グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2601: 通りがかりさん]

将来の資産価値も気になりますが、皆様は現金購入者ですか？私は住宅ローンを組みます。

[2602: 匿名さん]

ブラタモリでも紹介されましたがこの地域の良さは秀吉はもちろんのこと誰しもが気付いてたのですが、ちょっと掘ったら遺跡が出て開発できない地域でした。学校区とイミズヤとドンキ、谷六の7番出口からなら徒歩5分、大病院が目の前ということでこの辺り（旧東区）しばらくタワー出来てなかったのでザ・タワーはあれよあれよと完売しましたね。アップルタワー大阪谷町は流石に古くなりすぎで80平米越えの南向き3LDKが売りに出ないですよね。

[2603: 匿名]

>>2600 名無しさん
ディーグランセを売りだしたのは2007年の年末、2005年以降のファンドバブルでタワマン供給が増えていた時期の最後の方で当時にしても高すぎると言われていました。同時期にはザ北浜も売っていましたので、規模感やデベからも目立たない方のタワマンです。近所にはスーパーも無く、今のように目の前にスーパーがあったり近所にショッピングモールが出来るような環境ではないので地縁のある方など、今よりも対象マーケット少なめの時期です。おまけに販売中にリーマンショックが起きました。今となっては正解でしたが当時としては販売上時期悪かったと思いますよ。

[2604: マンション検討中さん]

関電三井タワーの販売情報がなかなか出てきませんね
遺跡調査でもしているのでしょうか

[2605: 匿名さん]

現在のマンションからの買い替えで購入したので、現在のマンションは売りに出すつもりです。7年住んだだけですので利益が出そうで、3000万の特別控除を使いたいので、一括で払います。住宅ローン控除は7年間しか使えないので、280万円の控除がMAXです。また、ここも10年以上住むかも分からないのでローンは組まないです。

[2606: 匿名さん]

住宅バブルが言われ、タワマンの価格破壊が近いとかって言われているのですが、香港とタイのパタヤにコンドミニアムを所有しておりますが、日本はここ数年値上がってきましたが、私の海外の物件は値上がりの一途で全く下がる気配ありません。特に転売して利を得ようという考えはないのでいくらになろうが関係ないのですが、日本の不動産は免震でしっかりしていて海外に比べたら安いという印象です。特に外貨で現役時代給料を得てた人間にとっては円安になってるので、高い高いとタワマン言われてますが、海外の方が圧倒的に高いですよ。

[2607: 匿名さん]

>>2606 匿名さん

だから日本のタワマンもどんどん値上がりするってことですか？

[2608: 匿名さん]

値下がりしたら全体的にそれだけ買いやすいわけで、全力でローン組んでこのマンションにかけてる人はちょっと古いマンションに買い替えすればいいのではと思いますねえ。日本のタワマンが値上がりの一途かどうかは先のことなので断定はできませんが、高いという域までは至っていないという印象はあります。

[2609: 通りがかりさん]

谷６最初の分譲マンションで
建替の審議を管理組合で協議しているけど
難しいみたいです。
マンションて何年位住めるのかな？

[2610: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2611: マンション検討中さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2612: 匿名さん]

シャルマンコーポは長いですよ。私は余生はこのマンションでと思ってます。転売がとか資産価値とか関係ありません。大病したら国立病院に入院します。

[2613: 匿名さん]

19階と20階なら共有部のある19階の方がいいと思うのですが、とても価格差があります。理由を教えてください。

[2614: 建材屋]

屋内排水管などはなるべく10年くらいを目途に交換した方がいいよ。そのためにも規格・寸法などはしっかりメモして下さいね。塩ビ管メーカーも修繕が必要なときには、既に解散していることもありますので…。

[2615: 匿名さん]

G20が来年ならラウンジから大阪城眺めたかった。トランプや習やプーチンの前で安倍さんが大阪城とか追手門の話をするのは何か嬉しくなりました。

[2616: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2617: 業者お断り]

坪300でもいいですか？

[2618: マンション検討中さん]

低層階は安いけどカーテン越しに丸見えというのも抵抗ある。人好き好きですね。

[2619: 評判気になるさん]

東側はちょっと失敗ですね、部屋も狭くて使えない、柱の出っ張りも気になります。

[2620: 口コミ知りたいさん]

エントランスが一階だけというのは、確かに寂しいですね。今更どうしようもないですが、完成したものを見ると痛感しますね。

[2621: マンション検討中さん]

まぁ、エントランスが１Fだけだとしても、吹き抜けで変に維持費がかからない点は評価できると思います。問題は駐車場…。

[2622: 匿名さん]

>>2613 19階は確かすべてのタイプ抽選だったと思いますよ。共有部があるという事は人の出入りも多いという事で私なんかは煩わしいと思ってしまいます。子供が騒がれても迷惑ですしね。

[2623: 評判気になるさん]

>>2621 マンション検討中さん

駐車場の問題て何ですか？

[2624: 匿名さん]

ちょっと仕事の都合で購入後未入居で売らざるを得なくなったのですが、何か良い方法はないでしょうか？

[2625: 匿名さん]

一般媒介が良いと言われてますが、
談合みたいのもあるような感じでして、
結局専任とあまり変わらなくなることも...。

[2626: マンション検討中さん]

転勤とかであれば賃貸に出されては？

[2627: 匿名さん]

東京に転勤なら、グラメ江古田を検討されては。　お安く購入できるかも。
売却も手数料なしで、スムーズに行くかも。

[2628: 匿名さん]

>>2626 マンション検討中さん
仕事独自することにしまして売って資金欲しいんです。

[2629: ご近所さん]

新築未入居で売りに出す場合、順序良く小出しにして下さい。でないと阿波座の〇MPタワーのように…いろいろ消費者に見透かされてしまいますゆえ。

[2630: 匿名]

私はいつ転勤になってもおかしくない仕事なので、住んで2-3年の段階で転勤になったら売るか貸すかとても迷うと思います。大阪城ビューの中低層なのでどちらでもいけそうな感じです。住んで満足いったら賃貸にしようと思ってます。

[2631: 匿名さん]

契約していれば売りに出す事は可能かと・・・

[2632: 匿名さん]

契約から入居まで期間が長いといろいろありますな。まあお金が不動産に変わっただけと考えたら気も楽になる。

[2633: マンション検討中さん]

正確には不動産の共有持分ね。

[2634: 匿名さん]

不動産購入後の「お尋ね」って来た人居ますか？

[2635: 名無しさん]

駐車場の問題って何？

[2636: マンション検討中さん]

お尋ねは銀行から情報得るので
ローン契約してからでないでしょうか？

[2637: 匿名さん]

>>2635 名無しさん

雨に濡れるとか、ランニングコストが高額とか、見た目が安っぽいとか。

[2638: マンション検討中さん]

駐車場は上で話されてたように
いずれアウトソーシングになるでしょう

[2639: 匿名さん]

>>2638 マンション検討中さん

セキュリティの面は大丈夫なのか心配。

[2640: 名無しさん]

>>2636 マンション検討中さん
登記簿から無作為に来ます。現金一括でも来ます。

[2641: 匿名さん]

>>2640 名無しさん

どっちにせよ、今の段階で来ることはないということですね。

[2642: マンション検討中さん]

居住棟⇔駐輪場⇔駐車場と繋がってるから雨に濡れないよ。見た目はツタとかで覆えば景観よくなるかもしれないですね。

[2643: 名無しさん]

>>2638 マンション検討中さん

駐車場がマンションの中にないので、万が一の時はアウトソーシングしやすくていいんじゃないでしょうか。

[2644: 匿名さん]

理事会に入って、100％発生する空車の駐車場は外部委託するよう発案します。

[2645: 匿名さん]

駐車場の問題は南西側の眺望不良と雨に濡れなくとも風が通るのでつまり外に近い事
料金が高いこと、充電機はあるけど有
料のため利用者が見込まれないこと。おそらく旧式のため自分のパレットが降りてくるまで時間がかかるやつかな？（もしかしたら空いてる一番近いパレットをだすやつかも）くらいでしょうか。駐車料金や充電料金は見直しが必要ですね。ちなみにタワー内にある駐車場の場合車内でリモコン操作できます。
もちろん一階エントランスにもう少しお金を回してほしかったりしますが、今分譲なら
少なくともレジデンス以上の坪単価（10階以下は特に安かったので）となり、それでもやはりどの物件より人気が出るでしょう。
ほとんど完成が近づいていますが、思ってた以上にクオリティも高く、隣のディーグランセを完全に凌駕しています。
予想として転売物件も2割以上上乗せしていくつか出てくるでしょう。
ただ永住してもいいかなと思える立地と建物になりましたね。

[2646: 匿名]

駐車場棟の風は周囲を2-3階建の建物に囲まれている事、開口部にも結構な高さの遮蔽パネルが設置されていることから吹きさらしの問題はそう大きくないと思っています。また、開口部から直接出られる駐輪場がある事は、場所柄ファミリー層の多いこの物件では好ましい事だと思います。近隣のタワマンでは日中電動アシストの親子自転車が公開空地に置かれっぱなしのところがあり、保育園幼稚園の送迎の苦労を思うと仕方ないと個人的には思っていますが、そうした問題が発生しにくいプランです。
駐車場の待合室は鉄道駅の待合室くらいの設えかと思いますが、エアコンもついてるし十分です。空き駐車場の外部貸しについては賛成しようと思います。

[2647: 匿名さん]

駐車場を外部貸しにすると
管理組合の収益とみなされ納税義務が
発生するのはご存知ですか？
申告書の作成に係る税理士費用・納税資金など
で収入の４割はかかります。

[2648: 匿名さん]

新しい間は修繕もかからないので
ある程度の収益は上がりますが、
駐車場の定期検査などの費用も発生する
ため総合的に判断し機械式駐車場の撤去する
管理組合も近隣のマンションでは有ります。
入居される方は極力マンション内の駐車場を
借りましょう！
近隣の駐車場相場は機械式なんで２万位取れれば
いいとこです。

[2649: 匿名さん]

>>2647 匿名さん

うちのマンションで以前試算したけど4割は大袈裟だわ。

[2650: 匿名]

>>2647 匿名さん
こちらの記事では賃料の7-8割を積み立てに回せるようになったとありますので、4割というのは規模にもよるかと思います。参考までにどのくらいの個数の駐車場だったのか教えていただけませんか？
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO07437700Q6A920C1NZ1P01/

あと、外部貸しは管理組合の法人化とセットになりそうで1期理事会の負担が(2年アフター対応もあるので)結構なものになるかと思います。私個人は仕事の負担等もあり理事への立候補はしないのですが、実効性のある議論ができるよう微力ながら管理に貢献できればと思っております。