グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1401: 匿名さん]

>>1392 契約済みさん
＞売れ残ってるというか、この値段帯だと変える人が少ないからじゃない？

それも含めて一般的に売れ残っているといい、それは他の売れ残りマンションも同じでここに限ったことではありません。

＞最低でも数千万自己資金ないと8000overはきつくない？

年収や将来の相続の予定によります。

[1402: 匿名さん]

>>1401 匿名さん
引き渡しがまだ一年後なのに売れ残りと言う感覚が私にはありません。この段階で244戸中残り4戸です。引き渡し後にもまだ残っているのならわかります。まだ売れてない間取りは1プランにつき1-2戸で、お見合いなどの条件はありつつも他の部屋は売れてるわけで、求める人もいた間取りなわけです。一般的な売れ残りマンションというのは、完成後に売れてない部屋なのでは？

[1403: 匿名さん]

>>1402 匿名さん
あなたがそう思うのならそれでいいのでは？

[1404: 匿名さん]

既に期毎の分譲が終わって残り全て先着順になっているなら十分売れ残り部屋やろ

[1405: 検討板ユーザーさん]

>>1402 匿名さん
Sタイプ2戸／4戸なので、Dグランセがネックになったものです。特に26階のSは居間の隣の部屋を開き戸にしてるので、athomeやYahoo!不動産に出てる他のSタイプとは間取りとも違います。このマンション購入した人は早く完売させたいのでしょうが、Dグランセの中古が6000万円台にしても売れる気配もありませんので、8000万以上だしてマンションビューは、ないんじゃないかと思います。完成後大幅値引きされたら買いたいです。因みに残ってる27FのFタイプもこの間取りではありません。売れ残ってる理由があります。8780万出すなら8500万のQタイプかいます。Sは最後まで売るの難しいと思いますよ。

[1406: 名無しさん]

19階はエレベーター4基とも止まる。更に20階より2フロア分安いのが不平等過ぎる。

[1407: 匿名さん]

>>1406 名無しさん

このマンションを買えない人の馬鹿馬鹿しい
お決まりの投稿で聞きあきた素人さんレベルの意見です。
あまりにも好調に売れ過ぎたので、
安かった部屋も決断できずに見送ってしまったのか他の残念な物件に手を出してもっと残念な結果になってる人たちが売れ残りと騒ぎたいのです。
致命的な部屋とは思えないのでタイミングで
ぼちぼち売れるから心配にはおよびません。
レジデンスや京阪、関電三井をみてゆっくり考えてもいいのはおりこみずみです。

[1408: 匿名さん]

レジデンスは既に価格分かる。谷２のタワーはエリアがちょっと違うので比較になるかなあ？追手門や城星に子供通わせてる家族の選択肢になるのはボーゲン跡地の関電三井でしょうねえ。

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん

関電三井の入居は3年後だぞ。今小学校に通ってるならヘタすりゃ卒業だ。

[1410: 匿名さん]

>>1405 検討板ユーザーさん
購入者は確かに早く売れてくれた方がいいでしょうが、お見合いがネックといいつつも値引きされたら買いたいというのは、ネガ情報を強調して他の検討者を遠ざけて拾うタイミングを狙う人と思われるかもしれませんね。
同じお見合いでも北東合わせればＪ・Ｌ・Ｒ・Ｍは完売してるわけで。私も高いとは思います。

[1411: 匿名さん]

>>711 匿名さん
もうプレサンスロジェ上町台で画像検索すると外観イメージ出てくる。残念ながらモノトーンな色合いだった。「真の上町に、住まう誇り。」って例の番地争いのことかと思ったわ。違うんだろうけど。

[1412: 匿名さん]

投資家さんの話から大阪城周辺のプロジェクトを調べたら大阪七大再生プロジェクトのスライドで難波宮跡公園北部ブロック整備イメージのグランドメゾン側から見たパースを見つけました。これだとNTT西日本本社の駐車場部分まで全部公園にしてますね。
画像出典：
http://www.city.osaka.lg.jp/seisakukikakushitsu/cmsfiles/contents/0000...

[1413: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん
現在30階まで出来ているところですが、30階まで行かない26階の部分から、北面の柱の真ん中3本の範囲で今までの淡いベージュ色からクリーム色のような白色に変わって来ています。
不思議なのが、せり出しバルコニーが終わる25階のバルコニーの内側だけ同様に白色になっているところです。
25階にはデザインの区切りとなるような庇もなく、バルコニーの内側だけ白くするようなデザイン上の合理性もあるとは思えないので後からベージュに塗るのかもしれません。
それから、写真では分かりにくいのですが、白く塗った柱３本は、側面の柱同様両隅に溝が掘ってあります。現時点では以上です。

[1414: 匿名さん]

>>1413 匿名さん
せり出しバルコニーが終わるのは26階。その１つ下の25階からバルコニーの内側が白いということです。訂正します。

[1415: マンション検討中さん]

ご丁寧にありがとうございます。
楽しみです。

[1416: デベ男]

今の状況で「売れ残り」と表現するのは違いますね。「遅い」というのもまだ違います。様子見されてる方はいるでしょうね。
東面、お見合いがネックになるならもう少し中低層階も残ってもいいような気もします。
26階なら隣マンションが見えるものの、見下ろされるようなビューにはなりません。
何よりも南面の窓が広いので、実際はそこまで視界にストレスはないでしょう。
なんにせよ、4戸だけなので理由を話合っても意味がないですが、もう少し見守りたいですね。

[1417: 名無しさん]

>>1405 検討板ユーザーさん
大幅値引きを期待するような人は、このクラスのマンションを見るべきではないですね。
試しにずっと待っていて下さい。

[1418: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1419: 検討]

>>1412 匿名さん

グランフロント２期のように、上は緑で地下に商業施設できたりはしないんですかね？

[1420: 匿名さん]

>>1417 名無しさん
別に期待してもいいでしょ。
見るべきではないって随分偉そうですね。

まあ他人だけ安く買えるのは悔しいというところが本音でしょう。
お気持ち痛い程わかりますが値引きの可能性はゼロではないはず。

[1421: マンション検討中]

このクラスのマンションというのが私にはよく分かりません。値段が全体的に高くないですか？エントランスが他のマンションに比べて特筆して立派とかという訳でもないし、駅直結でもないのにどうしてこの価格なのかが理解できません。明らかに割高だと思うのですが、どの部分のメリットでこれだけ割高なのでしょうか？私には理解できません。どなたか教えてください。

[1422: 匿名さん]

>>1420 匿名さん
横ヤリ失礼します。煽るわけではありませんが、大手デベは大幅値引きというのはありません。(どの程度が大幅か分かりませんが) 完成後1年2年経っても同じ値段で売り出している事もあります。財閥系電鉄系もそうです。値引きしてブランド力を落とさないのと、急いで売らなくても資金力があるので。
あるとすれば完成間近の在庫で、諸費用を少しだけサービスしてくれるくらいでしょう。
その前に完売するでしょうが。

[1423: 匿名さん]

>>1422 匿名さん
残念ですが大幅値引きがあった場合公にはなりませんよ。公にならないものを何故無いと言い切れるのですか？無いということを証明することほど難しいことはありません。
ちなみに積水ではないですが知人の大幅値引きの実例を知っていますので。

[1424: マンション検討中さん]

>>1421 マンション検討中さん

どの物件と比べて割高と思われてるのでしょうか？
最低でも今分譲されてる物件を3つ以上例を出して下さい。それからお答えさせていただきます。

[1425: マンション検討中]

まず同系列のグランドメゾン上本町 THE CLASSをあげさせていただきます。３つ挙げても立地だのなんだかんだと理由付けは可能ですが、ブランズタワー梅田 Northなんていう駅直結みたいな物件と同レベルの販売価格です。最後にローレルアイ緑橋を挙げさせていただきます。どうぞ価格を精査ください、割高ではないと言い切れますか？

[1426: 匿名さん]

>>1423 匿名さん

よっぽど悪い条件がなければないでしょうね。まぁそんな話してても意味ないので、値引きか来ると思うなら待っていればいいんじゃないですかね。

[1427: 匿名さん]

購入者は値引きはないと信じたいよね

[1428: 匿名さん]

4戸くらいなら値引きされてもいいけどな。

[1429: 匿名さん]

なるほど、それで疑問に思われてるのですね、
まず緑橋が200前半で最も安いですね、駅直結で便利なのですが城東区という点でかなりトーンダウンしてしまいます、タワーマンションとはコストが違って当たり前です。基礎から全てのコストが変わってきます。　ただあなたにとってこの場所でこのレベルの建物でいいのなら問題ないいのならしょう。
ザクラスは上層階といっても20階におよばずそれでも300なら安いとは言えませんが、
天王寺区が好きならいいのではないでしょうか。
最後に梅田ノースつまり中津ですが、
私の印象ではバブル期にも梅田に近いにもかかわらず超不人気でした。
ただグランフロントによって一転してタワーマンションが立ち並びセントラルまではよかったのですが、供給過剰感があまりにも強いです、私は中津には投資しません。
それでも気に入っているのであればどうぞ。

[1430: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん
全ての物件に於いて、場所が悪すぎて比較にならない。
土地の価格が違いすぎる。

[1431: 匿名さん]

　私からは駅徒歩の話をさせていただきますね。駅直結マンションが利便性の観点からリセールバリューが期待しやすいことはデータからも明らかなので、そういう方は同じエリアで既に建っている駅直結のアップル谷町やプラウドタワー安堂寺を選ばれればいいと思います。しかし、1421さんが高いと思われている割にはこの物件のこれまでの売れ行きはいいと思われませんか？少なくともこの値段でここまで売れてきた理由はあるのだと思われます。

　このエリアにはかつての都や大阪城が置かれていたことからもわかるように、地勢がいい（災害リスクが少なく要衝にあたる）場所で、武家屋敷街だった地歴から、本物件のパンフレットに「徳川の治世に代わっても、（中略）商人たちは船場を中心とした下町で商いに勤しみ、上町に私邸を構えて暮らすという夢を追いかけたといいます」と、住宅地として人気だった歴史があります。　上町台は業務中心の船場の隣だったわけですから、船場商人の師弟教育機関があったり、この界隈から天王寺区にかけて古くから文教地区が形成され、学校や公園といった住むためのインフラが整った地域です。

　もちろん、今はもうそんな時代ではないです。日本が人口と経済両方の発展を続けた時代には、土地の値段は上がるし、特に大阪中心部は工業化で煙の都と化したため、典型的なドーナツ化現象が発生し、界隈にお住まいだった船場の旦那衆は北摂や阪神間に逃げていってしまったわけです。ただ今でも老舗の旦那や文化人がお住まいだったりして、歴史があり生活環境が成熟した上町台を好む層は厚いのではないかと思います。大規模再開発や新線でターミナルに直通するみたいなエリアは確実にリセールバリューが期待できるのですが、生活環境が整うまでのタイムラグがあったり、住人が一気に歳を取ってゴーストタウン化したり、別の大規模開発が発生して人をひきつけた優位性がひとたび劣後すると一気にそっちに移っちゃったりするので、都心部にあり歴史ある住宅街の谷町界隈は非常に堅い選択肢だと思います。

　このあたりを歩くと、駅から離れれば離れるほど落ち着いた環境になり、土地と建物で数億はかかるな、と思われる邸宅が並んでたりします。そういう暮らしをされている方を目の当たりにすると、駅から離れているのに高い物件を買うのは理解できない、という考えには（私は）ならなくなってきました。高層階の億ションを買うような方は、駅徒歩とかあんまり考慮せず気に入ったら買うこともあるので、むしろ駅からある程度距離があってありがたいと思っている方もいらっしゃるかもしれません。250でグランドメゾン法円坂さくら路が静かと言う条件ではベストという意見があったり、1079でファミリー層だと吹田円山町PJ戸建てと中央区天王寺区のマンションを比べてる方が多いという指摘があったりします。

　さて、エリアの話はさておき、一般論でいうと駅に近いほうがいいのですが、駅直結もメリットだけではないですよね。スムログの三井先生も駅近の利便性の反面「騒音」や既存ビル密集のせいで居住性が劣る物件もあるので、駅近が絶対というわけではないといっています。それから駅から遠いマンションを主題とした論考があったので以下抜粋させていただきます。

第634回　駅に遠いマンション。都心と郊外
https://mituikenta.com/?p=2239

>>駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。
>>都心とは、千代田区や港区、渋谷区、新宿区、中央区、文京区などのことですが、これらのマンションは絶対距離（直線距離）でオフィス街に近く、いざというときは抵抗なくタクシーで移動でできること、電車が運転を停止しているような非常時には歩いても帰って来ることができるため、駅から5分を超えても大きなマイナスにはならないのです。
>>逆説的ですが、郊外に行けば行くほど、移動しやすい「駅前」が価値を持つということになります。

　要は駅から遠くても環境のよさがあると評価されるし、都心であるほど電車以外の手段も発達しているので大きなマイナスにならないという話です。この物件は実質的な最寄り駅である谷町四丁目から降りて上町筋で向かうところに「幅広で街路樹が美しい歩道が続」いていますし、都心最大の緑である難波宮跡越しの大阪城という「感動的な眺望」もありますし、「緑豊かな大公園の最前列」ではないのですが、まあ近いですから評価される要素はそれなりにあるのではないでしょうか。
　マンションと大手前の官庁街は徒歩圏ですし、タクシーは駅前まで行かなくとも上町交差点ですぐつかまります。阪神高速法円坂入り口もすぐで、バス停も徒歩1分です。船場で働いていたら歩いて帰れます。
　このレベルになると、駅徒歩5分というスペックは重大な問題ではないと思います。実際住んでる人って、駅直結だからこっちのほうが偉いとか、標高が数メートル違うから真のヒルトップじゃないとか気にしないと思いますよ？こういう物件って近所からの住み替え組が多いので直結のプラウドやアップルからの住み替え組もいらっしゃると思いますし、隣のタワーからの移住組も1戸や2戸じゃないかと。

[1432: 匿名さん]

因みに、件の三井先生は、この物件の批評を
「居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで見た場合、本物件はピンポイントの立地も建物価値の面からも標準を大きく超える価値あるマンションと言えましょう。」
と締めくくっています。内容については下記リンクをご参照ください。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/02/no182.html?m=1

[1433: 匿名さん]

アピールの圧がすごい

[1434: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
とりあえず今売れ残っている4戸が早く売れて欲しいというあなたの願望はよく分かりました。
資産価値維持のために熱心なのはいいけど、もう少しさりげなくスマートにした方がいいよ。
これを読んで買いたいと思う人はいないよ。

[1435: 匿名さん]

谷4駅前は外国人観光客が多いのと騒音が酷いのでファミリーには住みにくい。バルコニーの粉塵も凄いですしね。ビオールタワーとかもそうですが大通りから少し入った所でも十分価値ありますよ。投資用のコンパクトマンションではないので駅から離れてる方が良いです。

[1436: 匿名さん]

>>1433 匿名さん
妬みもすごい

[1437: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
低層階ならまだしも高層階、中層階なら大通りから少し入っても粉塵は風が舞ってるので同じです。騒音も大通りから何ら遮るものがないなら殆ど同じです。だからタワマンは駅直結若しくは駅隣接が価値が高いのです。
環境云々言うなら阪神間や北摂を選びますよ。

[1438: マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん

その考えはかなり古いですよ時代について来れてないよ

[1439: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

確かに都心回帰の流れなら駅直結がベストですよね。

[1440: 匿名さん]

>>1437 匿名さん

実際に住んでいますが、駅前と少し入った所では粉塵や騒音全然違いますよ。
阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

[1441: 匿名さん]

駅直結の物件は資産価値維持できている。これはデータからも明らかな事実。徒歩5分は弱いと言わざるを得ない。

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
こちらも実際に両方住んでいましたが、殆ど変わりません。
それよりも高層階か低層階の違いの方が騒音、粉塵ともに感じる影響が圧倒的に大きいです。

[1443: 匿名さん]

>>1440 匿名さん
＞阪神間北摂の環境の話を出されても論点がズレてくるし意味ないですよ。

大通りに面したところと大通りを少し入ったところの極々微妙な差を過剰に気にするのであれば、住むのにもっと相応しいところがあると例示したまでですよ。

[1444: マンション検討中さん]

>>1441 匿名さん

因みにあなたは電車通勤でしょうか？
このマンションを買われる方は半数以上が電車には乗りません。
あなたはワンルーム投資と区別がつかないのでは？

[1445: 口コミ知りたいさん]

>>1444 マンション検討中さん

駅から遠いと資産価値で不利という指摘に対して、ここの購入者は電車乗りませんという強烈な返し。なかなか面白いです。

[1446: 坪単価比較中さん]

大阪城ビュー目的は北側に今後何が建つかわからないという点で怖くないですか？
素人意見ですが。

[1447: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
どんなところに住んでたの？笑
高速に面してるかつ車通りの多い谷町筋交差点と、5分離れた場所の粉塵の量が同じわけないやろ。

[1448: 匿名]

>>1447 匿名さん

あなたは違いが分かる粉塵マイスターのようだね。

[1449: マンション検討中]

大阪城向きの北側は看護師さんの寮という案はありますが、そんなに高層の建物にはならないという認識です。それから大村益次郎の碑は絶対に亡くならないので、北の眺望は心配ないです。このマンションは向かいがドンキにイズミヤという利便に加えて、上町筋から一本入った静かな土地で魅力あります。しかし、残ってる8300万～の26階以上というのがコスパが良いように思わずに踏ん切りがつきません。築10年と新築マンションというのは、作りがそんなに変わるのですか？そんなに変わらないなら、住宅バブル前の中古に内装した方がいいと思って悩んでいます。後ろから背中を押していただけませんか？校区の小学校では灘中も出たという事で、まだ小さい二人の子供が私学に合格できなかった場合でも場所的には良いのかなと思っています。あと、売れ残ってるという書き込みが目立ちはじめて8300万から8780万の3戸は同じ8000万円台で決断を遅らせる理由の一つにもなってます、これが残り1戸なら決断できるのですが、タイプS2戸が売れたら8500万のタイプQでいいし、1LDK以外の3戸が1戸になるまで様子見たいと思っています。

[1450: 匿名さん]

>>1448 匿名さん
ストリートキャニオン現象をご存知ですか？
「都市の風環境問題であるストリートキャニオン現象は、ビルの間に挟まれた大通り上空に大気汚染物質や熱が滞留する現象」
https://kaken.nii.ac.jp/ja/grant/KAKENHI-PROJECT-25420117/