グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2632: 匿名さん]

契約から入居まで期間が長いといろいろありますな。まあお金が不動産に変わっただけと考えたら気も楽になる。

[2633: マンション検討中さん]

正確には不動産の共有持分ね。

[2634: 匿名さん]

不動産購入後の「お尋ね」って来た人居ますか？

[2635: 名無しさん]

駐車場の問題って何？

[2636: マンション検討中さん]

お尋ねは銀行から情報得るので
ローン契約してからでないでしょうか？

[2637: 匿名さん]

>>2635 名無しさん

雨に濡れるとか、ランニングコストが高額とか、見た目が安っぽいとか。

[2638: マンション検討中さん]

駐車場は上で話されてたように
いずれアウトソーシングになるでしょう

[2639: 匿名さん]

>>2638 マンション検討中さん

セキュリティの面は大丈夫なのか心配。

[2640: 名無しさん]

>>2636 マンション検討中さん
登記簿から無作為に来ます。現金一括でも来ます。

[2641: 匿名さん]

>>2640 名無しさん

どっちにせよ、今の段階で来ることはないということですね。

[2642: マンション検討中さん]

居住棟⇔駐輪場⇔駐車場と繋がってるから雨に濡れないよ。見た目はツタとかで覆えば景観よくなるかもしれないですね。

[2643: 名無しさん]

>>2638 マンション検討中さん

駐車場がマンションの中にないので、万が一の時はアウトソーシングしやすくていいんじゃないでしょうか。

[2644: 匿名さん]

理事会に入って、100％発生する空車の駐車場は外部委託するよう発案します。

[2645: 匿名さん]

駐車場の問題は南西側の眺望不良と雨に濡れなくとも風が通るのでつまり外に近い事
料金が高いこと、充電機はあるけど有
料のため利用者が見込まれないこと。おそらく旧式のため自分のパレットが降りてくるまで時間がかかるやつかな？（もしかしたら空いてる一番近いパレットをだすやつかも）くらいでしょうか。駐車料金や充電料金は見直しが必要ですね。ちなみにタワー内にある駐車場の場合車内でリモコン操作できます。
もちろん一階エントランスにもう少しお金を回してほしかったりしますが、今分譲なら
少なくともレジデンス以上の坪単価（10階以下は特に安かったので）となり、それでもやはりどの物件より人気が出るでしょう。
ほとんど完成が近づいていますが、思ってた以上にクオリティも高く、隣のディーグランセを完全に凌駕しています。
予想として転売物件も2割以上上乗せしていくつか出てくるでしょう。
ただ永住してもいいかなと思える立地と建物になりましたね。

[2646: 匿名]

駐車場棟の風は周囲を2-3階建の建物に囲まれている事、開口部にも結構な高さの遮蔽パネルが設置されていることから吹きさらしの問題はそう大きくないと思っています。また、開口部から直接出られる駐輪場がある事は、場所柄ファミリー層の多いこの物件では好ましい事だと思います。近隣のタワマンでは日中電動アシストの親子自転車が公開空地に置かれっぱなしのところがあり、保育園幼稚園の送迎の苦労を思うと仕方ないと個人的には思っていますが、そうした問題が発生しにくいプランです。
駐車場の待合室は鉄道駅の待合室くらいの設えかと思いますが、エアコンもついてるし十分です。空き駐車場の外部貸しについては賛成しようと思います。

[2647: 匿名さん]

駐車場を外部貸しにすると
管理組合の収益とみなされ納税義務が
発生するのはご存知ですか？
申告書の作成に係る税理士費用・納税資金など
で収入の４割はかかります。

[2648: 匿名さん]

新しい間は修繕もかからないので
ある程度の収益は上がりますが、
駐車場の定期検査などの費用も発生する
ため総合的に判断し機械式駐車場の撤去する
管理組合も近隣のマンションでは有ります。
入居される方は極力マンション内の駐車場を
借りましょう！
近隣の駐車場相場は機械式なんで２万位取れれば
いいとこです。

[2649: 匿名さん]

>>2647 匿名さん

うちのマンションで以前試算したけど4割は大袈裟だわ。

[2650: 匿名]

>>2647 匿名さん
こちらの記事では賃料の7-8割を積み立てに回せるようになったとありますので、4割というのは規模にもよるかと思います。参考までにどのくらいの個数の駐車場だったのか教えていただけませんか？
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO07437700Q6A920C1NZ1P01/

あと、外部貸しは管理組合の法人化とセットになりそうで1期理事会の負担が(2年アフター対応もあるので)結構なものになるかと思います。私個人は仕事の負担等もあり理事への立候補はしないのですが、実効性のある議論ができるよう微力ながら管理に貢献できればと思っております。

[2651: ご近所さん]

このご時世にタワマン…やはり子育て世代が少なくなってるんでしょうね。

[2652: 匿名さん]

子育て世代がタワマンの一番のお得意様ですよ。このマンションなんて76平米で4330万～なので、新築物件としては破格と言えると思います。ここ買った人の中には子育て世代も知り合いで数名居ます。駐車場について私の住んでるマンションの知識で言うと4割はかからないです。とにかく利益優先でいかないと空車状態で駐車場が廃墟化してしまうのがカーシェアの時代です。https://toyokeizai.net/articles/-/203602

[2653: 匿名]

少なくともこのエリアではここまでの付帯率要らないと思う。いざという時は減築したい。リプレースの時期までに駐車場問題が社会問題化して自治体も積極的に対応してくれるようになるといいなと思います。

[2654: 名無しさん]

>>2653 匿名さん
理事会の舵取りが思いやられる。行政頼みではなくタイムズと連携とって考えましょう。全市的な問題になってるので、いろいろ対応策出てます。積和にも動いてもらいましょう。

[2655: 匿名さん]

駐車場が全然埋まっていないことを前提に話が進んでいますが、埋まっていないのは決定なの？もしかしてほぼ満車という期待もあるのですが。

[2656: 匿名さん]

キングマンションは14000円でも満車じゃない。ここより駅近でもそんなレベルですよ。30000円で満車なんてバブル期の昭和の終わり頃の相場です。

[2657: 匿名さん]

相場ではなく現状の確かな申し込み情報を知りたい。

[2658: 匿名さん]

知ったところで？世帯数に対して、仕方なく作る駐車場のコスト下げる具体策練りましょうよ。

[2659: 匿名さん]

>>2658 匿名さん

具体案を練るためには、現状の空き台数が分からないと試算もできないよね？
問題は駐車場が敷地の奥だから、部外者が敷地内に進入することに対して拒絶反応を示す人多いと思うよ。

[2660: 匿名さん]

エントランス抜けていく訳じゃないから煩いこと言わないでお金優先的に考えて欲しい。

[2661: 匿名さん]

この話題の中、画像を載せると
寂しく見える

[2662: 匿名さん]

2万円になったら、ここ借りる。
3万のままだったら今借りてるとこのままにする。

[2663: 匿名さん]

>>2662 匿名さん
3万なのでここ消えましたね。私もです。2万なら借りたげます。ウェリスで18000円だけどね。

[2664: 匿名さん]

駐車場契約率にもよりますが、管理組合発足後、値下げ検討ですかね。

[2665: 匿名さん]

2割高いですね普通に2万5000円前後でしょう。
全員ボイコットして下げるべきです。

[2666: 匿名さん]

マンションの駐車場は引き渡し後は管理組合が管理だよ。

[2667: 匿名さん]

そんなのわかってるよ。頑張ろう！

[2668: 匿名]

試算の話で言うと、売主が示した修繕積立シミュレーションでは駐車場契約率が何%になっているかも確認しないといけないですよね。結局将来の更新費用がその他の共用部も含め上がってるんじゃないかと言う問題はさて置いて。

[2669: マンション検討中さん]

契約者は【契約者・住民 掲示板】へどうぞ。

[2670: 匿名さん]

>>2669 マンション検討中さん

完売してるしどっちでもいいんじゃね？

[2671: 匿名]

ボーケン跡地の公式出来てます！
シエリア大阪上町台パークタワー
https://www.cielia.com/m/uemachidai112/index.html

[2672: マンション検討中さん]

長谷工タワーか
上町台の覇権マンションは譲れんよ

[2673: 匿名さん]

シエリア遂に出ましたか
案外早かったですね

[2674: 匿名さん]

難波宮とか入るのかな
と思っていたんですが

上町台も悪くはないけど

[2675: マンション検討中さん]

角部屋率80%のタワマンとか見たことない
中部屋住人は肩身が狭いなぁ

[2676: 通りがかりさん]

>>2671 匿名さん

なるほど　期待はずれ感高そう、いや思ってた通りか。

[2677: 匿名さん]

なぜ期待ハズレ？

[2678: 通りがかりさん]

>>2677 匿名さん
敷地の形からして100平米越えのプレミアルームをワンフロア4邸とかになる。ダイワのハイレジデンスみたいな感じで求めてたものと違う。もう子育ても終焉に近いから夫婦で100平米とか要らないんだよね。

[2679: 通りがかりさん]

>>2677 匿名さん

無理矢理タワーてことですね。

[2680: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[2681: マンション検討中さん]

この5畳部屋は最悪だな
柱の位置からしてもろに下がり天井だろうし、すごい圧迫感があると思う