから。笑

周りよりやや安いのとなにわ筋線のポテンシャルはありますけど、僻地のため実需ニーズが致命的に弱いので、転売屋から転売屋のババ抜き金融コンクリです。笑

[603: 匿名さん]

>>584: マンション掲示板さん

内久宝寺通（四丁目タワー・本物件・関電三井）と
谷町筋（ビオール・アップル谷町・ロイヤルタワー２棟・パークハウス谷五・プラウドタワー安堂寺）
で谷町のタワマン銀座みたいなまとまりが出来つつあるので、

①利便性に振り切った梅田ブロック
②梅田への距離や中心業務地区の利便性に長ける船場ブロック、
③都心最大の緑があり、学校も多く災害リスクも少ない住環境としての魅力に長ける上町ブロック
みたいな形でひとまとまりのエリアとしての地位が固まって私は逆に良いことだと思っています。

開発が進んで、都心部で購入・賃貸を検討する時に選択肢のひとつに入ってくる「ブロック」になっていくことに意味があると私は考えます。どのエリアが上か下かみたいな話題で盛り上がってるスレもありますが、新宿と兜町と番町どこが一番かを論じるようなもので、不毛な異種格闘戦に感じられます。日曜の日経ヴェリタス「タワマンしか売れない　進む人口減、実需も投資も集中」をご覧になった方はおられますでしょうか。様々な事情からこれからも都心にどんどんタワマンは増えていきますので「ここを買っておけば間違いない一人勝ちできる物件」を探すのは不毛だと思います。タワマンすら建たないのは、エリアに見込みの無い裏付けです。
※見込みであって果実があることは保証しておりません。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん

梅田、船場と比べると上町のタワマンは見劣りしないか？

[605: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん
ポテンシャルを折り込んだ価格と現在の住環境が折り合わない。。。素人なら実需で劇低金利とローン控除、若年夫婦なら更に大阪市利子補給金で払い戻しを受けながら暫く低コストに住んで、エリアに魅力が出てきた時の転売ワンチャン狙えますけど、その転売益のために貴重な人生の数年間不便なエリアでの生活を我慢するんですかって話で。

[606: 匿名さん]

>>604 匿名さん
見劣りするかどうかは別の話として、そもそも梅田船場とは商業施設にオフィスやホテルと土地を取り合うターミナル周辺からの距離によって、少しづつ異なる水準の相場が作られてますよね。
検討する層もその土地の性格と相場で見方を変えてきますから上町を検討しうる層が上町なりの物件として妥当と思ってくれれば、勝者総取りの市場じゃないのでいいと思っています。
都市機能としては梅田が中心でも、上町には大阪城という大阪の中心があり、府庁、合同庁舎、府警、NHK
、国立病院があり都心部としての地位には異論の挟みようがありません。

[607: 通りすがり]

>>605 匿名さん

不便だと思わない人が買うんじゃないの？
あの中之島だって不便じゃないと思う人はいるんだし、不便かどうかは人それぞれでしょ。

[608: 匿名さん]

>>607 通りすがりさん
人それぞれだけど相当数賃貸が出てるという事は実需じゃない層が相当いて、不便だと思わない人の数が足りているのかどうかがこれから試されますね。。。

[609: 匿名さん]

あまりここと関係ない話で御免。

ブランズの利回りは表面4パーセント前半

とのことですが（酷いねー）、それでも東京都心よりはまだましだし、
香港や台北などに比べると相当いい。
ということで、東京の投資家や中華系など外人さんはやっぱり梅田なんでしょう。
次に難波あたりなのかな。賑わって大いに結構なこっちゃ。

大阪に住みなれた方と大阪をよく知らない東京や外国の投資家さんの指向は当然違いますね。

[610: 匿名さん]

大阪の中心なのかもしれないが、最寄りが御堂筋線でないのが痛いなぁ。

[611: マンション検討中さん]

>>607 通りすがりさん

人それぞれなんて言ったら議論にならないでしょ。笑

中之島地区はわずかしか分譲がないのに賃貸が人気がなく、賃料も普通です。不便な証拠です。

そこに日本屈指の大赤字の支線、しかも東向きしかない僻地の終点に新築900戸ぶっこんで、おまけに大半が投資用で買われ、転売ではなくほば賃貸としてでてるんで、さらに需給が悪化してます。あまりに不便で梅田までバス便走らせてますが、意味なしです。笑

中之島のことを知らない人がいるようですが、北浜や淀屋橋に近いところと、あみだ筋より西なんて格が違いすぎます。あみだ筋なんてなんの用事もない。

淀屋橋ちかくの中州のグランスイートと本土のディーグラですら、中古で50%以上グランが安いですからね。

買った人は投資でも、賃貸は当然ながら実需でしか動きません。

投資ニーズと実需ニーズが違うにせよ、実態のない投資は化けの皮が剥がれます。だって、あと13年は交通に変化もないんだもの。

[612: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん

異国人は心斎橋ですよ。
ブランズウェリス、クソほど値上がりしてます。
トンデモ価格でも成約してます。

梅田はグラフロ以外は無理ですね。
ジオグランデもせいぜい300前半ですし。
曽根崎は住友の売り方次第でしょう。
スカイビルにわざわざ外国人が行くのと同様に、外国人の中で買いの物件と位置づけられればハネるかも。そこに売れないとただの＊＊＊な場所の割高マンションになります。

[613: 匿名さん]

ネットの時代とはいえ、
富裕層は
イズミヤとドンキよりも阪急、阪神、大丸がそろっているほうが良いだろう。
金融、書店、交通手段、等々で比べてみても意味なし。

ただ、都心にして圧倒的な緑に驚く。これも谷町線のみゆえの賜物か。
都心で森林浴ができることを贅沢だと思う層が大金をはたいて購入するのだろう。
これからもこんな感じでいけば、緑は減らず、街も静か。癒される。

[614: 匿名さん]

>>609 匿名さん
住み慣れているひとなら近所の上町1や玉造2、真法院町など「住宅地」としての値段が高いところの良さがわかるんでしょうが、一度住んで大阪の人にならないとその認知が始まりませんからね。グローバルなお金が流れ込む場所の値段の歪み方は凄いのですが、それだけの住宅としての住む価値があるのかというと大阪の都市機能をスペックで見る人と大阪の人とで大分見方が変わりそうです。私は大阪の人間ではないのですが、一度住んで良さが分かったからここ買いました。そんなふうに大阪に通じてここの価値を見出してくれる購買力を持った方がどのくらいいるかというと、梅田を検討する人よりは大分少ないですよね。

[615: 通りすがり]

>>611 マンション検討中さん

長文ご苦労。
不便かどうかは人それぞれ。
不便と思わない人がここを買う。

[616: 匿名さん]

>>615 通りすがりさん

614さんの意見のように不便に思うけど緑の多さを気に入って買う人もいるよ。

[617: 通りすがり]

>>616 匿名さん

>>614さんは不便と書いてますか？

[618: 匿名さん]

>>617 通りすがりさん

613さんの間違いでした。

[619: 匿名さん]

＞＞613: 匿名さん
買い物環境はおっしゃるとおりですが、富裕層が阪急・阪神・大丸へ赴いて買い物したいかという点と、消費スタイルが堅実な富裕層もいるというところに議論の余地がまだあるように感じます。
神戸の富裕層は山の手にいますし、お隣の物件は
・百貨店外商部の当マンション専任者によるサービスをご提供
・百貨店グループの会員制個別宅配サービスをご提供
を謳ってました。すごいですね。
http://prw.kyodonews.jp/prwfile/release/M000427/200704199839/press/rel...

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

都心回帰を否定することにつながらないか？

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
書き方良くなかったですね。都心回帰といっても、猫も杓子も梅田に集結するのでは無く、都心のエリアごとに別の特色で人を吸引していくよねと言いたかったです。
都心すぎる場所が嫌いな富裕層もいるでしょう。買い物しに行く場所と住む場所はちょっと離れててもいいし、富裕層にはなんならあっちから来てくれるサービスがあります。

[622: 匿名さん]

日常の買い物は阪急阪神、大丸より普通のスーパーが近くにある方が便利です。消耗品などは百貨店においてないですし。
百貨店で扱っているものを購入したいときは、電話決済で宅配をお願いする(or外商)ので十分です。

[623: 匿名さん]

>>621 匿名さん

郊外にも来てくれますよ。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん
そうですね。ところで今なんの話でしたっけ？富裕層が百貨店を好むことと、百貨店への距離にあまり関係ないねという方向で一致してるように思うんですが。

[625: 匿名]

>>622 匿名さん

百貨店に近いのも都心に住むメリットかと。
宅配で十分なら都心に住まなくてもいいやん。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

本物件とイズミヤほどの近距離に百貨店がなくていいという意味です

[627: 匿名]

徒歩圏内にエステや美容室、プライベートジムなどが多い、
ラブホなどがないのもいいですね。

[628: 匿名さん]

>>626 匿名さん

イズミヤより遠かったら宅配サービスってか？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん
恐縮ですが、もう少し意図を長めに記述して頂けますか？短いと言葉尻を捕らえて延々と絡む目的の方と見分けがつかなくなってきます。もうちょい長いと皆さん話しやすいと思います。

[630: 匿名]

住換えか投資用で検討しましたが、エントランスが吹き抜けではないことと、天井高が低いことが気になります。投資用なら、周りのマンションより高くなっていますので、あまり期待できないと思います。
立地的に、安心安全感・利便性・癒しになる環境のバランスがいいと思います。
梅田はやっぱり落ち着かないです。
個人的に中之島の環境が好きですけど（ここより好きかも）、津波や地震が怖いです。

[631: マンション検討中さん]

ここだと百貨店なら車で上本町が一番楽だな。規模は劣るけど。
イズミヤも鮮魚とかはいいよ。
良い品を置く小さなお店も近隣に結構あるから、そういうの探すのも楽しい。

[632: 匿名さん]

>>629 匿名さん

梅田阪急まで30分足らずで行けるのに、宅配頼むのかなあと。素朴な疑問です。

[633: 匿名さん]

>>630 匿名さん

ここも基礎の杭が６０Mだから、地震の影響は中之島と変わらないと思う。

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
杭云々は置いといて、液状化と津波リスクはどうですか？

[635: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
天井高2500はまあ今は普通じゃない？
プレミアムフロアも同じってのは流石にどうかと思うけど。

エントランス吹抜けなしは、コストカットだね。少しでも住居を増やしたかったのだろね。

社内の企画案では、吹抜けエントランスを含め、ツインタワーにするとか、自走式立駐にするとかあったそうだけど。

[636: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
オリーブオイル専門店とか、マジかそれだけでやってけんの！？って思いますよね。

[637: 匿名さん]

>>634 匿名さん

津波というか豪雨による淀川決壊リスクはありますね。
液状化については杭の設計で液状化の対応をしているので耐震上は問題ない。

[638: 匿名さん]

>>632 匿名さん

私も梅田阪急にすぐ行ける距離に住んでますが、購入するものが決まってるときや忙しい時は宅配利用しますよ。

[639: 匿名]

>>635 さん

630です。
今住んでいるマンションの天井高が260ですから、250だと抵抗があります。
モデルルームを見学した時もやっぱり低いと感じました。
「家」探しは、やっぱり「縁」のような不思議なものがありますね。

[640: 匿名さん]

>>635 マンション検討中さん
ちょうどでてるこの座談会じゃないけど、社内で色々あったんでしょうね。営業の人もこれでいけんのかな？って思いながら客には言えないから自信を持って売ってたりして。
https://m.e-mansion.co.jp/information/taidan/taidan_noraman_01.html

[641: 匿名さん]

>>639 匿名さん
床暖房や24時間ゴミ捨てなど、一度当たり前と思っちゃうと譲りたくないライン出来ますよね。
かといって関電三井も天井高くないだろうし見送ってほかの出物が出てくるか分からないし、現物件の価値も下がっていく、ただし愛着もあるでモヤモヤしたり。

[642: マンション検討中さん]

ボーケン跡地
気になっています
長谷工の計画は最高の敷地の
無効利用甚だしい気がしています
もう、計画は変更出来ない時期なのでしょうか？

[643: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん

お気持ちはわかりますが、もう行政から建築許可降りているはずです。
関電三井の方なら、低層階がむしろ良いかもしれませんね。
地上からでも大阪城は見れますし、緑も近く、高い建物も周りにないので。
ただ、各専有面積は狭いですが。

[644: 匿名さん]

>>643 マンション検討中さん
確かにボーケンなら値付けにもよりますが、北向き低層階がコスパ、眺望共に最高だと思います。タワマン高層階は空の風景になり、ベランダ近くで見下ろさないと緑が感じられないのに対し、電柱の高さを超える5-6階から上くらいの低層階は緑が近いので日常生活の動線で緑に包まれる感じを満喫出来ます。
写真は同じ並びの物件6階を内見した時のものです。この眺望のカットリスクは既に425で検討されていますが、大阪城公園と難波宮跡の緑を接続させる整備を進めている時に、ここだけ潰して開発するような可能性は低いと楽観視しています。

[645: 匿名さん]

>>642 マンション検討中さん
まあ、関電三井はエントランス吹き抜けくらいはありそうですがね。でもここと同じ二重床・二重天井なら天井は頑張って250でしょう。また角部屋のfix窓、本来なら角に沿ったL字であって欲しいところインフレームで部屋に柱がめり込んでいるようにも見えます。

[646: 匿名さん]

644さん
貴重な写真ありがとうございます！
凄い緑のパワーに圧倒されます。
（草かぶれに弱い方は避けたほうが良いくらい？）

[647: マンション検討中さん]

書店と飲食店が欲しいなー
これほどマンション建つと採算とれる
と思うけど

[648: マンション検討中さん]

>>644 匿名さん
素晴らしい眺望ですね

ほんとに値付けが気になります

[649: マンション検討中さん]

>>643 マンション検討中さん
低層階だと何平米くらいの予想でしょうか？

[650: 匿名さん]

同感！
蔦屋書店のような感じのものが
近くにできませんかね

[651: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん
ほんとですよね！
長谷工の設計センスのなさすぎです！
なんとかして欲しい。

[652: ボーケン跡地気になる]

>>645 匿名さん
何故、わざわざ角に柱、そしてコーナー窓にしているのでしょうか？
ほんとに設計センスの無いだけなのか
何か意図があるのか
コスパだけ考えたのか？
少なくとも50〜60年は存在する建物なのだから、しかも、この好立地。
南側も公園と学校。
ほんとうに良く考えぬいて計画して欲しかった。
公園前の南東角がタワーパーキングとか、ありえない計画。
南側公園前がエレベーターホールというのも、理解し難い。
北側中住戸部をエレベーターホールにすれば、住人皆、大阪城ビューを楽しめるのにな。

三井パークハウス、野村プラウド、積水などなら、どんな計画にしたか…
ほんとに、長谷工、それで良いのか…

計画白紙にして、夢のプラン誰か描いて欲しいです

70平米くらいなのかな？
80平米は無いか(>_>)

[653: 匿名さん]

上町エリアにも梅田や中之島、北浜のようにスーパーゼネコンのタワマンが欲しかったな。
まだ可能性はあるかな。

[654: 匿名さん]

644です。ちなみに603も私です。
このスレは少々検討スレとして脱線気味なところもありますが、本物件に限らない様々な興味深いお話を伺えて良いですね。脱線ついでにこの内久宝寺通りについての愚考を書かせてください。長文なので長文お疲れさんに皮肉を言われるかもしれませんが。
内久宝寺通り、現在はちょうど中央大通と長堀通の二つの大通りに挟まれ、比較的交通量の少ない落ち着いた通りですが、かつては木津川筋から大阪城の玉造門に至る大阪唯一の東西縦貫路であったそうです。このエリアを検討される方は是非大阪歴史博物館に入館して、10F展望窓から眼前の景色をご覧になって頂きたいと思います。
https://twitter.com/naniwarekihaku/status/870078737034903556
上記公式ツィッターの画像を再利用する許諾があるかどうかわかりませんので、以下に自分で撮ったショボい画像を加工します。

赤いマル：グランディオーズ
青いマル：ボーケン
オレンジ：これから公園として整備される場所

難波宮跡公園のすぐ手前を走る中央大通と阪神高速ですが、遺跡の遺構の保存と公園からの大阪城の景観を確保するためにわざわざ高架をなくして地上に降りてきています。またオレンジで囲んだ部分には、かつて大阪府農林会館がありましたが、ここは既に解体されて公園になることが決定しています。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E8%BE%B2%E6%...

結果的に上町方面のために景観上邪魔な構造物が無くなってくれたような形になり、大阪城公園を難波宮跡公園越しに見通す贅沢な眺望が生まれています。大阪都心部は東京と比べて緑が少なく、緑の環境を求める人は靱公園や中之島公園など数少ないエリアに集まりますが、大阪城公園～難波宮跡公園（とその東に出来るキャンパス候補地）周辺はそれらを規模で圧倒する緑被率のエリアとなります。その眺望を

①景色を順光に美しく眺められる北向き住戸から
②緑を身近に感じられる低層住戸から
③遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる

のが、西は本物件から、東は馬場町のＮＴＴ西日本ビルを東に避けて見ることがそうなグランブルーくらいまでのこの内久宝寺通の限られた立地です。その他の場所は緑が小さかったり、将来の眺望カットリスクが大きかったりするので、こんなエリア他に知りません。あったら教えていただきたいです。
このエリアで比較し出すと、赤線で示した大極殿跡の中心軸の延長線上正面にあり、南側にも高層建築が無く、１フロア１邸のため南北のどちらの眺望も楽しめるグランディオーズが優勝でいいと思います。次点はいまのところ関電三井だと思います。それからディーグランセ、本物件となりますでしょうか。
ただし本物件は国立病院の看護師寮との兼ね合いでＸ階以上にならないと天守閣が見え無さそうです（ここでしゃべりすぎて積水さんの営業を邪魔しても悪いと思うので気になる方はＭＲのドローン空撮をご覧ください）。それでも希少な立地であることには変わりありません。

だからこそ開発が進んでいるのでしょうし、結果的にこの通りがタワーマンションのブロックになってくれるのはいいことだと思っています。この近辺がいいという方はエリアそのものを気に入って買ってらっしゃると思うので、関電三井も気になるけど価格も希望住戸が当たるかどうかもわからないから、本物件の抽選が通るならこっちで契約しちゃうとか、逆に何が何でも積水というこだわりは無いので駄目だったら関電三井を考えて、ディーグランセも見て、その中でどこか妥協して選択する人もいらっしゃるんじゃないでしょうか。どこが一番かを考えるよりも、この通り全体で検討される方が増え、ある程度の規模と流動性が生まれると、買う人みんなにとっての利益になると思ってます。

[655: 匿名さん]

長谷工タワーにすっかり話題さらわれてまんがなw

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
い、一応積水の話もしてるから。。。

[657: 匿名さん]

中央大通と阪神高速東大阪線を地下化して、難波宮跡と新設する公園をバリアフリーにすれば、雰囲気よろしいでしょうなぁ
長谷工タワーの中層階角いただきます。

[658: マンション検討中さん]

まあ話題がさらわれるぐらい、このグラメを契約した方々にとって、関電三井タワーは驚きだろうね。

[659: 匿名さん]

>>657 匿名さん
アンダーパス化しようにも、遺構と中央線があるから手がつけられそうに無いんですよね。。。
高速の法円坂出入口のために面倒な交差点になってるし、どうすればスッキリするんだろうか。
道路マニアか土木マニアの方、いい事例ご存知無いですかね。

[660: 匿名さん]

>>650 匿名さん
飲食店はモスとかファミレスみたいな分かりやすいチェーン店が無いだけで、結構あるんですけどね。開拓されれば発見出来ると思います。
書店は、安堂寺のお店が強いですからね。どこかに出来るといいですね。多分ここの人は上本町と天満橋のジュンク堂です。上本町、以外と近いんですよね。

[661: マンション検討中さん]

え！安堂寺に書店ありました？

[662: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん
作家を招くイベントで有名なこのお店です。近所の美容室喫茶店の雑誌の扱いとか、そういうのもあって昔から愛されてます。一見するとなんの変哲も無い本屋なんですけどね。
http://yondoku.jp/?a=smain&id=9

[663: 匿名さん]

>>646 匿名さん
この通り沿いなら、木のそよぐ音、鳥のさえずりが聞こえてきます。
あと高さによっては、遠くにうっすらですが、恐らく天神祭の花火が見えます。友達を呼んで鑑賞会するほどの大きさにはなりません。

[664: 匿名さん]

まあここは、この通りのタワマン兄弟の中では一番背が高く、戸数が一番多く、外観もグランドメゾンなりで大きい間取りが比較的多いという特色になるでしょうね。
ディーグランセもワンフロア4邸の贅沢な作りで、既にビンテージマンションの雰囲気が有りますが、築年数が11年違うので、修繕積立コストがどうなってるかが問題。こちらは住民層も良いと思うので大きな問題は無いかと。
関電三井は眺望一番。ただし部屋は小さく値段は一番高く内装設備もグランドメゾンに勝てるかというと疑問。お金持ってらっしゃる方なら広い部屋購入と内装やりかえの力技で解決出来ますが、階高はディーグランセに勝てない。

[665: 匿名さん]

>>654 匿名さん

グランディオーズ在住もしくは関電三井タワーの関係者ですか？
今後も情報よろしくお願いします！

[666: 匿名さん]

関電三井の関係者なら、関電三井に「疑問」など提示するはずないでしょう。

[667: マンション掲示板さん]

大阪住んで長いんですけど、この辺は踏み入れたのはじめて。昨日見にいったんですけど、難波宮ってただの原っぱなんですね。公園かとおもいきや。前抜けするのはいいですし、緑が目に入りますけど、もっと大阪城が目に入る方がいいですね。ここも含めて新築か築浅で大阪城ビューが素晴らしい物件はどこがあるでしょうか？

[668: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん
関電三井にエントランス吹き抜けはないですよ。
2階はすべて駐輪場です。
最近はコストダウンで、エントランス吹き抜けすらやらなくなりましたね。

[669: ボーケン跡地気になる]

>>665 匿名さん
関電三井のコミュニティー？スレッド？
どなたか作っていただけたら
いいなぁー
ここのルールを良くわかっていなくてすいません

[670: ご近所さん]

さらにもう１つグランドメゾンのタワー出来そうですね。

大阪城のほぼ真正面ですかね。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180301700001.html

http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf#search=%27%E5%BA%9C%E5%96%B6%E4%B8%8A%E7%94%BA%E4%BD%8F%E5%AE%85+%E7%A9%8D%E6%B0%B4++%E8%90%BD%E6%9C%AD%27

[671: 匿名さん]

>>670 ご近所さん
そうですね。388あたりで話題になってましたね。

[672: マンション検討中さん]

二階駐輪場いいですね！
ここは別棟なので
自転車取りに行くのに時間かかる
家に持ち込む人が増えなければいいですが

[673: 匿名さん]

>>667: マンション掲示板さん

そうです。ただの原っぱなんです笑
ここは中央区民祭りなど、年に数回イベントがあるときの会場兼関係者駐車場になったりしています。その他の時期は犬を走らせたり、野球やラグビーの練習をしたり、ゴルフの素振りをしたりと自由に使われています。

もっと大阪城が目に入る場所がいいというと、大阪城に近づきたいと解釈することにして
内久宝寺通のこの一帯は
①緑に近接した形で
②低層階からも緑を
③将来の眺望カットリスク低く
楽しめるところに特色があります。

これに匹敵する条件を探すと

◆大阪城北側◆
内久宝寺の①②③の条件を満たし、さらに大阪城に近づくなら北側の都島区片町の西側、土佐堀通りより南側の一帯でしょうか。ただし上町台地は大阪城を北端としているので、この片町は大阪城の石垣を下りきった川沿いの低い標高から見上げるような眺望になります。そのため、難波宮跡の一帯の、同じ標高から緑を見下ろすような、視界の中に緑の量感あふれる眺望になりません。南向きというのは日当たり上のメリットでもありますが、南向きに見上げる眺めは逆光で眩しく気持ちよく眺められません。夕方以降は夕焼けとライトアップされた大阪城がいい雰囲気だと思います。築浅だとサンクタス大阪城(14階建37戸)があり、高層階にいけばこれらのデメリットを避けられそうですが、戸数も少なく流動性が低そうです

◆大阪城東側◆
大阪城公園は天守閣を中心とするなら東に広く、緑の量感はたっぷりです。でもその分天守閣から遠く、更に大阪メトロの検車場（将来大学になるかもしれないエリア）があるのでマンションが建ちそうなところは城が遥かに遠くなり、候補なし。西日で眺めることにもなりますからね。

◆大阪城西側◆
内久宝寺通から天守閣を眺めるのと同等の距離を許容するなら、②の条件をあきらめてビルの頭越しに天守閣が見えるビオールやグランドメゾン大手前タワーがあります。特に、グランドメゾン、天守閣との間に建つ大阪府庁の高層化計画が立ち消えになって候補地にがんセンターが建ち、老朽化の著しい府庁本館も耐震化工事をしたのでしばらく建替えはなさそうです。住民の方はうれしいでしょう。ただしすぐ東側に駐車場や雑居ビルの区画もあり、油断できません。
これより大阪城を近くで見ようと東側で探そうと思っても、官公庁街の大手前ですから、府庁舎別館や府警などがひしめき合っており候補地がありません。サンクレイドル大手前など小規模な物件が建ちましたが、低層なので府庁に阻まれ、かつ東側の大阪府議会会館も古いので何かが建ちそう。府警の西側にもこれから庁舎が建ちます。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-4690.html

◆大阪城南側◆
・馬場町
大阪城南側から大阪城を至近に眺めようとおもったら、難波宮跡公園北側の馬場町がベストですが候補地がありません。特に大阪府農林会館跡地あたりは、南北を本町通と中央大通に挟まれますが、南側に難波宮跡公園もあり、西側はＮＨＫ大阪を避けて中央大通の景色も抜けて眺望的には最高でしょう。ただしこの一帯は公園になることが決定しています。町の東側にメゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前がありますが、設備が残念な賃貸マンションです。そこから西にＫＫＲホテル、ＮＴＴネオメイト、ＮＴＴ西日本ビルと続きます。ＮＴＴ都市開発がＮＴＴの不要となった電話局をオフィスやマンションとして再開発することがよくありますが、ここは郵政省時代からの立地でＮＴＴネオメイトはかつての東電話局、ＮＴＴ西日本ビルは近畿電気通信局で現在のＮＴＴ西日本本社です。ということは、地下に大きな洞道（とうどう、電話線のトンネル）ネットワークの西日本のターミナル機能があるはずで、オフィスビルとしての建替えはあっても土地の所有権まで他人に売り渡すようなマンション開発はしないのではないかと思われます。
・法円坂
メロディーハイム法円坂、コーシャハイツなどはいずれも馬場町のＫＫＲとＮＴＴビル群に阻まれて眺望が期待できません。築年数も経っています。
・森の宮中央
ファインシティ大阪城公園から東側にエスリード、プレサンス、メイツブランの一部の間取りからも見えそうですが、中央大通りの目の前の間取りになります。

ということで、眺望が遮られるリスクや大通りから引っ込んだ立地など、見ていくと難波宮跡公園南側の内久宝寺～上町の一帯が良いなと個人的に考えています。あくまで自分調べなので他にもっといい条件をご存知の方もいらっしゃると思いますので、どこかあれば私も教えていただきたいです。

[674: 匿名さん]

脱帽！
本当によくご存じで感心します。
これからも色々ご教示いただけたら有難い限りです。

[675: 匿名さん]

>>673 匿名さん

関電三井タワーの営業でしょうけれど、、ほんと詳しい情報助かります。

[676: 匿名さん]

ＮＴＴ西日本本社の西に接する駐車場は
史跡区域ですが、都市計画公園区域ではありません。
文化庁などに認められれば、ビルなどが建設される可能性もあるのでは？

[677: マンション検討中さん]

ネット黎明期のような仁義なき闘いが素敵ですね。平成も終わる今、それで食える業界が羨ましいです。

さて、財閥や大手も和田やプレサンスのような三流と変わらず販社の現場が書き込んでおられるのはよく理解してますんで、このような客観的な情報提供ならば是非ともお願いします。

今時荒らしたり恣意的な誘導はすぐにバレますし、ご時世柄どの物件も脛傷だらけですから、相討ちになるだけですしね。

私は結果的なポジトークは許しますよ。他の荒らしさんは知りませんが。

で、大阪城が見える物件の資産価値はどうなんですか？外国人にうけますか？ここは彼らにリーチできますかね？中之島はハメれそうですが、ここもボーゲン跡も引きが弱そうで。

[678: 匿名さん]

>>677 マンション検討中さん

ボーケンね。
ボーゲン跡だとシュプールだよ。

[679: 匿名さん]

座布団１枚！

[680: 匿名さん]

>>677: マンション検討中さん
確かに、その部分の考察は甘かったですね。ご指摘有難うございます。

まず、こちらの計画平面図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場はかつての皇居たる「内裏」エリアのため、そこも含めて公園として一帯として整備する計画平面図は示されていますが、「案」の状態です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

次にこちらの提案対象区域図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場のスペースも含めて「史跡区域」となっていますが、（今回の）「都市計画公園区域」には重なりません。また、区域Ｂは遺構表示ゾーンとして「原則、掘削等による現状変更は出来ない」という方針が示されているため、ディーグランセとグランドメゾンの眺望を遮る整備は無さそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

更に、こちらの提案対象区域図がわかりやすいと思うのですが、ＮＴＴ西日本ビルの敷地の西側、農林会館の北側に横長の四角い区画があり、区域Ａと区域Ｂはそこを避けるようなＬ字型に区分けされています。この土地の本町通り側の入り口には「日本郵便 株式会社 管理地 管理番号 郵３」と掲げられています。かつてここに大阪郵政局 資材部があった影響かと思いますが、ここも市の土地ではなさそうです。http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

まとめますと、現状では難波宮跡公園北部ブロックはＮＴＴの駐車場も含めて将来的に公園として整備される案がありますが、今回の整備は区域ＡＢをまとめて整備したとしてもＮＴＴの土地と日本郵便の土地がそのままになります。何も規制が無ければＮＴＴ西日本ビルは1969年に竣工なので、ゆくゆく駐車場のある西側で本社ビル建替えをする動機もあるわけで、そうするとグランディオーズと関電三井の低層階からの天守閣への眺望はカットされ、かなりの高層階に行かなければ無くなります。また、日本郵便の管理地いっぱいに何かが建てられるとディーグランセとグランドメゾンからの眺望も同じようにカットされます。

ただ、どちらも史跡区域のため、今から「掘削等による現状変更」を伴う高層建築物を建てる開発は行政の姿勢として認められない可能性が高く、特に日本郵政の土地の中でも「都市計画公園区域」になっている「難波宮跡公園北部ブロック」のエリアは公園として整備される可能性が依然として高く、ディーグランセとグランドメゾンはここの心配よりも国立病院の建物の心配をしたほうが良さそうなくらいリスクは低いと思います。なお、現状病院寮で低層階の眺望がカットされることはグランドメゾンだけでなくディーグランセの一部の部屋でも同じです。
以上、「遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる」という意見はそのままに、上記の考察を付言事項とさせていただければと思います。

※私は業者でも不動産投資家でも無く、このエリアが気に入っている一個人です。エリア争いや積水下げ・関電三井上げ（あるいはその逆）をするつもりも無いですが、結果的なポジショントークと受け取られることについては仕方ないと思っています。有意義な情報交換が出来ればと考えております。

[681: 匿名さん]

すいません、680は677を引用しましたが、主に676へのレスです。

[682: 匿名さん]

詳しいご説明ありがとうございます。
NTTの駐車場が気になっていました（私も業者でも何でもありません。
このエリアに関心を持つ一個人です）。現状変更が許可される可能性は低いだろう
というご見解にだいぶ希望が湧いてきました。

公園化については、NTTにしろ日本郵政にしろ、民営化してかえって
面倒なことになったのかもしれませんね。
大阪市が上手く進めてくれれば･･･と思います。

[683: 匿名さん]

逆に考えると、NTTの駐車場が最大の懸念事項なわけやね。

[684: 匿名]

難波宮跡公園北部ブロックの民間事業者が、三井不動産に決定したようです。
難波宮跡公園使用事業者募集にかかる価格提案審査結果について
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000420729.html

日本郵政の土地0.7ヘクタールは2015年1月段階で未取得のようです。現在ではどうかわかりません。
http://www.senmonshi.com/archive/02/[e-mail]
日本郵政の土地の形は、この資料の最後のページで確認できます。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000305/305239/sh...(pp.16-23).pdf

[685: 匿名さん]

>>684 匿名さん
これ、日付が古いし、一般車、バスとあるので現に駐車場として使われている分の事業者ですね。今マーケットサウンディングしているやつの結果は5月中旬です。

[686: 匿名さん]

散歩がてらボーケンから難波宮跡公園を通って大阪城まで歩いてみましたが、将来に亘って目の前に建物が立たないメリットはあるものの、大阪城の眺めはNTT西日本のビルが天守閣の右隣に見えるためイマイチな気がしました。

[687: 匿名さん]

天守閣の後方、
ミラーのように反射するような感じの
OBPのクリスタルタワーもちょい気になります。

１５０メートル超37階（＋塔屋2階）
全面ガラスカーテンウォール。

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん

クリスタルタワーからの大阪城の眺めはなかなかいいですよ。ただ見飽きたのかどの事務所もブラインド下ろしてますが。

[689: 匿名さん]

個人的には、クリスタルタワーは綺麗だと思います。
都会と緑のギャップがいい。OBPはGood！
むしろ、あの周辺にマンションが出てきてくれたらなぁ‥。
プレサンスさん、やってくれないかな？！

[690: 匿名さん]

>>686 匿名さん
確かにディーグランセ側に行った方がNTTビルの圧迫感は無いけど、今度はOBPがバックに被ってくる。↓のリンクははディーグランセです。
http://www.designfirm.co.jp/topics/assets_c/2010/08/住戸2-192.html
まあそれはそれで、汐留の高層ビル群をバックにした浜離宮恩賜庭園みたいな新旧混在の風景でオツだとも思いますけど。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/浜離宮恩賜庭園

[691: 匿名さん]

>>689 匿名さん

プレサンスの本社はクリスタルタワーでしたね。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん

OBP、お世辞にも住むには便利と言い難いですけど、出来たら出来たで希少な立地ですよね。

[693: 匿名さん]

OBPは、OsakaMetroの駅自体は微妙ですね。
ただ、環状線の京橋駅が近いのは替え難い魅力。

[694: 匿名さん]

関電三井、そんなにＮＴＴビルが迫っているように見えますかねえ。ギリギリＮＴＴビルを避けて天守閣が見えるのがグランディオーズで、ボーケンはもうちょっとゆとりがあると思います。眺望シミュレーションをgoogle earthでするとこうなりました。目の前に緑が広がって良いと思います。

[695: 匿名さん]

なお、グランドメゾンからの眺望はこうなります。視点はどちらも69ｍの高さから。どちらもクリスタルタワーは右か左で後ろに被りますね。ディーグランセだと>>690 であったリンク画像で確認できるように真後ろ。

[696: 匿名さん]

>>694 匿名さん

天守閣の左右に緑が広がっている方が綺麗だと思うので、自分にとってはNTT西日本のビルは非常に気になります。
ただ、好みの問題だと思いますので、それが気にならない方は緑も多く良いのではないでしょうか。

[697: マンション検討中さん]

難波宮跡公園ってずっと浮浪者が住み着いてますね。
大阪城以前に、玄関前にあれは流石にきついな。

[698: 中古マンション検討中さん]

そうなんですよね。あれと、プレハブの壁みたいなのが続いて、西側は雰囲気が悪いです。

[699: 匿名さん]

>>697 マンション検討中さん
ボーケン前の構造物、私は仕事で日中この辺りにいないためかついぞお見かけしなかったので横の文化財事務所の資材置き場かと思っていたのですが、あれってそうなんですかね？

[700: 匿名さん]

>>698 中古マンション検討中さん
プレハブの壁って、西ではなく東側の東方官衙地区の遺跡跡の囲いでは？
遺跡の状態が良く、今後も調査が進みそうで放置されてる土地ですよね。あれだけの土地がそのままなのは勿体ないと思いますがしばらく空き地のままかと。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000168/168280/gi...