グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1429: 匿名さん]

なるほど、それで疑問に思われてるのですね、
まず緑橋が200前半で最も安いですね、駅直結で便利なのですが城東区という点でかなりトーンダウンしてしまいます、タワーマンションとはコストが違って当たり前です。基礎から全てのコストが変わってきます。　ただあなたにとってこの場所でこのレベルの建物でいいのなら問題ないいのならしょう。
ザクラスは上層階といっても20階におよばずそれでも300なら安いとは言えませんが、
天王寺区が好きならいいのではないでしょうか。
最後に梅田ノースつまり中津ですが、
私の印象ではバブル期にも梅田に近いにもかかわらず超不人気でした。
ただグランフロントによって一転してタワーマンションが立ち並びセントラルまではよかったのですが、供給過剰感があまりにも強いです、私は中津には投資しません。
それでも気に入っているのであればどうぞ。

[1430: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん
全ての物件に於いて、場所が悪すぎて比較にならない。
土地の価格が違いすぎる。

[1431: 匿名さん]

　私からは駅徒歩の話をさせていただきますね。駅直結マンションが利便性の観点からリセールバリューが期待しやすいことはデータからも明らかなので、そういう方は同じエリアで既に建っている駅直結のアップル谷町やプラウドタワー安堂寺を選ばれればいいと思います。しかし、1421さんが高いと思われている割にはこの物件のこれまでの売れ行きはいいと思われませんか？少なくともこの値段でここまで売れてきた理由はあるのだと思われます。

　このエリアにはかつての都や大阪城が置かれていたことからもわかるように、地勢がいい（災害リスクが少なく要衝にあたる）場所で、武家屋敷街だった地歴から、本物件のパンフレットに「徳川の治世に代わっても、（中略）商人たちは船場を中心とした下町で商いに勤しみ、上町に私邸を構えて暮らすという夢を追いかけたといいます」と、住宅地として人気だった歴史があります。　上町台は業務中心の船場の隣だったわけですから、船場商人の師弟教育機関があったり、この界隈から天王寺区にかけて古くから文教地区が形成され、学校や公園といった住むためのインフラが整った地域です。

　もちろん、今はもうそんな時代ではないです。日本が人口と経済両方の発展を続けた時代には、土地の値段は上がるし、特に大阪中心部は工業化で煙の都と化したため、典型的なドーナツ化現象が発生し、界隈にお住まいだった船場の旦那衆は北摂や阪神間に逃げていってしまったわけです。ただ今でも老舗の旦那や文化人がお住まいだったりして、歴史があり生活環境が成熟した上町台を好む層は厚いのではないかと思います。大規模再開発や新線でターミナルに直通するみたいなエリアは確実にリセールバリューが期待できるのですが、生活環境が整うまでのタイムラグがあったり、住人が一気に歳を取ってゴーストタウン化したり、別の大規模開発が発生して人をひきつけた優位性がひとたび劣後すると一気にそっちに移っちゃったりするので、都心部にあり歴史ある住宅街の谷町界隈は非常に堅い選択肢だと思います。

　このあたりを歩くと、駅から離れれば離れるほど落ち着いた環境になり、土地と建物で数億はかかるな、と思われる邸宅が並んでたりします。そういう暮らしをされている方を目の当たりにすると、駅から離れているのに高い物件を買うのは理解できない、という考えには（私は）ならなくなってきました。高層階の億ションを買うような方は、駅徒歩とかあんまり考慮せず気に入ったら買うこともあるので、むしろ駅からある程度距離があってありがたいと思っている方もいらっしゃるかもしれません。250でグランドメゾン法円坂さくら路が静かと言う条件ではベストという意見があったり、1079でファミリー層だと吹田円山町PJ戸建てと中央区天王寺区のマンションを比べてる方が多いという指摘があったりします。

　さて、エリアの話はさておき、一般論でいうと駅に近いほうがいいのですが、駅直結もメリットだけではないですよね。スムログの三井先生も駅近の利便性の反面「騒音」や既存ビル密集のせいで居住性が劣る物件もあるので、駅近が絶対というわけではないといっています。それから駅から遠いマンションを主題とした論考があったので以下抜粋させていただきます。

第634回　駅に遠いマンション。都心と郊外
https://mituikenta.com/?p=2239

>>駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。
>>都心とは、千代田区や港区、渋谷区、新宿区、中央区、文京区などのことですが、これらのマンションは絶対距離（直線距離）でオフィス街に近く、いざというときは抵抗なくタクシーで移動でできること、電車が運転を停止しているような非常時には歩いても帰って来ることができるため、駅から5分を超えても大きなマイナスにはならないのです。
>>逆説的ですが、郊外に行けば行くほど、移動しやすい「駅前」が価値を持つということになります。

　要は駅から遠くても環境のよさがあると評価されるし、都心であるほど電車以外の手段も発達しているので大きなマイナスにならないという話です。この物件は実質的な最寄り駅である谷町四丁目から降りて上町筋で向かうところに「幅広で街路樹が美しい歩道が続」いていますし、都心最大の緑である難波宮跡越しの大阪城という「感動的な眺望」もありますし、「緑豊かな大公園の最前列」ではないのですが、まあ近いですから評価される要素はそれなりにあるのではないでしょうか。
　マンションと大手前の官庁街は徒歩圏ですし、タクシーは駅前まで行かなくとも上町交差点ですぐつかまります。阪神高速法円坂入り口もすぐで、バス停も徒歩1分です。船場で働いていたら歩いて帰れます。
　このレベルになると、駅徒歩5分というスペックは重大な問題ではないと思います。実際住んでる人って、駅直結だからこっちのほうが偉いとか、標高が数メートル違うから真のヒルトップじゃないとか気にしないと思いますよ？こういう物件って近所からの住み替え組が多いので直結のプラウドやアップルからの住み替え組もいらっしゃると思いますし、隣のタワーからの移住組も1戸や2戸じゃないかと。

[1432: 匿名さん]

因みに、件の三井先生は、この物件の批評を
「居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで見た場合、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも標準を大きく超える価値あるマンションと言えましょう。」
と締めくくっています。内容については下記リンクをご参照ください。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/02/no182.html?m=1

[1433: 匿名さん]

アピールの圧がすごい

[1434: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
とりあえず今売れ残っている4戸が早く売れて欲しいというあなたの願望はよく分かりました。
資産価値維持のために熱心なのはいいけど、もう少しさりげなくスマートにした方がいいよ。
これを読んで買いたいと思う人はいないよ。

[1435: 匿名さん]

谷4駅前は外国人観光客が多いのと騒音が酷いのでファミリーには住みにくい。バルコニーの粉塵も凄いですしね。ビオールタワーとかもそうですが大通りから少し入った所でも十分価値ありますよ。投資用のコンパクトマンションではないので駅から離れてる方が良いです。

[1436: 匿名さん]

>>1433 匿名さん
妬みもすごい

[1437: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
低層階ならまだしも高層階、中層階なら大通りから少し入っても粉塵は風が舞ってるので同じです。騒音も大通りから何ら遮るものがないなら殆ど同じです。だからタワマンは駅直結若しくは駅隣接が価値が高いのです。
環境云々言うなら阪神間や北摂を選びますよ。

[1438: マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん

その考えはかなり古いですよ時代について来れてないよ

[1439: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

確かに都心回帰の流れなら駅直結がベストですよね。

[1440: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

実際に住んでいますが、駅前と少し入った所では粉塵や騒音全然違いますよ。
阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

[1441: 匿名さん]

駅直結の物件は資産価値維持できている。これはデータからも明らかな事実。徒歩5分は弱いと言わざるを得ない。

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
こちらも実際に両方住んでいましたが、殆ど変わりません。
それよりも高層階か低層階の違いの方が騒音、粉塵ともに感じる影響が圧倒的に大きいです。

[1443: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
＞阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

大通りに面したところと大通りを少し入ったところの極々微妙な差を過剰に気にするのであれば、住むのにもっと相応しいところがあると例示したまでですよ。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 匿名さん

因みにあなたは電車通勤でしょうか？
このマンションを買われる方は半数以上が電車には乗りません。
あなたはワンルーム投資と区別がつかないのでは？

[1445: 口コミ知りたいさん]

>>1444 マンション検討中さん

駅から遠いと資産価値で不利という指摘に対して、ここの購入者は電車乗りませんという強烈な返し。なかなか面白いです。

[1446: 坪単価比較中さん]

大阪城ビュー目的は北側に今後何が建つかわからないという点で怖くないですか？
素人意見ですが。

[1447: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
どんなところに住んでたの？笑
高速に面してるかつ車通りの多い谷町筋交差点と、5分離れた場所の粉塵の量が同じわけないやろ。

[1448: 匿名]

>>1447 匿名さん

あなたは違いが分かる粉塵マイスターのようだね。

[1449: マンション検討中]

大阪城向きの北側は看護師さんの寮という案はありますが、そんなに高層の建物にはならないという認識です。それから大村益次郎の碑は絶対に亡くならないので、北の眺望は心配ないです。このマンションは向かいがドンキにイズミヤという利便に加えて、上町筋から一本入った静かな土地で魅力あります。しかし、残ってる8300万～の26階以上というのがコスパが良いように思わずに踏ん切りがつきません。築10年と新築マンションというのは、作りがそんなに変わるのですか？そんなに変わらないなら、住宅バブル前の中古に内装した方がいいと思って悩んでいます。後ろから背中を押していただけませんか？校区の小学校では灘中も出たという事で、まだ小さい二人の子供が私学に合格できなかった場合でも場所的には良いのかなと思っています。あと、売れ残ってるという書き込みが目立ちはじめて8300万から8780万の3戸は同じ8000万円台で決断を遅らせる理由の一つにもなってます、これが残り1戸なら決断できるのですが、タイプS2戸が売れたら8500万のタイプQでいいし、1LDK以外の3戸が1戸になるまで様子見たいと思っています。

[1450: 匿名さん]

>>1448 匿名さん
ストリートキャニオン現象をご存知ですか？
「都市の風環境問題であるストリートキャニオン現象は、ビルの間に挟まれた大通り上空に大気汚染物質や熱が滞留する現象」
https://kaken.nii.ac.jp/ja/grant/KAKENHI-PROJECT-25420117/

[1451: 匿名さん]

>>1446 坪単価比較中さん
この板で北向き検討者が既に相当議論を重ねてある程度の結論は出ているので、ご興味があれば難波宮とか病院でスレ内検索してみて下さい。

[1452: 口コミ知りたいさん]

>>1451 匿名さん

残ってる部屋はどれも南側ですが、将来的に南側の眺望はどうなると予想されますか？

[1453: 匿名さん]

>>1449 マンション検討中さん

新築買って後悔はないと思いますけどね^ ^中古、高くないですか？Qタイプはリビング通って洋室2部屋に入る形になるので、子供部屋にいいですよね。

[1454: マンション検討中さん]

大阪城ビュー目的なら関電三井待ちがベターですか？

[1455: マンション検討中]

関電三井の価格が分かるのが待ち遠しいですねえ。個人的に裏手の広小路公園のイメージが良くなく、子供が遊んでる姿も見たことないです。この辺の選挙投票所の中央聴覚支援学校も、重複障がいの生徒も多数いることからか？聴覚障がいだけの生徒は高等部から、だいせん聴覚支援学校に進学する生徒が多いです。ボーゲン跡地は地上29階ということなので、買うなら高層階ということになりましょうか。手頃な低層階だと阪神高速がいくら難波の宮跡を見降ろさないように一部低く下がっているとはいえ、ボーゲン跡地から大阪城を見えにくくしてしまうように思います。

[1456: 検討板ユーザーさん]

結局プラウドタワー安堂寺から徒歩で通勤しています。プラウドは築浅ですが、ファミリー層向け物件が売りに出てますが売れる気配ないです。リセールとか売れ残りだと言わずに、縁とタイミングが大きいと思います。イズミヤに買い物に行く度に高くなっている建築現場見て羨ましい思いです。

[1457: 住民板ユーザーさん5]

>>1448 匿名さん
マイスターでなくても多くの人が実感できる常識

[1458: 住民板ユーザーさん5]

>>1450 匿名さん

>>1450 匿名さん
ストリートキャニオンを理解できてますか？
風向 風速 大気安定度 建物高さに距離等々 色んな条件が重なって生じる現象
そもそも道路沿いの粉塵の話ですよね ストリートキャニオンは気体で成立する話 粒径の大きい粉塵では成立しません

[1459: 匿名さん]

>>1455 マンション検討中さん

ボーケンは、一階ですら大阪城が望めます。
ソースは、毎日前を通ってる私です。
嘘だと思うなら、難波宮南側に立って確認してください。
「大阪城」の一点だけなら、ボーケン跡地が最強だと思いますね。
てことで、おそらく低層はココよりも少し高くなると予想します。

[1460: マンション検討中さん]

>>1459 匿名さん

大阪城ビューのために駅徒歩8分で価格も上がってしまう物件にどう興味を出したらいいのですか？

[1461: 匿名さん]

>>1460 マンション検討中さん

大阪城ビュー＞徒歩８分の人が興味を持てば良いのでは？
電車なんか乗らない人だって世の中にはいるでしょう。

[1462: 匿名さん]

その理論で言うと大阪城見えない住戸は安くなりそうだけど、そうはならなさそう。

[1463: 匿名さん]

>>1458 住民板ユーザーさん5さん

まだ粉塵ガーとか言ってんの？笑
谷4駅前と5分とで同じな訳ないやろ笑

[1464: 匿名さん]

また粉塵マイスターか。

[1465: マンション検討中さん]

>>1462 匿名さん

つまりボーケンの南向きは遠い、高い、見えないて事ですか？

[1466: 匿名さん]

>>1458 住民板ユーザーさん5さん
PM2.5、粒径2.5マイクロメートル以下の粒子は国を超えて飛んでくるんですが。それは大きなタイヤカスみたいな粉塵はそれはそんなに高くは飛ばないと思いますよ。ただちょっと道路粉塵高度とかで検索するとスパイクタイヤの粉塵は90mとか120mとか出てきます。

[1467: 匿名さん]

>>1459 匿名さん
私も最強だと思いますが、難波宮跡公園沿いの並木と電柱電線の遮蔽要素ガン無視じゃないですか。

[1468: 匿名さん]

>>1452 口コミ知りたいさん
南面はまず日照は間違いないですよね。ここのあたりは古い町屋や繊維会社などが立ち並んでいて、細かい生活道路で区切られていたところ、ここだけは南北に長い料亭があったから南北に長くまとまった土地になっていて、周辺の家も一緒になって南北と北半分の東面も接道する総通本社になってます。この長い土地を活かして南面に竜造寺方面の道路に抜けるまでのスペースを駐車場棟上空は全くの空白で残していて、その先は天理教教会という建て替え・高層化の心配が少ない施設ですので日照はまず安泰です。
眺望の面では、教会から長堀通までにはグランドハイツ竜造寺とグランドメゾン安堂寺があり、築浅ではないものの建て替えの時期ではなく、その間の龍造寺の町屋区画がどうなるかに影響を受けます。一番高い建物が建つ可能性があるのは長堀通南側の比較的大きい商業ビルが立ち並んでいるエリアだと考えています。特に真正面ではないですが関西電力上本町社宅兼変電所は大きな広場も擁しており、変電所機能を残しても残りの土地でタワーマンションを建てるのには十分すぎるほどの広さがあります。全原発を停止して業績が悪化した折に、関電の大株主である大阪市が不要資産の売却を株主提案したところ、関電が地域に土地を無償貸与して運営されてきた公園が売却のために閉鎖されたというニュースがありましたが、「じゃあ長堀通と上町筋交差点角の一等地はシエリアタワーにしますわ」という展開になるリスクはあるのかなと。正面にある第三松屋ビルの株式会社松屋ビルさんも駅直結タワマンの松屋タワーを建てていますが、ここは谷６出口すぐのいい場所だからこの規模で続いていくんじゃないかな。

[1469: 匿名さん]

>>1468 匿名さん

日照ではなく眺望について手短にお願いします。

[1470: 匿名さん]

>>1469 匿名さん
ごめんなしゃい

[1472: 住民板ユーザーさん5]

[No.1471と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1473: 匿名さん]

なんか、僻みや嫉妬民が頑張って荒らしてますね笑。ケチつけて自己満足してる低脳達は無視しましょう。理論的に良い部分悪い部分の話をしてくださいね。

[1474: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
詳しいなぁ?凄い。

[1475: マンション検討中]

大阪の住宅バブルも崩壊したのではないでしょうか？このマンションも昨年中には完売と思ってたらまだ、数戸とはいえ残ってるようですし、次のレジデンスタワー、ボーゲン跡地、京阪タワーとこれから続いて行きます。こんなに新築マンションが売れるでしょうか？私の私見ではこのマンションは最初がまだ購買意欲旺盛な時期に７割売れたラッキーな部類で、これからの新築物件は価格調整しないと売れないのではないかと思うのですが、皆さまはどうお考えですか？

[1476: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん
崩壊した？と聞かれれば値段はまだ落ちてないので崩壊はしてません。
新築不動産に関しては5年以内の投資でなければずっと緩やかに上がっては行くと思います。1年2年の価格変動はあったとしても。
10年前も「今は買い時じゃない」という人はたくさんいましたが結果買っとけば良かったですし。
直近で言うならば大阪は万博やIRによるインフラ整備や外資ホテルの建設ラッシュは続いてくるので、まず建築コストがアップします。
消費税も上がります。路線価も上げ調子です。
この条件下で安くなったら買うを待つのはその頃には既に人生終わりそうな気もしますね。

[1477: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん
一理ある。

[1478: 匿名さん]

1431です。なんだか思いもよらない方向にスレが伸びててびっくりです。粉塵とか。
　私は営業でもないので、売れるための書き込みをするつもりはないです。さりげないというかそのままえげつない話をして、実のある情報を拾い上げたい。そんなにアピールしてます？駅直結がリセールバリューで有利であることを踏まえつつ、ここが駅徒歩5分で距離があるわりに高いのは何のプレミアムなのかという話だったので三井先生の記事を紹介し、駅から距離があっても評価される要素はそれなりにあると申し上げています。今まで何人もの方がここは資産価値を求めて買うものじゃないとおっしゃっていますが、今週のスーモの資産価値ランキングからも明らかなように、リセールバリューだけ考えるならこれから大規模開発される場所とか、これから新線が通る場所とか、買うべき場所がほかにもあったはずです。

　このエリアは古くから続く住宅地としての歴史の中で地縁のある世代が継続的に生産され続けてきたことから、保育園や学校がある、家族がいる、思い出があるからとか、このエリアで探す理由のある人が全世代で存在し、今後も継続的に発生する見込みがあることから非常に堅いということです。それを非常に安定した間違いのない選択肢と取るか、値上がりの期待できないうだつの上がらない場所と見るかは検討者の目的や事情によって違ってくるでしょう。

　実際個人が１人でポジったりネガったりしたところで、リセールバリュー変わりませんよね？マクロ経済・人口動態・政策金利・大阪経済の状況・大規模な開発状況でいま議論になっているマンションは同じエリアだからまとめて値上がりするか値下がりするかのどちらで、個別に色はついたところで大勢は変わらないでしょう。

[1479: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん

同感。少し前ならこの立地なら即完売でしたね。売れ残るということはそろそろ飽和状態が近いのかな。

[1480: 匿名さん]

>>1476 匿名さん

下がるのと上がらないのは違う。
下がらないにしても上がるのは過度に期待しない方が良いということ。

[1481: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
新築価格の話な。

[1482: マンション検討中さん]

ヤフー不動産の価格改定がありFタイプの残り物件価格が27Fから変わりました。30Fキャンセルでしょうか？

[1483: マンション検討中]

athomeも30階のFタイプの値段に変更されてましたねえ。何が一体本当かギャラリーに電話するのも憚られますが、みんな悩んでるという事でしょうねえ。台風後に入居が一ヶ月延びたりしましたが、デベが第一期分譲での購入者には１月に鍵渡して、台風以降に購入した人には２月に鍵渡すという意味不明なことをするのでしょうかねえ。意図的な入居時期の引き延ばしとしか言いようがない。

[1484: 評判気になるさん]

積水ハウスは1月末で決算だからじゃないの？

[1485: マンション検討中さん]

引き延ばしは全然構わないので瑕疵なく
進んで欲しいです

[1486: 匿名さん]

実はもう数戸部屋があるとか？

[1487: 匿名さん]

>>1486 匿名さん
それはない

[1488: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん
同意します。
私は2018年春にピークアウトしたと感じてます。
個人的には勘弁してほしいですが

[1489: マンション検討中]

大阪の友人に送ってもらったSUUMOの価格の部屋がネットでは見当たらないのです、契約変更とかできるという事でしょうか？だいぶ以前に残り４戸というだったと思うのです。

[1490: 匿名さん]

このマンション、ファミリーに1番人気の間取りは何タイプなんだろうか。完売も含めて。Oかな？

[1491: 様子見]

それは２９戸あるOですが、少し前の書き込みではＫが正解とありましたね。廊下やトイレがゆとりの広さというのが売りなんですが、その分リビングに回してほしいなぁと感じた記憶あります。ＳＵＵＭＯがどうのこうのという投稿ありますが、こんなの古い情報もあるのでそんなに気になるなら問い合わせてください。その程度のことが買う買わないを左右しないと思います。

[1492: 検討]

引き戸のプランいいなぁ高いなぁ

[1493: 匿名さん]

１期１次の食いつきで見ると、すべての部屋が売れたのはプレミアム間取りの37・38階とすべてのエレベーターが停まる19階で、その他の階は万遍なく売れています。Ｏタイプ（２９フロア）はＫタイプ（１９フロア）より全体での数が多いこともありますが、Ｋタイプよりも売れていましたね。特に南西なので駐車場棟のエレベーターパーキングを越えられる中層階から上はほぼ完売。あとは北中住戸で２ＬＤＫだけど３ＬＤＫ分のワイドスパンなＤタイプもほぼ売り切っているけど、２ＬＤＫだから頑張って子供１人までかなあ。多分３ＬＤＫで一番コスパがいいのが廊下がほとんどなくて全洋室にリビングからＩＮするＧタイプだけど、北側の高層階は北東や北西のＬ・Ｎ・Ｒなど８０平米台のもうちょっと贅沢な間取りの方から先に売れたみたいですね。

[1494: 匿名さん]

>>1419 検討さん
この辺は奈良みたいに「掘れば出る」土地なので、地下利用のハードルめっちゃ高いですよ。この前もプレサンスロジェ上町台の予定地で難波宮の南限が確認されたばかり。
http://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/kyoiku/0000442572.html
北部ブロックは移転前のNHKがあった左側はまだしも、右側は皇居の内裏があった場所なのでアンタッチャブルだと思います。

[1495: 匿名さん]

大阪城への景色が抜ける13階くらいから上の北東は全て早々に売れたようです。北東Jの下層階、北西V、P、Kの一部はしばらく残っていたと思います。南西Oもよく売れていた記憶があります。

[1496: 匿名さん]

西面の塗り分けも確認しました。
だんだんわかってきましたね。

[1497: ご近所さん]

人と同じようにマンションも老いる。やっぱ新築はイイネ！

[1498: 検討中さん]

完成まで残り10ケ月となりましたが残り４戸、果たして今年中に完売しますか？また、アップルタワー大阪谷町のように将来的に分譲価格よりも中古価格が上回るようなことになる物件でしょうか？質問ばかりですいません。一括で買える預貯金あります。

[1499: マンション検討中さん]

>>1498 検討中さん

私はこのマンションの方が価値あると思いますが、あなたはアップルタワーを買うべきでは。

[1500: 検討中さん]

もうアップルは値上がりきってるので買う気はありません。具体的にどう価値あるのかなど教えて頂ければ納得いきます。

[1501: 匿名さん]

>>1499 マンション検討中さん

アップルタワーのように分譲価格より値上りがあるかないかを尋ねている人に、アップルタワーを買うべきって回答は変じゃない？

[1502: 匿名さん]

値上がりするかどうかは景気と政策次第なのでなんとも。。。ですが、961で転売業者のプロモーションが紹介されているので、転売成功したら中古価格が分譲価格から値上がりしたと言っても嘘ではなくなりますね。
少なくとも数年先までの土地の仕入れは済んでて建設費も下がらない見込みだから分譲価格はヨコヨコかそれ以上ですから。

[1503: 検討]

このあたり、タワー含め新築マンション集中してるから今後大きくは値段は落ちないと思います。人口めっちゃ増えますから。難波宮跡や谷町四丁目も綺麗になるし。ファミリー層の需要は続くでしょう。
経済状況等の外的要因に関しては分からないし考えてもしょうがないと思います。
逆にアップルタワーは今が天井な気がします。
立地は良いですが住み心地悪いし。

[1504: 匿名さん]

中古マンションの場合、その価値を保つ意味でも、実際に住む上でも、管理の良し悪しが重要になってくると思います。ここのマンションは住む人向けの間取りや立地ですし、管理費も長い目で見て無理に低すぎずに設定されていると思いました。総合的に見て、少なくとも杜撰な管理になる危険性が低い思います。

[1505: 匿名さん]

要するにエリア的に下がる要因は少ないが、大きく上がることもないということですかね。

[1506: デベにお勤めさん]

収益を生み出す民泊に理解がある管理組合で運営するマンションの方が価値が上がると思われる。
ただし、きちんと管理されれば…の話ですが。
そういう意味ではプレサンス等が新今宮で実施している実験的な共同住宅が気になるところ。

[1507: 検討中さん]

校区の小学校は今後５０人ずつ毎年生徒数が増えていくそうです。私の住む西区の堀江中学校区では中学校の校舎が足りずに西高校に移転、西高校は扇町高校と合併するそうです。城星、追手門といった私学もこのマンションから通える範囲にありますので、現在はイズミヤとドンキが真正面でIRに直結の中央線（谷四）が便利、大阪城徒歩圏内といったことしか見えてませんが、人が集まるところにはお金も落ちる訳で、ポテンシャルの高い地域になることは間違いないと思っています。アップルタワーが話題に上がってますが、アップルは竣工後も完売してなかったと思います。数年住んで結局現在賃貸に出しています。

[1508: 検討]

>>1506 デベにお勤めさん
論外ですな。

[1509: 検討]

北区、西区、中央区は人口増加が凄いですね。小学生の子供がいるとよく分かります。大阪市内でも価格差は今後も広がっていきそうですね。

[1510: 匿名さん]

購入者らしき人物の書き込みが酷いですなあ。購入者スレに行かず、少しでも否定的な書き込みがあると即返書き込みをしているあたり不安で一杯なんだろうなあ。

[1511: マンション検討中さん]

超高層マンションは災害リスクが高い。それだけが心配。大規模災害だと業者も被災する。
戸建てか低層堅牢住宅がBetterだが、ここいらは高いねぇ。

[1512: 匿名さん]

このような上品な批評の技術を磨かれて、わざわざこんな板にまで書き込んでくださる時間的なゆとりもお持ちの方もいらっしゃいますが、私としては大なり小なり参考にさせていただいているので、みなさまご随意に書き込んでいただきたいですね。

[1513: 掲示板ユーザー]

購入者が書き込んでも手付が戻ってく売るわけでもないし、不安よりもこんないいマンション買えて羨ましい限りなので、そういう心境なのかなあと思うのですが、購入者スレはまだ入居の部屋も見れてない状況で書き込みようがないようにも思います。この地域の地歴を書かれたりしておられる方は購入者なのだろうなぁと思いますが、残りの8000万円拠出できないので、諦めれるように皮肉を書く心情は理解できます。

[1514: マンション検討中さん]

確かに上町台地といえ
どこかで書かれたように
杭60mとここは意外と地盤が
ユルいのが懸念材料。
素人目にペンシルマンションで42階は
重心が高く感じられます

[1515: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1516: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん
42階は谷町２丁目に予定の京阪タワーね。ここは38階。

[1517: 匿名さん]

公式サイトの先着順が3戸に減りましたね。値段からしてFタイプが無くなった？

[1518: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1519: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん

杭60mって本当ですか？

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
456から478あたりをご参照

[1521: 匿名さん]

ここって谷筋の埋め立て地？
杭６０メートルなら地盤的に上町台地のメリットがないような気がするのだが。それとも上町台地って案外地盤が弱いの？

[1522: 掲示板ユーザー]

>>1517 匿名さん デマ？

[1523: 匿名さん]

>>1522
OUTLINEからの販売スケジュールを確認してみてください。

[1524: マンション検討中さん]

地盤の件を尋ねると
秀吉の頃、ここは太閤下水があったとかなんとか
モデルルームで聞きましたが、地盤とは関係ないですね。
おそらく北浜などと変わらないでしょう。
標高高いだけ津波はまだマシですが

[1525: 転勤で大阪に]

地震に関していうとこれはもう結果論でしか分からない話でこの板を読む気が失せます。　残りのお部屋タイプでいくとQタイプが好きなのですが、電話での問い合わせではオプションでの色はもう選べないとのことでした。第5期分譲2次でQタイプ8500万、一回買い手があったように記憶しています。購入すると手元の貯金が1000万切ってしまうので、結局無難なタワーではないマンション買う事になりそうなのですが、魅力あるものがあれば教えてください。この近辺で探しています。

[1526: マンション検討中]

それこそ、姉妹物件のレジデンスタワーは如何ですか。３階の70㎡台で5180万円だったと記憶しています。水と緑を近くに感じれるし、至近に南大江保育園、南大江小学校と子育て世代の方にはうってつけの立地です。ザ・タワーには大阪城ビューやヒルトップ、谷町筋の東側といった、この辺の住民のプライドを刺激する付加価値ついてるように思います。私は消費税あがってからを狙ってます。住宅ローン控除のことも考えれば得になるという結論です。

[1527: 匿名さん]

>>1521 匿名さん

>>ここって谷筋の埋め立て地？

→YES

上町台地北部の谷筋は釣鐘谷、大手前谷、本町谷、上町谷、森之宮谷、玉造谷、清水谷などがあり、ここは龍造寺谷の谷筋に面しています。龍造寺谷は小高い銅座公園を囲むような谷で、本物件の駐車場棟の西側あたりから下りの斜面になり、裏手の生活道路から銅座公園に入るところではまた階段を登ることになるでしょう。これが龍造寺谷です。
この土地は総通本社を立てる前の90年に発掘調査が行われていて、前期難波宮を造営する7世紀中ごろに盛り土で整地したとみられることがわかっています。90年の発掘調査の資料はネットで探しても見当たらないのですが（2000年以降の分は現地説明の資料をネットで公開している）隣のタワーマンションを建てる際に行われた2006年の発掘調査で以下のような90年の調査に関する言及があります。

「今回の調査地の西側で１９９０年に行った調査では、前期難波宮を造営するに際して、谷を埋立てるために大規模な盛土をして整地を行ったことが確認されています。また、その盛土の直下では、ウシ・ウマの骨が大量に見つかっており、前期難波宮造営時に何らかの儀礼が行れたことが推定されています。また、盛土の下からは百済の土器も出土しており注目されている場所です。」
出典：http://www.occpa.or.jp/ikou/gensetu/gensetu_pdf/2006_0923%20NW06-02.pd...

ではどの程度の埋め立てなのかというところが気になりますが、それは同じ資料の図版「図２ 調査地周辺旧地形復原図」をご確認いただければお分かりになると思います。総通本社の場所は「90-7」と表記された場所で、等高線から、昔ここがおおむね16-17ｍの標高だったということがわかります。西側に一部龍造寺谷に向けて15ｍを切っている場所もあります。現在ここは18-19ｍの標高となりますので、2-3ｍ盛っていることになります。ただ、ここだけ盛っているのではなくて、「図３ 地層堆積状況概略図」からも分かるとおり、この一帯は大阪城造営や夏の陣後の破却などによって整地を繰り返しています。

>>杭６０メートルなら地盤的に上町台地のメリットがないような気がするのだが。

レジデンスタワーの板でも同じようにここの杭60ｍのネタが投下されていて、58-80あたりまでその話題になっていますので、そちらも読んでいただければ大体終わった話題だとご確認いただけるかと思います。杭の長さは建物の高さや重量、N値のとり方で変わってくるそうです。また、90年の調査を確認されたと思われる方から地面すぐ下に洪積層が確認されているとのご指摘があります。洪積層は固結しているので構造物の基礎を支持する良好な地盤されています。

>>上町台地って案外地盤が弱いの？

上町台の台地はここも含め更新世の段丘構成層とされています。一般に段丘は水はけがよく安定した地盤ということになります。一方西側の船場は海や砂州を埋め立て、川を開削して得た泥や土砂で整地してきた土地です。「北浜などと変わらないでしょうという」という意見もありますが、もともと標高16mくらいあった場所に7世紀ごろから2-3ｍ盛ってきた場所と、16世紀に海や砂州だった場所を土砂で埋め立てた現在も川辺の場所を同じ埋立地として同等に扱いメリットがないというのは少し無理のあるお考えになるかと思います。

杭60mと聞いて私が想像したことは、タワー棟の脇を通る太閤下水のあたりに水脈ができていて、そこの杭だけ長いとか、埋めた龍造寺谷へ向けて落ち込んでいく西側の杭が長いということですが、どちらにしてもここの地盤が弱いという結論には至りませんでした。もし1521さんが荒らしではなく杭の長さが気になっている真剣な検討者なのであれば、MRで営業の方にどの杭がどんな理由で長いのかを確認されたり、文化財事務所や歴史博物館で90年の調査資料を取り寄せられることをお勧めします。

[1528: 匿名さん]

>>1527 匿名さん

歴史のことはよく分かりました。肝心の支持地盤の件がよくわからなかったのですが、要するに、ここは超高層に耐えられる支持地盤の深さ60Mまで掘らないとないということですか？