グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1501: 匿名さん]

>>1499 マンション検討中さん

アップルタワーのように分譲価格より値上りがあるかないかを尋ねている人に、アップルタワーを買うべきって回答は変じゃない？

[1502: 匿名さん]

値上がりするかどうかは景気と政策次第なのでなんとも。。。ですが、961で転売業者のプロモーションが紹介されているので、転売成功したら中古価格が分譲価格から値上がりしたと言っても嘘ではなくなりますね。
少なくとも数年先までの土地の仕入れは済んでて建設費も下がらない見込みだから分譲価格はヨコヨコかそれ以上ですから。

[1503: 検討]

このあたり、タワー含め新築マンション集中してるから今後大きくは値段は落ちないと思います。人口めっちゃ増えますから。難波宮跡や谷町四丁目も綺麗になるし。ファミリー層の需要は続くでしょう。
経済状況等の外的要因に関しては分からないし考えてもしょうがないと思います。
逆にアップルタワーは今が天井な気がします。
立地は良いですが住み心地悪いし。

[1504: 匿名さん]

中古マンションの場合、その価値を保つ意味でも、実際に住む上でも、管理の良し悪しが重要になってくると思います。ここのマンションは住む人向けの間取りや立地ですし、管理費も長い目で見て無理に低すぎずに設定されていると思いました。総合的に見て、少なくとも杜撰な管理になる危険性が低い思います。

[1505: 匿名さん]

要するにエリア的に下がる要因は少ないが、大きく上がることもないということですかね。

[1506: デベにお勤めさん]

収益を生み出す民泊に理解がある管理組合で運営するマンションの方が価値が上がると思われる。
ただし、きちんと管理されれば…の話ですが。
そういう意味ではプレサンス等が新今宮で実施している実験的な共同住宅が気になるところ。

[1507: 検討中さん]

校区の小学校は今後５０人ずつ毎年生徒数が増えていくそうです。私の住む西区の堀江中学校区では中学校の校舎が足りずに西高校に移転、西高校は扇町高校と合併するそうです。城星、追手門といった私学もこのマンションから通える範囲にありますので、現在はイズミヤとドンキが真正面でIRに直結の中央線（谷四）が便利、大阪城徒歩圏内といったことしか見えてませんが、人が集まるところにはお金も落ちる訳で、ポテンシャルの高い地域になることは間違いないと思っています。アップルタワーが話題に上がってますが、アップルは竣工後も完売してなかったと思います。数年住んで結局現在賃貸に出しています。

[1508: 検討]

>>1506 デベにお勤めさん
論外ですな。

[1509: 検討]

北区、西区、中央区は人口増加が凄いですね。小学生の子供がいるとよく分かります。大阪市内でも価格差は今後も広がっていきそうですね。

[1510: 匿名さん]

購入者らしき人物の書き込みが酷いですなあ。購入者スレに行かず、少しでも否定的な書き込みがあると即返書き込みをしているあたり不安で一杯なんだろうなあ。

[1511: マンション検討中さん]

超高層マンションは災害リスクが高い。それだけが心配。大規模災害だと業者も被災する。
戸建てか低層堅牢住宅がBetterだが、ここいらは高いねぇ。

[1512: 匿名さん]

このような上品な批評の技術を磨かれて、わざわざこんな板にまで書き込んでくださる時間的なゆとりもお持ちの方もいらっしゃいますが、私としては大なり小なり参考にさせていただいているので、みなさまご随意に書き込んでいただきたいですね。

[1513: 掲示板ユーザー]

購入者が書き込んでも手付が戻ってく売るわけでもないし、不安よりもこんないいマンション買えて羨ましい限りなので、そういう心境なのかなあと思うのですが、購入者スレはまだ入居の部屋も見れてない状況で書き込みようがないようにも思います。この地域の地歴を書かれたりしておられる方は購入者なのだろうなぁと思いますが、残りの8000万円拠出できないので、諦めれるように皮肉を書く心情は理解できます。

[1514: マンション検討中さん]

確かに上町台地といえ
どこかで書かれたように
杭60mとここは意外と地盤が
ユルいのが懸念材料。
素人目にペンシルマンションで42階は
重心が高く感じられます

[1515: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1516: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん
42階は谷町２丁目に予定の京阪タワーね。ここは38階。

[1517: 匿名さん]

公式サイトの先着順が3戸に減りましたね。値段からしてFタイプが無くなった？

[1518: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1519: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん

杭60mって本当ですか？

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
456から478あたりをご参照

[1521: 匿名さん]

ここって谷筋の埋め立て地？
杭６０メートルなら地盤的に上町台地のメリットがないような気がするのだが。それとも上町台地って案外地盤が弱いの？

[1522: 掲示板ユーザー]

>>1517 匿名さん デマ？

[1523: 匿名さん]

>>1522
OUTLINEからの販売スケジュールを確認してみてください。

[1524: マンション検討中さん]

地盤の件を尋ねると
秀吉の頃、ここは太閤下水があったとかなんとか
モデルルームで聞きましたが、地盤とは関係ないですね。
おそらく北浜などと変わらないでしょう。
標高高いだけ津波はまだマシですが

[1525: 転勤で大阪に]

地震に関していうとこれはもう結果論でしか分からない話でこの板を読む気が失せます。　残りのお部屋タイプでいくとQタイプが好きなのですが、電話での問い合わせではオプションでの色はもう選べないとのことでした。第5期分譲2次でQタイプ8500万、一回買い手があったように記憶しています。購入すると手元の貯金が1000万切ってしまうので、結局無難なタワーではないマンション買う事になりそうなのですが、魅力あるものがあれば教えてください。この近辺で探しています。

[1526: マンション検討中]

それこそ、姉妹物件のレジデンスタワーは如何ですか。３階の70㎡台で5180万円だったと記憶しています。水と緑を近くに感じれるし、至近に南大江保育園、南大江小学校と子育て世代の方にはうってつけの立地です。ザ・タワーには大阪城ビューやヒルトップ、谷町筋の東側といった、この辺の住民のプライドを刺激する付加価値ついてるように思います。私は消費税あがってからを狙ってます。住宅ローン控除のことも考えれば得になるという結論です。

[1527: 匿名さん]

>>1521 匿名さん

>>ここって谷筋の埋め立て地？

→YES

上町台地北部の谷筋は釣鐘谷、大手前谷、本町谷、上町谷、森之宮谷、玉造谷、清水谷などがあり、ここは龍造寺谷の谷筋に面しています。龍造寺谷は小高い銅座公園を囲むような谷で、本物件の駐車場棟の西側あたりから下りの斜面になり、裏手の生活道路から銅座公園に入るところではまた階段を登ることになるでしょう。これが龍造寺谷です。
この土地は総通本社を立てる前の90年に発掘調査が行われていて、前期難波宮を造営する7世紀中ごろに盛り土で整地したとみられることがわかっています。90年の発掘調査の資料はネットで探しても見当たらないのですが（2000年以降の分は現地説明の資料をネットで公開している）隣のタワーマンションを建てる際に行われた2006年の発掘調査で以下のような90年の調査に関する言及があります。

「今回の調査地の西側で１９９０年に行った調査では、前期難波宮を造営するに際して、谷を埋立てるために大規模な盛土をして整地を行ったことが確認されています。また、その盛土の直下では、ウシ・ウマの骨が大量に見つかっており、前期難波宮造営時に何らかの儀礼が行れたことが推定されています。また、盛土の下からは百済の土器も出土しており注目されている場所です。」
出典：http://www.occpa.or.jp/ikou/gensetu/gensetu_pdf/2006_0923%20NW06-02.pd...

ではどの程度の埋め立てなのかというところが気になりますが、それは同じ資料の図版「図２ 調査地周辺旧地形復原図」をご確認いただければお分かりになると思います。総通本社の場所は「90-7」と表記された場所で、等高線から、昔ここがおおむね16-17ｍの標高だったということがわかります。西側に一部龍造寺谷に向けて15ｍを切っている場所もあります。現在ここは18-19ｍの標高となりますので、2-3ｍ盛っていることになります。ただ、ここだけ盛っているのではなくて、「図３ 地層堆積状況概略図」からも分かるとおり、この一帯は大阪城造営や夏の陣後の破却などによって整地を繰り返しています。

>>杭６０メートルなら地盤的に上町台地のメリットがないような気がするのだが。

レジデンスタワーの板でも同じようにここの杭60ｍのネタが投下されていて、58-80あたりまでその話題になっていますので、そちらも読んでいただければ大体終わった話題だとご確認いただけるかと思います。杭の長さは建物の高さや重量、N値のとり方で変わってくるそうです。また、90年の調査を確認されたと思われる方から地面すぐ下に洪積層が確認されているとのご指摘があります。洪積層は固結しているので構造物の基礎を支持する良好な地盤されています。

>>上町台地って案外地盤が弱いの？

上町台の台地はここも含め更新世の段丘構成層とされています。一般に段丘は水はけがよく安定した地盤ということになります。一方西側の船場は海や砂州を埋め立て、川を開削して得た泥や土砂で整地してきた土地です。「北浜などと変わらないでしょうという」という意見もありますが、もともと標高16mくらいあった場所に7世紀ごろから2-3ｍ盛ってきた場所と、16世紀に海や砂州だった場所を土砂で埋め立てた現在も川辺の場所を同じ埋立地として同等に扱いメリットがないというのは少し無理のあるお考えになるかと思います。

杭60mと聞いて私が想像したことは、タワー棟の脇を通る太閤下水のあたりに水脈ができていて、そこの杭だけ長いとか、埋めた龍造寺谷へ向けて落ち込んでいく西側の杭が長いということですが、どちらにしてもここの地盤が弱いという結論には至りませんでした。もし1521さんが荒らしではなく杭の長さが気になっている真剣な検討者なのであれば、MRで営業の方にどの杭がどんな理由で長いのかを確認されたり、文化財事務所や歴史博物館で90年の調査資料を取り寄せられることをお勧めします。

[1528: 匿名さん]

>>1527 匿名さん

歴史のことはよく分かりました。肝心の支持地盤の件がよくわからなかったのですが、要するに、ここは超高層に耐えられる支持地盤の深さ60Mまで掘らないとないということですか？

[1529: マンション検討中さん]

昨年６月の地震でも、北摂の高台でももともとある地盤と、埋め立ててならされた地盤とでは大きく差が出ました。ただし、埋め立てる土砂の性質にもよりけり。

[1530: マンション検討中さん]

とても勉強なります。
おそらく1527さんの見解が妥当かと思います。
おそらく南東から特に南西側にかけての杭が
60mになるのでしょう。

[1531: 匿名さん]

>>1530 マンション検討中さん

なるほど。支持地盤が傾斜しているということですかね。もしくは大きな段差があるとか。

[1532: マンション検討中さん]

極端に杭の長さが異なることはないですよね？60mの杭と20mの杭が混在するとか。

[1533: 匿名さん]

>>1525 転勤で大阪にさん
こちらを検討したものの選外で、この身辺でお探しなのであれば、このマンションの竣工によりご近所で大移動が起こりますから、それを狙ってもいいかもしれませんね。近所での住み替えに伴う売買は、良いところはネットに公開することもオープンハウスも無く決まっていくし、公開情報になる時点でそうした引き合いが無かったところですから、情報を持っている業者を探して先に話してもらえるようにするとか。どんな物件をご希望ですか？ちなみに私は業者ではありません。

[1534: 匿名さん]

>>1525 転勤で大阪にさん
上本町グラメが立地と仕様の割に安くてびっくりしてます。
調べてください。

[1535: 匿名さん]

上町交差点のセブンイレブンが閉店するそうです。

[1536: マンション検討中さん]

1532>
北側は硬いはずなので
長短混在してるでしょう

[1537: マンション検討中]

校区内小学校から東大寺学園が灘中とは別の生徒が合格していました。城星や追手門行かすか、教育大天王寺しか考えてませんでしたが、３人の子供はパドマが一人と中央なにわが一人、更に下に１歳になる女の子がいます。私自身は幼稚園から中学まで同じ学校だったので、公立というものがどういうものかよく分かりません。法円坂住宅の子供が私が小中学校の時はこの校区ではとても多かったので、親は別の選択をとったのだと思うのですが、12年間狭い世間で暮らしていたようにも思います。もちろん良かったこともたくさんあります。この辺は子育てに向いてる環境といえるのでしょうか？ママ友も塾が同じ方しかいてなくて情報をいただきたいです。現在は訳あって西区にすんでおります。実家は奈良で夢洲よりも奈良方面への中央線の連絡がうれしいニュースです。どうぞよろしくお願いいたします。

[1538: マンション検討中さん]

昨年末、御堂筋線９駅と中央線６駅を２４年度までに大規模改装すると発表がありましたが、谷町線も谷町六丁目駅の改装お願いしたいです。このマンション今朝見えてたので掲載しておきます。

[1539: 匿名さん]

>>1535 匿名さん
24時までのイズミヤが出来てから存在感無くなったからなあ。
安堂寺店が出来てるから無くなってもあんまり困らないですね。

[1540: 匿名さん]

>>1532 マンション検討中さん
ネットで探すと15mと30mの違いの質問とかは見つけました。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/8129184.html

[1541: 匿名さん]

>>1539

私は結構利用していたのでなくなるのは痛い。
まあすぐ慣れるでしょうが。

[1542: マンション検討中さん]

スーパー閉まるし夜中コンビニが側にないのはキツい
マンション２つ建つんでもう少し我慢して欲しかったです

[1543: 匿名さん]

ローソン上町店
(*´･ω･`)ｏ０○(同じ徒歩２分、信号なしで行ける僕じゃダメですか…？)

[1544: 匿名さん]

近所のプレサンスロジェ上町台が情報公開されてましたね。
一応80平米の広い部屋もあるみたいです。
http://pressance-loger.com/pl-umd41/index.html

[1545: 検討板ユーザーさん]

>>1544 匿名さん
西向き、通りに面しているけど、80平米で5000万円なら人気出そうですね。
プレサンスならあり得る価格かな。
6000万円超えるなら、こちらのグラメ低層階の方がお得ですね。

[1546: 匿名さん]

>>1545 検討板ユーザーさん

物件のレベルが違い過ぎるでしょう。

[1547: 匿名さん]

>>1543 匿名さん
ダメです。

[1548: マンション検討中さん]

心理的に上町店は遠く感じる‥
せめて跡地にやよい軒とか入ってくれたら
いいのに

[1549: 匿名さん]

あまり好みではありませんの

[1550: マンション検討中さん]

マンションだらけやね‥さすが上町台地ブランド