グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2332: 匿名]

>>2331 匿名さん
イズミヤ法円坂店 鉄骨造2階
延床面積7,605m2
店舗面積4,700m2
https://www.izumiya.co.jp/press/3499/

計画:既存建物解体 (RC造他2棟 解体延面積 約3,500m2)

ということでイズミヤは入りませんね。そもそも病院建物のカウントに入ってないと思いますよ。イズミヤへの敷地賃貸は病院にとっても収益事業の一つです。

[2333: マンション検討中さん]

いよいよ屋上部の工事ですね。1月中には入居できるかなと思ってます。アップルタワーで思ったのですが、売りが出たらまずは同じマンション内でポスティングされ、それで決まる感じします。ちなみに西区のタワマン2日で売れました。不動産屋に出さなくても自分でチラシ作ろうかと思いますね。

[2334: 匿名さん]

>>2333 マンション検討中さん

個人間で取引されるということでしょうか？

[2335: 匿名さん]

>>2295 匿名さん
ざっくり計算するとローン控除目安で4000万借りて0.42％の変動金利で返すと
月返済額：102,700円で１年目の支払利息：165,949円。
付利タイミングがわかりませんが共栄信金で4000万を税引き後0.4382％の利息で運用するともらえる利子は175,280円。9,331円儲かりますね。金利が変わらなかった場合2年目は14,587円、3年目は19,865円の儲け。

[2336: マンション検討中さん]

協栄は3000万円までで保護されるのは1000万まで、ローン組む際の手数料がかかるからそんなうまくいかん。

[2337: 匿名]

まあペイオフ超えの資金を寄せるのは嫌ですよねえ。残りで債券でも買っときますか。

[2338: 匿名さん]

私はイオン銀行は借り換え用にあえて新規は避けます。それから、当初10年固定で借りて住宅ローン控除受け切ったところで、残債一括返済というのが得なのかなと思います。それからこのマンションは火災保険はどこのを勧めていますか？

[2339: 匿名さん]

カーテンレールがついてないという事ですが、ニトリのカーテンってどうですか？カーテン王国の方がいいですか？ご経験のある方教えてください。よろしくお願いいたします。

[2340: マンション検討中さん]

>>2338 匿名さん
イオンって借換は安いんですか？
10年固定は0.74ですが、お得とは思えないです。

[2341: 匿名さん]

私はイオン銀行は全く勧められませんでした。三井住友信託銀行と三井住友銀行の２行だけでした。皆さまは如何ですか？

[2342: 匿名]

>>2341 匿名さん
私もそうでした。普通はまずメガバンクなんじゃないでしょうかね。それでダメだったらより審査が通りやすい地銀やネット銀行を紹介するなり自分で探すようお願いしたりするのでは？
ネット銀行も自分で比較するときに積水の提携ローン扱いがあるか、提携扱いにした方が金利や書類手続き上有利なのか伺えば教えてくれますから、確認してみるといいと思います。

[2343: 匿名さん]

地銀もすすめられましたよ。三井住友信託と同じくらいの金利でガン団信ついてるのでいいかなと。

[2344: 匿名さん]

保証料を払うのと、融資手数料を払うのと、何がどう違うのかよく分かりません。

[2345: 匿名]

リスクを保証会社が負うか銀行そのものが負うかの保険料みたいなもんですけど、早期に繰り上げ返済見込みの場合保証料なら繰り上げたローン期間分戻ってけることもあるから築浅のうちに転売考えてる人は帰ってくる条件の保証料の方がいいかもしれませんね。

[2346: 匿名さん]

提携だとほぼお任せでできちゃうけど、提携以外だと自己資金扱いで手続きは自己責任。そのへんの手間も考慮して判断したほうがいいと思う。

[2347: マンション検討中さん]

>>2346 匿名さん
イオンはその提携に入ってないですよね？

[2348: 匿名]

>>2347 マンション検討中さん
>>2174 さんと
>>2177 さんの
情報を見る限り有りますね。案内されてないだけでは？担当者に確認されてはいかがでしょうか。

[2349: マンション掲示板さん]

購入者です。今日見てきましたが、やっぱり存在感ありますね。立地も良いところでした。
ただ、イメージ画像で想像していたものより、外観が気に入らず、その点だけは残念です。

[2350: マンション検討中さん]

今はコスカ前提ですからね。
上六や谷4グラメのような風格はないでしょう。
バルコニーを壁にしないとチープに見えますが
今のタワマンはみんなそうでしょう。
新築アドバンテージはあるけど。

[2351: マンション検討中さん]

>>2347 マンション検討中さん
私は直接イオン銀行の提携専門の部署に聞きました。

[2352: マンション検討中さん]

メガバンクってぶっちゃけ金利安いですか？

[2353: マンション検討中さん]

スリムな佇まいは迫力に欠けるが、イズミヤ向かいで地下鉄からも徒歩圏内、完璧なマンションなんてないでしょ。万博決まる前からの強気な価格設定でも完売したんだから、優良物件である事は間違いない。

[2354: 匿名さん]

>>2353 マンション検討中さん

確かにパースと比べると重厚感がないですね。
外壁はタイル貼りですよね？

[2355: 購入者]

近くの電線がもっと綺麗に整備されて欲しいですね。

[2356: 匿名さん]

タイル張りはもう今は昔の話かえってダサい
重量感。そんなもんミッドやクレビア　野村　はもっと
すかすかのペラペラ感しかないよ。
残念だけどレジデンスは出来上がればもっと残念感丸出しになる。
早く現状に気付いてここがいかにましだということに納得しましょう。

[2357: 評判気になるさん]

>>2356 匿名さん

なぜレジデンスがもっと残念に？？

[2358: マンション検討中さん]

>>2356 匿名さん
レジデンスの現場見てこれば？まだ3階ぐらいまでしか組まれてないけど、重厚感出そうな雰囲気ですよ。
植栽部分も広く、スペックはいいかも。

[2359: 匿名さん]

>>2358 マンション検討中さん

わかyてないね

[2360: 匿名さん]

つまり吹き付けマンションでごまかすのはいかにガラスを使うかが全てなんです。
レジデンスはコーナーガラスを採用しなかったのと
凹凸がなく出来上がりは六甲アイランドの公団レベルなんですよみれるのは下から3階くらいまでです。
上に上がればあがるほど残念感がますでしょう。

[2361: 匿名さん]

やたらとレジデンスをライバル視するコメントが多いね。ここより立派なものができたら困るみたいな雰囲気だな。
気にしなきゃいいのに。

[2362: 匿名さん]

ライバルになれたら良かったけど
残念ながら全くライバルと思ってません。
むしろあて物ですよ。

[2363: 匿名]

>>2362 匿名さん

その割にはは反応が敏感過ぎるで。
気にしてるのバレバレ。

[2364: 匿名さん]

真剣にレジデンスがいいと思ってるんですね
驚きとしか思えません。
こういうユーザーもいるからなりたつのですね。
ここを買った人はレジデンスをあて物にして転売するんですよ。
めでたいね。

[2365: 匿名]

転売目当ての煽りでしたか。失礼しました。

[2366: マンション検討中さん]

>>2365 匿名さん

たしかに。
こういうユーザーもいるから、色々成り立つ 笑

[2367: マンション検討中さん]

>>2360 匿名さん
コーナーガラスあるよ

[2368: 匿名さん]

>>2367 マンション検討中さん

いちおう付いてる程度でしょ
ザタワーのように四隅しっかり
コーナーガラスをまとっってるのとは大違いですよ。
コーナーガラスを四隅に据えるからこそ
ガラスバルコニーとの一体感が出て都会的なライトなスタイリッシュな外観となるのです。重苦しいコンクリートとタイル張りはもう古いのよ。わかる?
レジデンスはごまかすために45傾けたけど
大場口です。

[2369: 匿名さん]

必死すぎ。

[2370: 匿名さん]

>>2369 匿名さん

土素人に説明するのにつかれてきたけどね

[2371: 匿名さん]

そもそもコンセプトが異なるものを無理矢理比べて優劣をつけてる時点で無理がある。

[2372: マンション検討中さん]

>>2368 匿名さん
ま、どうでもいけど。
無いと言ってたのに、今度はあると認めて。ファクトはちゃんと伝えて主張に一貫性は持ちましょう。

[2373: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
あなたも意味わかってないね
来年から本当のレジデンスVS転売ザタワーが始まるんだよ
馬鹿なユーザーの教育が既に始まっってるんですよ。
絶対にレジデンスは買ったら駄目な物件ていうのがまだわかってない素人ユーザーのための講座です。
因みに私はどっちも買ってません。

[2374: マンション検討中さん]

>>2373 匿名さん
別にそんな講座、お金もらっても聞きたくありませんけど

[2375: 匿名さん]

>>2374 マンション検討中さん
失敗レジデンス購入者は読んでも遅いよ。

[2376: マンション検討中さん]

>>2375 匿名さん
だからーいらんゆーとるやん

[2377: 匿名さん]

>>2376 マンション検討中さん
だね。

[2378: マンション検討中さん]

完売とのこと
駐車場利用申し込みの状況はどうなんでしょ
どなたか聞かれましたか？

[2379: 匿名さん]

ザタワーを購入しましたが、レジデンスタワーがそんなに批判される理由がわかりません。まあまあ豪華だなと思うのですが。

[2380: 通りがかりさん]

>>2373 匿名さん
こんな器の小さそうな人が購入者じゃなくて良かったわ。批判は自分の中でだけにしとき。しかも匿名で、ダッサ。価値観は人それぞれじゃん。

[2381: 匿名さん]

立地はここの方が良いが、建物はレジの方が上

[2382: 匿名さん]

これだから面白い
かもがいるわけで積水も笑ってるよ

[2383: 匿名]

五反田の土地を旭化成に取られてたんだから積水の皆さんは笑ってないと思いま(銃声

[2384: 匿名さん]

>>2381 匿名さん

でもレジデンスは売れ残りほぼ確定じゃないのかな。

[2385: マンション検討中さん]

>>2384 匿名さん
完成まであと1.5年ありますがね

[2386: 匿名さん]

東京の中野区のグラメも入居してからも、あせらず販売しているみたい。
やはり大手は体力があるからね。

[2387: 通りがかりさん]

近隣でマンション２戸所有していて
４年前に買った中古物件の方は１０００万円以上
利益が出ました。
バブってると思いますよ。

[2388: マンション検討中さん]

単純にバブってるとも言えないのは、中央区の人工が増えてるので当然の値上がりでもあります。また、一回谷町界隈に暮らすと都落ちして辺鄙な安マンションに住みたない。

[2389: 匿名さん]

>>2388 マンション検討中さん

都？
まあ、住めば都って言いますしね。

[2390: マンコミュファンさん]

谷五に先ですがタワーが建つんじゃないかとの話がありますが、大型のタワーが建った場合アップルタワーの価値にも影響ありますかね？(眺望、日当たりに影響出る部屋)スレ違いで申し訳ありませんが、詳しい方多いので。。

[2391: 匿名]

>>2390 マンコミュファンさん
詳しい人じゃないけど、距離的に日当たりは影響ないんじゃないでしょうか。アップルはこのあいだの台風で吹っ飛んでる外装をまず何とかしないと案内時気まずいんじゃないかと思ってます。もしも本当にスミフなら仕様も値段も一段と豪華になりそうなので差が際立つかと。

[2392: 匿名さん]

三井のインテリア相談会に行きましたが、値段的に高いかと思ったのですがいかがでしょうか？
皆さんはどうされる予定でしょうか？

[2393: 匿名さん]

凄く高いですよね。ある程度参考にして三井さんにお願いするものと、別のリフォーム業者に見積もり出してもらうのを分けるつもりです。オプションもそうですが、ダウンライト一つで全然値段が違いますよ。ある程度実績のある業者さんを選ぶのがいいと思います。

[2394: 匿名さん]

カーテン高いように思いました。一方で、レールから全て理解してくれている業者さんが対応してもらえる点が安心で、微妙ですね。
三井以外で探す場合、入居後のアレンジになるんですかね？

[2395: マンション検討中さん]

ダウンライトは最初からオプションで
ありませんでしたか？20万くらい
だったと思いますがそれより
高くなるんですかね

[2396: マンション検討中さん]

ダウンライトはつけた方が内装もスッキリしていいですよね！

[2397: 匿名さん]

やはり別の業者に頼む方も多いのでしょうか？
でもダウンライトは良いですよね！
コーティング類はどこまでの範囲内ですれば良いとお思いでしょうか？

[2398: 匿名さん]

>>2397 匿名さん
用途にも寄りますが、基本的にはリビングと廊下が多いのではないでしょうか？ペットがいたりすると全面やってもいいと思います。

[2399: 匿名]

>>2394 匿名さん
見積もりだけ出してもらって内覧会に連れて行って現物を採寸値段確定→入居時納品できると思います。

[2400: 匿名さん]

>>2398 匿名さん
なるほど。ありがとうございます！
フィルムなどはどうでしょうか？
窓や玄関、水回りなどなど色々とアドバイス戴ければと思います。

[2401: 匿名さん]

>>2400匿名さん

フィルムは南・西向きの人はやるべきかなと思いました。フィルム貼るとカーテンも色々と選べるようになりますし。ただ、10～15年で張替えないといけない可能性もあるみたいですね。
玄関・トイレ・クローゼットなど湿気や臭いのするところはエコカラットおススメします。
前に住んでた家でエコカラット色々な所（靴箱など見えないところも）に貼ってましたが、私の体感的には湿気や臭いの感じ方は全然違います。
ちなみに見えない部分であれば、自分でネットでエコカラット購入し、貼るのもありです。


あとは、水回りのコーティング等も他業者ですがやる予定です。

[2402: 匿名さん]

>>2401 匿名さん
なるほど。参考になります。
ありがとうございます。
北向き東向きならフィルムは大丈夫そうですかね？
コーティング、フィルムなどやはり業者の方が安くですみますかね？

[2403: 通りがかりさん]

>>2402 匿名さん
北向きなら暑くならないのでフィルム要らないと思います。ある程度実績のある業者さんならコーティング等綺麗にしてくれると思いますし、値段も売主経由で頼むよりかは絶対安くなりますね。

[2404: 匿名さん]

銅座公園横の建物が解体してますね。
比較的広い土地です。
何ができるのでしょうか？

[2405: マンション検討中さん]

横とは方角で言うとどちら側でしょうか？
東側ならこことお見合いの住居辺りですかね

[2406: 匿名]

>>2405 マンション検討中さん
まさに東側の自転車屋とたこ焼き屋が入っていたビルです。奥の建物も一緒に壊してる感じで、西側のアリスマナーガーデンと同じくらいのマンションなら建てられそうな広さに見えます。
あと寺山公園横じゃない方の計画中の上町１丁目のグランドメゾンも表示出てましたね。

[2407: 匿名さん]

>>2406 匿名さん

参考になります！
寺山公園横とは法円坂の竣工済みのマンションのことでしょうか？

また、上町一丁目の新たなグランドメゾンはどこになりますか？

[2408: 匿名]

西側の眺望には影響無さそうですねえ。マンションが建って街区が綺麗になって行くのなら有難いです。そして電柱地中化してください。
病院建て替えの既存建物解体 (RC造他2棟 解体延面積 約3,500m2) は3棟でイズミヤの店舗面積より狭いということは、まだ残っている3-4階建の小さな官舎みたいなのとか、看護師寮横の2階建の謎の建物とかをこの機会に一気に解体するんでしょうかね。それで外構を整備し直して敷地内の駐車スペースを広げるとか。

[2409: 匿名さん]

>>2401 匿名さん

北側角部屋でフィルムを西又は東窓に貼り付けて、北側を貼り付けない場合、
室内から見てガラス色の差の違和感ないでしょうか？
セットで北側も貼るべきでしょうか？

[2410: 匿名]

>>2407 匿名さん
寺山公園横はグランドメゾン法円坂さくら路ではなこれから開発予定の府営住宅跡地のことです。
http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf
上町１丁目の新たなグランドメゾンはブランズ上町１丁目の裏手の安堂寺通り沿いの場所です。解体工事が始まっているようです。

[2411: 匿名さん]

寺山公園かぁ。駅からは遠いけど逆に静かで住み心地よさそうだなー。実需としては興味あります。値段が気になる。レジデンスタワーと比較してどうかですね。

[2412: 匿名さん]

>>2409匿名さん
よく見たら差は出るかもしれませんが、無責任な事言えないので実物をご覧になるのが一番だと思うので業者さんに相談してみてはどうですか？基本的にフィルムを貼って他の窓と明らかに違いが出るのはマンションの規約上禁止されているのでわかりにくいかと思いますが。。。

[2413: 匿名さん]

>>2411 匿名さん

ボーケンと競合しそうですね。

[2414: マンション検討中さん]

東側は賃貸ですかね。
詳細わかればまた情報お願いいたします

[2415: 匿名さん]

>>2410 匿名さん
情報提供大変ありがとうございます。
しかし積水は凄い勢いで土地を買ってますねーー

[2416: マンション検討中さん]

>>2415 匿名さん

マンション名どうなるんでしょうね
またグランドメゾン上町台？タワー？？

[2417: 口コミ知りたいさん]

この場所は静かすぎる。。

[2418: 匿名]

銅座公園横、気になっている人がいらっしゃるようですので様子を記録します。ここは奥にかけて4棟くらいありそうな場所でしたが、一番奥の建物の部分まで解体の防音シートがかけられていますので西側の分譲マンションと同等の建物が建てられるくらいの敷地にはなります。北側はイズミヤのネオンとお見合いになりますが、西側は公園沿いの良いロケーションだと思います。

[2419: 匿名さん]

公園横の立地で複数棟の地上げができるとなると、大手デベかもしれませんね。

[2420: 坪単価比較中さん]

そんな大きなものですかね
いずれにしても低層階は北向き以外リスク大ですね。

[2421: 匿名さん]

>>2420 坪単価比較中さん

元々遮られていたから関係ないような気がしますが。

[2422: 匿名]

そんなに大きなものは建ちません。今でもタワー棟西側には11階建のセレッソコートと8階建のパークヒルがあります。
今回解体中の範囲は自転車屋とたこ焼き屋の店舗2軒分の間口でその奥に民家くらいの2棟があるくらいですから、建ぺい率が同じくらいとして公園西側のアリスマナーガーデンと同等の8階建くらいがいいとこなのではないでしょうか。それなら眺望に影響は無いし、地上げしにくいマンションになるとすれば一層今後そのブロックが一体開発される可能性が低くなるということですから、西側購入者にとっては嬉しい兆候ですね。

[2423: 匿名]

ブランズ上町裏のグランドメゾンも既存建物解体工事が１期工事とされているのが気になりますね。１期ということは２期もあるはずで、立ち入り禁止のポールがある隣の寺井ビルもこれから一体開発かもしれません。それなら2方接道の角地ですね。

[2424: 通りがかりさん]

＞＞2418
何軒か建っていましたが全て同一所有者で
現段階では個人の方が所有者となっています。
賃貸マンションと予想しています。

[2425: 匿名]

>>2424 通りがかりさん
微妙な大きさ、解体している現在でまだ個人所有となると土地活用っぽいですね。いいなあ公園沿い。

[2426: 購入者]

マンションではなくて、カフェとかお店ができたらいいなぁと思うのですが、マンションになる可能性が高いかな、、

[2427: マンション検討中さん]

書店と定食屋希望
すき家でもいい
飯屋がなさすぎ

[2428: 匿名さん]

完売しているのになぜ住民板を使わないのだろうか？

[2429: 匿名さん]

まだ住んでないので住民というか契約者という感覚だし、入居は半年以上ある来年という気持ちが強いですね。>>2427にある通り、なか卯とか吉野家とかが欲しいですね。カレー屋はあるのですが、玉造の天下一品も無くなったし、駐車場なしの外食産業って難しいのでしょう。書店は隆祥館書店の美人店長が有名ですね。ただ、小さすぎる。ただ、オカキ屋さんやオリーブオイル屋といったマニアックな店は徒歩圏内にあります。

[2430: 匿名]

完売しても検討板閉鎖されなくなってきて検討板が使い続けられるところ増えてきてますね。新梅田タワーも今年に入ってからも続いてるし。

[2431: 匿名さん]

完売したら閉鎖ってルールはだいぶ前になくなったよ。