グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2501: マンション検討中さん]

ここも5年後はマイナスになりそうですね
駅力の弱さがあれば違うのでしょうか

[2502: マンション検討中さん]

>>2501 マンション検討中さん
ただこのマンションの売れ行きの良さは風評被害もなんのそのという勢いでした。アップルで賃貸20万の74平米高層階の南向きに住んでますが、1年で240万払ってますから、2025年までには5年として1200万は消えてます。このマンションは7000万程度の部屋を買いましたが5年後に5800万くらいになれば文句無いです。

[2503: マンション検討中さん]

>>2500 匿名さん
高速横の築20年の一昔前のタワマンが値崩れしても不思議じゃない。因みにマンションが上がり出した2015年後半からバブルでマンション価格は下落するといわれ続けて現在のタワマン建築ラッシュをどう考えるかですよね。

[2504: 匿名さん]

どこを買ってもマンションバブルがもし
崩壊すればどこも値下がりするから住み替えすると
しても同じゃないかな？住む所は絶対必要だし。
ここは値下がりをし売るのが難しくなっても
永住できそう立地なんで買いました。

[2505: マンション検討中さん]

アップルが3000万以下になるなら買います。このマンション買ったからと言って貯金なくなった訳じゃないし、2025年に退職金もらえます。私の持論は不動産価格も株価と連動なんですが、バブル期の4万弱までいった株価のまだ半分程度です。

[2506: マンション検討中さん]

ローンと言っても買い替えの人は、前の家売った利益に対する税控除使えば住宅ローン控除三年使えなくなります。イオン銀行0.42はいくら探しても見つかりません。また変動での話でですよね。団信の話しかローンの旨味がわからない。

[2507: マンション掲示板さん]

>>2506 マンション検討中さん
銀行に直接聞かれてはいかがでしょうか？私は教えていただきました。

[2508: 匿名]

提携ローンの優遇金利をネットで公開するはずないじゃないですか。

[2509: 匿名さん]

>2506マンション検討中さん
譲渡所得の居住用不動産の3000万の特別控除使われたんですかね。おっしゃる通り住宅ローン控除と併用できませんが、どちらが得かは検討されましたか？
ローンの旨味は団信と、低金利で手元に資金を残しておけるって事だと思います。シンプルに。あなたがずっと健康でいれてキャッシュ余力が潤沢にあるなら現金買い一択でしょ。
私はそこまで資金がないので当然のようにローンは使います。400万のローン控除あるし。

[2510: マンション検討中さん]

>>2509 匿名さん
少なくともこのマンションはキャッシュで買います、余剰資金は協栄信用金庫、厚生信用金庫、きんさんなどに定期預金してます。転居後、今の住まいを売るつもりです。

[2511: 匿名さん]

それだけ資金のおありの方だと、しっかり定期預金されてるんですね。私は少しでも増やそうと利率の良いリートや米国債にいってしまいます。
関係ない話でした失礼しました。

[2512: 匿名さん]

>>2511　おっしゃってる0.42イオン銀行ってがん保険とかついてますか？手元に現金を残しても確実に増やせる投資なんてないですよ。リートや債券も利益確定して初めて儲けになるわけで、当方も投信や現物に外債、外国株もやってますが、すべてで儲かったことはないですねえ。病気したってローンが残ってる以上払い続けないといけない状態にあるわけで、病気している間の所得が減れば控除対象の所得税も年間40万も払わないかもしれません。400万の住宅ローン控除を満額受けるには5500万円以上の借金をしないといけない訳で、変動金利の今後10年の値動きなんてわからないし、3000万特別控除が使えなかったり、住民票を移せないといったデメリットもあるわけです。ここ10年は金利が下がる一方でしたのでおっしゃってることはよく分かりますよ。

[2513: 匿名さん]

>>2512 匿名さん

ただの投資下手の戯言

[2514: マンション掲示板マン]

>>2512 匿名さん
イオン銀行に確認されましたか？

[2515: 匿名さん]

２５１２さん、失礼千万な輩をまともに相手にする必要はないと思いますよ。
私も株やら不動産やらで儲かった！なんてことはあまりありません。
プロの専門家でも常時儲けることなど到底無理なことははっきりしてるわけで。

私も３０００万控除派です（そんなに儲けられませんがね）。

[2516: 匿名さん]

>>2515 匿名さん

いや、ローン控除できない人はそもそも蚊帳の外の話だから。

[2517: 匿名さん]

支払いは来年ですから、それぞれキャッシュなりローン也いいようにすればいいじゃないですか。少子高齢化社会ということなのですが、大阪市内の中央区、西区、天王寺区、北区、の小中学生は増加しているそうです。需要があるからこれだけマンションができまくるわけで、大阪市内でも地域間格差が広がっています。東淀川区や大正区は取り残されてる感じです。中国もバブル崩壊するといわれて久しいですが、なかなか崩壊してくれません。北京オリンピック後の上海万博がピークでした。東京五輪と大阪万博に似てるのですが、バブル崩壊とまで行かないと期待しています。

[2518: 匿名さん]

>>2514さん　イオン銀行に問い合わせたら提携ローンならあり得るという返事でしたが、あくまでも変動です。10年0.42％ならローン組みます。

[2519: マンション掲示板マン]

>>2518 匿名さん
青い鳥はいませんね

[2520: 評判気になるさん]

このタワーの中層階のリセールはとても良いでしょう。
特に北西角のKタイプ13階以上は7000万円以下でありながら、前建なし。高層階の条件は勿論良いですが、販売当初の価格が100万円/㎡近く、更なる値上げはできたとしても微々たるものでしょう。中層階であれば、15%以上はオンして100万円/㎡弱では成約するはずです。
面積帯からして、実需が多いことも予想されますので、近年の転売大量在庫タワーにはならないでしょう。
低層階もそれなりのリセールは望めるでしょうけど、前建が多いので、成約までの時間はかかります。

[2521: 匿名さん]

>>2520 評判気になるさん

30階以上の住戸はどうですか？
分析予想をお願いいたします。

[2522: 匿名さん]

30階以上になると32邸は億ションですから凄いですよね。2.5憶を筆頭に37.38階はすぐに売れてました。共有スペースのある19階も人気がありましたね。

[2523: 匿名さん]

いうてもこの辺、富裕層の住む街ではないですよね。
ある程度の収入、資産がある人は多いのは確かですが。

[2524: 評判気になるさん]

>>2521 匿名さん
30階の角は価格オンできると思いますが、31階以上は元が億超えですので未知数です。
31階以上については申し上げ難いですが割安ではありません。他の住戸が割安なのは上層階の住戸に価格を上乗せしてるからであります。
中住戸は特に厳しいかと思います。

方角の優位性は
前建なしですと
北東(D越え)＞北西(賃貸越え)＞南東(D越え)＞南西(タワパ越え)

前建が一番低いのが北西角。
よって、北西角の賃貸マンション越え?20階が一番リセールが良いかと思われます。

[2525: 検討板ユーザーさん]

買う時にリセールなんて考えずに契約しました。

[2526: 匿名さん]

>>2523 あのねえ、この辺の土地を持ってるってことだけで富裕層の住む地域です。具体的には追手門病院・国立病院のお医者さんにとっては絶好の立地。更にこの辺りで土地を持っていて売った土地のお金で郊外の一戸建てに住んでたけど、こうしたタワマンが出来て生まれ育った町に戻って住みたいという需要を満たしてくれるマンションです。木造のぼろい家が多いイメージの龍造寺界隈ですが、地価は半端ないんです。一例を挙げますと老舗の谷六7番出口向かいの本屋は昔はもうちょっと広い木造でした。現在は娘が継いでますが、マンションにして一階で本屋してはりますよね。本屋しなくても十分なくらいの貯えもちながらこじんまりとした本屋続けてはります。息子とは京大の同期なので・・・。

[2527: 匿名さん]

天理教や南大江小学校横の真光に創価学会と＊＊＊＊の施設の中でもこのマンションの界隈は陽気会館他天理教の方が多い地域です。天理教は天理市というのがあるくらいでカルトではない戦後の＊＊＊＊なので安心しているのと、集団生活ですのでなかなか立ち退くという事はないです。そういった意味でこのマンションの南側に大規模タワマンできないとみています。

[2528: 名無しさん]

>>2522 匿名さん

32邸が億ション、、
このマンションの住民層を教えてください。

[2529: 匿名]

>>2523 匿名さん
新興リッチの住む街ではないが、富裕層は住んでいる。代々からの富裕層なんてそれは地味なもんで、飲み屋で隣り合っても全く気づかないですよ。

[2530: 匿名]

AI予測がアップルの話題だけで終わりそうだから後々の振り返りのために記録しておくと、話題の記事に用いられたGEEOというAI は2016年に出した2021年の予想を大外ししそうな情勢です。
なお今回の記事には隣のディーグランセ上町台の予想も出ており2025年には今の価格の82.1％なるとの予想です。

[2531: マンション検討中さん]

肝心のこのマンションの2025年の価格はおいくらですかね？

[2532: マンション検討中さん]

マンションNaviならKタイプでこんな価格です。5年後に値下がり予想はAIじゃなくても私もできる。また2020年ピーク説は沢山のブログに書いてる。AIが2010年に2019年にこれだけ値上がりすると予想してたら、それは拍手したな。

[2533: 匿名さん]

>>2532 マンション検討中さん

9年前のAIでは無理でしょうな。

[2534: 評判気になるさん]

2526 匿名さん 路線価はかなり低いのはなぜですか？
あと蛇足ではありますが、大学名はいらないのでは。
一貫校からみると公立の子が必死でいく大学にすぎませんよ。

[2535: マンション検討中さん]

>>2526 匿名さん

土地を売らずに郊外の一戸建てを自己資金で買えるのが富裕層。
売らなきゃ買えないのは土地成金。

[2536: 匿名さん]

>>2530　今の価格ってのが分かりません。中古市場なので、タイミングで割高でも成約するものもあるし、ディーグランセの今の値段っていくらか不明。

[2537: マンション検討中さん]

つゆの住処と考えてるのでリセール云々に興味がない。まだ完成もしてないのに･･･。富裕層の定義って何？貯金1億あったら富裕層ですか？

[2538: 匿名さん]

2533から2535まで参考になるが3となってる違和感。数名の人がこの掲示板で遊んでるようにしか思えない。

[2539: 匿名さん]

タワマン危機が煽られてるね（笑）

[2540: 匿名さん]

タワマンって高層階から見下ろすのが私達貧乏人の夢なのに36階が最後まで残っていたのは、値段の問題ですか？

[2541: 匿名]

>>2540 匿名さん
ところが、実際に買えるくらいになって来ると最終的な子供の人数が読めないとか転勤リスクがあるとか将来親と同居するか分からないとか諸々の事情で売りやすく貸しやすい中低層ばかり検討しちゃう人が多いんです。
高層階になればなるほど検討者の層も薄くなるし納得がいかない条件が少しでもあるとだと見送る人も増えるので、検討者の数と条件ですかね。
私は将来の家族構成や仕事の見通しが変わってもいいように中層階でいくつかの条件を妥協しました。

[2542: 匿名さん]

要はそこそこお金に余裕がある人でないと高層階は買えないってことですかね？

[2543: マンション比較中さん]

未来は不確定ですしね。ボリュームゾーンを狙うのはリスクが少ないと思います。
ただ、上物がダメになるぐらいのスーパー大地震が起きた時は諦めます。

[2544: 匿名さん]

36階は年末の情報では分譲済となっていました。同タイプを契約していた人が契約を変更したと思います。私の持ってる価格表には掲載ありません。同タイプで31階と36階で700万の差があるのですが、転売となるとそこまで差が出ないのが現実です。

[2545: 匿名さん]

年内に内覧会の案内来てましたねえ。自転車置き場も抽選になるくらいなら一台くらい余分に申し込んでおこうかなと思っています。

[2546: 名無しさん]

>>2545 匿名さん

今住んでるいるところは共有自転車があるのですが、ここもあるといいですね

[2547: 匿名さん]

物件概要の最寄り駅として、谷町線の「谷町4丁目」駅と記載されていますが、なぜ中央線ではなく谷町線と表記していたのでしょうか？
「谷町四丁目」駅を利用する場合は中央線の方が近いはずなのですが。

[2548: 匿名さん]

中央線より谷町線を利用する人が多いという想定でしょう。

[2549: 匿名さん]

プレザンスロジェ上町台のクレーンがオレンジ色でとてもちゃちぃのでザ・タワーのヘリポート上のクレーンが立派に見える。

[2550: 評判気になるさん]

購入者ですが、地震対策と大阪城周辺の雰囲気を気に入って契約しましたが、建物の特に
エントランスとロビーは気に入ってません。なぜスカイラウンジをわざわざ2層にして
1階が1層なのか不思議でなりません、逆でしょう普通。
駐車場もわざわざ高い、はずれた人が納得いくようにとかわけわからん。抽選の意味て当たればラッキーが当たり前でしょ。しかも普通充電設備が1台あるけど1時間100円は高すぎて結局誰も使わない不要の長物確定。
因みにイオンは全店無料です。
今のタワーも急速充電ついてるけど30分300円のため誰も使ってません。
1階の駐輪場は雨風が吹き抜けるため外にとめてるのと同じだし車を待ってる間も寒くて
残念。なぜこのマンションが人気なのかよくわかりません。
結局今のコストカット時代で比較的安かっただけでしょうか。
すごく転売すべきか悩んでます。
どなたかご意見下さい。