グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1601: 匿名さん]

>>1592　競馬の予想みたいなことしても意味ないと思うよ。だって遂に3605と2607の残り2戸になりました。この感じだと完売するんじゃねえの。あと、同じ部屋タイプなら契約変更できるみたいな感じですねえ。2607はSm2タイプだから上層階から降りて来ないのかなぁなんて思ってます。

[1602: マンション検討中さん]

団地ブーム→タワマンブーム　30年前を思い出す…。

[1603: 匿名さん]

間違いなく完売します。
早い者勝ちでしょうね。

[1604: 匿名さん]

>>1602 マンション検討中さん

団地ブームは50年前では？

[1605: 匿名さん]

団地は空いてる場所にタワーは希少な場所にコンセプトがまるで違います。
つまり前者は救済措置で後者は富裕層向けです。
ただそろそろ規制をかけてもいいかもしれませんね。

[1606: 買い替え検討中さん]

>>1600

中古では、なかなか納得いく出物はないでしょう。
新築だと戸数もあるし、よりどりみどりですよ。

[1607: 販売関係者さん]

団地は20年前ぐらいにはまだ売買できたが今は解体・建替えが進んでいる。
タワマンの場合はどうなんだろうね。未来は読めないね。建替えはすごい事業になりそうだが、今から考えている人はまず居ないだろうね。

[1608: 匿名さん]

>>1605 匿名さん

ここって希少かな？あたりに普通にマンションあるし。
むしろタワマンにすることで無理やり価値を上乗せしているような。
駅直結とかなら希少だなと思う。

[1609: 匿名さん]

別に悪くもないけど希少でもないでしょう。

[1610: 匿名さん]

>>1607 販売関係者さん

確かにタワマンの将来ってどうなるんでしょうね。築20年の中古タワマンには富裕層は住まないだろうしね。これだけ乱立されると＊＊＊のタワマンは将来大変そう。

[1611: 匿名さん]

>>1606 買い替え検討中さん

ここみたいに残り僅かだと中古待ちの方がいいかもしれない。

[1612: マンション検討中さん]

そう思って中古待ってるんですがなかなか良い物件がない。レジデンスタワーの値下げに賭けたいが、掲示板見てたらザ・タワーの契約者だろうと決め付けられて怖い。

[1613: 匿名さん]

>>1612 マンション検討中さん

分譲車庫付きは惹かれるね。

[1614: 匿名さん]

>>1613 匿名さん
しかし建物状況調査の同意無しというのが地雷臭する。修繕積立も本当にこの額で大丈夫なのかな？

[1615: 匿名さん]

8980万円でネットで公開されている時点で、「当て物」やん（笑）

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん

当てブツの使い方間違ってないか？

[1617: 匿名さん]

>>1608 匿名さん
まずレジデンスタワーや積水が買った上町１丁目の寺山公園横の土地も元団地というところがスルーされてる。

[1618: 匿名さん]

不動産仲介では、比較物件も多いに越したことはない。
にしても築10年以上で9000万とか…。水廻りも相当傷んでいるのに強気ですね。

[1619: マンション検討中さん]

この修繕費釣りでしょ

[1620: 匿名さん]

当て物や釣りではなくアップルタワーは実際にこの金額です。15年目の大規模修繕が入るのでその後に値上げというように聞いています。

[1621: マンション掲示板さん]

>>1577 マンション検討中さん
タワーの弱点だね、板状は殆ど戸境壁鉄筋コンクリートの壁だから。

[1622: 匿名さん]

確かにネットでタワーの売り上げ激減とか、負の遺産となる可能性大とか見ますが、人生の中でタワーに住みたい夢を叶えたいというのは、それぞれの勝手で、タワーにも色々弱点はあると思うんですが、ほっといてくれと言いたいですね。私は現在のタワー、気に入ってますからこの棲家でいけるところまでと思っています。下が幼稚園から大学生になるまでタワーでしたが、なにも困りませんでしたよ。子供らの友達もよく遊びに来てましたが自尊感情が芽生えて、よい情操教育にもなったと満足しています。

[1623: 通りがかりさん]

>>1622 匿名さん
そのとうりですよね。
どうして大勢の人達が他人が購入した財産にネガティブなレス入れるのか？
要するに欲しいが買えなく匿名でなので けなして ストレス発散する ゆとり世代のサラリーマンか＊＊＊定年間近組。
そんな奴らに負けずこちらもストレス溜まらない程度で反論攻撃しましょう。
私の同じようなマンション購入しました。

[1624: マンション検討中さん]

タワーはほんとは嫌だけど
都心で立地のいいとこはタワーしかないんだよ
郊外ニュータウンの二の舞になるとは思えない

[1625: 匿名さん]

都心回帰の流れで解を出そうと思ったら高度利用(超高層化)は宿命。
狭い範囲にコンパクトにまとまった方が社会インフラのコスト的にも合理的。
人口縮小時代にはインフラのコストに見合うコンパクトシティが過疎地を支える構造になります。

[1626: 匿名さん]

>>1624 マンション検討中さん

タワーなら高額でも売れるからね。売れる以上は猫も杓子もタワー状態にあるのは仕方ないとは思う。
ただ老朽化した後が心配。ニュータウンでも建て替えで世代交代が成功しているエリアがあるように、いつかは建て替えが必要。まあ次の次の世代の問題だけども。年金のように負の遺産を押し付けてるなぁと思う。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
他方でタワマンを許容せずにあぶれた人数を郊外に追い出すことがこの人口減少局面かつ共働きが多数派になり職住近接が求められる時代にいいのかというと、インフラコストの観点からも、通勤時間的にも外部不経済を生じせしめる事態だと思いますね。
建てちゃった以上オーナー意識を持って管理をしっかりしていくのが重要なのでは無いでしょうか。

[1628: 匿名さん]

>>1627 匿名さん

郊外（市外）から都心部に移転する人ももちろんおりますが、大阪市の場合は市内の不人気エリアから都心部への移転が多いです。だから都心部の人口増加の割にはトータル人口はそれほど増えていない。コスト的にそれはいかがなものかと思います。富めるエリアが貧しいエリアをカバーするのは効率悪いですよね。

[1629: 購入経験者さん]

用途は住むことだから、それに供する物件であれば良い。
資産価値は10年、20年したら経年劣化するから価値が落ちるのは当たり前。インフレがこのまま進めばどうかわからん。けど、20年後はさすがにもう需要は乏しいでしょう。
土地と違い、箱物だから中古も賃貸も出る。もはやどの物件も一緒だから議論しても意味が無い。

[1630: 匿名さん]

>>1629さん　だから経年劣化してもアップルタワーのように新築分譲時の価格では買えない値上がりした中古タワー物件も出てるわけで、どの物件も同じではない。また、ここのマンションを既に購入した242人が馬鹿な選択をしたとは思いません。この上町台地の戦後の焼け残りの一軒家に半世紀以上住んでますが、地震での揺れは少ないと感じています。そして、同じ中央区でも旧東区民の方が旧南区の住民よりも上品であると自負しています。取引のある海外（バンコク・ハワイ・香港）では日本以上のインフレでこの10年で2倍の物価上昇という感覚です。

[1631: 匿名さん]

結局みんな今さえ良ければ後のことは知らんってスタンスだよ。一度きりの人生今を享受しないとね。
団塊世代の逃げ切りと同じ。

[1632: 匿名さん]

アップルタワーは、定期的に中古が出ていますね。当てブツ感も否めません。
一人でも買い手がみつかれば良いわけですが、価格交渉は避けられないでしょうね。

[1633: 匿名さん]

姉妹物件であるレジデンスタワーにはエネファームはついてないという認識で良いでしょうか？
Qタイプの方が8660万円で36Fということは隣のディーグランセは28F建てだから眼下になり、お見合いとならないのですよねえ。また、億ションが32戸あるのはすべて売れてて1億しない物件に残があるという事は理由として何が考えられますか。この辺は営業の方に聞いても的を得た回答を得られませんでした。8300万の方もm2プランも居間を広く使えていいですよという返事だったのですが、しっかりお部屋は3室欲しいのであまり話がかみ合いませんでした。明日から長期出張でギャラリーにしばらく行けません。ご存知の範囲で結構ですのでご教授ください。

[1634: 口コミ知りたいさん]

いずれにしても完成前に完売しますよ。おめでとうございます。

[1635: 匿名]

>>1630 匿名さん

要はバブルということでしょう。

[1636: 匿名さん]

インフレとバブルの違いが分からんようになってきた。https://toyokeizai.net/articles/-/266214

[1637: マンション検討中さん]

気が付いたらバブル、気が付かないときはインフレ。

[1638: 通りがかりさん]

>>1633 匿名さん
レジデンスもエネファームある様ですが。

[1639: 匿名さん]

Qタイプはそもそも南向きなのでお見合いにはならないですよね。あと、残り３戸というのであれば、売れない理由を考えても仕方がないと思います。欲しいと思えば買えばいいと思います。価格が安い高いあると思いますが、まずこのあたりで考えるなら今後新築価格が大きく下がることはないです。万博・IRに向けて今後、大阪市内（特に梅田周辺と中央線沿線）は海外のホテルやオフィスビル含め建設ラッシュが続きます。消費税も上がります。そうなると建築コストが上がるので物理的に同等の新築マンションの価格は上がるでしょう。

[1640: 匿名]

何か予期せぬ災難がないかぎり、大阪の中心部のマンション価格が
下がるとは考えにくいですね。　これから、さらに海外からの観光客
増大で、ホテル業者と用地の獲得争いが激化すると思います。

[1641: 匿名さん]

みなさん！駅に置いてある無料雑誌スーモのザ・タワーの完成予想図、隣のタワーマンションが消されてます！これは業法的にいいの？？？

[1642: マンション検討中さん]

最初から公然の秘密

[1643: 通りがかりさん]

隠さなきゃ！

[1644: マンション検討中さん]

桜の木で28階建てのDグランセ見えないからセーフです。タワーが東側塞いでるからの価格設定となってる。Sタイプの28階から上の値幅は80万単位ではないから関係あるはずです。私はレジデンスタワーに太陽光発電に桜色がないのが気になる。エネファームはどっちも付いてるんですね。

[1645: 匿名さん]

>>1644 マンション検討中さん

セーフ？

[1646: 匿名さん]

大阪メトロが長堀鶴見緑地線増発、中央線は森ノ宮行き最終電車を遅くするそうです。本当は中央線もラッシュ時増発があるともっとありがたいですが、まあいい話ですね。
https://news.mynavi.jp/article/20190221-775194/

[1647: マンション検討中さん]

>>1644 マンション検討中さん

太陽光発電によってどれぐらい電気代が安くなるのでしょうか？

[1648: 匿名さん]

太陽光発電は共用部の照明などに充てられるはずだから居住者の電力が浮くわけじゃない。共用部の維持費としての管理費に影響するはずだが電気代の節約分を精査するには情報不足です。
エネファームで各戸の電気代がどれほど浮くかは既にエネファーム導入マンションの事例はあるのでネットで検索すればブロガーの記事など参考資料を見つけることが出来ます。

[1649: マンション検討中さん]

>>1648 匿名さん

災害時の停電があった場合等も役立ちますか？
管理費は太陽光発電分少しは安くなってるかが疑問ですね。

[1650: 匿名さん]

【世界初！分譲マンションにセット導入】
積水ハウスさまと大阪ガスは、共同で家庭用燃料電池エネファーム type Sとスマートエネルギーハウス蓄電システムを採用した次世代のエネルギーシステムを、大阪市内で開発している40階建て超高層分譲マンション「グランドメゾン上町台 ザ・タワー」に導入します！ 244戸全てにエネファームを設置し、うち一部住戸にはエネファームと蓄電池のセットを世界で初めて装備☆
っていうのしかヒットしてこないので、具体的なブロガーのURLください。
それから営業の人がタイプSメニュープラン２の物件でもサービスバルコニーから大阪城は見れますよと言ってたと思うのですが、これは信じれる情報でしょうか？

[1651: 匿名さん]

>>1649 マンション検討中さん
災害時共用部の照明を支えるはず。記憶してる限りでは。
太陽光パネルが積雪で破損するとか、導入メンテコスト加味すると本当にお得なのかは疑問が残りますが、環境に対する姿勢や災害時の居住機能継続性への取り組みとしては評価出来ますね。ただ記憶の話ですので、実際にMRで疑問をぶつけることをお勧めします。

[1652: 匿名さん]

残り2戸という状況になってますが、キャンセル待ちはできますか？240戸以上あればローンが組めなかった人も出てくるんじゃないかと思うのですが、ローン本審査落ちの場合連絡してほしいです。19階とかエレベーター4基とも止まるし、共有部にも平行移動でいけるので、お高くてもいいので手にしたいです。営業の人に完売しているのなら言えるのですが、まだ残ってる状況で言い出すのは恥ずかしくて悶々としています。即金で買えます。或いは既に契約済みで後悔してる人と契約のスイッチングみたいな事って可能ですか。

[1653: 匿名さん]

>>1652 匿名さん
残ってるの買えばいいのでは？

[1654: 匿名]

>>1652 匿名さん

間接的な営業さんへのメッセージかな？
部外者でこの質問に正答できる人いないでしょうし。
営業さん教えてあげてください。

[1655: 匿名さん]

>>1653　匿名さん　1652さんの気持ちまんざら分からなくもないんです。私も中高層階以上で居間からの大阪城ビューが欲しいのですが、初動が遅くてギャラリーに行った時には南向き系のみだったと記憶しています。で結局私は物件との出会いも運命と思って翌週には契約しました。その時からだいぶ経つけど完売御礼にならないので早く完売になってほしいなあ、そうしたらますます物件との出会いも運命だったと落ち着けるのですが、なかなか売り切れないので、この掲示板読んでいます。契約者専用の掲示板が完売後は動き出すんじゃない、そうなったら色々契約者の方の思いをお伺いしたいです。

[1656: 匿名さん]

>>1652 匿名さん

多分すぐ中古出るよ。

[1657: 匿名さん]

中古と言っても入居が来年2月末だから、中古の出だず3年くらい先となると2023年だから他の新築に目を向けた方がいいんじゃないか。おまけに中古出るとしても時期が分からないから生活設計しにくいよね。

[1658: 匿名さん]

そんなに待たなくても、引渡し直後に未入居で何戸か売りに出るよ。
>>961にあるように。

[1659: 匿名さん]

そんなに慌てなくても市況から考えて未入居中古を分譲価格以下で買えるかもしれないですよ。

[1660: 匿名さん]

私も完売したわけじゃないんだから残ってるの買った方がいいと思うQタイプの36階もSタイプの26階も広さは大差ないし好みの問題でしょう。20階以下の売れゆきまでウォッチしてましたが正に飛ぶように売れるという感じだったので、現金余力があるならまずは住人になっておかれたらと思いますね。この物件なら先々の転売もマンション内だけのポスティングで不動産サイトに載るまに現金化できると思いますよ。

[1661: 匿名さん]

>>1659 かもとか言う話ですが、若者が最近よく使う（ワンチャン）よりも確率は低いです。ここを分譲価格以下で拾おうなんていう感覚ではこれからのタワーは買えない。プレサンスロジェ辺りがそういった感覚の人には似合うかな。市況と言っても大阪市内では西区から中央区に住みかえるくらいだから、花乃井中、堀江中校区のタワマン在住者でも中央区のタワマンには羨望の思いはあります。中央なにわ幼稚園なんて受験は形式だけで兄弟枠以外は入園できないし、公立の銅座幼稚園で３年保育受けようと思ったら抽選で２０名の募集に６０名集まる。パドマ幼稚園合格者で若干抜けるが、郊外の名前も知らない大学よりも倍率高い。

[1662: 匿名さん]

>>1661 匿名さん

近隣幼稚園への入園が困難な状況はよく分かりましたが、分譲価格以下にならない説明になっていませんよ。
まあ私も下がることはないと思ってますが。

[1663: マンション検討中さん]

新築価格は下がる事はないと思いますが、
減価償却分は値下がりすると思います。

[1664: マンコミュファンさん]

そうなると分譲価格から値上がりしてる物件もあるから一概に言い切れず、議論が無限にループする。また、検索で新築未入居 値引きでググるといくつかヒットする。

[1665: 匿名さん]

いつ出るか、階数も間取りも分からない中古を待つって。論外でしょ。

[1666: 匿名さん]

購入者であろう方の必死さが伝わりすぎです。
何とか残っている2室を買ってもらって完売物件にしたいようですね。

自分の買ったマンションが売れ残っているか完売しているかは資産価値に影響するのでお気持ちはわかりますが落ち着きましょうよ。

[1667: 匿名さん]

>>1666 匿名さん

あなたも落ち着こう。

[1668: 匿名さん]

妥協して好みでない間取りや方角を買うより、時間とお金に余裕があれば中古待ちもありかなと。過去の事例からも早々と中古の売りが出るでしょうしね。

[1669: 匿名さん]

レジデンスタワー買えばいいのでは？場所や資産性は落ちるけど良い間取り多いでしょ。

[1670: 通りがかりさん]

ここが竣工したら、隣の大和タワーの中古がたくさん出そう。
それを狙うのもありなのでは？

[1671: マンション掲示板さん]

>>1670 通りがかりさん
お見合いになる部屋はたくさん売りに出るかもしれませんね。

[1672: 匿名さん]

>>1670 通りがかりさん

それ投資に回すのが理想ですね。
場所は良いから。

[1673: マンコミュファンさん]

既にディーグランセの売り出てます。賃貸で借りてる不動産屋はみんな出て行けって言ってました。完売であろうが売れ残ろうが資産価値には影響しません。住む為に買ってる人多いので、持ち続ける株みたいなもので、住みやすいかの方が重要です。よく出てくるアップルタワーは売れ残ってましたがここへ来て人気し出しました。住まいは車と一緒でレクサスでも名古屋まで行けるし、プリウスでも軽自動車でも、それぞれの趣向の問題です。中古価格ばっかり気にして車選びしてる人ばっかりじゃない。

[1674: eマンションさん]

>>1673 マンコミュファンさん

ちょっと何言ってるかわからない。

[1675: マンション検討中さん]

>>1674 eマンションさん

たぶん興奮してるのでしょう。
大丈夫ですよ ここは価値と単価は合ってます。環境もバツグンです。

[1676: 検討板ユーザーさん]

北東のDより上、北西の11階以上なら20パーセント上乗せしても転売できるでしょうけど、他は無理ですね。

[1677: eマンションさん]

>>1676 検討板ユーザーさん
北西角地はそんなにいいんですか？
ちょっと解説お願いできますか。

[1678: 匿名さん]

北西はそんなに良くないよ。

[1679: 匿名さん]

南東角も悪くない。中層階以上なら朝日も明るく十分入るし、お見合いって言ってもバルコニーやリビングの窓の大半は南向いてるから。

[1680: 匿名さん]

とりあえず、購入者は電気ストーブだけは気を付けような。若い層が多そうだから大丈夫だと思うが…。火災でもらい火とかシャレにならんからね。

[1681: 評判気になるさん]

火災保険が契約の時に話出なかったのですが、積水ハウス提携の火災保険はあるのでしょうか？ここ積和さんちゃんと考えてほしいなあ。

[1682: 匿名さん]

>>1681 評判気になるさん

話あったよ。

[1683: 匿名さん]

Dグランセ北西角25階85㎡が6480万円で売りに出てますね。大阪城ビューで築10年でこの値段かぁ。みなさんどう思いますか？

[1684: 匿名さん]

Dグランセの西向きの部屋の中に、浴室の窓が西を向いてるタイプの部屋もあるんだね。これは嫌かもね。

[1685: 評判気になるさん]

ザタワーの西側にも将来タワー建ったりして。

[1686: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
それかなり前から売りに出てるけどずっと売れ残ってるよ。10年前のお見合いタワマンに6500万出す人なんていないよ。

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

ということは、ここも10年後は。。。

[1688: 評判気になるさん]

そうなるとここの北東角のお見合い部屋も将来売れないんですかね。大阪城ビューよりお見合いがネックになるのか

[1689: 匿名さん]

>>1688 評判気になるさん
売れるのは一番早かったけどね

[1690: 匿名さん]

ザ・タワーの場合、既に隣にタワーが立っている状態での販売ですが、Dグランセは勿論ですが想定してなかったでしょう。タワーに住んでいるのにいきなり目の前にそれを越すタワーができたらそりゃ売りたくなりますね。
ザ・タワーの西側・南側に将来大型タワーができる可能性はどれくらいあるんでしょうか？

[1691: 匿名さん]

アヅマモータープールには何ができてもおかしくないね。

[1692: 名無しさん]

>>1691 匿名さん
ますますDグランセ可哀想。。

[1693: 匿名さん]

D’グランセ上町台ハイレジデンスの25階6480万は希望的願望価格でしょう。そうなるとグランドメゾン上町台ザタワーは同じ鴻池組が作ったマンションという事で、新築分譲価格が高すぎるという事でしょうか？

[1694: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
2015年の成約事例ですか。近々のものはないの？

[1695: 匿名さん]

4.5年前ってここ最近で1番安い時じゃなかった？

[1696: 匿名さん]

1693の情報もこの業者さんのものだと思いますが、2016年の取引が一件追加された情報が新たに更新された記事にありますね。なかなか売却がないマンションだそうです。多分グランドメゾンの竣工に合わせて少しは動くでしょうから注目ですね。
http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/28904

[1697: 匿名さん]

新築と築10年は比べにくい。また、1フロア4戸と40階建てタワーというのもそれぞれの売りなので比べにくい。とは言えやっぱり新築でしょ。ザ・タワーのコンシェルジュも女性を希望します。

[1698: 匿名さん]

特にグランドメゾンシリーズは共有部の廊下や玄関前の雰囲気など高級感が凄いですからね。仲介業やってますがリセールも良いです。

[1699: 検討板ユーザーさん]

>>1698 匿名さん
ここ高級感あります？

[1700: 匿名さん]

>>1699 検討板ユーザーさん

高級感は売りではないけど、ソツなくまとめてると思うよ。

[1701: 匿名さん]

リセールが期待できそうな物件ですかね？

[1702: 匿名さん]

1693でのディーグランセ25階の6480万は希望的価格という指摘は、貼られている価格推移表の同じ85.16平米の間取りの2014年11月と2015年1月の事例が参考になりますね。2014年8月には総通本社跡を取得した積水ハウスがグランドメゾンを建てるらしいというネガニュースもあり、お見合いリスクがほぼ確定している中での9割前後での成約は立派なのではないでしょうか。分譲価格は14階と20階の差で80万弱の刻みなので、単純にその刻みを当てはめると今売り出し中の25階は6300万弱の分譲でもおかしくない。2015年以降新築価格の93％～103％のレンジでの取引実績があることを踏まえると、多少は指値のゆとりも残しての6480万の値段設定なのかな？現在居住中の情報だからそんなに売り急いでいないかもしれないですし。

[1703: 匿名さん]

>>1701 匿名さん
グランドメゾンシリーズがリセール良い？
ではなぜリセール期待できるならなぜ売れ残っている？
もし利益が出るなら投資の買いが入るはずでしょ。
考えればわかること。

[1704: 匿名さん]

↑ちょっと苦しい反論だな。

[1705: 匿名さん]

1703さんの理論だと今でも1戸余ってる北浜ミッドまで売れ残ってるリセール悪い物件になっちゃいますねえ。あそこはかなり投資入ってますよね。
投資の買いはここでも業者の新築未入居の販売プロモーションが話題になっているから実際あるし、相対的に割安な部屋が買われるものだから今の2部屋みたいに高層階プレミアムが乗っている実需向きの間取りは値引きが無いと業者は買わない。

[1706: 匿名さん]

現在残ってる2戸は第五期分譲で出たQタイプとSタイプです。（結局倍率1倍以下だったので、後にフロア変更契約となったと推測）まあ一番間取りが多かったIタイプでも同じ間取りで30Fと2Fでは2000万の差があるわけで、高層階はリセールバリューが悪いのは、どのマンションでも言える話です。8660万のQタイプ36Fと同タイプの最上階にあたり、8300万26FのSタイプは早々とm2プランにしちゃったのがネックになってるのかと思います。
D’グランセ上町台ハイレジデンスもこれからという時にタワーのグランドメゾンという事で、今更買おうという気にはなりませんが、向かいがイズミヤで嫌な西日が当たらなくなったという考えに立てば買う人もいるかな？大和ハウス工業と積水ハウスを比べても比べようがないです。D’グランセは入居者専用の出入口からしか入ったことないですがホテルのフロントみたいなグランドメゾンの玄関には負けを認めざるを得ないでしょうねえ。もちろん大阪城が見えるラウンジもないですし。

[1707: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1708: マンション掲示板さん]

リセールなら駅徒歩5分は最低限
ここは実需向けだと思うけど、何が悪い？

[1709: 匿名さん]

新築の価格が値上がりすぎで、中古物件取引が活発になってきたそうですが、中古は手数料を結構払うのが馬鹿らしいのと価格も交渉しないといけないのが嫌いです。お手頃なものを買うとしても内装するとなったら結構リハウス代金も高いです。まず畳の部屋はフローリングに変え食洗器をつきのキッチンに変えて、人感センサー付きのLEDに変えて、お風呂を入れ替える。そうした面倒なことを考えていたら、結局新築と大差がないくらい費用が掛かってしまうように思います。また、修繕積立金が大規模修繕後なら値上がってます。新築マンションのここクラスなら月額20万以上の賃料でしょうから、賃貸でお金を掛け捨てするというのももったいなくてできません。

[1710: 匿名さん]

>>1709 匿名さん

そのくらいのリフォームなら500万くらいじゃない？

[1711: 匿名さん]

>>1680 匿名さん
ここは外出先から床暖房入れたりお風呂沸かしたり出来ますから、帰る前から遠隔で床暖房入れて出来るだけ電気ストーブ類は使わないようにしたいですね。どうせエネファームは24時間定格運転だから常にお湯は作られててるので、そんなに光熱費インパクト無いはずなんですよね。

[1712: 匿名さん]

SUUMOとかの価格と違うのはどうして起こる現象なのでしょうか？謎

[1713: 匿名さん]

駅から歩くとわりと遠く感じる。やっぱ車はあった方がいいな。

[1714: 匿名さん]

駅前は駐車場が少ないんだけど、目の前にイズミヤがあるのはホントに大きい。カーシェアやちょっとした駐車がとても便利。

[1715: マンション検討中さん]

イズミヤ駐車場あるんですね

[1716: 匿名さん]

>>1715 マンション検討中さん
イズミヤかドンキで1,000円以上買い物すると2時間無料のタイムズ駐車場です。

[1717: 匿名さん]

イートインもあるし、イズミヤいいですね。
子持ちの親としては銅座公演の柵をもう少し高くして欲しい。軽いボール遊びでも外に出ちゃいそうで。

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

大阪市の公園は原則ボール遊び禁止じゃないのか？

[1719: 匿名さん]

あまり実態は書かないでおきますが行政の原則と運用実態は違うこともありますね。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん

なにわの発想やなぁ。さすが大阪。

[1721: 匿名さん]

D’グランセ側の出口から龍造寺町を通って隆祥館書店の横の路地を抜けていけば谷六の7番出口まで5分で行ける。駐車場は知り合いに頼んでウェリス難波宮上町の18000円かプリフォール谷町まで歩いて14000円で借りる。ここまで考えてても8500万のローンが組めない（涙

[1722: 匿名さん]

>>1721 匿名さん

全額ローン組むみたいな文面になってますよ。

[1723: 通りがかりさん]

このまま中央区に何の規制もなく新築マンションつくっていったら、とりわけ大阪市立東中学校校区にマンションが集中してできるので、堀江中の様に東中学校も移動か分校として現中央高校（元東中学校跡地）に戻ることが考えられます。船場中学校と東中学校が合併して、また分裂というのは時代の流れを感じますねえ。　https://www.seito-jp.com/guidebook/school/o-o-chuo-lss.html

[1724: 匿名さん]

駅近とイズミヤ・ドンキ向かいのどっちを選ぶか。自転車通勤の私はスーパー前を迷わず選びます。

[1725: 評判気になるさん]

割高というのがこのブログの見解ですが、皆さまはどう思われますか？https://mansion-value.com/grandemaison-uemachidai/

[1726: 匿名さん]

>>1724 匿名さん
資産価値気にしないならそれでOK

[1727: 匿名さん]

駅前は騒音、粉塵、外国人観光客、歩きタバコ、などなどいくら価値が下がらないとしても住みたくはないです。

[1728: マンション検討中さん]

比較的安いと言われてたのに‥まさかの結果
これでいくと高いと言われてる北浜系が
お得になるのかな

[1729: eマンションさん]

何がまさかかよく分からないが、北浜は小さな子供がいる家族で住む場所かなあと思う。結局大阪城に遊びに行くことになるんじゃないの。

[1730: 匿名さん]

>>1729 eマンションさん

中之島公園芝生広場。

[1731: 匿名さん]

低層階は割安、中高層階は割高、は前々から言われてましたよね。

[1732: 匿名さん]

数年前にも割高割高といって結果好機を逃してる人は大勢いましたね。

[1733: 匿名さん]

ここでいう低層階はどこまでですか。18階までのことですか。

[1734: マンション掲示板さん]

>>1725 評判気になるさん

こういう評価の仕方ってピンとこないんだよな。原価厨みたいで。デベがうまくファイナンスして売ったことを割高どうこうなんて言っても仕方ないと思うんだけど。買い手目線では、リセールなんて買い手がいくらなら買ってくれるかかだけの話だけで。違う？

[1735: 匿名さん]

>>1734 マンション掲示板さん

結局、相場以上の価格で分譲販売しても、中古は相場の金額に落ち着くことが多いので。まあ例外もあるので、目安ですね。

[1736: 匿名さん]

>>1732 匿名さん
数年前と今では状況が全く違いますよ。流れ読めてますか？

[1737: 匿名さん]

>>1727 匿名さん
あなたがお金持ちなら全く問題ないよ
その代わりリセールは諦めようね

[1738: 匿名さん]

>>1734 マンション掲示板さん
自分が中古買う時を想像してください。
割高と言われているものは分譲時価格よりもかなり安くないと買いたくないですよね。
そういった意味ではこれらのサイトに割高と書かれている物件はリセール時は不利になる可能性が高いと思います。

[1739: マンション掲示板さん]

エレベーターも19階以上の方が広い。億ションは完売してる。買い手はリセールしか考えてる人ばかりではない。値段にとことん拘るなら新築タワマン高層階はなかなか買えません。住むだけなら、中古のシャルマンコーポ内装して満足しとけばいいんじゃない。

[1740: 匿名さん]

>>1739 マンション掲示板さん

わざわざシャルマンコーポを例に出さなくてもいいのに。なんかいやな感じ。

[1741: マンション検討中さん]

この辺のマンションみたら、坪150-200ばかりで、５年ぐらいまえにプラウドディーグランセやウェリスで200全般になり、いきなり300が登場した感じなんですかね。地元民からしたらびっくりでしょうか。

この後は供給が減って、もっと高くなるか、立地悪くなってこことトントンしか出ないと思うので、まあこれがラストチャンスでしょうね。

坪350近くなると阪神間もそうですが、実需はついていけなくなる印象です。ファミリーならグロス一億みえてきますから。

[1742: 掲示板ユーザーさん]

供給という点で言うと、今年に入ってこちらは5戸売れたけど、レジデンスタワーが先着順全然売れてないし、プレサンスロジェ上町台からボーゲン跡地と新築マンションの供給は過多と言っても過言ではないので、何がラストチャンスかよく分からない。このマンション完売されると掲示板が盛り上がらないので数戸残ってくれてる方が楽しめる。シャルマンコーポはこの辺の大規模マンションのはしりだからまあ分かりやすいが個別物件名を出すのは品に欠ける。

[1743: 通りがかりさん]

>>1739 マンション掲示板さん

億ション購入されてる方は永住目的が多いと予想されますか？
もしくは値下がりしても気にしない方々でしょうか？

[1744: マンション検討中さん]

>>1742 掲示板ユーザーさん

まともな立地の新築を手にいれるラストチャンス。今後はクソ立地か、クソ仕様か、好立地の中古しかない。この辺の中古は数がなかなか出ず、ほしい時に買うしかないから割高になりやすい。ここは一番物件だからなおさら後から買うのは難しい。

供給の多寡はキミが決めるのではなく需給。この辺りはながらく大規模がなかったからまだ需要はあるよ。

[1745: 匿名さん]

>>1744 マンション検討中さん

つまり新築の今は高いが、供給過多になる数年後の中古価格は安くなるということですか？

[1746: マンション検討中さん]

>>1745 匿名さん

供給過多？違うって書いてるんだけど。

まだ需要の絶対数が多く、供給の絶対数は絞られかつ値上がりするから、ここを含むこれまでの中古は値下がりしないよ。

ここが割高と思うなら中古買えばいいよ。ほら。

[1747: 匿名さん]

>>1746 マンション検討中さん

数年後、このあたりに何本タワマン建ってるか知ってますか？

[1748: マンション検討中さん]

>>1747 匿名さん

知ってるけど、何か？

逆に質問だけど、いくらで、何戸出てくると理解してる？

[1749: 匿名さん]

何本なんだろ。6本？
そんなに多くないか。

[1750: 匿名さん]

色々心配されますけど
では実際ここよりまともな物件いまあるんですか？
あったら例をあげて下さい。
中古は全滅、新築もこれより安くて安心して住める安定感のある物件はないです。

[1751: 匿名さん]

結局売る時安くなっててもいいならOKって事？

[1752: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
物件は悪いというより平均より上ですね。ただその良さに比して価格が見合っていないということなのでは。価格が割高なら物が良くて当たり前という話でしょうね。

[1753: 掲示板ユーザーさん]

先日、ウェリス難波宮上町の新築未入居を友人が買いました。えらく推しておられますが、現時点でもまだ2戸売れ残りがある状態で、ラストチャンスの意味が分からない。また、隣のD’グランセは6480万で25階の85㎡がずっと販売中です。立地も条件もここと大差ないと思います。築10年ですが同じ85㎡でしたらここのMタイプ20階7430万が85.21㎡で比較対象の物件となります。ラストチャンスというのは残りの2戸がラストチャンスという意味ですか？？

[1754: 匿名さん]

変に頑固な先入観だらけの人の話はアテにしない方がいいよ。明日の事すら誰も分からないのに。

[1755: 匿名さん]

ま、非常に良い物件で価格も適正。
ただ、駅直結とかでも無いので、ラストチャンスということはあり得ない。
敷地が広々としているのがここの魅力。ただし、時が経ち再建築となると難しいんだろうね…。

[1756: 匿名さん]

>>1753 掲示板ユーザーさん

ハハハ　Ｄの中見た事ありんですか？
既に共用部分も部屋も団地レベルですよ
しかも間取りもおわってますよ
Ｄの西側は丸見えになるけど
ここはわかって建ててるので窓も小さくしかもサービスバルコニーで室外機置場です
比較になりません

[1757: 匿名さん]

駅直結のローレルアイ谷六も売れ悩んでるので、日経平均株価2.5万の頃につけた値段は適正価格よりも高すぎなんでしょうねえ。敷地が広いのはレジデンスタワーに対するコメントなら理解できます。再建築に関しては考える必要ないかなあと思います。確実に言えることは新築への食いつきが鈍化しています。中古も新築につれ高してますね。サラリーマンの給料がそこまで上がってないのに不動産価格のここ3年の値上がりはバブルと言えると思います。安いからと言ってプレサンスロジェ上町台とか魅力ないし、ここの19階前後を買いそびれた人はうじうじする気持ち分かります。Sタイプの28F購入者は26Fに契約変更した様ですが方向としては完売とは反対方向の動きですね。もう3月に入るので、レジデンスタワーの第2期分譲後にここの残り2戸に目が向けられなければ、しばらく動きないと思います。

[1758: 掲示板ユーザーさん]

>>1756　匿名さん　Dグランセよく存じております。私は100㎡越えしか中は見たことないですが、共用部が団地レベルとの極論には同意しかねます。文章をお読みするに、これ以上何がラストチャンス？と詰問するのも返信も辞めますが、貴殿がここのマンションの購入者なら逆に残念です。

[1759: 匿名さん]

>>1755 匿名さん
価格が適正という点以外は概ね同意します。割高ですよ。

[1760: アップルタワーさん]

割高だの適正だのと242/244戸も売れてる物件の価格を論評しても建設的じゃない。モデルルームだけの判断で入居まで一年ある時点で完売まであと2戸というのがすべて。アップル住んでても売っちゃったら住む家なくなるし、買い替えるとなっても高いし。駅近だけど大通りも近いのでマンションがくすんできてるのが新築時から住んでたらよく分かる。アップルできた時は完売してなかったと記憶してます。10年経ったらまた時代も変わるよ。

[1761: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
高層階が高いのは当たり前です。
このマンションで15階より上は即転は望みにくいでしょう。
ただ20階以上を購入されてる方の目的はしばらく落ち着いて住む事であり。
では今他の新築をみても中央区北区でこれより安い物件はなく、かといって待ってみても
土地の仕込みが終わってる3年先まで確実にありません。
住友は曽根崎を賃貸で固定収入源に転換しましたね。
しばらく持っておくのも今一つの方策なのです。

[1762: 匿名さん]

何か知らないけど必死さがすごく伝わってくるね

[1763: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

時が経ち再建築?

[1764: 匿名さん]

新築のファミリー向けマンションは投資用物件としては難しいですよね。内久宝寺町に38階のタワマンが2つも出来、上町1丁目に29階建てタワーマンションも着工ということで、2000人以上が、内久宝寺筋沿いに住むなんてなんか夢ありますねえ。大村益次郎の碑の向かいは煎餅の量り売りという認識ではこの地域に住めませんね。

[1765: 匿名さん]

>>1764 匿名さん
谷五のコムシスもマンションかもしれないですからね。谷町５丁目にも駅出入口作ってくれないかなあ。

[1766: 検討板ユーザーさん]

読売テレビ観てたら「す・またん」の天気予報のバックに大坂城越しのザ・タワーが目立ち出してきた。

[1767: 匿名さん]

再建築のための解体費用は修繕積立金に組み込まれているのかな？

[1768: 匿名さん]

投資ではないが、近隣中古価格と乖離しすぎているのが少し心配。ここにつられて中古価格が上がればいいのですが。

[1769: 検討板ユーザーさん]

>>1768 匿名さん
アップルタワーはめちゃくちゃ上がってます。

[1770: 匿名さん]

竣工まで10ヶ月もあって残り2戸しかない物件に売れ残りとか騒ぎ立てる人は普通じゃないよね。

[1771: 職人さん]

書き込みしてるネガティブたちはもっと売れてない残念物件の購入者かライバル企業のなりすましたちなので、普通と言えば普通ですね。

[1772: 匿名さん]

>>1766 検討板ユーザーさん
おはよう関西の中継映像も。

[1773: 匿名さん]

>>1771 職人さん

そう思うことで精神を安定させるわけですね。分かります。
購入者がネガティブな書込みしたらあかんのか？

[1774: 匿名さん]

>>1764 匿名さん

実需が多いとは思うけど、そうなると小学校のキャパ大丈夫かな？

[1775: 匿名さん]

ここは小学生のお子さんがいるファミリー層が多いのでしょうか？

[1776: 匿名さん]

>>1775 匿名さん

市内で子育て環境を重視する人なら候補になるエリアなので、おそらく多いと思う。

[1777: 名無しさん]

南大江小学校は現6年が2クラスですが、新入生は4クラスで今後、毎年50人ずつ増えていく見通しらしいですよ。

[1778: 匿名さん]

児童数の見通しにはこれから建つタワーの人数は含まれていないらしいけど、タワーマンションは急に増えるから脅威やね。

[1779: 匿名さん]

>>1777 名無しさん

今は児童数少ないんですね。
昔からファミリー層に人気なエリアでなく近年人気になりつつエリアということですか？

[1780: 匿名さん]

>>1775 匿名さん
近隣の銅座幼稚園も人気で、あゆみ東やみどり、ぴっころなど保育園も充実しているので未就学児段階からの転入も相当いると思います。校区で言うとここらでは五条小が人気ですが南大江も悪くないし、大手前小、城星小も徒歩圏内。付属天王寺小も市バスと谷町線のダブルアクセスです。スカイラウンジから大阪城も見えるし、子供が小さい時だけの賃貸需要もあると思います。

[1781: 匿名さん]

>>1773 匿名さん

あなたは面白いから許します。

[1782: 匿名さん]

外構進んでますね。歩道がわかりやすくなってきましたよ

[1783: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
もう少し東なら人気の玉造小学校校区なんですけどね。

[1784: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

そこまで行ったら不便なので買ってません。

[1785: 匿名さん]

小学校は児童増だね。
府と市の二重行政が無ければ、聾学校を含めて対応できるのにね。

[1786: 匿名さん]

うちの子は銅座幼稚園と中央なにわ幼稚園どちらもダメでしたが、パドマ幼稚園には合格しました。南大江小学校も法円坂住宅の子供が減って人気の玉造小よりも評判がよくなってきました。越境で玉造小に行きたかったら行けます、学校選択制の時代です。

[1787: 匿名さん]

>>1786 匿名さん
選べるなら安心です。
玉造と南大江ではかなりの差があると聞きます。
みんな玉造選ぶでしょうね。

[1788: 匿名さん]

>>1786 匿名さん

玉造小は人気があるので校区内で定員いっぱいだから、越境組が入れる空きはなかったのでは？

[1789: 匿名さん]

東中学パンクするんじゃないの？

[1790: 匿名さん]

東に2分程で玉造小学校の通学区なのに

[1791: 匿名さん]

>>1788 匿名さん　今年抽選があったのは南大江小学校のみです。過去レスにもありますが、灘中や東大寺なども出してて人気化しているのが最新情報です。

[1792: 匿名さん]

>>1791 匿名さん
南大江の近辺にマンション集中していて児童が多いというのが理由。単に近いからというだけで選ぶ層も多いからね。

[1793: 匿名さん]

学校選択制というのは入学時に南大江の近辺（校区内）でなくても保護者が小学校を選べる制度で、17名程度で層というほど多くもない。ちなみに今年の6年は2クラスと小規模です。南大江に近いのであれば選ぶまでもなく自動的に就学通知書は南大江小となります。
以下ウィキより　
大阪市立南大江小学校（おおさかしりつ みなみおおえしょうがっこう）は、大阪市中央区にある公立小学校。
豊臣秀吉が大阪城の城下町を建設した際に造られ、現在でも下水道として活用されている背割下水（大阪市指定史跡。通称「太閤下水」）が学校敷地内を流れている。学校の隅に背割下水の公開施設が設置されている。

[1794: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
2分かなあ？上町１丁目も南大江と玉造に分かれるから、もうちょいあるんじゃない？関電三井も南大江でしょう。

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん

校舎増築の計画はあるのかな？

[1796: 匿名さん]

容積率いっぱいいっぱい使って建築すると、再建築のときの資金繰りに困る…。なので解体・建替えについてはきちんとルール化すべし。

[1797: 匿名さん]

>>1779 匿名さん
人気なエリアじゃないかどうかは校区の面積と児童・学級数を近隣と比較してお察し下さい。なお、南大江校区は校区面積の約半分を難波宮跡公園が占める非居住区であることも踏まえてください。

http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

[1798: 匿名さん]

>>1795 匿名さん
南大江は2016年に増築済みです。今後は放っておいても2027年以降は児童数減少するだろうからまあいいか、というのが今の見通しです。
より深刻な小学校もあります。特に元々のキャパが小さい開平小は中之島を使うかどうかという話が進んでますね。
http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

[1799: 匿名さん]

>>1798 匿名さん

2027年が人口ピークってことか。
しかしこういう推計も想定外のタワマンが建つと変わってくるのでしょうね。

[1800: マンション検討中さん]

すいません、マンションギャラリーお休みなので、こちらで質問します。購入可能なお部屋は高層階のみですが、ベランダで洗濯物は干せますでしょうか？