グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2472: 匿名さん]

死ねばローンチャラになる。キャッシュで買って翌年亡くなった方を知ってます。

[2473: マンション掲示板さん]

>>2472 匿名さん
ガンと診断されたらチャラになった人もいます。

[2474: 匿名さん]

本当に８０００万円現金出せるという事は
それ以上に現金持ってるとい事なので
余剰資金で投資しないと大損すると
大変な事態になる。
今の時代だからこそ慎重に。
低金利だといえど借金は借金です。
住宅ローン控除の確定申告は簡単です。
分からなければ必要書類を持参して税務署へ
行けば教えてくれます。税理士に依頼する
と費用も発生するので自分でその位の手続きが
出来なければ投資には手を出さない方が無難です。

[2475: 匿名さん]

現金はあるけどローンは通らないっていう自営業の人はいるみたいですね。節税しすぎで。

[2476: 匿名]

私の試算では金利0.42%の場合120回返済後の残債が4000万くらいになるのは5,500万だったのですが、実行タイミングもあるからそれは置いといて、そこそこのお金を動かすことの出来る方が100万単位のほぼノーリスクの儲けの機会を借金だからという観念で見逃すのは不思議に感じます。坪単価の差や売主オプションの高さは注目されるのに、グロスの調達コストに関わる修繕積立一時金やローンとなるとノーマークの方が多いですよね。変動金利上がるときにもそれなら全額返済しちゃおうかな?と銀行に交渉して据置にしてもらった人も知ってます。

子々孫々に資産を受け継ぐつもりのないいわゆる成金的な人が、残りの人生で資産を楽しく使い切るために変に金融機関には関わりたくないとか、もう高齢なので長期のローンを組めない、引退して所得が減るから控除妙味が無いみたいな個別にローンを組むのに適さない条件の方もいらっしゃるでしょうけど、そうではない方にとっては資産の形成は常に税金と利回りとのせめぎ合いで、一定の所得がある方なら借りない手はないと思うんですけどね?。

[2477: マンション検討中さん]

死ねばローンは消滅しますが、相続税はしっかり取られる。マンションに一旦しておく、相続の仕方もあります。死んだ時の事考えてローン組むのも保険代わりになるし難しい。それぞれの考え方ですね。

[2478: 匿名さん]

昨年で10年の住宅ローン控除が終わり繰り上げ返済しました。変動で35年ローンでした。現在はノーローンです。細かく計算していないですが、5000万借りて350万程10年で所得税から返ってきました。購入の翌年の確定申告も簡単でそれ以降は年末調整で自動で所得税もどって来てました。終わってみた感想としては、一括で払えるなら払っておいた方がいいという事です。最初から払えた5000万が貯金であったので気が大きくなって要らぬ投資で自動車一台分ほどFXで損してしまいました。また、車もレクサス買っちゃいました。それから、娘が私学受験に失敗し、小学校入学で実家の住所を借りて校区外の公立のとある小学校に通わせたかったのですが、住宅ローン控除に縛られて住民票は移せませんでした。あとは融資保証料や抵当権設定費用、融資手数料、繰り上げ返済の手数料は無駄な出費でした。あと10年間のうちに親の介護休暇を半年とった間は所得が減り、控除の恩恵を被れませんでした。今は現金を手元に持っていても銀行が０金利ですので、現金として眠ってるか、マンションに姿を変えているかの違いのような気がします。

[2479: マンション掲示板さん]

金利もですが、お買い物が安くなる特典のある銀行でローン借りておくのもありですね！

[2480: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

真偽はともかく、なかなか面白かったです。

[2481: 匿名]

>>2459 MJR検討中さん
Iタイプはこれで80.66平米ですね。こうやって見るとキッチンで0.5畳と、洗面室が大きい以外はほとんど差がないのでやはりメーターモジュールの差でしょうか。まず玄関の幅が玄関枠より広い。トイレもカウンター分まるっと広いです。

[2482: 匿名さん]

それだけで６平米も差が出ますかねえ？？

[2483: 匿名]

>>2459 MJR検討中さん

キッチンで0.5帖
リビングダイニングで0.4帖
洋室1で0.1帖
合計1帖分、1.6平米ここの方が広い

玄関ホールで1.8平米
洗面で1.2平米
洗面リネン庫で0.3平米
リビングダイニングの物入で0.5平米

合計5.4平米

[2484: 匿名]

>>2459 MJR検討中さん
むしろこの間取りならGMザ・タワーで一番似てるのはGタイプですね。リビングインの3LDKで75前後の平米数でした。

[2485: 匿名さん]

ガンって上皮内ガン以外であれば全て保険対象ってほんと？なんか落とし穴ないんかな。

[2486: 匿名さん]

Gタイプはここの21階でも五千万円台だったので、MJRの方が駅直結という事で少しお高いという事になりますね。ただ、大阪市内に50年住んでいますが堺筋線自体をほとんど使ったことがない。

[2487: マンション掲示板さん]

落とし穴には気をつけて！
真実はいつもひとつ！

[2488: 匿名さん]

イオン銀行で借りる人に聞きたいです。10年後繰り上げ返済するとして10年間で支払う金利は5500万借りた場合いくらになりますか？

[2489: 匿名]

>>2488 匿名さん
どこで借りるか決めていませんが5,500万で0.42%なら10年でざっと200万ですね。

[2490: マンション検討中さん]

0.42のまま10年続くというのは考えにくい。

[2491: 匿名]

>>2490 マンション検討中さん
日銀はマイナス金利の深掘りの可能性も否定してませんし、上がったら上がったで残高を調整する分だけ繰り上げ返済して支払利息を調整すればいいのではないでしょうか？大体どこも一部繰り上げなら手数料かかりませんよ。

[2492: 口コミ知りたいさん]

>>2311 匿名さん

2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測によると、
アップルタワー大阪谷町は現在4340万円が2859万円と65.9％まで下がるようです。下り具合に驚きですが、やはり大規模修繕工事の関係なんでしょうか？

[2493: マンション検討中さん]

予想どうりにいかないのが
不動産

[2494: マンション比較中さん]

上町周辺はバブル崩壊時の下落がひどかったから、それを加味してるのでは？
AIなんて所詮コンピューター占い程度の信憑性かと。

[2495: 匿名さん]

将棋や囲碁などはすでにトップのプロ棋士を負かす実力があるみたいですが、
不動産の価格予想のように人間の心理状況も加味される事を予測するのは
AIでは無理なのでは。

[2496: 匿名さん]

>>2494 マンション比較中さん

まあ、そうなんだけど。どういう指標で評価が下がったのかが気になる。
20年落ちのタワーだからかなと思ったけど、アップルの1年後竣工のアーバンライフ御堂筋本町タワーは130.8パーセントとすごい値上がりなんですよね。

[2497: 匿名さん]

>>2492　 アップルタワー大阪谷町を現在4340万円で購入しようとしても70平米以上のものは買えません。ここ数年の値上がりで西側の66.17m23LDK3Fくらいが4340万円で取引されています。それもマンション内でのポスティングだけで成約してるので後5年以上先に2859万になってもそんなに違和感ありません。アップルタワー大阪谷町は2006年築ですから2025年には築20年となりますし、大規模修繕については修繕積立金を安く設定しすぎているために去年の台風と地震でだいぶ傷んでますが修繕するに修繕できないという現実もあります。今から30年以上前のバブル期は旧東区のマンションは販売価格の3倍になりましたので、現在のジワリジワリと毎年上がってるのとも違います。またバブル期は銀行金利が6％あったので１億預けていたら税引き後も400万弱の金利がついてました。AIがどういう算出根拠で計算したのか分かりませんが、将棋のAIボナンザなどは将棋の専門家がしのぎを削って名人に勝てるようになったので、マンション価格に関しての予想は株価同様AIがすべて当たるなら苦労しないです。

[2498: 匿名さん]

アーバンライフ御堂筋本町タワーの件のみで、
この東京の記者というかAIの仕込みがいかに信頼できないかが
分かる人にはすぐわかりましたね。

[2499: 匿名さん]

アーバンライフ御堂筋本町がなぜ高くなるのか分からん。

[2500: 匿名さん]

AI予想に信ぴょう性がないにせよ、近くのタワマンの下落予想は気分悪いよね。風評被害だわ。

[2501: マンション検討中さん]

ここも5年後はマイナスになりそうですね
駅力の弱さがあれば違うのでしょうか

[2502: マンション検討中さん]

>>2501 マンション検討中さん
ただこのマンションの売れ行きの良さは風評被害もなんのそのという勢いでした。アップルで賃貸20万の74平米高層階の南向きに住んでますが、1年で240万払ってますから、2025年までには5年として1200万は消えてます。このマンションは7000万程度の部屋を買いましたが5年後に5800万くらいになれば文句無いです。

[2503: マンション検討中さん]

>>2500 匿名さん
高速横の築20年の一昔前のタワマンが値崩れしても不思議じゃない。因みにマンションが上がり出した2015年後半からバブルでマンション価格は下落するといわれ続けて現在のタワマン建築ラッシュをどう考えるかですよね。

[2504: 匿名さん]

どこを買ってもマンションバブルがもし
崩壊すればどこも値下がりするから住み替えすると
しても同じゃないかな？住む所は絶対必要だし。
ここは値下がりをし売るのが難しくなっても
永住できそう立地なんで買いました。

[2505: マンション検討中さん]

アップルが3000万以下になるなら買います。このマンション買ったからと言って貯金なくなった訳じゃないし、2025年に退職金もらえます。私の持論は不動産価格も株価と連動なんですが、バブル期の4万弱までいった株価のまだ半分程度です。

[2506: マンション検討中さん]

ローンと言っても買い替えの人は、前の家売った利益に対する税控除使えば住宅ローン控除三年使えなくなります。イオン銀行0.42はいくら探しても見つかりません。また変動での話でですよね。団信の話しかローンの旨味がわからない。

[2507: マンション掲示板さん]

>>2506 マンション検討中さん
銀行に直接聞かれてはいかがでしょうか？私は教えていただきました。

[2508: 匿名]

提携ローンの優遇金利をネットで公開するはずないじゃないですか。

[2509: 匿名さん]

>2506マンション検討中さん
譲渡所得の居住用不動産の3000万の特別控除使われたんですかね。おっしゃる通り住宅ローン控除と併用できませんが、どちらが得かは検討されましたか？
ローンの旨味は団信と、低金利で手元に資金を残しておけるって事だと思います。シンプルに。あなたがずっと健康でいれてキャッシュ余力が潤沢にあるなら現金買い一択でしょ。
私はそこまで資金がないので当然のようにローンは使います。400万のローン控除あるし。

[2510: マンション検討中さん]

>>2509 匿名さん
少なくともこのマンションはキャッシュで買います、余剰資金は協栄信用金庫、厚生信用金庫、きんさんなどに定期預金してます。転居後、今の住まいを売るつもりです。

[2511: 匿名さん]

それだけ資金のおありの方だと、しっかり定期預金されてるんですね。私は少しでも増やそうと利率の良いリートや米国債にいってしまいます。
関係ない話でした失礼しました。

[2512: 匿名さん]

>>2511　おっしゃってる0.42イオン銀行ってがん保険とかついてますか？手元に現金を残しても確実に増やせる投資なんてないですよ。リートや債券も利益確定して初めて儲けになるわけで、当方も投信や現物に外債、外国株もやってますが、すべてで儲かったことはないですねえ。病気したってローンが残ってる以上払い続けないといけない状態にあるわけで、病気している間の所得が減れば控除対象の所得税も年間40万も払わないかもしれません。400万の住宅ローン控除を満額受けるには5500万円以上の借金をしないといけない訳で、変動金利の今後10年の値動きなんてわからないし、3000万特別控除が使えなかったり、住民票を移せないといったデメリットもあるわけです。ここ10年は金利が下がる一方でしたのでおっしゃってることはよく分かりますよ。

[2513: 匿名さん]

>>2512 匿名さん

ただの投資下手の戯言

[2514: マンション掲示板マン]

>>2512 匿名さん
イオン銀行に確認されましたか？

[2515: 匿名さん]

２５１２さん、失礼千万な輩をまともに相手にする必要はないと思いますよ。
私も株やら不動産やらで儲かった！なんてことはあまりありません。
プロの専門家でも常時儲けることなど到底無理なことははっきりしてるわけで。

私も３０００万控除派です（そんなに儲けられませんがね）。

[2516: 匿名さん]

>>2515 匿名さん

いや、ローン控除できない人はそもそも蚊帳の外の話だから。

[2517: 匿名さん]

支払いは来年ですから、それぞれキャッシュなりローン也いいようにすればいいじゃないですか。少子高齢化社会ということなのですが、大阪市内の中央区、西区、天王寺区、北区、の小中学生は増加しているそうです。需要があるからこれだけマンションができまくるわけで、大阪市内でも地域間格差が広がっています。東淀川区や大正区は取り残されてる感じです。中国もバブル崩壊するといわれて久しいですが、なかなか崩壊してくれません。北京オリンピック後の上海万博がピークでした。東京五輪と大阪万博に似てるのですが、バブル崩壊とまで行かないと期待しています。

[2518: 匿名さん]

>>2514さん　イオン銀行に問い合わせたら提携ローンならあり得るという返事でしたが、あくまでも変動です。10年0.42％ならローン組みます。

[2519: マンション掲示板マン]

>>2518 匿名さん
青い鳥はいませんね

[2520: 評判気になるさん]

このタワーの中層階のリセールはとても良いでしょう。
特に北西角のKタイプ13階以上は7000万円以下でありながら、前建なし。高層階の条件は勿論良いですが、販売当初の価格が100万円/㎡近く、更なる値上げはできたとしても微々たるものでしょう。中層階であれば、15%以上はオンして100万円/㎡弱では成約するはずです。
面積帯からして、実需が多いことも予想されますので、近年の転売大量在庫タワーにはならないでしょう。
低層階もそれなりのリセールは望めるでしょうけど、前建が多いので、成約までの時間はかかります。

[2521: 匿名さん]

>>2520 評判気になるさん

30階以上の住戸はどうですか？
分析予想をお願いいたします。