グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2232: 名無しさん]

Hタイプはどうでしょうか？

[2233: 匿名さん]

>>2231 マンション検討中さん　私は妻が特に気に入ったので、ほぼ即決しました。上層階2フロアはもちろんのこと32邸も億ションがありハイグレードのマンションであると言い切れる物件です。また、80平米越えが大半を占めているので、このクラスのマンションを購入できる子育て世代の方が多く購入されるだろうなと思いました。私の子供達が通う塾の日能研・上本町校にも坂を上らずに行け、現在通ってる小学校も徒歩圏内ですし、銅座公園や難波宮跡で遊んでくれると思います。イズミヤやドンキの向かいというのも魅力です。高速も法円坂入口がすぐで、大阪メトロも二駅使い分けれます。アップルタワー大阪谷町をはじめ、中古物件もとても値上がりしているので、仲介手数料とられて内装してたら、新築の方が自分でも納得できます。また、お手頃価格の板マンは、これ！というのがありません。今は一日も早くエネファームSの付いた最新のマンションに早く住みたいというわくわく感で一杯です。株や投資してて思うのですが、欲しい時が買い時なんだと思っています。リセール云々言われてますが、そんなの10年くらいたたないと誰も分かりません。日経平均が2万円維持してる間はマンション価格は下がらないというのが私の持論です。折角購入されたのですから、良い物件と縁があって良かったと思って自信を持たれていいと思います。お金を払いこんでしまったらスッキリするんじゃないでしょうか。私はローンとか使わずに支払いをしたあとはいくらで買ったかも忘れて住まいを満喫したいです。少子高齢化時代ですが、都会への人口集中時代にも入ったので大阪市内でマンション持ってていいのではないでしょうか。

[2234: 匿名さん]

>>2232 名無しさん Hタイプは76.21平米でお求めやすい価格ですよね。特に2階なんて4330万円と格安です。私は19階の5820万円を狙ってましたが抽選になり、外れてしまったので他を購入しました。これからできてくるマンションで76.21平米でこの価格帯のものはタワマンで出ないと思うので、賢い選択だと思います。

[2235: 匿名さん]

>>2229 匿名 大阪人というのが何を指すのかが不明ですが、大阪に住んでるなら恩恵を被れますし、東京に住んでるならメリットはないとしか言いようがないでしょうねえ。

[2236: 匿名さん]

>>2233 匿名さん

日経平均2万円維持できますかね？このまま下がっていくなではないかと心配。

[2237: 匿名]

>>2235 匿名さん

大阪出身ではないのですが、大阪に住んでます。
正直、大阪城や旧東区、なんとかの碑にはピンと来なかったので、土着の大阪人には価値があるのかなと思っただけです。失礼しました。

[2238: 横やりさん]

ちなみに大村益次郎の碑は靖国神社にもありますよ。大阪に住んでいながら、大阪城にピン来ないんなら何にピン来るのでしょうか？世界中の方が毎日見学に訪れてるので一度ご自身の目でインバウンドの何たるやをご確認ください。土着じゃない外人が今週末はタイフェスティバルで沢山来られますので、是非。

[2239: 匿名さん]

>>2238 横やりさん

観光地としてはね。

[2240: 検討板ユーザーさん]

>>2238 横やりさん

外国人観光客が押し寄せるのは住むという意味ではデメリットのような気が。メリットなの？

[2241: 匿名さん]

>>2227 検討板ユーザーさん

そこまで立地がいいのなら隣のディーグランセの中古はもっと売れてもいいはず。結局、立地だけで売れる場所ではなく、プラスアルファがないとダメということでしょう。

[2242: マンション検討中さん]

>>2241 匿名さん

プラスアルファとは例えば？

[2243: 匿名さん]

>>2242 マンション検討中さん

新築、築浅、共用部？

[2244: 匿名さん]

>>2243 匿名さん

新築て言うことが重要です。
日本人は特に中古より新築を欲しがります。
Ｄも新築なら即完売します。

[2245: マンション比較中さん]

大阪城周辺は整備されてよくなるけど確かにざわつきますね。
ただ物件とは中央大通りをはさんでますので今のところ静かに暮らせますよ。
歴史的にみてもこの場所は選ばれ続けて住居に適してる事から、大阪では利便性と兼ね備えた代えがたい立地という事になります。

[2246: 匿名さん]

>>2244 匿名さん

いや、それだとここも中古は売れないということになるのでは？それだと困るんですが。

[2247: 匿名さん]

>>2234 匿名さん

Hタイプは西向きですが、どう思われますか？

[2248: マンション比較中さん]

どこを買っても同じですよ。
未入居で即転売されたらどうですか？
今売れてる中古もかなり安かった頃購入されてるもので。
例えば今新築分譲の北浜や本町新梅田も中古になれば絶望的です。
というよりも坪単価300超えて今後も売れ続けていく物件はグランフロントくらいでしょう。　この物件も転売を考えてるなら250までで購入してなければ転売して利益出すのは
難しいと思います。

[2249: 匿名さん]

10年前とも話は違いますが、Dの中古はこのマンションできたので売りに出てるのに強気な価格設定で、6千万越え物件を買える人がわざわざ新築横の中古買わないわな。2030年を予測するとDと同じようなことにはなりにくいです。あまり触れられてませんが、南側は天理教がこの地域は多く、陽気会館なんてのもあったりするのですが、集団生活で年配者が簡単に引っ越していくとも思えません。西側の銅座公園も伝統ある公園でつぶしてタワーということもないし、予期せぬ新築ができたDと、後発のザ・タワーとは話違います。だたここが心しないといけないのは実需向けの物件であることは事実で、完成後も売れ残ってて今人気してるアップルタワー大阪谷町のようになるとは思えません。

[2250: 匿名さん]

>>2230 匿名さん

どれくらいなら買ってくれるのですか？
因みにＫタイプです。

[2251: また別人]

>>2240 検討板ユーザーさん
タイフェスは大阪城公園の森ノ宮寄りの場所で上町の住宅街とはゾーニングが別です。観光客は来ても難波宮跡公園までですね。
この物件が面している久宝寺の通りを銅座公園、広小路公園、寺山公園、越中公園、玉造公園と見て行って頂くと、外国人やタバコを吸ってるサラリーマンはいなくて近所の家族連ればかりですよ。

[2252: 検討板ユーザーさん]

>>2250 匿名さん
何階ですか？

[2253: 匿名さん]

>>2252 検討板ユーザーさん

ここでは言えませんが低層階です。
眺望は大丈夫です。

[2254: マンション検討中さん]

>>2253 匿名さん
こちらも欲しいと思っておりますので、詳細伺ければ幸いです。

[2255: 匿名さん]

>>2254 マンション検討中さん

価格によっては売却しますので予算を教えてください。

[2256: マンション検討中さん]

>>2255 匿名さん
お手数ですが、間取り図と占有面積教えて頂けると幸いです。

[2257: 匿名さん]

>>2256 マンション検討中さん

メルアドを教えて下さればそちらで対応します。ここのスレはそういう場所ではないと思いますし個人的な事になりますので。

[2258: マンション検討中さん]

>>2257 匿名さん
失礼致しました。
個人情報をスレに上げるのは抵抗ありますので、24時間有効の臨時メルアドを作成しました。
お手数ですが、こちらにメール頂けると幸いです。
メール頂いた後に、通常のメールアドレスよりご返信差し上げたいと存じます。
お手数をお掛けしますが、宜しくお願い致します。
[e-mail]

[2259: マンション検討中さん]

>>2257 匿名さん
度々申し訳ありません。
先程のアドレスですが、パスワードで保護しておりますので、他の方はアクセス出来ません。
貴方様のアドレス等の個人情報はオープンになりませんので、ご安心願います。

[2260: 匿名さん]

Kタイプの眺望ありってこのマンションの一番の売り物件とも言える14階で6750万円、上下に80万きざみの売り出し価格ですね。手放すなんて信じられない。

[2261: 匿名さん]

未入居で売る人は次の家どうするの？賃貸かな？
今大阪市内建設ラッシュで建築費が上がってるし消費税も上がったら高くて次はもう新築買えないんじゃない？

[2262: マンション検討中さん]

>>2261 匿名さん
今の家に住み続ける方もいるのではないでしょうか。

[2263: マンコミュファンさん]

西向きは日が強くて良くないと聞きますが、実際のところは？
家具にも負担がありそうな、、、
余りHタイプは人気がないのでしょうか？

[2264: 匿名さん]

>>2263 マンコミュファンさん

そうだね東がＤがあるためそれよりはましなのでは

[2265: 匿名さん]

>>2263 マンコミュファンさん 安心してください。一番人気ないのは私が購入したIタイプです。完売から入居までこれだけ期間があると、うじうじ考えるものですが、物件は出会いという面もありますし、一番人気のモデルルームにもなっていたKタイプを売りたいという人もいるんですから、あれこれ考えずに入居まで楽しみにした方がいいと思います。もう契約変更したら建物部は消費税10％に上がってます。Hタイプは76平米という事ですが3LDKなので一番お手頃で尚且つファミリーで住める良い物件じゃないですか。手付金払った後も皆さんフロアチェンジを完売前までしまくってましたが、大きな買い物ですのでうじうじするのも当たり前ですが、頭金入れた訳ですから気持ちよく残金を払って新築に入居しましょうよ。

[2266: マンション検討中さん]

>>2263 マンコミュファンさん

窓フィルム貼れば大丈夫ですよ

[2267: 匿名さん]

すみません、窓フィルムというのはオプションの説明でもなかったと思うのですが、積水さんでやってもらえるのですか？

[2268: 匿名さん]

>>2265 匿名さん

HよりIのがましでしょ

[2269: マンションファンさん]

3LDKタイプの中では一番の廉価タイプがHですが、売れ行きは良かったですよ。

[2270: 匿名さん]

>>2269 マンションファンさん

でもタワーの西はきついよ
今回は東が残念過ぎて北側が良すぎのため
北西　北　南　駐車場こえの南西　西　北東　南東　の順　ただしＤ以下の階数の場合となってますね

[2271: 匿名さん]

勿論Ｄ超えなら北東　北西　南東　北　南　西かな

[2272: マンコミュファンさん]

>>2265 匿名さん
なぜIタイプが人気がないのですか？

[2273: eマンションさん]

>>2267 匿名さん

私は外注でお願いする予定です。
現在の高層マンションも窓フイルムのおかげでだいぶ快適になりましたので^ ^

[2274: 匿名さん]

購入後、あれやこれやと悩んでいる人に贈りたいブログがあります。興味ある方はどうぞ。第208回　三井健太さんの買いたいと思ったとき一気に走る方がいい！？https://www.sumu-log.com/archives/15785/

[2275: マンション検討中さん]

レジデンスタワー購入予定ですが、出来ることならザ・タワーを購入したかったという思いが消えません...
実需向けとお見受けしますが、すぐに転売される方などいるものでしょうか。
少し待ってみるか悩むところです。

[2276: 匿名さん]

東側はお見合いと言っても窓面積はそこまで広くないので私は中層階少し上の方ですがあまり気にしていません。（Dグランセは西側にお風呂の窓があったりする間取りがあるので可哀想ですが・・・）
それよりかは朝日が十分に取り込めるか心配ですが、どうでしょうか？

[2277: マンション検討中さん]

>>2271 匿名さん
ワンフロア7邸なので7方位欲しい。

[2278: 周辺住民さん]

単なる方位だけの優劣なので間取りや広さで変わってくるのですが角部屋はだけでみてみればＤ超え30楷以上の場合は北東　北西　南東　南西の順となります。
大阪城ビューがなくても住みやすさは北東が一番よく南西は暑すぎて敬遠されます。
一度タワーマンションの角部屋に住んでみたら北側の快適性に納得するはずです。

[2279: 検討板ユーザーさん]

>>2278 周辺住民さん
個人的な意見ですが、現在30階以上の北東に住んでます。確かに仰ることは理解できなくもないですが、太陽が恋しくなるんですよね。よって今回は別の方角を選びました。人それぞれですね。

[2280: 周辺住民さん]

そうですか私は高層階南東角部屋に住んでましたが東は朝異常に暑くて遮光カーテンしないと無理でした。まだ朝日はいいけど西日はヤバいのでは？南側はコーナーガラスじゃなくてベランダが深い場合は大丈夫です。

[2281: 匿名さん]

>>2280 周辺住民さん

西向きは西日はありますがカーテンをすればそこまで暑くはなく、夕方～はとてつもなくキレイな風景、夕焼けが見られますよ。

[2282: 匿名さん]

お風呂テレビは積水さんに頼んだら50万円という見積りだってので辞めました。安価な業者紹介ください。風呂入りながらのテレビ生活捨てれないんです。

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん

ヨドバシに頼めばいかがでしょうか？

[2284: マンション検討中さん]

>>2281 匿名さん

高層階でも大丈夫でしょうか？

[2285: 匿名さん]

さすがに日当たりのについて自分の意見を人に押し付けるのは違うでしょ笑。それぞれの向きの良さ悪さ理解してみんな買ってるんだから。

[2286: 匿名]

同感です。もう眺望については、組合発足後同意頂けた方の部屋から北西南と撮影して活用すればいいんじゃないですかね。西も夕日綺麗だと思いますよ。今後仕事や家族構成の変化によってタワー内での住み替えも考えられますので、他の方向の眺望も知りたいと思う気持ちがちょっとある。

[2287: 匿名さん]

>>2286 匿名さん
西陽に悩まされているものです。そう言う理由でここの北東買いました。夕焼けなんて暑過ぎてカーテン締め切ってるので見た事もないです。

[2288: マンション検討中さん]

管理費、修繕積立金の上昇が不安。今更ながら。

[2289: 匿名さん]

>>2288 マンション検討中さん
10年以上先まで積和さんが決めてましたよ。購入者なら不安にならなくても重要事項説明書をご覧ください。

[2290: マンション検討中さん]

計画が甘すぎるとよく言われてるから
心配なんじゃないんですかね

[2291: 匿名さん]

>>2290 マンション検討中さん
積和さんはグラメシリーズ沢山持ってるから甘い事ないですよ。私自身長年グランドメゾンに住んでます。

[2292: 評判気になるさん]

積和さんを信用して大丈夫なのかの方が心配です

[2293: 匿名さん]

>>2283匿名さん　ヨドバシカメラのホームページには防水ポータブルTVしかないのですが、設置をしたんですが・・・

[2294: マンション検討中さん]

銀行はイオン、火災保険は楽天、予定よりかなり費用下げました。

[2295: 匿名さん]

イオン銀行の変動が0.42％なら、一括で支払える人も協栄信用金庫の0.55に預けとけば儲かりますねえ。ローン手数料も住宅ローン控除（10年でMAX400万）でペイできるし。また、楽天の火災保険は価格コムでみたらTOPですね。

[2296: 匿名さん]

>>2292 評判気になるさん

積和もタワマンの長期修繕の経験、バックデータは無いに等しいでしょうしね。ある程度の額の一時金の覚悟は必要かと思います。

[2297: マンション検討中さん]

>>2287 匿名さん

だから人それぞれ。
自分がそうだからって押し付けよくない。

[2298: 匿名]

>>2296 匿名さん
ここの場合竣工時に一時金として一括でまぶしてて、確か10年以上経過後の一時金にもまぶしてますよね。まあ将来の消費税率、資材費・人件費の相場で結構変わってしまうと思いますがある程度は既に織り込んでいるんじゃないでしょうか。均等にすると幾らなのかなあと計算しようと思ったけど面倒でまだやってないです。

[2299: 匿名さん]

ローン利用の方々は変動か固定、どっちにされる予定ですか？金利上昇も視野に入れないといけないかなと思っております。

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

タワーマンション自体の歴史は浅いので、大規模修繕の実績が少なく、手探りの状態で不確定要素が多いので、場合によっては想定よりもかなり高額になるかもという懸念がありますね。特にタイル外壁とかは保守義務があるから大変。

[2301: 匿名]

>>2299 匿名さん
一括返済もできる資力のある方なら変動一択、そうではないがある程度の金融知識がありマメにポジション管理してヘッジできる人も変動、その他は固定かなあ。私は変動の予定ですが、実行時までじっくり考えます。

[2302: 名無しさん]

上町台ザ・タワーと近くに建設中の上町台レジレンスタワーと比較すると、皆さんはどちらがよろしいと思いますか？

[2303: 周辺住民さん]

私はザタワーを購入しましたが、
レジデンスもザタワーと互角で他のマンションと比べると断然いいですよ。
最後の手の届くタワーだと思います。

[2304: 名無しさん]

>>2302 名無しさん
販売時期がかぶってた時期がありましたがザタワーの方がよく売れてて完売となりました。タワマンは買うな！とかいう人いますが、タワマンから板マンへの住替えは私には無理です。

[2305: 匿名さん]

>>2304 名無しさん

かぶってた期間は何ヶ月？

[2306: 匿名さん]

このマンションが4月2日に完売、レジデンスはいつから販売しだしか不明ですが数ヶ月は確かにかぶってましたね。レジデンスの板で聞いてみてください。

[2307: 匿名さん]

>>2306 匿名さん

ここが最後残り数件でもたついてた時期に販売開始してたような。

[2308: マンション検討中さん]

被ってた時期は半年ぐらいです。
ただ、ザタワーの販売ピーク後にレジデンス始まったので、単純比較は難しい

[2309: 匿名さん]

比較できると思いますよ。20階以下は完売だったけどそれよりも上はいろんなタイプがまだ残ってましたので、レジデンスと比較してからザ・タワー購入した人もいると思いますね。ただ、レジデンスもそれなりに8角形のスタイルはかっこいいし、森と緑の共用部（購入者以外も入れる）は素晴らしいものになると思います。とは言えザ・タワー買うのが正解だと思うのは城星学園や大阪女学院、追手門といった子供を私学に通わせる子育て世代はレジデンスとなると坂のぼるだけでしんどいので、長い目で見た時に中古物件になってから買う気が失せますわな。

[2310: マンション検討中さん]

>>2309 匿名さん
追手門に城星ねえ、、
坂道登るのも胆力付けるという目線では悪くもないですよ。子供を甘やかすと、よくない

[2311: 匿名さん]

大規模修繕工事の話題が出てますが、アップルタワー大阪谷町が正に理事会で揉めてる案件なんです。というのは修繕積立金を安く設定しすぎて、修繕が必要なのに修繕できないんです。価格を引き上げようと理事会で動いていますが、住民の意見はまとまらずなしずり的に大規模修繕延びてます。立地がいいので今は人気してますが、住民間では300戸もあればいろんな世帯がありまして、賃貸でタワマンって住むべきなのかなって思いますね。

[2312: 匿名さん]

イメージするに、レジンデンスから城星に行くのに内久宝寺筋は登って下ってまた登ってくだるので甘やかしてはないと思いますよ。アスリート志望なら別だけど。

[2313: マンション検討中さん]

>>2312 匿名さん
別に城星行かす気ないので。
電車乗る、もっと偏差値高いとこ行ってます

[2314: 匿名さん]

>>2313 マンション検討中さん

結構笑えます。座布団2枚かな
でも私も城星て知りません、うちの子も
普通に中高一貫進学校から現役国立医学部
でしたから。

[2315: マンション検討中さん]

>>2314 匿名さん
どうもです。
なんで城星にこだわるのかなーと

[2316: 匿名さん]

なんだこの学歴自慢達は・・・。

[2317: 匿名さん]

>>2316 匿名さん

確かに。
絵に描いたようなマウティング合戦。
皆さん張り合うのお好きなようで。先が思いやられますね。

[2318: 匿名]

アズマモータープール建て替えとの噂を聞いたのですが本当でしょうか。

[2319: マンション検討中さん]

>>2314 匿名さん
医者なんて金沢医科大学で免許金で売ってる。この辺に住む人には蓮美からパドマ幼稚園、城星小、お受験で星光か四天王寺、附属天王寺というご家庭が多いんです。

[2320: 匿名さん]

都会は小学校近くていいですね。僕なんか徒歩30分かけて毎朝学校行ってました。通学路楽しかったですけどね。

[2321: 匿名さん]

>>2319 マンション検討中さん

医者なんて確かによめいり道具のひとつで私は会社経営者ですがあなた様は相当ご身分の高い方なんですね。

[2322: 匿名]

確認するとアヅマモータープールは屋根無し一層2段に建て替えで10月まで工事でした。2段になって収容能力あがるかな？

[2323: 匿名さん]

>>2321 匿名さん

>>2317 に続く

[2324: 買い替え検討中さん]

この辺の人らの行くところは偏差値低いとこばかりですね
残念

[2325: 匿名さん]

しょうもない笑。学歴コンプレックスってやつかな？よそでやろうね。

[2326: 匿名さん]

南大江小学校から灘中も東大寺学園も合格者でてます。第一ゼミナール上本町校でご一緒してた方がおっしゃってました。

[2327: 匿名さん]

アズマモータープール、去年の台風で分厚いトタンがバーンと飛んで大変でしたしね。
高さのない建て替えで良かったです。

[2328: 匿名さん]

大阪医療センターの建て替えはどうなっているのでしょうか？

[2329: 匿名]

>>2328 匿名さん
今まで何度か病院の建て替え計画について書き込んでいたものです。最新の情報はこれです。新築は8階、既存建物の改修が2棟、解体が2棟。令和6年に終了予定。さてどんな姿になるか。
https://nho.hosp.go.jp/files/000101548.pdf

[2330: 名無しさん]

>>2284 マンション検討中さん

高層階でも西向きは西向き。何の問題もありません！

[2331: 匿名さん]

>>2329 匿名さん

イズミヤも建て替え対象？