グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2272: マンコミュファンさん]

>>2265 匿名さん
なぜIタイプが人気がないのですか？

[2273: eマンションさん]

>>2267 匿名さん

私は外注でお願いする予定です。
現在の高層マンションも窓フイルムのおかげでだいぶ快適になりましたので^ ^

[2274: 匿名さん]

購入後、あれやこれやと悩んでいる人に贈りたいブログがあります。興味ある方はどうぞ。第208回　三井健太さんの買いたいと思ったとき一気に走る方がいい！？https://www.sumu-log.com/archives/15785/

[2275: マンション検討中さん]

レジデンスタワー購入予定ですが、出来ることならザ・タワーを購入したかったという思いが消えません...
実需向けとお見受けしますが、すぐに転売される方などいるものでしょうか。
少し待ってみるか悩むところです。

[2276: 匿名さん]

東側はお見合いと言っても窓面積はそこまで広くないので私は中層階少し上の方ですがあまり気にしていません。（Dグランセは西側にお風呂の窓があったりする間取りがあるので可哀想ですが・・・）
それよりかは朝日が十分に取り込めるか心配ですが、どうでしょうか？

[2277: マンション検討中さん]

>>2271 匿名さん
ワンフロア7邸なので7方位欲しい。

[2278: 周辺住民さん]

単なる方位だけの優劣なので間取りや広さで変わってくるのですが角部屋はだけでみてみればＤ超え30楷以上の場合は北東　北西　南東　南西の順となります。
大阪城ビューがなくても住みやすさは北東が一番よく南西は暑すぎて敬遠されます。
一度タワーマンションの角部屋に住んでみたら北側の快適性に納得するはずです。

[2279: 検討板ユーザーさん]

>>2278 周辺住民さん
個人的な意見ですが、現在30階以上の北東に住んでます。確かに仰ることは理解できなくもないですが、太陽が恋しくなるんですよね。よって今回は別の方角を選びました。人それぞれですね。

[2280: 周辺住民さん]

そうですか私は高層階南東角部屋に住んでましたが東は朝異常に暑くて遮光カーテンしないと無理でした。まだ朝日はいいけど西日はヤバいのでは？南側はコーナーガラスじゃなくてベランダが深い場合は大丈夫です。

[2281: 匿名さん]

>>2280 周辺住民さん

西向きは西日はありますがカーテンをすればそこまで暑くはなく、夕方～はとてつもなくキレイな風景、夕焼けが見られますよ。

[2282: 匿名さん]

お風呂テレビは積水さんに頼んだら50万円という見積りだってので辞めました。安価な業者紹介ください。風呂入りながらのテレビ生活捨てれないんです。

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん

ヨドバシに頼めばいかがでしょうか？

[2284: マンション検討中さん]

>>2281 匿名さん

高層階でも大丈夫でしょうか？

[2285: 匿名さん]

さすがに日当たりのについて自分の意見を人に押し付けるのは違うでしょ笑。それぞれの向きの良さ悪さ理解してみんな買ってるんだから。

[2286: 匿名]

同感です。もう眺望については、組合発足後同意頂けた方の部屋から北西南と撮影して活用すればいいんじゃないですかね。西も夕日綺麗だと思いますよ。今後仕事や家族構成の変化によってタワー内での住み替えも考えられますので、他の方向の眺望も知りたいと思う気持ちがちょっとある。

[2287: 匿名さん]

>>2286 匿名さん
西陽に悩まされているものです。そう言う理由でここの北東買いました。夕焼けなんて暑過ぎてカーテン締め切ってるので見た事もないです。

[2288: マンション検討中さん]

管理費、修繕積立金の上昇が不安。今更ながら。

[2289: 匿名さん]

>>2288 マンション検討中さん
10年以上先まで積和さんが決めてましたよ。購入者なら不安にならなくても重要事項説明書をご覧ください。

[2290: マンション検討中さん]

計画が甘すぎるとよく言われてるから
心配なんじゃないんですかね

[2291: 匿名さん]

>>2290 マンション検討中さん
積和さんはグラメシリーズ沢山持ってるから甘い事ないですよ。私自身長年グランドメゾンに住んでます。

[2292: 評判気になるさん]

積和さんを信用して大丈夫なのかの方が心配です

[2293: 匿名さん]

>>2283匿名さん　ヨドバシカメラのホームページには防水ポータブルTVしかないのですが、設置をしたんですが・・・

[2294: マンション検討中さん]

銀行はイオン、火災保険は楽天、予定よりかなり費用下げました。

[2295: 匿名さん]

イオン銀行の変動が0.42％なら、一括で支払える人も協栄信用金庫の0.55に預けとけば儲かりますねえ。ローン手数料も住宅ローン控除（10年でMAX400万）でペイできるし。また、楽天の火災保険は価格コムでみたらTOPですね。

[2296: 匿名さん]

>>2292 評判気になるさん

積和もタワマンの長期修繕の経験、バックデータは無いに等しいでしょうしね。ある程度の額の一時金の覚悟は必要かと思います。

[2297: マンション検討中さん]

>>2287 匿名さん

だから人それぞれ。
自分がそうだからって押し付けよくない。

[2298: 匿名]

>>2296 匿名さん
ここの場合竣工時に一時金として一括でまぶしてて、確か10年以上経過後の一時金にもまぶしてますよね。まあ将来の消費税率、資材費・人件費の相場で結構変わってしまうと思いますがある程度は既に織り込んでいるんじゃないでしょうか。均等にすると幾らなのかなあと計算しようと思ったけど面倒でまだやってないです。

[2299: 匿名さん]

ローン利用の方々は変動か固定、どっちにされる予定ですか？金利上昇も視野に入れないといけないかなと思っております。

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

タワーマンション自体の歴史は浅いので、大規模修繕の実績が少なく、手探りの状態で不確定要素が多いので、場合によっては想定よりもかなり高額になるかもという懸念がありますね。特にタイル外壁とかは保守義務があるから大変。

[2301: 匿名]

>>2299 匿名さん
一括返済もできる資力のある方なら変動一択、そうではないがある程度の金融知識がありマメにポジション管理してヘッジできる人も変動、その他は固定かなあ。私は変動の予定ですが、実行時までじっくり考えます。

[2302: 名無しさん]

上町台ザ・タワーと近くに建設中の上町台レジレンスタワーと比較すると、皆さんはどちらがよろしいと思いますか？

[2303: 周辺住民さん]

私はザタワーを購入しましたが、
レジデンスもザタワーと互角で他のマンションと比べると断然いいですよ。
最後の手の届くタワーだと思います。

[2304: 名無しさん]

>>2302 名無しさん
販売時期がかぶってた時期がありましたがザタワーの方がよく売れてて完売となりました。タワマンは買うな！とかいう人いますが、タワマンから板マンへの住替えは私には無理です。

[2305: 匿名さん]

>>2304 名無しさん

かぶってた期間は何ヶ月？

[2306: 匿名さん]

このマンションが4月2日に完売、レジデンスはいつから販売しだしか不明ですが数ヶ月は確かにかぶってましたね。レジデンスの板で聞いてみてください。

[2307: 匿名さん]

>>2306 匿名さん

ここが最後残り数件でもたついてた時期に販売開始してたような。

[2308: マンション検討中さん]

被ってた時期は半年ぐらいです。
ただ、ザタワーの販売ピーク後にレジデンス始まったので、単純比較は難しい

[2309: 匿名さん]

比較できると思いますよ。20階以下は完売だったけどそれよりも上はいろんなタイプがまだ残ってましたので、レジデンスと比較してからザ・タワー購入した人もいると思いますね。ただ、レジデンスもそれなりに8角形のスタイルはかっこいいし、森と緑の共用部（購入者以外も入れる）は素晴らしいものになると思います。とは言えザ・タワー買うのが正解だと思うのは城星学園や大阪女学院、追手門といった子供を私学に通わせる子育て世代はレジデンスとなると坂のぼるだけでしんどいので、長い目で見た時に中古物件になってから買う気が失せますわな。

[2310: マンション検討中さん]

>>2309 匿名さん
追手門に城星ねえ、、
坂道登るのも胆力付けるという目線では悪くもないですよ。子供を甘やかすと、よくない

[2311: 匿名さん]

大規模修繕工事の話題が出てますが、アップルタワー大阪谷町が正に理事会で揉めてる案件なんです。というのは修繕積立金を安く設定しすぎて、修繕が必要なのに修繕できないんです。価格を引き上げようと理事会で動いていますが、住民の意見はまとまらずなしずり的に大規模修繕延びてます。立地がいいので今は人気してますが、住民間では300戸もあればいろんな世帯がありまして、賃貸でタワマンって住むべきなのかなって思いますね。

[2312: 匿名さん]

イメージするに、レジンデンスから城星に行くのに内久宝寺筋は登って下ってまた登ってくだるので甘やかしてはないと思いますよ。アスリート志望なら別だけど。

[2313: マンション検討中さん]

>>2312 匿名さん
別に城星行かす気ないので。
電車乗る、もっと偏差値高いとこ行ってます

[2314: 匿名さん]

>>2313 マンション検討中さん

結構笑えます。座布団2枚かな
でも私も城星て知りません、うちの子も
普通に中高一貫進学校から現役国立医学部
でしたから。

[2315: マンション検討中さん]

>>2314 匿名さん
どうもです。
なんで城星にこだわるのかなーと

[2316: 匿名さん]

なんだこの学歴自慢達は・・・。

[2317: 匿名さん]

>>2316 匿名さん

確かに。
絵に描いたようなマウティング合戦。
皆さん張り合うのお好きなようで。先が思いやられますね。

[2318: 匿名]

アズマモータープール建て替えとの噂を聞いたのですが本当でしょうか。

[2319: マンション検討中さん]

>>2314 匿名さん
医者なんて金沢医科大学で免許金で売ってる。この辺に住む人には蓮美からパドマ幼稚園、城星小、お受験で星光か四天王寺、附属天王寺というご家庭が多いんです。

[2320: 匿名さん]

都会は小学校近くていいですね。僕なんか徒歩30分かけて毎朝学校行ってました。通学路楽しかったですけどね。

[2321: 匿名さん]

>>2319 マンション検討中さん

医者なんて確かによめいり道具のひとつで私は会社経営者ですがあなた様は相当ご身分の高い方なんですね。

[2322: 匿名]

確認するとアヅマモータープールは屋根無し一層2段に建て替えで10月まで工事でした。2段になって収容能力あがるかな？

[2323: 匿名さん]

>>2321 匿名さん

>>2317 に続く

[2324: 買い替え検討中さん]

この辺の人らの行くところは偏差値低いとこばかりですね
残念

[2325: 匿名さん]

しょうもない笑。学歴コンプレックスってやつかな？よそでやろうね。

[2326: 匿名さん]

南大江小学校から灘中も東大寺学園も合格者でてます。第一ゼミナール上本町校でご一緒してた方がおっしゃってました。

[2327: 匿名さん]

アズマモータープール、去年の台風で分厚いトタンがバーンと飛んで大変でしたしね。
高さのない建て替えで良かったです。

[2328: 匿名さん]

大阪医療センターの建て替えはどうなっているのでしょうか？

[2329: 匿名]

>>2328 匿名さん
今まで何度か病院の建て替え計画について書き込んでいたものです。最新の情報はこれです。新築は8階、既存建物の改修が2棟、解体が2棟。令和6年に終了予定。さてどんな姿になるか。
https://nho.hosp.go.jp/files/000101548.pdf

[2330: 名無しさん]

>>2284 マンション検討中さん

高層階でも西向きは西向き。何の問題もありません！

[2331: 匿名さん]

>>2329 匿名さん

イズミヤも建て替え対象？

[2332: 匿名]

>>2331 匿名さん
イズミヤ法円坂店 鉄骨造2階
延床面積7,605m2
店舗面積4,700m2
https://www.izumiya.co.jp/press/3499/

計画:既存建物解体 (RC造他2棟 解体延面積 約3,500m2)

ということでイズミヤは入りませんね。そもそも病院建物のカウントに入ってないと思いますよ。イズミヤへの敷地賃貸は病院にとっても収益事業の一つです。

[2333: マンション検討中さん]

いよいよ屋上部の工事ですね。1月中には入居できるかなと思ってます。アップルタワーで思ったのですが、売りが出たらまずは同じマンション内でポスティングされ、それで決まる感じします。ちなみに西区のタワマン2日で売れました。不動産屋に出さなくても自分でチラシ作ろうかと思いますね。

[2334: 匿名さん]

>>2333 マンション検討中さん

個人間で取引されるということでしょうか？

[2335: 匿名さん]

>>2295 匿名さん
ざっくり計算するとローン控除目安で4000万借りて0.42％の変動金利で返すと
月返済額：102,700円で１年目の支払利息：165,949円。
付利タイミングがわかりませんが共栄信金で4000万を税引き後0.4382％の利息で運用するともらえる利子は175,280円。9,331円儲かりますね。金利が変わらなかった場合2年目は14,587円、3年目は19,865円の儲け。

[2336: マンション検討中さん]

協栄は3000万円までで保護されるのは1000万まで、ローン組む際の手数料がかかるからそんなうまくいかん。

[2337: 匿名]

まあペイオフ超えの資金を寄せるのは嫌ですよねえ。残りで債券でも買っときますか。

[2338: 匿名さん]

私はイオン銀行は借り換え用にあえて新規は避けます。それから、当初10年固定で借りて住宅ローン控除受け切ったところで、残債一括返済というのが得なのかなと思います。それからこのマンションは火災保険はどこのを勧めていますか？

[2339: 匿名さん]

カーテンレールがついてないという事ですが、ニトリのカーテンってどうですか？カーテン王国の方がいいですか？ご経験のある方教えてください。よろしくお願いいたします。

[2340: マンション検討中さん]

>>2338 匿名さん
イオンって借換は安いんですか？
10年固定は0.74ですが、お得とは思えないです。

[2341: 匿名さん]

私はイオン銀行は全く勧められませんでした。三井住友信託銀行と三井住友銀行の２行だけでした。皆さまは如何ですか？

[2342: 匿名]

>>2341 匿名さん
私もそうでした。普通はまずメガバンクなんじゃないでしょうかね。それでダメだったらより審査が通りやすい地銀やネット銀行を紹介するなり自分で探すようお願いしたりするのでは？
ネット銀行も自分で比較するときに積水の提携ローン扱いがあるか、提携扱いにした方が金利や書類手続き上有利なのか伺えば教えてくれますから、確認してみるといいと思います。

[2343: 匿名さん]

地銀もすすめられましたよ。三井住友信託と同じくらいの金利でガン団信ついてるのでいいかなと。

[2344: 匿名さん]

保証料を払うのと、融資手数料を払うのと、何がどう違うのかよく分かりません。

[2345: 匿名]

リスクを保証会社が負うか銀行そのものが負うかの保険料みたいなもんですけど、早期に繰り上げ返済見込みの場合保証料なら繰り上げたローン期間分戻ってけることもあるから築浅のうちに転売考えてる人は帰ってくる条件の保証料の方がいいかもしれませんね。

[2346: 匿名さん]

提携だとほぼお任せでできちゃうけど、提携以外だと自己資金扱いで手続きは自己責任。そのへんの手間も考慮して判断したほうがいいと思う。

[2347: マンション検討中さん]

>>2346 匿名さん
イオンはその提携に入ってないですよね？

[2348: 匿名]

>>2347 マンション検討中さん
>>2174 さんと
>>2177 さんの
情報を見る限り有りますね。案内されてないだけでは？担当者に確認されてはいかがでしょうか。

[2349: マンション掲示板さん]

購入者です。今日見てきましたが、やっぱり存在感ありますね。立地も良いところでした。
ただ、イメージ画像で想像していたものより、外観が気に入らず、その点だけは残念です。

[2350: マンション検討中さん]

今はコスカ前提ですからね。
上六や谷4グラメのような風格はないでしょう。
バルコニーを壁にしないとチープに見えますが
今のタワマンはみんなそうでしょう。
新築アドバンテージはあるけど。

[2351: マンション検討中さん]

>>2347 マンション検討中さん
私は直接イオン銀行の提携専門の部署に聞きました。

[2352: マンション検討中さん]

メガバンクってぶっちゃけ金利安いですか？

[2353: マンション検討中さん]

スリムな佇まいは迫力に欠けるが、イズミヤ向かいで地下鉄からも徒歩圏内、完璧なマンションなんてないでしょ。万博決まる前からの強気な価格設定でも完売したんだから、優良物件である事は間違いない。

[2354: 匿名さん]

>>2353 マンション検討中さん

確かにパースと比べると重厚感がないですね。
外壁はタイル貼りですよね？

[2355: 購入者]

近くの電線がもっと綺麗に整備されて欲しいですね。

[2356: 匿名さん]

タイル張りはもう今は昔の話かえってダサい
重量感。そんなもんミッドやクレビア　野村　はもっと
すかすかのペラペラ感しかないよ。
残念だけどレジデンスは出来上がればもっと残念感丸出しになる。
早く現状に気付いてここがいかにましだということに納得しましょう。

[2357: 評判気になるさん]

>>2356 匿名さん

なぜレジデンスがもっと残念に？？

[2358: マンション検討中さん]

>>2356 匿名さん
レジデンスの現場見てこれば？まだ3階ぐらいまでしか組まれてないけど、重厚感出そうな雰囲気ですよ。
植栽部分も広く、スペックはいいかも。

[2359: 匿名さん]

>>2358 マンション検討中さん

わかyてないね

[2360: 匿名さん]

つまり吹き付けマンションでごまかすのはいかにガラスを使うかが全てなんです。
レジデンスはコーナーガラスを採用しなかったのと
凹凸がなく出来上がりは六甲アイランドの公団レベルなんですよみれるのは下から3階くらいまでです。
上に上がればあがるほど残念感がますでしょう。

[2361: 匿名さん]

やたらとレジデンスをライバル視するコメントが多いね。ここより立派なものができたら困るみたいな雰囲気だな。
気にしなきゃいいのに。

[2362: 匿名さん]

ライバルになれたら良かったけど
残念ながら全くライバルと思ってません。
むしろあて物ですよ。

[2363: 匿名]

>>2362 匿名さん

その割にはは反応が敏感過ぎるで。
気にしてるのバレバレ。

[2364: 匿名さん]

真剣にレジデンスがいいと思ってるんですね
驚きとしか思えません。
こういうユーザーもいるからなりたつのですね。
ここを買った人はレジデンスをあて物にして転売するんですよ。
めでたいね。

[2365: 匿名]

転売目当ての煽りでしたか。失礼しました。

[2366: マンション検討中さん]

>>2365 匿名さん

たしかに。
こういうユーザーもいるから、色々成り立つ 笑

[2367: マンション検討中さん]

>>2360 匿名さん
コーナーガラスあるよ

[2368: 匿名さん]

>>2367 マンション検討中さん

いちおう付いてる程度でしょ
ザタワーのように四隅しっかり
コーナーガラスをまとっってるのとは大違いですよ。
コーナーガラスを四隅に据えるからこそ
ガラスバルコニーとの一体感が出て都会的なライトなスタイリッシュな外観となるのです。重苦しいコンクリートとタイル張りはもう古いのよ。わかる?
レジデンスはごまかすために45傾けたけど
大場口です。

[2369: 匿名さん]

必死すぎ。

[2370: 匿名さん]

>>2369 匿名さん

土素人に説明するのにつかれてきたけどね

[2371: 匿名さん]

そもそもコンセプトが異なるものを無理矢理比べて優劣をつけてる時点で無理がある。