グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[2172: 検討板ユーザーさん]

>>2170 匿名さん
かもしれない。=分かりません。 ですね。得策じゃないかもしれないんですね。

[2173: 匿名さん]

金利が上がれば、ローン勢が買えなくなるし、安くなりそうだねー

[2174: マンション掲示板さん]

イオンの提携が安いですよ。
今日、申込しました。
じぶん銀行は連絡付かず。

[2175: 匿名希望さん]

イオンの提携って何のことですか？イオン銀行のことでしょうか？ザ・タワーの提携銀行は三井住友銀行と三井住友信託銀行の2つだけだと思います。イオン銀行の魅力は10年固定が安いですね。住宅ローンを使われる場合は控除額400万を受けて、10年後一括返済が賢明かと考えます。ネット系はイオン銀行みたいに店舗構えてませんので連絡付かないのは想定内ですよ。ローンも金利の部分だけみても融資保証料などで上手く帳尻合うようになってるのでもっと知識を持たれてからスイッチングされたらいいと思います。

[2176: 匿名さん]

>>2173　匿名さん　ローンの金利が上がろうが下がろうが、この物件は完売御礼なので関係ないと思います。ご近所さんのレジデンスタワーの掲示板でそういう話題はお願いします。安くなりそうというのは、他の中古物件が安くなるという意味合いでしょうか？いずれにしてもこの掲示板には関係のない話です。

[2177: マンション掲示板さん]

>>2175 匿名希望さん
この物件、イオン銀行も提携ローンありましたよ。この前担当者に聞いたら変動0.42と言ってました。イオン銀行店舗でも確認しましたよ。

[2178: 匿名希望さん]

そうなんですね。自分自身はローン組まないので知ったかぶりしてしまいました。すいませんでした。

[2179: 匿名さん]

>>2176 匿名さん

完売でもローン確定していない人もいるのでは？

[2180: マンション検討中さん]

このマンションの購入は高値掴みだとの意見がありましたが、結果として買い物件だったと言えるのでしょうか？

[2181: マンション比較中さん]

どの物件も坪単価300超はリスクありますが、これから先10年の新築タワーマンションは下がる可能性はかなり低いです。特に大阪北区中央区は300から400に向かってます。

[2182: 通りがかりさん]

>>2179 匿名さん

ローンはみんな通ってるそ。多少金利上がったくらいでキャンセルは出ないし、仮にキャンセルが出ても値段下がる訳ねーよ。

[2183: 匿名さん]

>>2182 通りがかりさん

ローン審査を通るのと正式申込みは別やで。新築マンション買ったことないのか？

[2184: 匿名さん]

>>2183 匿名さん
一方で仮審査通ってる人は余程のことがない限り本審査も大丈夫な件

[2185: 匿名さん]

>>2184 匿名さん

まだどこで借りるか決めてない人もいるということでは？

[2186: 匿名さん]

デベも全額ローンでいける人かというのはチェックしてます。

[2187: 匿名さん]

チェックというか銀行の審査ですね。

[2188: マンション検討中さん]

>>2181 マンション比較中さん
結局見送って板マンの中古買おうと思ってます。要するにこのタワマンは高値過ぎてリセール が悪いという認識でよろしいでしょうか？

[2189: 匿名さん]

>>2188 マンション検討中さん
どう読んだらその解釈になるの…
2188さんの「どの物件も300超にリスク」というのは、リセール時は新築ほど方角や階数で価格に差がつかないことから、南向きや高層階プレミアムの乗った高い部屋で300超はまずいという説でしょう。ここは平均290くらいで200前半で売った部屋もたくさんありましたよ。

[2190: 匿名さん]

タワーって南向きはリセール悪いんですね。勉強になります。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/4205428

[2191: 匿名さん]

本日現在の状況です。
大阪城の敷地からも見えますね。

[2192: マンション検討中さん]

存在感ありますね！早く住みたい！！

[2193: 匿名さん]

>>2191 匿名さん

これ見て気付いたけど、ここって大阪城の裏鬼門にあるんだね。

[2194: マンション検討中さん]

南向きは暑くてカーテンで遮光しないと耐えられない。でも北側は資産価値の面でちょっと…という方には、この大坂城ビューという変えがたいプレミアムがある。
北側でプレミアムが付く立地なんて市内だと大坂城ビュー以上のものが他にありますか？あるとすれば梅北再開発マンションぐらいでしょう。

[2195: 匿名さん]

本日イズミヤ側の歩道に横断防止柵が施行されてました。冠が金色でなんだか雰囲気が変わりました。銅座公園の入口階段あたりにも設置されています。イズミヤが出来てから花見シーズンなど銅座公園側との横断が増えて危険だったという事でしょうか。

[2196: 匿名さん]

>>2191 匿名さん
こうやって見ると大阪歴史博物館も北東角ダイレクトウインドウからの大阪城ビューを売りにしてるんだなあと思った私はマンション脳でしょうか。

[2197: 匿名さん]

>>2194 マンション検討中さん

北浜の中之島ビュー

[2198: 匿名さん]

>>2195　大津の交通事故を受けのことでしょうかねえ。そういえば片側通行に先週末なってました。銅座幼稚園や南大江小学校の通学路ですのでねえ。

[2199: マンション検討中さん]

まもなく完成ですね。マンションの人気って何で決まるのでしょうか。アップルタワーは人気してますが、プラウドタワー安堂寺はさほどでもありません。駅近ならいいと言うものでもないようです。このマンションはリスキーとか裏鬼門とありますが、実需中心で特に南向きはリセールも悪いと思われますか？

[2200: 匿名さん]

>>2198 匿名さん

公共工事はそんな迅速に工事発注できないと思いますので、以前から計画していたのだと思います。地域住民の要望かもしれませんが。

[2201: マンション検討中さん]

>>2193 匿名さん

風水等の視点からみると本物件は問題ないですよ。

[2202: マンション検討中さん]

>>2199 マンション検討中さん

向きだけでなく間取りも関係あるんじゃないですか？

[2203: 匿名さん]

一般にタワー南向きも低層（45mマンションと同じ）なら、リセールは悪くないですよ。
ここは南東角、南中部屋、南西角いずれもファミリー向けなので、立地からして買い手が見つからないことはないです。

[2204: マンション検討中さん]

>>2203 匿名さん

買い手が見つかるはずの立地である隣のディーグランセ中古がなかなか売れていません。
10年後この物件もそうなるのでは？と心配もありますがどうでしょう？

[2205: マンション比較中さん]

Ｄは一回見に行けば売れない理由がわかります。
外は立派に見えますが中は共有部分に自転車や三輪車が出ていたり。
中の部屋の間取りも悪すぎます。
キッチンもしょうもなさすぎます、結局全面改装で2000万かけても満足しないとおもいました。

[2206: マンション検討中さん]

>>2203 匿名さん
じゃあ南向きの中部屋はリセール 悪いって事ですね。

[2207: マンション検討中さん]

>>2206 マンション検討中さん
高層階はリセール 悪いって事ですか？の間違いでした。

[2208: マンション比較中さん]

高層階は売れますが、希望の価格はつきにくいです。
中部屋は角部屋より人気なくて当たり前です。
だからプロは低層階角部屋のふさがってない部屋を狙うのです。
タワーマンションに向きは関係ありません、ふさがる可能性が低い部屋がベストです。
今回は南側は将来ふさがるリスクが高く東は既に駄目です。従って
低層階のＫタイプ購入者が特に13階前後が正解となります。

[2209: マンション検討中さん]

>>2207 マンション検討中さん

高層階のいずれの南向きも永住目的でないと厳しいですか？

[2210: 匿名さん]

完売物件でこの流れは、買った人の答え合わせ中ってこと？

[2211: マンション検討中さん]

>>2208 マンション比較中さん

南側のどの辺りに高層物件が建設されると考えますか？

[2212: 匿名さん]

>>2211 マンション検討中さん

どこというのは現時点ではわかりませんが
南と西側はリスクある程度覚悟しておくべきです15階くらいの建物は簡単に建ちます。
ただＫタイプは西側にほぼ窓がないので大丈夫です。
北東を買った方は覗かれる気持ち悪さが付きまといますので失敗です。
再販は苦しいでしょう

[2213: マンション検討中さん]

>>2212 匿名さん

Kタイプは北東ですよ？

[2214: 匿名さん]

>>2213 マンション検討中さん

よ~くみうおうね。

[2215: 匿名さん]

14階建てはすぐにたちますが、15階建て以上は建ちにくいです。モデルルームのKタイプを買うのが正解だったというのは賛同します。20階以下はすごい勢いで売れましたが、25階くらいが空いてても同じタイプで最上階が売れてたりしましたので、お金ある人には住みたいなら、リセール云々は関係ないんだと売れ行きの表を見ながら思った記憶あります。D’グランセに関しては立地は同じですが、10年前の建物だなあと内覧されれば思われると思います。それから、横に立派な40階建てが建つのにその日陰になるような物件に何千万もみすみすこれから出すような気に私はなりません。

[2216: 匿名さん]

Kタイプ推しの意見が続いているが東側は既にお見合いだからダメ、一方の西も建物が立つ可能性あるけどほぼ窓がないので大丈夫みたいな意見があり、多分別人の書き込みだからだろうけどなんだか衡平を欠くように思えてしまう。
西向きは西日がきついから普通は避けられるものでしょう。でもここはメインは北向きだし視界抜けの条件も良くて眺望もいいからそれを補って余りある魅力ある仕上がりになったのがK。ただし谷5のコムシスがタワマンになるリスクもある。あと13階が正解という意見があるが、Kタイプの角度ならもっと低い部屋でも病院の看護師寮を上じゃなくて左に避けて大阪城が見えるんじゃないか、それならコスパ最強と思ったけど、不確実なので日和って手が出せずじまい。。。
北東Jは順光の眺望しかも大阪城寄りの抜群の視界抜けだから先に売れていってましたよね？柱の食い込みも気になるけどやっぱりこの眺望は代え難い。お見合いで覗かれるのがいやという方はDWの東面だけに一方からは鏡のように見えるシートを貼るなり、いくらでも対策は出来ます。将来の眺望リスクが一番低いのもここです。
中住戸Dは角より人気ないのはその通りだがその分安い。窓が少ないことにより冷暖房効率も良いし家具も配置しやすい。2LDKだけど3LDK分のワイドスパンで各部屋に光を採り入れるし、廊下がほとんどないから居室の面積も広く取れている一番コスパがいい間取り。リビングインは家族のプライバシー問題からありえないという人もいるけど、小さな子供を育てる世代ならむしろ好ましいと取られることもある。コスパがいいから新婚夫婦、小さな子供のいる世帯の近隣の保育園や私立小の需要で一番回転しやすいのがこのあたりではないだろうか。
ということで、北向き住戸もそれぞれに良さがあると思っています。

[2217: 匿名さん]

>>2216 匿名さん

ほぼ正解だけど13階付近というのは看護士療
超えだけじゃなく西側ワンルームマンションを避けるため。
ただし西日を気にするなら7~9階が一番安くて転売むき、もちろん北側は看護士療を避けてるので問題なく大阪城見える。
コムスンは離れてるので問題なし。
jタイプは一部屋狭くて荷物入れにしかならず、必需には向かないのが欠点、東側が部屋もアウト。Ｋタイプはコーナーガラスにフィルム張れば問題なし。
ただし病院の立て替えで大阪城が見にくくなるリスクがあります。よってリセールなら7~10階　住むなら12~14階のＫタイプが正解となります。積水の関係者も買ってるはづです。

[2218: 匿名さん]

難波宮跡公園の木が切られすぎて残念です。
木陰すらない。

[2219: 匿名さん]

>>2218 匿名さん
台風の影響？

[2220: 匿名さん]

うーん、サミットがあるからかな？

[2221: 匿名さん]

リセールリセール細かいことを気にしている方々。明日の株価すら誰も分からないのに予想するだけ無駄。景気次第で全然変わってくる。10年後に売るか20年後に売るかでも変わる。要は自分がずっと住みたいか。それだけを判断基準にしたらいい。どうにもならん時もあるから。向きにこだわりたいんだろうけど、その時にどれだけ売りに出るか、需要があるかで変わるから気にしなくていい。立地はいいよね。大阪市内の中じゃトップクラスでしょ。良いマンション買いましたねみんな。