グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1201: 匿名さん]

でも小さいとマニアさんに言われるよ

[1202: 匿名さん]

堀見たい奴なんていねーわ

[1203: 匿名さん]

どちらにせよここは城から遠すぎるわ。しかも城を見るためには北向きを選ばなければならない。

[1204: 匿名さん]

結論見る角度的にはそう変わらんから天守を見たいだけなら中層でも高層でもあまり変わらんから見える低層が一番コスパいい。ただし高層階の方が見晴らしがいいから大阪都心部最大の緑である城公園と難波宮も含めて前後に見晴らす贅沢が高層階にはある。
京阪タワーの方が天守に近いけど大手前の官庁街を挟み、こっちは法円坂の病院と公園を挟んで大して変わらん。城マニアも近づきたい人、全体を見たい人、角度や背景に映り込むものの景色の好みがあるでしょうから甲乙つけなくてもいいでしょう。

[1205: 匿名さん]

確かに部屋から大阪城が見えるよと友人を招くと、がっかりされるかもしれませんね。

[1206: 匿名さん]

京阪タワーだと東向きで高層階を買わなければ大阪城は綺麗に見えません
かなりコスパ悪そうなのと　東は谷町筋に面してて騒音や空気が悪そうで住みたくないですね

[1207: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
遠すぎるって、船場のタワマンでも見えるかどうか話題になることがあるのに、これ以上どう近づけばいいの…。
これ以上近づくなら、テレビ局、私立学校、官庁街がんセンター府庁博物館NHK国立病院を地上げするか、かつて皇居だった史跡公園を乗っ取るしかないでしょ…。

[1208: 匿名さん]

>>1169 評判気になるさん
南向きもヒルトップボーナスがあるから見晴らし最高ですよね！

[1209: 匿名さん]

>>1188 マンション検討中さん
中道は疑問が残るけど、森ノ宮中央は激しく同意です。あの方角はキューズモールが出来て市街地として繋がった！しかも玉造方面は静かで落ち着いてる。

[1210: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1211: 匿名さん]

南向きは建物がいつ建てられてしまうかもしれないとおびえながら住まなければならないのと、角部屋はかなり暑いですよ。
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手が
つきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん

あと景色が順光で見やすい。
タワマン北向き派の常套句やね。

[1213: 評判気になるさん]

>>1179 マンション検討中さん
不動産でも参入しやすい区分投資は厳しいでしょう。やるなら一棟でしょ。

[1214: 匿名さん]

1棟は空室率が高くて、さがしてもいい物件がみつかりにくくリスクも分散しにくいため
また不況時には現金化が難しく私はやりませんが、土地や戸建なら転売したりしました。
マンション投資はやはり経験が必要でこれから右肩上がりでなくなるので素人さんには難しいと思います。実需の方はそんなに心配いりません。
投資で転売目的の方は注意が必要です。

[1215: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
西は論外として、南東角と北東角なら新築価格も中古価格も特別な要素が無ければ南東角が高いのは何故ですか？北が人気なら何故価格に反映されていないのですか？

[1216: 匿名さん]

デベロッパーによって価格設定の仕方はちがいますが、眺望価値が同じ場合は南東がやや有利です、ただ最近のタワーマンションの角部屋はサンルーム化しており、常に遮光が必要になり南西よりも北東ついでは北西角のが人気がうつってきております。
ひさしがある昔のマンションに住み慣れた方は特にタワーマンションデビューの方は南にこだわって購入されます。

[1217: 匿名さん]

>>1216 匿名さん

北が人気なのに価格に反映されていない理由になってないぞ。

[1218: 匿名さん]

眺望価値が同じなら北向きが高く設定されることはありません

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん

1211 匿名さん
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手がつきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1220: 匿名さん]

だから、なぜ人気のはずの北向きが新築も中古も安いのですか？
文章の趣旨理解できないのですか？

[1221: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
なんで南西にこだわる？誰も西の話なんてしていない。北と南、北東と南東の比較をしているんだよ。都合の悪い事には答えないのかな？

[1222: 匿名さん]

だから上手く部屋を選んでね

[1223: 匿名さん]

北の中古はだいたい安く買い叩かれているぞ

[1224: 匿名さん]

文章の意味ちゃんと考えてね

[1225: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
逆だよ。北向きの方が買い手がつきにくいよ。

[1226: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん

南向き購入者さんですか南西じゃなければ大丈夫心配ありませんよ

[1227: 匿名さん]

本当に北向が人気なら、例えば全邸南向の物件とかあるけど何故？

全邸南向が建築可能な物件は全邸北向でも建築可能なはず

なら何故全邸北向の物件は存在しないの？

北向きは不人気だからだろ

[1228: 匿名さん]

眺望価値が同じなら一般的人気は以下の通りです。

角部屋
南東＞南西＞北東＞北西

中部屋
南＞東＞西＞北

[1229: 匿名さん]

>>1227 匿名さん

板マンとタワマンを混同したらダメ。
タワマン、北向きで検索してみ。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
北が安い理由早くね。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229 匿名さん

じゃこの物件はどうして南東と南が売れ残ったのですか？　スカイラウンジから大阪城は見れるのに

[1232: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
ん？なになに？

板マンは南向きが人気で、タワマンは北向きが人気なの？

じゃあなぜタワマンの北向きって安いの？本当は人気ないからでしょ？

君言ってること矛盾しすぎ

[1233: 匿名さん]

要するに南又は東で大阪城ビューが最強ってこと。

[1234: マンション検討中さん]

明るい北向部屋でもやはり湿気ります。
北向きと南向きでは全然違います。
個人的には日が当たらない部屋は苦手ですね。

[1235: 匿名さん]

>>1226 マンション検討中さん
この物件南西完売しちゃってるんですけど。売れ残ってるのは南と南東。南西も人気あるよ。

[1236: 検討中]

南東角に関しては東隣の大和さんのマンションが視界を遮るのが大きいのではないでしょうか。28階建てですから、角部屋でもサービスバルコニーからの眺めがマンションというのは魅力に欠けます。スカイラウンジも最初は利用するかもしれませんが、19Fは人気で第一次分譲で完売していました。19Fはエレベーターが4基とも止まる貴重なフロアですが、逆にたくさんの住民やその他の人が集まる騒がしいフロアになるかもしれないという懸念もあります。この物件は大阪城ビューが人気の一つですから、北は完売早かったです。アップルタワーでは北向きは高速が目の前で南側の方が人気です。それぞれの物件で人気のある方角は違うでしょう。

[1237: マンション検討中さん]

>>1236 検討中さん

それにしても南東が2こも残ったのは不思議。
理由がわかるひと教えて下さい

[1238: 評判気になるさん]

一般的には南向きの方が日当たりも良くリビングが明るいので人気ですけど、このマンションはやなり大阪城か見えるという付加価値があるのはプラスになってるのではないでしょうか。
中高層階北向きは割と年齢層の高い世帯の方が買ってると聞きました。

[1239: 匿名さん]

>>1237 マンション検討中さん
ディーグラとお見合いしか考えられない。ちなみにここは南東と北東どちらが坪単価高いのですか？

[1240: 評判気になるさん]

南東20階前後を買いました。お見合いは良いのですが、日当たりはどうですかね？東側の。

[1242: 匿名さん]

[No.1241と本レスは 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1243: 匿名さん]

スレが伸びてると思ったら投資家さん達の間取り談義になっててびっくりです。実需ばかりと思っていたものの結構投資で買われてる部屋もあるんですね。
結局ここはどこがお得だったんでしょうか？
イズミヤお見合いのパンダ部屋？それとも大阪城ビューを確保できる中層階北向き中住戸？

[1244: 通りがかりさん]

ここ投資の方多いんですか？
ほぼ実需と思ってました。

[1245: マンション検討中さん]

>>1239 匿名さん

眺望がふさがってる駐車場側の南西と周辺建物がある4階以下は極めて安くそれ以外は大差をつけてません

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 通りがかりさん

間取り的にも投資で買ってる人は少ないてしょうね。ただみなさん将来売却の事とか考えて売りやすいとか得だとか自己満足の話をしています。

[1247: ご近所さん]

投資は少ないでしょうがこの立地、またグランドメゾンが好きな人はセカンド目的などで持ちたくなるのかもしれません

[1248: 評判気になるさん]

>>1214 匿名さん
だから差別化できるので、面白いですけどね。
プロ、ファンド、セミプロ、素人入り乱れた本当の勝負ですけど。

[1249: ご近所さん]

上の方ではありませんが、皆さんご存知だと思いますが、北向きが安いのは戸建てやマンションの昔からの北側は寒い暗いジメジメなどの悪いイメージが強いため売れにくいからでは
タワーマンションの北側は遮るものがなければ十分明るいですし直射日光が入らないためカーテンを開けて眺めを楽しむことができます　夏もそこまで暑くならないし冬も気密性が高いのでそこまで寒くなく結露も出ません
南向きよりも眺望が良い場合は北向きの方が高くなります

[1250: 匿名さん]

>>1249 ご近所さん
夏暑くなりにくいのはあってますが冬はやっぱり寒いですよ。あと気密性が高ければ結露がでます。物理の基本です。

[1251: 匿名さん]

>>1250 匿名さん

結露の原因を勉強し直すことをお勧めします。

[1252: 匿名さん]

マンションの北向きに住んでますが結露できません。出来るのは断熱・サッシ性能低い、加湿器たきすぎ、ストーブに薬罐置きっ放しなどが理由かと思ってますが北向きは普通に暮らしてても毎日出来るものなんでしょうか？

[1253: アップルタワー]

南東角部屋は今朝の写真から想像下さい。

[1254: 匿名さん]

タワーマンションの場合はどちらの向きが価値高いかという観念は薄れてきています
やはり眺望重視な価格設定が一般的です　高速や目の前の建築物やあるいは将来リスクの高い場合は低く設定され、例えば大阪城や富士山など景観価値が高い場合には当然人気が集中するため高く設定されます。陽当りが全く無いのはまずいですが、タワーマンションの陽当りは北向きでも問題ありません、むしろ昼間は主婦しか家にいないため紫外線や部屋の日焼けを気にして避ける方も多くいます。
湿気はむしろバルコニーと反対側が北の玄関や水回りの方が要注意です、北リビングはペアガラス等の仕様により結露はほとんどありません。
したがって向きは好みによる別れ方となっております。
ただ関西では南東が根強い人気です。私個人的には北東リビングがよかったのですが、今回は東にＤが建ってるため悩みました。

[1255: 匿名さん]

ここは各部屋の坪単価だと南西部屋が一番高いね

[1256: マンション検討中さん]

>>1255 匿名さん
もし眺望抜けてる階で坪単価安いなら南東が買いなのでは

[1257: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/108990?page=3
今回の買いはモデルルームで使用されたＫタイプです
積水は答えを言ってくれてましたね

[1258: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
もう１つのモデルルーム間取りであるTR-Dも北向きでしたね。やはり眺望価値でしょうか。
北向きはコーナーガラスじゃない中住戸もスパン広いし、ベランダ半透明ガラスで明るくなるよう工夫されてますね。

[1259: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
今度確認しておきますね。

[1260: マンション検討中さん]

>>1259 匿名さん

宜しくお願いします。

[1261: 見送り]

このマンションがこんなに高い理由を知りたいです。駅至近でもないし、リセールで考えても難しいと思うし、管理費高いし、どこが魅力なんでしょうか？

[1262: 通りがかりさん]

リセール難しいかなぁ

[1263: 見送り]

新築の現時点で売れ残ってるのがリセール難しく魅力ないという事を物語ってると思いますがねえ。

[1264: 匿名さん]

4戸だけでも難しいですかね。

[1265: 見送り]

中古物件でもYahoo不動産に掲載されるまで残ってるものは、魅力ない売れ残りです。例えば人気のアップルタワー大阪谷町なら売りが出たら、Yahoo不動産に出るまでもなく、売買されています。私も賃貸ではなかなか借り手がないので、分譲で手放した瞬間に買い手がついたことあります。大阪の物件価格は昨年夏でピークアウトしたと思いますので、これから新築マンションに手を出すのは、死ぬまで住むという気持ちでないと買えません。

[1266: マンション検討中さん]

日本は1000兆円借金があるので、金融緩和でインフレしないと合法的に借金を返せません。30年で物価は3倍になるでしょう。でなければ借金を返せません。
ですので、不動産は買いです。資産は分散しましょう。

[1267: 匿名さん]

ここも売れ残り判定されちゃうんですね笑
どんだけ

[1268: 通りがかりさん]

大丈夫ですよ 東京など三十年前のマンションんがここと同じ単価で販売されています。
爆上がりはしないが二割安はならいと私は思います。

[1269: 匿名さん]

>>1227 匿名さん
板マンとタワマンは別個に論じるべきで、タワマンの眺望価値と板マンとは条件が違う日当たりの話がごっちゃになってます。

[1270: マンション検討中さん]

引渡し予定まで、まだ1年以上あるのにね。

[1271: 見送り]

金融緩和しても一向にインフレに進まないじゃないですか。ダイソーで108円で何でも買えて、くら寿司で外食。給料あがってないのにインフレはありません。TPPで今後オージービーフなども安く買えますし、2％の目的には到底追いつきません。また、ドル円相場も110円程度にしか円安になりません。要するに世界的に金融緩和をしていて、日本円の値打ちが下がっていることによる若干のインフレで、給料が上がって物価が上昇するという政府のシナリオとは違う方向に動いています。30年で物件価格3倍という事は3000万台の物件は全部億ションですね。資産の分散の部分は同意しますが、おっしゃってる極論には異議ありですねえ。

[1272: 匿名さん]

関西で8,000万円オーバーになると、比較的条件の良い選択肢が増えるので、求める条件によって悩ましいところです。

[1273: 見送りさんに同意]

第一次分譲で買った人にはあと一年ですが、後4戸売り切るのは大変ですって、ウェルネス難波宮は結局売れ残って今でも新築未住居で売ってます。まあ、見ててください。積水さんがどのあたりで広告費から手を引くかを注視目ています。

[1274: 匿名さん]

>>1271 見送りさん
ホントその通りだと思うんですが、ASEANの首都と比べると日本、特に大阪の好立地不動産はものすごく安く感じるんですよね?。局地的では上海、香港なんて普通に10年前の3倍になってますしね?。

[1275: 匿名さん]

では、残り4戸まで我慢した人が勝ち組かな

[1276: マンション検討中さん]

>>1261 見送りさん

お金のない方の常台詞です。
どうせどこも買えないでしょう。

[1277: マンション検討中さん]

>>1273 見送りさんに同意さん

心配いりません関電三井と京阪が価格発表したら売れるので

[1278: マンション検討中さん]

>>1263 見送りさん

8000万超の高層階ははじめからリセールを考える部屋ではありません。永住してもいい実需の方が時間をかけて選んでいかれるものですよ。マンションを知らなすぎですね。

[1279: マンション検討中さん]

>>1267 匿名さん

あなたは今まで失敗だらけの残念な人生でしょうか？

[1280: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん
ぼちぼちの人生ですが、今の段階でこの物件が売れ残り判定されるのが失当な気がして書き込んだ者です。ところで何の話をされてるんですか？

[1281: 匿名さん]

そんな大げさに考える必要はありません、安定期に入ったとみるべきで通常どうりの取引がしばらく続くということです。これからはいいものは売れ、そうでないものはなかなか売れないということです。
1年でほぼ完売してるのは他に例がなくかなり人気が高い物件といえます。

[1282: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1283: 評判気になるさん]

損だの特だの、買いだの売りだの、人の考えはそれぞれでしょう。凝り固まった脳みそで自分の中の絶対的な知識でマウント取りたいだけの人の書き込みが多いですね。そんな寂しい人がここの住民でないことを祈ります。ただ、過去の例や他物件の情報などは凄く有難いです。失礼しました。

[1284: 買い替え検討中さん]

タワーマンション初めてなのですが、わりと高層階の部屋であれば、洗濯物は基本部屋干しか風呂干しなんでしょうか？

[1285: タワマン居住者]

>>1284 買い替え検討中さん

南向きの21階に居住してますが、バルコニーに干してます。

[1286: 匿名さん]

このスレはあまり上品でないやりとりもあるものの、かなり参考になる情報が多くて助かってます。何人くらいの方が書き込んでいらっしゃるのかわかりませんが、どうか今後とも宜しくお願いいたします。

[1287: マンション検討中さん]

北東部屋かつ低層部屋が最もリセールバリューが高いと言うのは大変参考になりました。住みよい南向きや眺望の良い高層部屋は新築のときは人気があるものの、中古の際は選ぶ余地がないことが多く大してリセールバリューはないということですね。

[1288: 匿名さん]

>>1287 マンション検討中さん
でも、その分日当たりや眺望などの満足度が上がるなら永住志向の方なら重視したくなりますよね。うまくできていると思います。

[1289: 匿名さん]

なんか、大阪にIR決まらなかったらどうなるみたいな感じになってきてますね。

香港メルコ、大阪IRに1兆円を投資　同社で世界最大規模の施設に
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO40024230V10C19A1LKA000/

[1290: 名前なし]

IRがあるからこの物件は買いとならないでしょ。中央線沿線の物件全部買いということでしょうか？私は見送り組ですが、地元の裕福な人が永住目的でこの物件を選んでいると説明を受けましたし、実際知り合いで買った人も裕福な子育て世代が2戸、地元の老夫婦が1戸、子供なしの熟年カップルが1戸といずれも良い方ばかりです。リセールバリューとか考えるのならば、住み慣れない街で収益性の良い物件を買えばいいと思うのですが、人によって考え方は色々あると思いますが、私にとっての住居は、ソファーみたいなもので、長く良いものを使いたいということで、メルカリで売るとか買う段階では念頭にないです。おそらくこのクラスの物件を買っておられる方はこの物件に最低10年は住もうと思って買っておられると思います。10年後の話なんて誰も分からないと思います。10年前に2LDKを買いましたが、こんなに上がるとは思って買ってません。結果論です。両親の介護が必要になったので、中央区に住む実家の近くに中古分譲を買って引っ越してきました。先のことは分かりませんし、現在円満な家族でも離婚や家族の病気など様々なことで、状況は変わると思います。一般的に考えてこの物件が魅力的なのは事実だと思います。大通りに面してないし、旧東区でブラタモリでも紹介されたように歴史のある地域です。向かいのドンキもガラの悪い客層ではありませんし、イズミヤも便利です。追手門や城星といった私学も近く、谷町線で女の子なら四天王寺高校、男の子なら星光学院に谷町線で直ぐです。校区の南大江小学校・東中学校や大手前高校・清水谷高校など公立としては大阪で上位校です。残り4戸という事ですが、凄い好評と思います。90㎡あれば家族の数にも寄りますが満足できる広さなので、竣工までには完売だと思います。よく不動産価格はピークアウトしたと記事ありますが、価格未定の物件が人件費が上がっていく中でそんなにお得買えるとは考えにくいです。

[1291: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1292: 検討板ユーザーさん]

ここ場所は良いと思います。そばに大きな公園 避難場所には最適。買い物、学校、言うことなし。
ただ天井高低い。。
それと大金持ちだけの平面駐車場。。

[1293: 匿名さん]

タワーの平面駐車場はどこもお金持ち用ですよ。
みんな車が大き過ぎてぎちぎちで、使いにくそうですが。

[1294: 評判気になるさん]

駐車場高くない？もっと安くして欲しい

[1295: 評判気になるさん]

平面駐車場にはランボルギーニ、ベントレー、AMG、ジャガーといった面々が停められるのか。。。

[1296: 匿名さん]

まあ、億単位の住まいを買う方はそういう車も買えますけど、そういう趣味かの問題だから案外国産だったりもしますよ。お近くにはイタ車もいますね。ベントレーはもうちょい東に行かないと見かけないかな。SUV系なら近くの平面借りる手もあり。

[1297: 検討中]

>>1296 匿名さん
松屋町にレクサスがありますね。私は隣のトヨタでプリウス買いました。入り口も対応も全然違います。この辺りは車持たない人多いです。

[1299: 匿名さん]

>>1273 見送りさんに同意さん
ウェルネス難波宮？
この近辺にそんなマンションありましたっけ？

[1300: 匿名]

>>1299 匿名さん

ウェリス

[1301: 匿名希望]

ウェリス難波宮のことだと思いますよ。３年前にできた物件です、検討したことあるので覚えています。

[1302: マンション検討中]

年収１千万超えててもユニクロの服着て、築３３年のマンションに住んでます。車もありませんが、海外旅行には結構お金かけても平気です。人それぞれお金かけるポイントが違うと思います。ただ、０金利の間に土地欲しいのですが、良い場所がなかなか出ません。

[1303: 通りがかり]

新築タワーの売れ残りも視野に入れていかれてはどうでしょうか？土地は中央区なかなかでませんよ。待ってる間の空家賃がもったいない感じしますけど…。https://www.livable.co.jp/mansion/CRQ191005/

[1304: マンション検討中さん]

>>1302 マンション検討中さん

そのレベルではタワーは住めませんよ

[1305: 匿名さん]

>>1304 マンション検討中さん

土地が欲しいと言ってる人に、タワーは住めませんよって？

[1306: 検討板ユーザーさん]

ここは富裕層が購入する所ですよ。年収なんて関係ない。
今いくら有るか。五億以上なら超富裕層だが 3億から5億なければヘーベ100万近いマンション購入はあとがしんどいよ。

[1307: 評判気になるさん]

>>1306

ハードル高！w

[1308: マンション検討中さん]

この辺りで１０００万越の年収位で土地は買えません
１坪今は２５０万以上します。
年収１０００万位で多いと思う人はこのマンション買えません。逆にローン大変だなと思います。

[1309: 匿名さん]

>>1308 マンション検討中さん

頭金なしのオールローンという発想がおもろい。

[1310: 評判気になるさん]

>>1308 マンション検討中さん
ツッコミどころも多いけど、確実に知識も視野も狭い人なので無視でいいです。

[1311: 匿名さん]

1000万超の年収は一般的には多いと思いますが。
中央区のタワーマンションを購入される方はほとんどがそれ以上の年収かあるいは自己資金を十分にお持ちの方です
管理費、積み立て金、駐車料金、固定資産税を合わせるだけでも月10万前後になります。
ましてや土地と建物ですと駅徒歩10分圏でも30坪で8000万前後となり
もはや現実的ではありません。

[1312: 匿名さん]

ヒルトップって、ボーケン跡地から下ってますよ。
更に言えば、法円坂交差点からもなだらかに下ってます。

正確には「坂の途中」です。

[1313: 匿名さん]

>>1312 匿名さん
そうすると大阪城しかヒルトップ名乗れる所なくなっちゃうんですけど、どこまでならヒルトップでOK？

[1314: 匿名さん]

上町筋までやろね、本当にトップ言いたいなら。
でもまあ、ここはヒルトップでもええんやないの？
NHKとか歴史博物館とか府警本部はヒルトップ扱いでええんやろ？

[1315: 匿名さん]

>>1314 匿名さん

地形マニアだね。ブラタモリ！

[1316: 匿名さん]

>>1311 匿名さん
1000万でも大阪であれば堅実な暮らしをされている方なら十分買えると思いますけどね。フリンジベネフィットとか踏まえないと実際のところ分からないですし、おなじ1000万といっても「年収に限り虚偽は一切言わぬ　1000万…！1000万だが…法人で使える金のことは言っていない　そのことをどうか諸君らも思い出していただきたい　つまり…その気になれば資産管理会社がタワーマンションを買い…法人名義で高級外車を買うことも可能だろう…ということ…！」
みたいな方もいらっしゃるでしょうし。

[1317: マンコミュファンさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[1318: 評判気になるさん]

東京のあの湾岸タワマン族の会社員の平均年収は750万円です。会社員ね。みんな死んじゃう。

[1319: 気になるさん]

私は年収1,000前後の30代ですが、ぶっちゃげ余裕があるわけではないので駐車場借りるかどうするか考えます。子供いるからあったら便利なのは分かってるけど。無くても何とかなるかなーと思ってます。

[1320: 地元住民]

年収１千万円超えでも、現在の年齢や貯蓄、共働き、家族構成、親からの相続額など次第だと思います。先ほどドンキで買い物してましたが、現在３０階部作ってるという状況のようです。上町筋との標高差は、ほぼないのでヒルトップと言ってもいいと思います。ただ、隣のDグランセとのお見合いが残念ですね。この辺に住んでる人間ですが、車のない友人は多いです。私は車好きなので所有してます。一様マンションの契約駐車場、月額１万４千円借りてます。残り4戸がセールになったらとちょっと色気持ってるのでこの掲示板読んでるのですが、そうした情報お持ちの方いらっしゃいませんでしょうか。

[1321: 匿名さん]

>>1320 地元住民さん

確かにそう。資産なんて自分の稼ぎだけでなく親の経済状況でかなり変わる。
車は興味なければ、この辺はタクシー代わりに利用できるくらいカーシェアが充実してるから、あえて所有しない人も多い。

[1322: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
同じことを書き込もうと思っていた。上町交差点、タクシーの運転手さんも良く拾うっておっしゃってたのでここらは車持たずタクシー&カーシェアの人結構いると思いますよ。子供がいる世代でもね。ここだって理事会で決議とればタクシー常駐スペースつくったり、EV充電スペースをカーシェア置き場にしたりすることも可能。ご年配の方や車が好きな方以外、自家用車の時代じゃなくなってくるかもしれない。

[1323: 匿名さん]

>>1320 地元住民さん

この界隈で1万4千円は破格値ですね。羨ましい。

[1324: マンション掲示板さん]

>>1316 匿名さん
確かにそうですね。一般の会社員と会社役員の同じ稼ぎでは、稼ぎ以外の部分が違いすぎる。

[1325: 気になるさん]

今までで積水のマンションで最後値引きとかあったんですかね？それこそ買う人にしか分からないからモデルルームに足運ぶしか分からないですよね。「条件次第で買う」という意思を伝えると多少はあるんですかね？

[1326: 匿名さん]

>>1325 気になるさん

普通ないです。
完成して現地販売になった時は多少交渉できる可能性はあります。
これは大手デベロッパーでほぼ共通してます。

[1327: 匿名さん]

>>1326 匿名さん
完成前でも普通にある。物件とタイミングによる。

[1328: 匿名さん]

>>1327 匿名さん

例えば？

[1329: 匿名さん]

隣のタワーマンションはリーマンショック後に値引きを決めてすでに契約した人にも平等に改定後の価格で販売していますね。そういうパターンもあるんだなと思いました。当時のスレを見に行ったら買った理由がここと似ていてほっこりしました。

[1330: 匿名さん]

>>1329 匿名さん

は　これは例外ですよね

[1331: 匿名さん]

経験上、値引きはデベからの提案が多いですね。
値引きといっても、実質的な値引きですが。
あとは提携割引より良い条件にしてくれるとか。
タイミングとして多いのは、インテリア商談がすでに終わった後とかですね。

[1332: 匿名さん]

>>1331 匿名さん

どの物件でいつ実質的な値引きがあったのですか？
ここ最近の話ですよ。
リーマンショック後とかではなく

[1333: 匿名さん]

>>1327 匿名さん

普通にあるとは具体的にいつどの物件でどのような値引きがあったのですか？
是非参考にお聞かせ下さい
因みに私は元大手デベロッパー社員です

[1334: 匿名さん]

1331さんのような経験あります。
2016年、某メジャー7です。

具体的に書くのはデメリットしかないので差し控えます。

[1335: 匿名さん]

>>1334 匿名さん

それは物件価格の実質的値引きだったのですか？

[1336: 匿名さん]

なぜそんなに必死になっているのですか？別に売れ残りを買う人に値引きがあってもいいのでは？何か都合が悪いのですか？

[1337: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
直球の質問ですね。笑
具体的に書くことは差し控えますが、財閥系デベ、関東で知名度のあるデベからありました。
ここ2、3年内、大阪市内の話です。
あと鉄道系デベからも魅力的な提案ができると言われましたが、物が魅力的でなかったので、話は聞かずにお断りしました。
「魅力的な提案」「上と相談できる」とかが常套句な気がしますね。

[1338: 匿名さん]

>>1337 匿名さん

そのレベルの話なら問題ありません
ありがとうございました。

[1339: 匿名さん]

>>1336 匿名さん

むしろ値引きを期待しているのだが。値引きの質問されたら困りますの？

[1340: マンション検討中さん]

車持たない世帯増えると
駐車稼働率減るので
維持費に還ってきますよ
できるだけ埋まって欲しいです

[1341: 検討中]

駐車場の収益が大きいというのは私の住んでいるマンションでも起こっていることです。月額３万円で埋まっていた駐車場に空きが増えて収益減の為修繕積立金の負担を増やすことをつい先月のマンションの理事会で決めました。ただ、最近の傾向として大阪の駅近マンションで車を持たない世帯が多いのは新築マンションのデベが考えてないのかなあとも思います。

[1342: 匿名さん]

駐車場に関しては台数が法令で定められているので、デベを責めるのはかわいそうかな。
ここも最小限で作ってます。

[1343: 匿名さん]

>>1342 匿名さん

最小限ではないけどね。

[1344: 匿名さん]

みんなやたら詳しいなと思って調べたら
「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000005212.html
というものがあるんですね。
ここは70戸以上かつ商業地域で全戸35平米超えなので40％以上の物件ですか。244戸×40％=98台以上の設置が最低ラインのところ104台＋福祉1台にしてるんですね。

[1345: 匿名さん]

>>1331 匿名さん
提携割引はどのくらいかと思ったら、1％くらいなんですね。神戸医師協同組合向けのチラシではここもジオもプラウドも1％引き。
https://www.kobe-ishikyo.or.jp/wp/wp-content/uploads/2018/09/20180901....
このくらいだと普通にインテリアオプションXX万円分無料券みたいな販促と同じレベルのように思います。

[1346: マンション検討中さん]

あるに越したことないが
ドケチ過ぎますな

[1347: マンション検討中]

85～90㎡くらいで探しています。レジデンスにするか、こちらにするか真剣に悩んでいます。水と緑があるのは魅力的なのでレジデンスで契約と考えていたのと、ザ・タワーもうは売切れてると思いこんでたらYahooで調べ事をしている時にネットの広告に４戸残ってるというのを見て、問い合わせしたら3戸ほど希望の広さが残ってるとのことで、迷いだしてしまいました。ローンは一億程度は通ると思います。もちろん全額ローンにするつもりもありませんが、億ションでなければ買えます。また、上記の1％割引も使えます。公平な立場でアドバイスをいただけませんでしょうか。大きな買い物なので後で後悔したくありません。

[1348: マンション検討中さん]

2つ選択肢があると思うと、第3の選択肢があることに気づかないのでは？

立地は妥協しない方がいいですよ。恐らく本当に住みたい駅近には新築がないのではないのですか？

[1349: マンション検討中]

仰る通りです。ローレル谷六は一番大きいのが売れてしまいましたし、狭すぎます。アップルタワーも4LDKの案内を不動産屋さんからいただきましたが、7580万で築10年以上というのと10階ということに抵抗ありで決断できませんでした。第三の選択肢って何ですか？

[1350: マンション検討中さん]

2つとも
買わないという選択肢です。

[1351: 匿名さん]

>>1350 マンション検討中さん

では駅近を待つのか永遠に買わないかの2択なのかな？

[1352: 匿名さん]

大手企業勤めなら福利厚生で1 ? 3%ぐらいの企業提携割引がありますね
知らなくて契約後にに気づく人もいるようですが、使える人はお得で羨ましいです

[1353: 匿名さん]

>>1347
1347さんが何を重視されるかではないでしょうか。アップルタワー、プラウドタワーは確かに実質駅直結で堅い選択だと思いますが、今中古で買おうとすると新築に負けないくらいの値段になってしまってい、車通りが多いとか、騒音がないかとか、その心配も出てきます。ザ・タワーみたいにちょっと引っ込むと静かな環境が得られます。単純に駅徒歩が重要なのであればアップルでいいのですが、落ち着いた環境が良ければ積水の２つのほうが環境は良いわけで、どちらが優れている・どちらが正解、ではなく、もう買う人にとってどちらが好みかの問題かと思います。
資産価値について、駅直結のアップルは堅いと思いますが、ここも立地が抜群なので堅いと思います。レジデンスは外構部の維持費と駅からの距離が一番あるのでちょっと不安がありますが、部屋は一番豪華そうなので気にせず永住したいならいい選択肢のようにも思います。外野はいろいろ言ってきますが、同じ駅で全部徒歩5分以内です。将来1千万くらい騰落率に差がついても、それで人生の勝ち負けが決まるわけで無し、自分が満足できればいいのではありませんか？
交通の便ならよく利用する線の電車に乗るのに便利な入口がどこかとか、高速の法円坂入り口にどこからが入りやすいかとか、ザ・タワーならバスの便も抜群とか、ご自身のライフスタイルによって個別に良し悪しが出てくると思いますし、ちょっとずつ立地がずれているので行動範囲も玉造・森之宮方面と、南船場や大手前方面のどちらが街の雰囲気として好みなのか。それから中古の場合マンション管理がうまくいているか、修繕積立がきちんと貯まっているかも欠かさずチェックしたいですね。

[1354: 匿名さん]

その中じゃアップルが一番資産価値あるでしょうね。こことレジデンスは徒歩5分というのが痛い。ただ、その分少し静かな住環境を手に入れられる。まあ高層階なら谷町筋沿いであろうが少し離れようが騒音、排ガスはそんなには変わりませんよ。

[1355: 匿名さん]

アップルが一番資産価値ないでしょうね
素人さんは直ぐに地価の高い所がマンション価格と思われる傾向がありますが
それはバブル期に失敗した人たちの根強い固定観念です。
マンションの売買は実際に住む方が住みたい物件が値くづれせずに売れてます
土地だけなら間違いなくアップルの立地が高いでしょう。
でも実際にそこを潰してビルやホテルが建てられる事はなく、高速沿いかつ谷町筋沿いで
築年数の経ったましてや耐震偽装で悪名高いアップルブランドの価値は低いと言わざるを得ないでしょう。

[1356: 匿名さん]

ミッドタワーとアップルタワー混同してるやん。

アップルは淀屋橋のアパホテルの隣やし、立地最強の巨大タワーやのに何故か坪200前半やで。グランサンクタスの方が遥かに高い。

[1357: 匿名さん]

>>1356 匿名さん

は　アップル谷町と積水の比較じゃないの

[1358: 匿名さん]

上の方でも多くの購入者が書き込まれているように、ザ・タワーは資産価値を求めて買う所ではない。快適に住むための物件なので投資目的に買われる方も少ないです。資産価値を第一に考えるなら駅近をどうぞ。

[1359: 匿名さん]

>>1357 匿名さん

すんまへん

[1360: 通りがかりさん]

快適に住むために購入した者です
運よく資産価値も保たれるといいなぁとは思うのですが、、難しいかな。。。

[1361: 匿名さん]

>>1360 通りがかりさん
ここも悪くはないと思いますよ。ただ、投資家があまり手を出さないマンションなので梅田や北浜や本町あたりのマンションと比較すると厳しめかもしれません。儲かるなら投資家も買うはずですから。現在残っている４件も儲かるならすぐに売れているはずです。

[1362: 匿名さん]

大丈夫です。
大阪は大阪7大再生プロジェクトを計画しており大阪駅周辺つまり梅北と中之島と夢洲そして大阪城周辺をつなぎ重点エリアとしています。
特に大阪城は観光価値、歴史的価値が高いので周辺の整備、大手前、森ノ宮を観光と医療の先端エリアとして計画しています。
ＩＲ誘致はほぼ決定しており交通網の一大プロジェクトの計画が進んでおり海外の投資家も
目を向けてきております。

[1363: マンション検討中さん]

〉1347
ザ・タワーの残り4邸。
仰っている間取りだと、真横にタワーありませんか？
そこをやはりどう見るか。

[1364: マンション検討中さん]

>>1347 マンション検討中さん
ザ・タワーの残り4邸。
仰っている間取りだと、真横にタワーありませんか？
そこをやはりどう見るか。

[1365: 通りがかりさん]

>>1362 匿名さん
そんなのみんな知ってるけどね。知ってる上で売れ残っているのが今の状況では？
なかなか難しい局面ですよ

[1366: 匿名さん]

>>1361 匿名さん

そんなに売れ残ったプラウドかクレビアを売りたいのかな。
ミッドも残ってたね

[1367: 匿名さん]

>>1366 匿名さん
ミッドは2億5000万の部屋1室だけ残ってますね。
これは手を出せる人が限られますね。

ここはお手頃なはずの5000万台1室と8000万台3室残ってますね。
なぜお手頃な価格なのに投資対象にならないのかをよく考えよう。

[1368: 匿名さん]

>>1367 匿名さん

ここは億ションは即完しており
プラウドは投資対象の狭い部屋も億ションも売れてないのでよく考えなくてもわかるよね

[1369: 匿名さん]

>>1368 匿名さん
君文章読めますか？
私プラウドなんかに何も言及してないんだけど。
まあ言いたいのはプラウドが投資対象として見られていないってことね。その通りだと思いますよ。
こことどんぐりの背比べですね。

[1370: 匿名さん]

>>1369 匿名さん

じゃただの荒らしだったんですね

[1371: 匿名さん]

>>1367 匿名さん

竣工済み物件と比べられてもね。

[1372: 匿名さん]

北浜とは購入層が違うと言ってみたり
北浜と比べてみたり忙しいことですな
向こうのスレでは話題にも出ないですよ

[1373: マンション検討中さん]

SUMO見てたら8420万のＱタイプが8500万に変わってる。

[1374: デベにお勤めさん]

まさかの住友商法？！

[1375: 匿名さん]

多分8500万の34階の物件のキャンセルか33階の8420万との変更かのどちらかでしょう。或いは5000万円台の物件も含めて残り4戸ではなく、6戸以上まだ残ってるのかもしれません。20階以下が売れるまでは早かったですが、上層階に来て足踏みという感じですね。アップルタワー大阪谷町かプラウドタワー安堂寺が上町台地のタワーでは値崩れない物件だと思います。ただ、住み続ける人にとってはいくらで売れるとか関係ないし、こういった掲示板見てない人の方が多いと思いますね。

[1376: 匿名さん]

プラウドタワー安堂寺てあのＵＲであ～るレベルの建物ですか？
アップルも分譲時購入ならまだしも今買っても転売も無理だし、実際に賃貸もつきにくく、
バック2払うか値下げないと思ってるほど賃貸つかないよ。

[1377: 匿名さん]

>>1375 匿名さん
先週、残り４戸と営業さんは言っていました。

[1378: タワマン住居者]

受け渡しが来年のマンションの残りがいくつだと議論になってますが、私が住んでいるマンションでは１月入居で前年の２月くらいが第一次分譲だったと記憶しているのですが、このマンションはどうして具体的な価格が早い段階で明確で、価格未定というのがないのでしょうか？積水のレジデンスタワーの方は未定となってるのに、こちらは全戸価格表があり、昭和の頃の売り方を思い出すのですが、理由は何かあるのでしょうか？

[1379: 匿名さん]

>>1378 タワマン住居者さん

価格発表ははじめから全てしておりません。
売れて行く残りを順次発表して最後の残り4戸となっています。
売れる勢いがレジデンスより倍位違う結果に過ぎません。
勿論坪単価もレジデンスより約5%安く設定されております。

[1380: タワマン住居者]

＞＞1379匿名さん　それは事実に反します。このタワマンはマンション全戸の価格一覧表は去年の第一期分譲が終わったころにこの目で見ました。その時と現在の売り出し価格と変わっていません。ギャラリーがビオールの近くなので冷やかしで見に行ったので覚えています。

[1381: 匿名さん]

>>1380 タワマン住居者さん

それは一樹が終わった後ですよね?
はじめからじゃなくて、しかも公表してましたか？
価格発表とは大々的に広告したりすることですよ。
営業マンがそっと見せてくるのとは違いますけど意味わかってますか？

[1382: 匿名さん]

>>1380 タワマン住居者さん
初回降り出しで7割近く、1期が終わった頃には8割以上売れていたと思われるので、その頃にはもう残りの部屋の分も確定させて見せてたんじゃないでしょうか。1期1次の時点では希望した間取りの分だけざっと手書きで説明されて、他の部屋については全く分かりませんでした。

[1383: 匿名さん]

単にレジデンスより売り出しが早かったからですよ

[1384: 匿名さん]

というか、SUUMOではタイプFもメニュープラン1に間取りが変わってますね？1063の価格表ではただのFだったから。やっぱり今からでも間取り変更できるんですね。

[1385: 匿名さん]

間取り変更は今更できないと思います。30FのFタイプ購入者はもともと、26Fか27FのFタイプを契約していた人が変更したんだと思います。Sタイプも26Fだけm2タイプですが、Sタイプでは唯一の間取りで、早期に契約した人がフロアを上げて契約変更したのだと推測します。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
部屋の契約変更ってできるんですか！？

[1387: 匿名さん]

>>1386　分譲値段が上がる契約変更に関しては、行われていると思います。でないと1063で投稿されている方の画像と現状の売り物件の説明がつきません。SUUMOで1/29に価格変更とあります。現在駅に置いてる最新のSUUMOの雑誌には8420万の物件が売りに紙ベースで出てますが、ネットでのSUUMOでの最新情報は8500万円のワンフロア上のものになっています。そうしたことからのあくまでも推測です。
それにしても、ここへ来て、新築マンション苦戦しだしましたね。作りすぎです。2022年に引き渡しなんて言う新築マンションは相当売れ残るでしょうねえ。大阪も東京に似てきました。ただ、値段は高止まりと予想します。2018年夏が大阪の不動産価格の一つのピークだったと思います。

[1388: マンション検討中さん]

Sタイプと、Qタイプではどちらの方が価値が高いのでしょう？（もちろん好みもあると思います）　Qタイプは間取りが良さそうですがバルコニーに出ないと眺望を楽しめない、Sはコーナーガラスでタワーらしさはあるもののリビングが狭くなる。色んな意見が聞きたいです。

[1389: マンション検討中さん]

>>1388 マンション検討中さん

価値はわかりませんが、Sタイプはリビングにコーナーがあり素敵だと思います。
ただ、すぐ横にタワーマンションがあるので
カーテン閉めっきりになりそうです。
そう考えるとQもSも眺望は楽しめそうにないな、と考えたりします。

[1390: 匿名希望]

Qタイプの方がフロアも高層階となり、値打ちあると思います。億ションに囲まれる形となるので、値打ちという点ではQタイプの方が上でしょう。

[1391: 気になるさん]

Qはリビング広いし暑さも抑えられそう。でもリビングに洋室の扉が２つあるのは珍しくない？
Sは南面の窓の方が広いので思ってるより眺望良さそう。寝室に朝日も入るし。

[1392: 契約済みさん]

売れ残ってるというか、この値段帯だと変える人が少ないからじゃない？最低でも数千万自己資金ないと8000overはきつくない？

[1393: マンション検討中]

5,000万円台も残ってるので、売れ残ってると言ってもおかしくないと思います。今後ボーゲン跡地のタワーが待ち構えてますし、内久宝寺町４のレジデンスタワーの売れ行きも予想よりも苦戦しているようで、大阪（上町台）の新築マンションに対する食いつきが鈍化してるので、売れ残ってるという表現でおかしくないと思います。

[1394: 匿名]

竣工が12月で残り数戸なら全然OKじゃん。

[1395: 契約済みさん]

レジデンスタワーが苦戦してる理由は？

[1396: 匿名さん]

>>1395 契約済みさん
ここでやっても荒れるからレジデンスタワーのスレでどうぞ。

[1397: リビオ]

レジデンスタワーが苦戦の理由としてはコンセプトが４５度傾けたということと森と水に囲まれたということに共感できるかどうかです。どちらのギャラリーも行きましたが、ザ・タワーは８０㎡越えが全戸の大半という事で家族層というコンセプトに上層階は金持ち向け億ションでまとめてるという営業さんの話は魅力を感じました。（ザ・タワーは希望のタイプは完売で結局、諦めました。）レジデンスは４５度傾けた理由がよく分からず、最上階でも億しない小さい部屋もあり、ライブラリが２階で２階を買おうと思ったら天井高が２０㎝他のフロアよりも高く値段も高いということで、第一期分譲には参加しませんでした。こちらの掲示板に記入する内容ではないかもしれませんが、私の場合は上記の理由で、結局全く違うエリアで納得のいったマンションを購入しました。

[1398: マンション検討中さん]

レジデンスは苦戦というより、第2期分譲まだでしょ。これからじゃないの？

[1399: 通りがかりさん]

>>1398 マンション検討中さん

そうですねまだ苦戦とはいえないですね。でも第1期で3割ぐらいしか販売できていないのは売れ行きがいいとはいえないかもですね。

[1400: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん

ここが完売してから本腰を入れるのかと思います。