グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2532: マンション検討中さん]

マンションNaviならKタイプでこんな価格です。5年後に値下がり予想はAIじゃなくても私もできる。また2020年ピーク説は沢山のブログに書いてる。AIが2010年に2019年にこれだけ値上がりすると予想してたら、それは拍手したな。

[2533: 匿名さん]

>>2532 マンション検討中さん

9年前のAIでは無理でしょうな。

[2534: 評判気になるさん]

2526 匿名さん 路線価はかなり低いのはなぜですか？
あと蛇足ではありますが、大学名はいらないのでは。
一貫校からみると公立の子が必死でいく大学にすぎませんよ。

[2535: マンション検討中さん]

>>2526 匿名さん

土地を売らずに郊外の一戸建てを自己資金で買えるのが富裕層。
売らなきゃ買えないのは土地成金。

[2536: 匿名さん]

>>2530　今の価格ってのが分かりません。中古市場なので、タイミングで割高でも成約するものもあるし、ディーグランセの今の値段っていくらか不明。

[2537: マンション検討中さん]

つゆの住処と考えてるのでリセール云々に興味がない。まだ完成もしてないのに･･･。富裕層の定義って何？貯金1億あったら富裕層ですか？

[2538: 匿名さん]

2533から2535まで参考になるが3となってる違和感。数名の人がこの掲示板で遊んでるようにしか思えない。

[2539: 匿名さん]

タワマン危機が煽られてるね（笑）

[2540: 匿名さん]

タワマンって高層階から見下ろすのが私達貧乏人の夢なのに36階が最後まで残っていたのは、値段の問題ですか？

[2541: 匿名]

>>2540 匿名さん
ところが、実際に買えるくらいになって来ると最終的な子供の人数が読めないとか転勤リスクがあるとか将来親と同居するか分からないとか諸々の事情で売りやすく貸しやすい中低層ばかり検討しちゃう人が多いんです。
高層階になればなるほど検討者の層も薄くなるし納得がいかない条件が少しでもあるとだと見送る人も増えるので、検討者の数と条件ですかね。
私は将来の家族構成や仕事の見通しが変わってもいいように中層階でいくつかの条件を妥協しました。

[2542: 匿名さん]

要はそこそこお金に余裕がある人でないと高層階は買えないってことですかね？

[2543: マンション比較中さん]

未来は不確定ですしね。ボリュームゾーンを狙うのはリスクが少ないと思います。
ただ、上物がダメになるぐらいのスーパー大地震が起きた時は諦めます。

[2544: 匿名さん]

36階は年末の情報では分譲済となっていました。同タイプを契約していた人が契約を変更したと思います。私の持ってる価格表には掲載ありません。同タイプで31階と36階で700万の差があるのですが、転売となるとそこまで差が出ないのが現実です。

[2545: 匿名さん]

年内に内覧会の案内来てましたねえ。自転車置き場も抽選になるくらいなら一台くらい余分に申し込んでおこうかなと思っています。

[2546: 名無しさん]

>>2545 匿名さん

今住んでるいるところは共有自転車があるのですが、ここもあるといいですね

[2547: 匿名さん]

物件概要の最寄り駅として、谷町線の「谷町4丁目」駅と記載されていますが、なぜ中央線ではなく谷町線と表記していたのでしょうか？
「谷町四丁目」駅を利用する場合は中央線の方が近いはずなのですが。

[2548: 匿名さん]

中央線より谷町線を利用する人が多いという想定でしょう。

[2549: 匿名さん]

プレザンスロジェ上町台のクレーンがオレンジ色でとてもちゃちぃのでザ・タワーのヘリポート上のクレーンが立派に見える。

[2550: 評判気になるさん]

購入者ですが、地震対策と大阪城周辺の雰囲気を気に入って契約しましたが、建物の特に
エントランスとロビーは気に入ってません。なぜスカイラウンジをわざわざ2層にして
1階が1層なのか不思議でなりません、逆でしょう普通。
駐車場もわざわざ高い、はずれた人が納得いくようにとかわけわからん。抽選の意味て当たればラッキーが当たり前でしょ。しかも普通充電設備が1台あるけど1時間100円は高すぎて結局誰も使わない不要の長物確定。
因みにイオンは全店無料です。
今のタワーも急速充電ついてるけど30分300円のため誰も使ってません。
1階の駐輪場は雨風が吹き抜けるため外にとめてるのと同じだし車を待ってる間も寒くて
残念。なぜこのマンションが人気なのかよくわかりません。
結局今のコストカット時代で比較的安かっただけでしょうか。
すごく転売すべきか悩んでます。
どなたかご意見下さい。

[2551: 名無しさん]

>>2550 評判気になるさん

私も契約しましたが転売しようかとても悩んでいます。。
予想以上に人気で早くに完売した理由が知りたいです。。

[2552: 匿名]

>>2550 評判気になるさん
駐車場は車を待つ間の待合室が図面にありませんでしたか？

[2553: 名無しさん]

完成まで時間があるとこうなるんですね。確かに売れ行きはすごかったです。

[2554: 匿名さん]

東京でマンションを探している知人がいれば、中野区のグラメ江古田を
紹介してみれば。　もし契約に至れば、お友達紹介キャンペーンで何か
特典があるかもしれませんよ。　都市景観賞を取ったみたいで、ランドプランは
良さそうですよ。　転売を考えている方は、どのくらい上乗せを想定されているのかな。
東京や横浜の早期完売タワーは2割以上上乗せしてるみたいですが。

[2555: 匿名さん]

タワマンはいずれ転売の運命にあるので、時期が早いか遅いかだけの問題ですね。
ここで議論しても無意味です。ご自身で判断してください。

[2556: 評判気になるさん]

あるにはあるけどリモコンで車内であるいは待合で操作できるんですでしょうか？
すごい旧式のタワーパーキングのような感じですが。

[2557: 評判気になるさん]

皆様の評判が良ろしくないのですが、実際にはどうなんですか？

[2558: マンション検討中さん]

確かに一階が二層でないタワマンは
聞かない。自転車も。スカイラウンジ
をなぜ優先したのか設計士の見解知りたい
ですね

[2559: 匿名さん]

>>2557 評判気になるさん

２～３年以上前の購入者は今出てる物件の価格やグレードにはついていけないでしょう
でもこの物件は去年売り出してるのでこれから出てくる物件と比べるとやはり買いであった事になります。
そのギャップを早く受け止めれる方こそ適切な判断力の持ち主と言えます。

[2560: 名無しさん]

谷町六丁目駅の7番出口から出たらこんな感じに見える。

[2561: 匿名さん]

マリッジブルーならぬエステートブルーって奴だな。そろそろ湧いてくると思った。

[2562: 匿名さん]

私も記入者の気持ちが分かります。大きな買い物なだけに心配で、だれかにお墨付きをもらいたい気持ちでしたが、今は希望の物件が買えたことを嬉しく、また入居が楽しみです。全額早く払ってしまいたいくらいです。

[2563: 匿名さん]

駐車場は確かに考えものですな…設計する人が自分が住む場合を考えて作ったとは思えない。

[2564: 匿名さん]

最初から駐車場は借りる気無かったので、何とも思いませんでした。ただ、マンション全体の収益が落ちるのは考え物です。私個人は現在住んでるところで借りてるので車庫証明取り直すのも面倒なので若干歩きますが、そっち使います。

[2565: 匿名さん]

>>2564 匿名さん

雨の日めんどうじゃないですか？

[2566: 匿名さん]

そんなに乗らないんですよね。週末家族で遠出する時くらいです。また、距離も目と鼻の先です。

[2567: 匿名さん]

>>2566 匿名さん

そういう方ならここの駐車場でもストレスがないかもしれませんね。

[2568: 匿名さん]

ここの駐車場は借りないですよ。徒歩圏内に1万円台で駐車場借りてます。継続して借りようという話です。親類縁者がこの地域に住んでますので、その点いろいろ助かりますよね。

[2569: 匿名さん]

>>2568 匿名さん

このマンションの駐車場を借りるより近隣の駐車場を借りた方がお得という情報ですか？

[2570: マンション検討中さん]

相場は三万くらいですが、
借りて不足で
リース業者入れて二万程度
で貸してる所が多いです、
ここもいずれそうなりそうで
心配ですね

[2571: 名無しさん]

>>2570 マンション検討中さん

現状では、どれぐらいの方が駐車場を希望されているのでしょうか。

[2572: 匿名]

アズマモータープール借りれる人は借りますよね。カーシェアも進むだろうし更新時期に減築かなあ。

[2573: 匿名さん]

アップルタワー大阪谷町くらい駅近じゃないと3万円では空きが出ます。理事会発足したら外部への貸し出しを発案します。244戸に対して決まった車庫の数を準備しないといけないというルールなので積水も作ってますが、極論で言うと駐車場として稼働しなくてもいいというカーシェアリングの時代であることを知ってるのであんなヘンテコな車庫なんだと思いますよ。

[2574: 匿名さん]

現在のアップルタワー大阪谷町の売値は現在、新築時分譲価格の1.52倍で成約しています。従って、2025年に65.9％になったところで築20年で分譲価格に戻るという予測でして衝撃ではありません。

[2575: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2576: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

マンション内にカーシェアリング欲しいです

[2577: 匿名さん]

>>2574 匿名さん

どっちにしろアップルタワーは今のうちに売却した方がいいってことですかね。売ったもん勝ち？

[2578: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

外部貸しということは、ここの駐車場はセキュリティエリア外から出入りできるのですか？

[2579: 匿名さん]

セキュリティーエリアが具体的に何を指すのか分かりませんが、住民以外が駐車場に入って何の問題があるのでしょうか？防犯カメラはあるわけで、こういうかたい事言う人が理事会に入り出すとしんどい、現在の私のマンションなんて風格が落ちるなんて理由で赤字駐車場維持です。管理費上がるのと要らぬところに気を回すのとどちらをお取りになりますか？

[2580: 匿名さん]

>>2579 匿名さん

エレベーターパーキングだから問題ないかと思うけど、普通は盗難とかイタズラ防止に外部からの侵入を防ぐ対策はありますよね。車両出入口にリングシャッターがあったり。

[2581: 匿名さん]

発案します。カーシェアでイズミヤのハスラーは軽なのでタイムズとタイアップして車種を増やしてここの車庫においてほしい。

[2582: 匿名さん]

駐車場に空きが多いから外部貸ししましょうというのは、住戸の賃貸が埋まらないから民泊しますというのと同じような気がしますが。

[2583: 匿名さん]

アズマモータープールは33000円だからここで借りた方が安い。オーナー20000円外部25000円これで間違いなく埋まる。この程度が相場だ

[2584: 匿名さん]

アップルは、最近レインズで７０平米超で高層階で
４７００万角部屋3LDKで出てましたね。

[2585: 匿名さん]

オーナーチェンジ物件でしょ、一般的に1割引きしないとオーナーチェンジは売れません。貴殿が見られたのが居住用なら私が買いたいです。畳の部屋が今の横にある74㎡ほどの間取りだと思います。この手で居住用は2018年・2019年は一件も出ておりません。不動産屋専用ののサイトで見てるので自信あります。何階か借り手情報までありますが、ここでは差し控えます。

[2586: マンション比較中さん]

団地マンションではあるが、ファインシティのような自走式ならまだいいが、タワーパーキング…十分な空間を確保するためには上にのばすしか方法がないのはわかるが、ＥＶと同じで保守点検が大掛かりなんだよな。

[2587: ご近所さん]

アヅマモータープール、解体してますね。
このあたりは、最近建物解体しているところが多いですね。

[2588: 匿名さん]

マンション以外で駐車場を借りるとしてもその土地がずっと駐車場継続してゆくかは分からないですよね？1年後にいきなり土地売却するので駐車場辞めますとかになると困るし、よそで借りるのはある程度長期で借りれる確認ができるとこじゃないと無理かな。

[2589: 匿名さん]

アップル確認しましたが
２０階角部屋７４平米３LDK４７８０万
空家です。見た時は有りましたが
成約登録になっていました。
近畿レインズで確認してください！
もちろん業者しか見れないサイトですよ。
最近中古マンションの売れ行きが極端に
悪いし値段が下がっています。

[2590: 匿名さん]

>>2589 匿名さん
20階の74平米なら分譲価格は上回ってるので十数年前の物件にしてはいいですよね。また売却済みなんですね。ここも人気して欲しいです。ディーグランセの85平米は今でも残ってますが。

[2591: 匿名ん]

>>2590 匿名さん

ディーグランセとアップルの立地の差ですかね？

[2592: 通りがかりさん]

それが単純に駅近だから良いという問題でもない。ロイヤルタワー大阪谷町は人気ない。不動産屋も人気するポイントは謎と言ってた。

[2593: 評判気になるさん]

>>2591 匿名んさん

ディーグランセが人気ないとすればここ大丈夫かな。。ディーグランセよりも買い値も高いし。。

[2594: マンション検討中さん]

ディーグランセは仕様が古いでしょ。タワマンに限らず築10年以上経過したら黄色信号。
永住予定なら気にしないけどね。駅は近い方がいいがアップルタワー空気が悪いのも忘れずに。

[2595: 評判気になるさん]

>>2594 マンション検討中さん

ここも10年経ったら人気なくなっちゃいそうですか？

[2596: 匿名]

http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/29782
パークハウス谷五はこの1月に5割り増しで成約してますね。

[2597: 匿名さん]

もともとパークハウスは分譲価格が安すぎだったですものね。ここに関しては、イズミヤとドンキが出来てからはディーグランセ買っとけばよかったと思ったくらい、ここは買い物便利ですよね。結果としてディーグランセは買わなくて良かったわけですが・・・。

[2598: マンション検討中さん]

>>2596 匿名さん
中古は売れなくて値下がりしてるという書き込みと齟齬する事実。

[2599: 匿名]

この久宝寺橋通り一帯は西から
GM上町台レジデンスタワー(2021)
住友不動産谷町五丁目(詳細不明)
パークハウス谷町五丁目(2014)
GMザ・タワー(2020)
ディーグランセ上町台(2009)
関電三井タワー(2021)
GM上町一丁目タワー(2023)
と計画が続いていて、レジデンスタワーの売値や上町一丁目の落札価格から学習したように今後の計画の販売価格は上がりこそすれ下がらないので、5年くらいは相対的な競争力はあるかもしれませんね。
レジデンスタワーに貼られてる上町一丁目タワーの画像を見ると、36階建三層吹き抜けの低層部の中に共用施設詰め込んでトップ二層プレミアムフロアみたいな先行する2棟と似たようなプランニングに見えます。パーキングはタワー内のようなので戸数はここよりも少なそう。

[2600: 名無しさん]

>>2599 匿名さん

ディーグランセ分譲時は販売苦戦していたのに、なぜ今になってこのエリアは人気が出てきたのですか？
イズミヤとドンキのおかげ？

[2601: 通りがかりさん]

将来の資産価値も気になりますが、皆様は現金購入者ですか？私は住宅ローンを組みます。

[2602: 匿名さん]

ブラタモリでも紹介されましたがこの地域の良さは秀吉はもちろんのこと誰しもが気付いてたのですが、ちょっと掘ったら遺跡が出て開発できない地域でした。学校区とイミズヤとドンキ、谷六の7番出口からなら徒歩5分、大病院が目の前ということでこの辺り（旧東区）しばらくタワー出来てなかったのでザ・タワーはあれよあれよと完売しましたね。アップルタワー大阪谷町は流石に古くなりすぎで80平米越えの南向き3LDKが売りに出ないですよね。

[2603: 匿名]

>>2600 名無しさん
ディーグランセを売りだしたのは2007年の年末、2005年以降のファンドバブルでタワマン供給が増えていた時期の最後の方で当時にしても高すぎると言われていました。同時期にはザ北浜も売っていましたので、規模感やデベからも目立たない方のタワマンです。近所にはスーパーも無く、今のように目の前にスーパーがあったり近所にショッピングモールが出来るような環境ではないので地縁のある方など、今よりも対象マーケット少なめの時期です。おまけに販売中にリーマンショックが起きました。今となっては正解でしたが当時としては販売上時期悪かったと思いますよ。

[2604: マンション検討中さん]

関電三井タワーの販売情報がなかなか出てきませんね
遺跡調査でもしているのでしょうか

[2605: 匿名さん]

現在のマンションからの買い替えで購入したので、現在のマンションは売りに出すつもりです。7年住んだだけですので利益が出そうで、3000万の特別控除を使いたいので、一括で払います。住宅ローン控除は7年間しか使えないので、280万円の控除がMAXです。また、ここも10年以上住むかも分からないのでローンは組まないです。

[2606: 匿名さん]

住宅バブルが言われ、タワマンの価格破壊が近いとかって言われているのですが、香港とタイのパタヤにコンドミニアムを所有しておりますが、日本はここ数年値上がってきましたが、私の海外の物件は値上がりの一途で全く下がる気配ありません。特に転売して利を得ようという考えはないのでいくらになろうが関係ないのですが、日本の不動産は免震でしっかりしていて海外に比べたら安いという印象です。特に外貨で現役時代給料を得てた人間にとっては円安になってるので、高い高いとタワマン言われてますが、海外の方が圧倒的に高いですよ。

[2607: 匿名さん]

>>2606 匿名さん

だから日本のタワマンもどんどん値上がりするってことですか？

[2608: 匿名さん]

値下がりしたら全体的にそれだけ買いやすいわけで、全力でローン組んでこのマンションにかけてる人はちょっと古いマンションに買い替えすればいいのではと思いますねえ。日本のタワマンが値上がりの一途かどうかは先のことなので断定はできませんが、高いという域までは至っていないという印象はあります。

[2609: 通りがかりさん]

谷６最初の分譲マンションで
建替の審議を管理組合で協議しているけど
難しいみたいです。
マンションて何年位住めるのかな？

[2610: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2611: マンション検討中さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2612: 匿名さん]

シャルマンコーポは長いですよ。私は余生はこのマンションでと思ってます。転売がとか資産価値とか関係ありません。大病したら国立病院に入院します。

[2613: 匿名さん]

19階と20階なら共有部のある19階の方がいいと思うのですが、とても価格差があります。理由を教えてください。

[2614: 建材屋]

屋内排水管などはなるべく10年くらいを目途に交換した方がいいよ。そのためにも規格・寸法などはしっかりメモして下さいね。塩ビ管メーカーも修繕が必要なときには、既に解散していることもありますので…。

[2615: 匿名さん]

G20が来年ならラウンジから大阪城眺めたかった。トランプや習やプーチンの前で安倍さんが大阪城とか追手門の話をするのは何か嬉しくなりました。

[2616: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2617: 業者お断り]

坪300でもいいですか？

[2618: マンション検討中さん]

低層階は安いけどカーテン越しに丸見えというのも抵抗ある。人好き好きですね。

[2619: 評判気になるさん]

東側はちょっと失敗ですね、部屋も狭くて使えない、柱の出っ張りも気になります。

[2620: 口コミ知りたいさん]

エントランスが一階だけというのは、確かに寂しいですね。今更どうしようもないですが、完成したものを見ると痛感しますね。

[2621: マンション検討中さん]

まぁ、エントランスが１Fだけだとしても、吹き抜けで変に維持費がかからない点は評価できると思います。問題は駐車場…。

[2622: 匿名さん]

>>2613 19階は確かすべてのタイプ抽選だったと思いますよ。共有部があるという事は人の出入りも多いという事で私なんかは煩わしいと思ってしまいます。子供が騒がれても迷惑ですしね。

[2623: 評判気になるさん]

>>2621 マンション検討中さん

駐車場の問題て何ですか？

[2624: 匿名さん]

ちょっと仕事の都合で購入後未入居で売らざるを得なくなったのですが、何か良い方法はないでしょうか？

[2625: 匿名さん]

一般媒介が良いと言われてますが、
談合みたいのもあるような感じでして、
結局専任とあまり変わらなくなることも...。

[2626: マンション検討中さん]

転勤とかであれば賃貸に出されては？

[2627: 匿名さん]

東京に転勤なら、グラメ江古田を検討されては。　お安く購入できるかも。
売却も手数料なしで、スムーズに行くかも。

[2628: 匿名さん]

>>2626 マンション検討中さん
仕事独自することにしまして売って資金欲しいんです。

[2629: ご近所さん]

新築未入居で売りに出す場合、順序良く小出しにして下さい。でないと阿波座の〇MPタワーのように…いろいろ消費者に見透かされてしまいますゆえ。

[2630: 匿名]

私はいつ転勤になってもおかしくない仕事なので、住んで2-3年の段階で転勤になったら売るか貸すかとても迷うと思います。大阪城ビューの中低層なのでどちらでもいけそうな感じです。住んで満足いったら賃貸にしようと思ってます。

[2631: 匿名さん]

契約していれば売りに出す事は可能かと・・・