グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1429: 匿名さん]

なるほど、それで疑問に思われてるのですね、
まず緑橋が200前半で最も安いですね、駅直結で便利なのですが城東区という点でかなりトーンダウンしてしまいます、タワーマンションとはコストが違って当たり前です。基礎から全てのコストが変わってきます。　ただあなたにとってこの場所でこのレベルの建物でいいのなら問題ないいのならしょう。
ザクラスは上層階といっても20階におよばずそれでも300なら安いとは言えませんが、
天王寺区が好きならいいのではないでしょうか。
最後に梅田ノースつまり中津ですが、
私の印象ではバブル期にも梅田に近いにもかかわらず超不人気でした。
ただグランフロントによって一転してタワーマンションが立ち並びセントラルまではよかったのですが、供給過剰感があまりにも強いです、私は中津には投資しません。
それでも気に入っているのであればどうぞ。

[1430: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん
全ての物件に於いて、場所が悪すぎて比較にならない。
土地の価格が違いすぎる。

[1431: 匿名さん]

　私からは駅徒歩の話をさせていただきますね。駅直結マンションが利便性の観点からリセールバリューが期待しやすいことはデータからも明らかなので、そういう方は同じエリアで既に建っている駅直結のアップル谷町やプラウドタワー安堂寺を選ばれればいいと思います。しかし、1421さんが高いと思われている割にはこの物件のこれまでの売れ行きはいいと思われませんか？少なくともこの値段でここまで売れてきた理由はあるのだと思われます。

　このエリアにはかつての都や大阪城が置かれていたことからもわかるように、地勢がいい（災害リスクが少なく要衝にあたる）場所で、武家屋敷街だった地歴から、本物件のパンフレットに「徳川の治世に代わっても、（中略）商人たちは船場を中心とした下町で商いに勤しみ、上町に私邸を構えて暮らすという夢を追いかけたといいます」と、住宅地として人気だった歴史があります。　上町台は業務中心の船場の隣だったわけですから、船場商人の師弟教育機関があったり、この界隈から天王寺区にかけて古くから文教地区が形成され、学校や公園といった住むためのインフラが整った地域です。

　もちろん、今はもうそんな時代ではないです。日本が人口と経済両方の発展を続けた時代には、土地の値段は上がるし、特に大阪中心部は工業化で煙の都と化したため、典型的なドーナツ化現象が発生し、界隈にお住まいだった船場の旦那衆は北摂や阪神間に逃げていってしまったわけです。ただ今でも老舗の旦那や文化人がお住まいだったりして、歴史があり生活環境が成熟した上町台を好む層は厚いのではないかと思います。大規模再開発や新線でターミナルに直通するみたいなエリアは確実にリセールバリューが期待できるのですが、生活環境が整うまでのタイムラグがあったり、住人が一気に歳を取ってゴーストタウン化したり、別の大規模開発が発生して人をひきつけた優位性がひとたび劣後すると一気にそっちに移っちゃったりするので、都心部にあり歴史ある住宅街の谷町界隈は非常に堅い選択肢だと思います。

　このあたりを歩くと、駅から離れれば離れるほど落ち着いた環境になり、土地と建物で数億はかかるな、と思われる邸宅が並んでたりします。そういう暮らしをされている方を目の当たりにすると、駅から離れているのに高い物件を買うのは理解できない、という考えには（私は）ならなくなってきました。高層階の億ションを買うような方は、駅徒歩とかあんまり考慮せず気に入ったら買うこともあるので、むしろ駅からある程度距離があってありがたいと思っている方もいらっしゃるかもしれません。250でグランドメゾン法円坂さくら路が静かと言う条件ではベストという意見があったり、1079でファミリー層だと吹田円山町PJ戸建てと中央区天王寺区のマンションを比べてる方が多いという指摘があったりします。

　さて、エリアの話はさておき、一般論でいうと駅に近いほうがいいのですが、駅直結もメリットだけではないですよね。スムログの三井先生も駅近の利便性の反面「騒音」や既存ビル密集のせいで居住性が劣る物件もあるので、駅近が絶対というわけではないといっています。それから駅から遠いマンションを主題とした論考があったので以下抜粋させていただきます。

第634回　駅に遠いマンション。都心と郊外
https://mituikenta.com/?p=2239

>>駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。
>>都心とは、千代田区や港区、渋谷区、新宿区、中央区、文京区などのことですが、これらのマンションは絶対距離（直線距離）でオフィス街に近く、いざというときは抵抗なくタクシーで移動でできること、電車が運転を停止しているような非常時には歩いても帰って来ることができるため、駅から5分を超えても大きなマイナスにはならないのです。
>>逆説的ですが、郊外に行けば行くほど、移動しやすい「駅前」が価値を持つということになります。

　要は駅から遠くても環境のよさがあると評価されるし、都心であるほど電車以外の手段も発達しているので大きなマイナスにならないという話です。この物件は実質的な最寄り駅である谷町四丁目から降りて上町筋で向かうところに「幅広で街路樹が美しい歩道が続」いていますし、都心最大の緑である難波宮跡越しの大阪城という「感動的な眺望」もありますし、「緑豊かな大公園の最前列」ではないのですが、まあ近いですから評価される要素はそれなりにあるのではないでしょうか。
　マンションと大手前の官庁街は徒歩圏ですし、タクシーは駅前まで行かなくとも上町交差点ですぐつかまります。阪神高速法円坂入り口もすぐで、バス停も徒歩1分です。船場で働いていたら歩いて帰れます。
　このレベルになると、駅徒歩5分というスペックは重大な問題ではないと思います。実際住んでる人って、駅直結だからこっちのほうが偉いとか、標高が数メートル違うから真のヒルトップじゃないとか気にしないと思いますよ？こういう物件って近所からの住み替え組が多いので直結のプラウドやアップルからの住み替え組もいらっしゃると思いますし、隣のタワーからの移住組も1戸や2戸じゃないかと。

[1432: 匿名さん]

因みに、件の三井先生は、この物件の批評を
「居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで見た場合、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも標準を大きく超える価値あるマンションと言えましょう。」
と締めくくっています。内容については下記リンクをご参照ください。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/02/no182.html?m=1

[1433: 匿名さん]

アピールの圧がすごい

[1434: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
とりあえず今売れ残っている4戸が早く売れて欲しいというあなたの願望はよく分かりました。
資産価値維持のために熱心なのはいいけど、もう少しさりげなくスマートにした方がいいよ。
これを読んで買いたいと思う人はいないよ。

[1435: 匿名さん]

谷4駅前は外国人観光客が多いのと騒音が酷いのでファミリーには住みにくい。バルコニーの粉塵も凄いですしね。ビオールタワーとかもそうですが大通りから少し入った所でも十分価値ありますよ。投資用のコンパクトマンションではないので駅から離れてる方が良いです。

[1436: 匿名さん]

>>1433 匿名さん
妬みもすごい

[1437: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
低層階ならまだしも高層階、中層階なら大通りから少し入っても粉塵は風が舞ってるので同じです。騒音も大通りから何ら遮るものがないなら殆ど同じです。だからタワマンは駅直結若しくは駅隣接が価値が高いのです。
環境云々言うなら阪神間や北摂を選びますよ。

[1438: マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん

その考えはかなり古いですよ時代について来れてないよ

[1439: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

確かに都心回帰の流れなら駅直結がベストですよね。

[1440: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

実際に住んでいますが、駅前と少し入った所では粉塵や騒音全然違いますよ。
阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

[1441: 匿名さん]

駅直結の物件は資産価値維持できている。これはデータからも明らかな事実。徒歩5分は弱いと言わざるを得ない。

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
こちらも実際に両方住んでいましたが、殆ど変わりません。
それよりも高層階か低層階の違いの方が騒音、粉塵ともに感じる影響が圧倒的に大きいです。

[1443: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
＞阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

大通りに面したところと大通りを少し入ったところの極々微妙な差を過剰に気にするのであれば、住むのにもっと相応しいところがあると例示したまでですよ。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 匿名さん

因みにあなたは電車通勤でしょうか？
このマンションを買われる方は半数以上が電車には乗りません。
あなたはワンルーム投資と区別がつかないのでは？

[1445: 口コミ知りたいさん]

>>1444 マンション検討中さん

駅から遠いと資産価値で不利という指摘に対して、ここの購入者は電車乗りませんという強烈な返し。なかなか面白いです。

[1446: 坪単価比較中さん]

大阪城ビュー目的は北側に今後何が建つかわからないという点で怖くないですか？
素人意見ですが。

[1447: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
どんなところに住んでたの？笑
高速に面してるかつ車通りの多い谷町筋交差点と、5分離れた場所の粉塵の量が同じわけないやろ。

[1448: 匿名]

>>1447 匿名さん

あなたは違いが分かる粉塵マイスターのようだね。

[1449: マンション検討中]

大阪城向きの北側は看護師さんの寮という案はありますが、そんなに高層の建物にはならないという認識です。それから大村益次郎の碑は絶対に亡くならないので、北の眺望は心配ないです。このマンションは向かいがドンキにイズミヤという利便に加えて、上町筋から一本入った静かな土地で魅力あります。しかし、残ってる8300万～の26階以上というのがコスパが良いように思わずに踏ん切りがつきません。築10年と新築マンションというのは、作りがそんなに変わるのですか？そんなに変わらないなら、住宅バブル前の中古に内装した方がいいと思って悩んでいます。後ろから背中を押していただけませんか？校区の小学校では灘中も出たという事で、まだ小さい二人の子供が私学に合格できなかった場合でも場所的には良いのかなと思っています。あと、売れ残ってるという書き込みが目立ちはじめて8300万から8780万の3戸は同じ8000万円台で決断を遅らせる理由の一つにもなってます、これが残り1戸なら決断できるのですが、タイプS2戸が売れたら8500万のタイプQでいいし、1LDK以外の3戸が1戸になるまで様子見たいと思っています。

[1450: 匿名さん]

>>1448 匿名さん
ストリートキャニオン現象をご存知ですか？
「都市の風環境問題であるストリートキャニオン現象は、ビルの間に挟まれた大通り上空に大気汚染物質や熱が滞留する現象」
https://kaken.nii.ac.jp/ja/grant/KAKENHI-PROJECT-25420117/

[1451: 匿名さん]

>>1446 坪単価比較中さん
この板で北向き検討者が既に相当議論を重ねてある程度の結論は出ているので、ご興味があれば難波宮とか病院でスレ内検索してみて下さい。

[1452: 口コミ知りたいさん]

>>1451 匿名さん

残ってる部屋はどれも南側ですが、将来的に南側の眺望はどうなると予想されますか？

[1453: 匿名さん]

>>1449 マンション検討中さん

新築買って後悔はないと思いますけどね^ ^中古、高くないですか？Qタイプはリビング通って洋室2部屋に入る形になるので、子供部屋にいいですよね。

[1454: マンション検討中さん]

大阪城ビュー目的なら関電三井待ちがベターですか？

[1455: マンション検討中]

関電三井の価格が分かるのが待ち遠しいですねえ。個人的に裏手の広小路公園のイメージが良くなく、子供が遊んでる姿も見たことないです。この辺の選挙投票所の中央聴覚支援学校も、重複障がいの生徒も多数いることからか？聴覚障がいだけの生徒は高等部から、だいせん聴覚支援学校に進学する生徒が多いです。ボーゲン跡地は地上29階ということなので、買うなら高層階ということになりましょうか。手頃な低層階だと阪神高速がいくら難波の宮跡を見降ろさないように一部低く下がっているとはいえ、ボーゲン跡地から大阪城を見えにくくしてしまうように思います。

[1456: 検討板ユーザーさん]

結局プラウドタワー安堂寺から徒歩で通勤しています。プラウドは築浅ですが、ファミリー層向け物件が売りに出てますが売れる気配ないです。リセールとか売れ残りだと言わずに、縁とタイミングが大きいと思います。イズミヤに買い物に行く度に高くなっている建築現場見て羨ましい思いです。

[1457: 住民板ユーザーさん5]

>>1448 匿名さん
マイスターでなくても多くの人が実感できる常識

[1458: 住民板ユーザーさん5]

>>1450 匿名さん

>>1450 匿名さん
ストリートキャニオンを理解できてますか？
風向 風速 大気安定度 建物高さに距離等々 色んな条件が重なって生じる現象
そもそも道路沿いの粉塵の話ですよね ストリートキャニオンは気体で成立する話 粒径の大きい粉塵では成立しません

[1459: 匿名さん]

>>1455 マンション検討中さん

ボーケンは、一階ですら大阪城が望めます。
ソースは、毎日前を通ってる私です。
嘘だと思うなら、難波宮南側に立って確認してください。
「大阪城」の一点だけなら、ボーケン跡地が最強だと思いますね。
てことで、おそらく低層はココよりも少し高くなると予想します。

[1460: マンション検討中さん]

>>1459 匿名さん

大阪城ビューのために駅徒歩8分で価格も上がってしまう物件にどう興味を出したらいいのですか？

[1461: 匿名さん]

>>1460 マンション検討中さん

大阪城ビュー＞徒歩８分の人が興味を持てば良いのでは？
電車なんか乗らない人だって世の中にはいるでしょう。

[1462: 匿名さん]

その理論で言うと大阪城見えない住戸は安くなりそうだけど、そうはならなさそう。

[1463: 匿名さん]

>>1458 住民板ユーザーさん5さん

まだ粉塵ガーとか言ってんの？笑
谷4駅前と5分とで同じな訳ないやろ笑

[1464: 匿名さん]

また粉塵マイスターか。

[1465: マンション検討中さん]

>>1462 匿名さん

つまりボーケンの南向きは遠い、高い、見えないて事ですか？

[1466: 匿名さん]

>>1458 住民板ユーザーさん5さん
PM2.5、粒径2.5マイクロメートル以下の粒子は国を超えて飛んでくるんですが。それは大きなタイヤカスみたいな粉塵はそれはそんなに高くは飛ばないと思いますよ。ただちょっと道路粉塵高度とかで検索するとスパイクタイヤの粉塵は90mとか120mとか出てきます。

[1467: 匿名さん]

>>1459 匿名さん
私も最強だと思いますが、難波宮跡公園沿いの並木と電柱電線の遮蔽要素ガン無視じゃないですか。

[1468: 匿名さん]

>>1452 口コミ知りたいさん
南面はまず日照は間違いないですよね。ここのあたりは古い町屋や繊維会社などが立ち並んでいて、細かい生活道路で区切られていたところ、ここだけは南北に長い料亭があったから南北に長くまとまった土地になっていて、周辺の家も一緒になって南北と北半分の東面も接道する総通本社になってます。この長い土地を活かして南面に竜造寺方面の道路に抜けるまでのスペースを駐車場棟上空は全くの空白で残していて、その先は天理教教会という建て替え・高層化の心配が少ない施設ですので日照はまず安泰です。
眺望の面では、教会から長堀通までにはグランドハイツ竜造寺とグランドメゾン安堂寺があり、築浅ではないものの建て替えの時期ではなく、その間の龍造寺の町屋区画がどうなるかに影響を受けます。一番高い建物が建つ可能性があるのは長堀通南側の比較的大きい商業ビルが立ち並んでいるエリアだと考えています。特に真正面ではないですが関西電力上本町社宅兼変電所は大きな広場も擁しており、変電所機能を残しても残りの土地でタワーマンションを建てるのには十分すぎるほどの広さがあります。全原発を停止して業績が悪化した折に、関電の大株主である大阪市が不要資産の売却を株主提案したところ、関電が地域に土地を無償貸与して運営されてきた公園が売却のために閉鎖されたというニュースがありましたが、「じゃあ長堀通と上町筋交差点角の一等地はシエリアタワーにしますわ」という展開になるリスクはあるのかなと。正面にある第三松屋ビルの株式会社松屋ビルさんも駅直結タワマンの松屋タワーを建てていますが、ここは谷６出口すぐのいい場所だからこの規模で続いていくんじゃないかな。

[1469: 匿名さん]

>>1468 匿名さん

日照ではなく眺望について手短にお願いします。

[1470: 匿名さん]

>>1469 匿名さん
ごめんなしゃい

[1472: 住民板ユーザーさん5]

[No.1471と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1473: 匿名さん]

なんか、僻みや嫉妬民が頑張って荒らしてますね笑。ケチつけて自己満足してる低脳達は無視しましょう。理論的に良い部分悪い部分の話をしてくださいね。

[1474: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
詳しいなぁ?凄い。

[1475: マンション検討中]

大阪の住宅バブルも崩壊したのではないでしょうか？このマンションも昨年中には完売と思ってたらまだ、数戸とはいえ残ってるようですし、次のレジデンスタワー、ボーゲン跡地、京阪タワーとこれから続いて行きます。こんなに新築マンションが売れるでしょうか？私の私見ではこのマンションは最初がまだ購買意欲旺盛な時期に７割売れたラッキーな部類で、これからの新築物件は価格調整しないと売れないのではないかと思うのですが、皆さまはどうお考えですか？

[1476: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん
崩壊した？と聞かれれば値段はまだ落ちてないので崩壊はしてません。
新築不動産に関しては5年以内の投資でなければずっと緩やかに上がっては行くと思います。1年2年の価格変動はあったとしても。
10年前も「今は買い時じゃない」という人はたくさんいましたが結果買っとけば良かったですし。
直近で言うならば大阪は万博やIRによるインフラ整備や外資ホテルの建設ラッシュは続いてくるので、まず建築コストがアップします。
消費税も上がります。路線価も上げ調子です。
この条件下で安くなったら買うを待つのはその頃には既に人生終わりそうな気もしますね。

[1477: 匿名さん]

>>1475 マンション検討中さん
一理ある。

[1478: 匿名さん]

1431です。なんだか思いもよらない方向にスレが伸びててびっくりです。粉塵とか。
　私は営業でもないので、売れるための書き込みをするつもりはないです。さりげないというかそのままえげつない話をして、実のある情報を拾い上げたい。そんなにアピールしてます？駅直結がリセールバリューで有利であることを踏まえつつ、ここが駅徒歩5分で距離があるわりに高いのは何のプレミアムなのかという話だったので三井先生の記事を紹介し、駅から距離があっても評価される要素はそれなりにあると申し上げています。今まで何人もの方がここは資産価値を求めて買うものじゃないとおっしゃっていますが、今週のスーモの資産価値ランキングからも明らかなように、リセールバリューだけ考えるならこれから大規模開発される場所とか、これから新線が通る場所とか、買うべき場所がほかにもあったはずです。

　このエリアは古くから続く住宅地としての歴史の中で地縁のある世代が継続的に生産され続けてきたことから、保育園や学校がある、家族がいる、思い出があるからとか、このエリアで探す理由のある人が全世代で存在し、今後も継続的に発生する見込みがあることから非常に堅いということです。それを非常に安定した間違いのない選択肢と取るか、値上がりの期待できないうだつの上がらない場所と見るかは検討者の目的や事情によって違ってくるでしょう。

　実際個人が１人でポジったりネガったりしたところで、リセールバリュー変わりませんよね？マクロ経済・人口動態・政策金利・大阪経済の状況・大規模な開発状況でいま議論になっているマンションは同じエリアだからまとめて値上がりするか値下がりするかのどちらで、個別に色はついたところで大勢は変わらないでしょう。