グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1201: 匿名さん]

でも小さいとマニアさんに言われるよ

[1202: 匿名さん]

堀見たい奴なんていねーわ

[1203: 匿名さん]

どちらにせよここは城から遠すぎるわ。しかも城を見るためには北向きを選ばなければならない。

[1204: 匿名さん]

結論見る角度的にはそう変わらんから天守を見たいだけなら中層でも高層でもあまり変わらんから見える低層が一番コスパいい。ただし高層階の方が見晴らしがいいから大阪都心部最大の緑である城公園と難波宮も含めて前後に見晴らす贅沢が高層階にはある。
京阪タワーの方が天守に近いけど大手前の官庁街を挟み、こっちは法円坂の病院と公園を挟んで大して変わらん。城マニアも近づきたい人、全体を見たい人、角度や背景に映り込むものの景色の好みがあるでしょうから甲乙つけなくてもいいでしょう。

[1205: 匿名さん]

確かに部屋から大阪城が見えるよと友人を招くと、がっかりされるかもしれませんね。

[1206: 匿名さん]

京阪タワーだと東向きで高層階を買わなければ大阪城は綺麗に見えません
かなりコスパ悪そうなのと　東は谷町筋に面してて騒音や空気が悪そうで住みたくないですね

[1207: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
遠すぎるって、船場のタワマンでも見えるかどうか話題になることがあるのに、これ以上どう近づけばいいの…。
これ以上近づくなら、テレビ局、私立学校、官庁街がんセンター府庁博物館NHK国立病院を地上げするか、かつて皇居だった史跡公園を乗っ取るしかないでしょ…。

[1208: 匿名さん]

>>1169 評判気になるさん
南向きもヒルトップボーナスがあるから見晴らし最高ですよね！

[1209: 匿名さん]

>>1188 マンション検討中さん
中道は疑問が残るけど、森ノ宮中央は激しく同意です。あの方角はキューズモールが出来て市街地として繋がった！しかも玉造方面は静かで落ち着いてる。

[1210: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1211: 匿名さん]

南向きは建物がいつ建てられてしまうかもしれないとおびえながら住まなければならないのと、角部屋はかなり暑いですよ。
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手が
つきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん

あと景色が順光で見やすい。
タワマン北向き派の常套句やね。

[1213: 評判気になるさん]

>>1179 マンション検討中さん
不動産でも参入しやすい区分投資は厳しいでしょう。やるなら一棟でしょ。

[1214: 匿名さん]

1棟は空室率が高くて、さがしてもいい物件がみつかりにくくリスクも分散しにくいため
また不況時には現金化が難しく私はやりませんが、土地や戸建なら転売したりしました。
マンション投資はやはり経験が必要でこれから右肩上がりでなくなるので素人さんには難しいと思います。実需の方はそんなに心配いりません。
投資で転売目的の方は注意が必要です。

[1215: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
西は論外として、南東角と北東角なら新築価格も中古価格も特別な要素が無ければ南東角が高いのは何故ですか？北が人気なら何故価格に反映されていないのですか？

[1216: 匿名さん]

デベロッパーによって価格設定の仕方はちがいますが、眺望価値が同じ場合は南東がやや有利です、ただ最近のタワーマンションの角部屋はサンルーム化しており、常に遮光が必要になり南西よりも北東ついでは北西角のが人気がうつってきております。
ひさしがある昔のマンションに住み慣れた方は特にタワーマンションデビューの方は南にこだわって購入されます。

[1217: 匿名さん]

>>1216 匿名さん

北が人気なのに価格に反映されていない理由になってないぞ。

[1218: 匿名さん]

眺望価値が同じなら北向きが高く設定されることはありません

[1219: 匿名さん]

>>1218 匿名さん

1211 匿名さん
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手がつきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

[1220: 匿名さん]

だから、なぜ人気のはずの北向きが新築も中古も安いのですか？
文章の趣旨理解できないのですか？

[1221: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
なんで南西にこだわる？誰も西の話なんてしていない。北と南、北東と南東の比較をしているんだよ。都合の悪い事には答えないのかな？

[1222: 匿名さん]

だから上手く部屋を選んでね

[1223: 匿名さん]

北の中古はだいたい安く買い叩かれているぞ

[1224: 匿名さん]

文章の意味ちゃんと考えてね

[1225: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
逆だよ。北向きの方が買い手がつきにくいよ。

[1226: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん

南向き購入者さんですか南西じゃなければ大丈夫心配ありませんよ

[1227: 匿名さん]

本当に北向が人気なら、例えば全邸南向の物件とかあるけど何故？

全邸南向が建築可能な物件は全邸北向でも建築可能なはず

なら何故全邸北向の物件は存在しないの？

北向きは不人気だからだろ

[1228: 匿名さん]

眺望価値が同じなら一般的人気は以下の通りです。

角部屋
南東＞南西＞北東＞北西

中部屋
南＞東＞西＞北

[1229: 匿名さん]

>>1227 匿名さん

板マンとタワマンを混同したらダメ。
タワマン、北向きで検索してみ。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
北が安い理由早くね。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229 匿名さん

じゃこの物件はどうして南東と南が売れ残ったのですか？　スカイラウンジから大阪城は見れるのに

[1232: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
ん？なになに？

板マンは南向きが人気で、タワマンは北向きが人気なの？

じゃあなぜタワマンの北向きって安いの？本当は人気ないからでしょ？

君言ってること矛盾しすぎ

[1233: 匿名さん]

要するに南又は東で大阪城ビューが最強ってこと。

[1234: マンション検討中さん]

明るい北向部屋でもやはり湿気ります。
北向きと南向きでは全然違います。
個人的には日が当たらない部屋は苦手ですね。

[1235: 匿名さん]

>>1226 マンション検討中さん
この物件南西完売しちゃってるんですけど。売れ残ってるのは南と南東。南西も人気あるよ。

[1236: 検討中]

南東角に関しては東隣の大和さんのマンションが視界を遮るのが大きいのではないでしょうか。28階建てですから、角部屋でもサービスバルコニーからの眺めがマンションというのは魅力に欠けます。スカイラウンジも最初は利用するかもしれませんが、19Fは人気で第一次分譲で完売していました。19Fはエレベーターが4基とも止まる貴重なフロアですが、逆にたくさんの住民やその他の人が集まる騒がしいフロアになるかもしれないという懸念もあります。この物件は大阪城ビューが人気の一つですから、北は完売早かったです。アップルタワーでは北向きは高速が目の前で南側の方が人気です。それぞれの物件で人気のある方角は違うでしょう。

[1237: マンション検討中さん]

>>1236 検討中さん

それにしても南東が2こも残ったのは不思議。
理由がわかるひと教えて下さい

[1238: 評判気になるさん]

一般的には南向きの方が日当たりも良くリビングが明るいので人気ですけど、このマンションはやなり大阪城か見えるという付加価値があるのはプラスになってるのではないでしょうか。
中高層階北向きは割と年齢層の高い世帯の方が買ってると聞きました。

[1239: 匿名さん]

>>1237 マンション検討中さん
ディーグラとお見合いしか考えられない。ちなみにここは南東と北東どちらが坪単価高いのですか？

[1240: 評判気になるさん]

南東20階前後を買いました。お見合いは良いのですが、日当たりはどうですかね？東側の。

[1242: 匿名さん]

[No.1241と本レスは 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1243: 匿名さん]

スレが伸びてると思ったら投資家さん達の間取り談義になっててびっくりです。実需ばかりと思っていたものの結構投資で買われてる部屋もあるんですね。
結局ここはどこがお得だったんでしょうか？
イズミヤお見合いのパンダ部屋？それとも大阪城ビューを確保できる中層階北向き中住戸？

[1244: 通りがかりさん]

ここ投資の方多いんですか？
ほぼ実需と思ってました。

[1245: マンション検討中さん]

>>1239 匿名さん

眺望がふさがってる駐車場側の南西と周辺建物がある4階以下は極めて安くそれ以外は大差をつけてません

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 通りがかりさん

間取り的にも投資で買ってる人は少ないてしょうね。ただみなさん将来売却の事とか考えて売りやすいとか得だとか自己満足の話をしています。

[1247: ご近所さん]

投資は少ないでしょうがこの立地、またグランドメゾンが好きな人はセカンド目的などで持ちたくなるのかもしれません

[1248: 評判気になるさん]

>>1214 匿名さん
だから差別化できるので、面白いですけどね。
プロ、ファンド、セミプロ、素人入り乱れた本当の勝負ですけど。

[1249: ご近所さん]

上の方ではありませんが、皆さんご存知だと思いますが、北向きが安いのは戸建てやマンションの昔からの北側は寒い暗いジメジメなどの悪いイメージが強いため売れにくいからでは
タワーマンションの北側は遮るものがなければ十分明るいですし直射日光が入らないためカーテンを開けて眺めを楽しむことができます　夏もそこまで暑くならないし冬も気密性が高いのでそこまで寒くなく結露も出ません
南向きよりも眺望が良い場合は北向きの方が高くなります

[1250: 匿名さん]

>>1249 ご近所さん
夏暑くなりにくいのはあってますが冬はやっぱり寒いですよ。あと気密性が高ければ結露がでます。物理の基本です。

[1251: 匿名さん]

>>1250 匿名さん

結露の原因を勉強し直すことをお勧めします。

[1252: 匿名さん]

マンションの北向きに住んでますが結露できません。出来るのは断熱・サッシ性能低い、加湿器たきすぎ、ストーブに薬罐置きっ放しなどが理由かと思ってますが北向きは普通に暮らしてても毎日出来るものなんでしょうか？

[1253: アップルタワー]

南東角部屋は今朝の写真から想像下さい。

[1254: 匿名さん]

タワーマンションの場合はどちらの向きが価値高いかという観念は薄れてきています
やはり眺望重視な価格設定が一般的です　高速や目の前の建築物やあるいは将来リスクの高い場合は低く設定され、例えば大阪城や富士山など景観価値が高い場合には当然人気が集中するため高く設定されます。陽当りが全く無いのはまずいですが、タワーマンションの陽当りは北向きでも問題ありません、むしろ昼間は主婦しか家にいないため紫外線や部屋の日焼けを気にして避ける方も多くいます。
湿気はむしろバルコニーと反対側が北の玄関や水回りの方が要注意です、北リビングはペアガラス等の仕様により結露はほとんどありません。
したがって向きは好みによる別れ方となっております。
ただ関西では南東が根強い人気です。私個人的には北東リビングがよかったのですが、今回は東にＤが建ってるため悩みました。

[1255: 匿名さん]

ここは各部屋の坪単価だと南西部屋が一番高いね

[1256: マンション検討中さん]

>>1255 匿名さん
もし眺望抜けてる階で坪単価安いなら南東が買いなのでは

[1257: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/108990?page=3
今回の買いはモデルルームで使用されたＫタイプです
積水は答えを言ってくれてましたね

[1258: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
もう１つのモデルルーム間取りであるTR-Dも北向きでしたね。やはり眺望価値でしょうか。
北向きはコーナーガラスじゃない中住戸もスパン広いし、ベランダ半透明ガラスで明るくなるよう工夫されてますね。

[1259: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
今度確認しておきますね。

[1260: マンション検討中さん]

>>1259 匿名さん

宜しくお願いします。

[1261: 見送り]

このマンションがこんなに高い理由を知りたいです。駅至近でもないし、リセールで考えても難しいと思うし、管理費高いし、どこが魅力なんでしょうか？

[1262: 通りがかりさん]

リセール難しいかなぁ

[1263: 見送り]

新築の現時点で売れ残ってるのがリセール難しく魅力ないという事を物語ってると思いますがねえ。

[1264: 匿名さん]

4戸だけでも難しいですかね。

[1265: 見送り]

中古物件でもYahoo不動産に掲載されるまで残ってるものは、魅力ない売れ残りです。例えば人気のアップルタワー大阪谷町なら売りが出たら、Yahoo不動産に出るまでもなく、売買されています。私も賃貸ではなかなか借り手がないので、分譲で手放した瞬間に買い手がついたことあります。大阪の物件価格は昨年夏でピークアウトしたと思いますので、これから新築マンションに手を出すのは、死ぬまで住むという気持ちでないと買えません。

[1266: マンション検討中さん]

日本は1000兆円借金があるので、金融緩和でインフレしないと合法的に借金を返せません。30年で物価は3倍になるでしょう。でなければ借金を返せません。
ですので、不動産は買いです。資産は分散しましょう。

[1267: 匿名さん]

ここも売れ残り判定されちゃうんですね笑
どんだけ

[1268: 通りがかりさん]

大丈夫ですよ 東京など三十年前のマンションんがここと同じ単価で販売されています。
爆上がりはしないが二割安はならいと私は思います。

[1269: 匿名さん]

>>1227 匿名さん
板マンとタワマンは別個に論じるべきで、タワマンの眺望価値と板マンとは条件が違う日当たりの話がごっちゃになってます。

[1270: マンション検討中さん]

引渡し予定まで、まだ1年以上あるのにね。

[1271: 見送り]

金融緩和しても一向にインフレに進まないじゃないですか。ダイソーで108円で何でも買えて、くら寿司で外食。給料あがってないのにインフレはありません。TPPで今後オージービーフなども安く買えますし、2％の目的には到底追いつきません。また、ドル円相場も110円程度にしか円安になりません。要するに世界的に金融緩和をしていて、日本円の値打ちが下がっていることによる若干のインフレで、給料が上がって物価が上昇するという政府のシナリオとは違う方向に動いています。30年で物件価格3倍という事は3000万台の物件は全部億ションですね。資産の分散の部分は同意しますが、おっしゃってる極論には異議ありですねえ。

[1272: 匿名さん]

関西で8,000万円オーバーになると、比較的条件の良い選択肢が増えるので、求める条件によって悩ましいところです。

[1273: 見送りさんに同意]

第一次分譲で買った人にはあと一年ですが、後4戸売り切るのは大変ですって、ウェルネス難波宮は結局売れ残って今でも新築未住居で売ってます。まあ、見ててください。積水さんがどのあたりで広告費から手を引くかを注視目ています。

[1274: 匿名さん]

>>1271 見送りさん
ホントその通りだと思うんですが、ASEANの首都と比べると日本、特に大阪の好立地不動産はものすごく安く感じるんですよね?。局地的では上海、香港なんて普通に10年前の3倍になってますしね?。

[1275: 匿名さん]

では、残り4戸まで我慢した人が勝ち組かな

[1276: マンション検討中さん]

>>1261 見送りさん

お金のない方の常台詞です。
どうせどこも買えないでしょう。

[1277: マンション検討中さん]

>>1273 見送りさんに同意さん

心配いりません関電三井と京阪が価格発表したら売れるので

[1278: マンション検討中さん]

>>1263 見送りさん

8000万超の高層階ははじめからリセールを考える部屋ではありません。永住してもいい実需の方が時間をかけて選んでいかれるものですよ。マンションを知らなすぎですね。

[1279: マンション検討中さん]

>>1267 匿名さん

あなたは今まで失敗だらけの残念な人生でしょうか？

[1280: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん
ぼちぼちの人生ですが、今の段階でこの物件が売れ残り判定されるのが失当な気がして書き込んだ者です。ところで何の話をされてるんですか？

[1281: 匿名さん]

そんな大げさに考える必要はありません、安定期に入ったとみるべきで通常どうりの取引がしばらく続くということです。これからはいいものは売れ、そうでないものはなかなか売れないということです。
1年でほぼ完売してるのは他に例がなくかなり人気が高い物件といえます。

[1282: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1283: 評判気になるさん]

損だの特だの、買いだの売りだの、人の考えはそれぞれでしょう。凝り固まった脳みそで自分の中の絶対的な知識でマウント取りたいだけの人の書き込みが多いですね。そんな寂しい人がここの住民でないことを祈ります。ただ、過去の例や他物件の情報などは凄く有難いです。失礼しました。

[1284: 買い替え検討中さん]

タワーマンション初めてなのですが、わりと高層階の部屋であれば、洗濯物は基本部屋干しか風呂干しなんでしょうか？

[1285: タワマン居住者]

>>1284 買い替え検討中さん

南向きの21階に居住してますが、バルコニーに干してます。

[1286: 匿名さん]

このスレはあまり上品でないやりとりもあるものの、かなり参考になる情報が多くて助かってます。何人くらいの方が書き込んでいらっしゃるのかわかりませんが、どうか今後とも宜しくお願いいたします。

[1287: マンション検討中さん]

北東部屋かつ低層部屋が最もリセールバリューが高いと言うのは大変参考になりました。住みよい南向きや眺望の良い高層部屋は新築のときは人気があるものの、中古の際は選ぶ余地がないことが多く大してリセールバリューはないということですね。

[1288: 匿名さん]

>>1287 マンション検討中さん
でも、その分日当たりや眺望などの満足度が上がるなら永住志向の方なら重視したくなりますよね。うまくできていると思います。

[1289: 匿名さん]

なんか、大阪にIR決まらなかったらどうなるみたいな感じになってきてますね。

香港メルコ、大阪IRに1兆円を投資　同社で世界最大規模の施設に
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO40024230V10C19A1LKA000/

[1290: 名前なし]

IRがあるからこの物件は買いとならないでしょ。中央線沿線の物件全部買いということでしょうか？私は見送り組ですが、地元の裕福な人が永住目的でこの物件を選んでいると説明を受けましたし、実際知り合いで買った人も裕福な子育て世代が2戸、地元の老夫婦が1戸、子供なしの熟年カップルが1戸といずれも良い方ばかりです。リセールバリューとか考えるのならば、住み慣れない街で収益性の良い物件を買えばいいと思うのですが、人によって考え方は色々あると思いますが、私にとっての住居は、ソファーみたいなもので、長く良いものを使いたいということで、メルカリで売るとか買う段階では念頭にないです。おそらくこのクラスの物件を買っておられる方はこの物件に最低10年は住もうと思って買っておられると思います。10年後の話なんて誰も分からないと思います。10年前に2LDKを買いましたが、こんなに上がるとは思って買ってません。結果論です。両親の介護が必要になったので、中央区に住む実家の近くに中古分譲を買って引っ越してきました。先のことは分かりませんし、現在円満な家族でも離婚や家族の病気など様々なことで、状況は変わると思います。一般的に考えてこの物件が魅力的なのは事実だと思います。大通りに面してないし、旧東区でブラタモリでも紹介されたように歴史のある地域です。向かいのドンキもガラの悪い客層ではありませんし、イズミヤも便利です。追手門や城星といった私学も近く、谷町線で女の子なら四天王寺高校、男の子なら星光学院に谷町線で直ぐです。校区の南大江小学校・東中学校や大手前高校・清水谷高校など公立としては大阪で上位校です。残り4戸という事ですが、凄い好評と思います。90㎡あれば家族の数にも寄りますが満足できる広さなので、竣工までには完売だと思います。よく不動産価格はピークアウトしたと記事ありますが、価格未定の物件が人件費が上がっていく中でそんなにお得買えるとは考えにくいです。

[1291: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1292: 検討板ユーザーさん]

ここ場所は良いと思います。そばに大きな公園 避難場所には最適。買い物、学校、言うことなし。
ただ天井高低い。。
それと大金持ちだけの平面駐車場。。

[1293: 匿名さん]

タワーの平面駐車場はどこもお金持ち用ですよ。
みんな車が大き過ぎてぎちぎちで、使いにくそうですが。

[1294: 評判気になるさん]

駐車場高くない？もっと安くして欲しい

[1295: 評判気になるさん]

平面駐車場にはランボルギーニ、ベントレー、AMG、ジャガーといった面々が停められるのか。。。

[1296: 匿名さん]

まあ、億単位の住まいを買う方はそういう車も買えますけど、そういう趣味かの問題だから案外国産だったりもしますよ。お近くにはイタ車もいますね。ベントレーはもうちょい東に行かないと見かけないかな。SUV系なら近くの平面借りる手もあり。

[1297: 検討中]

>>1296 匿名さん
松屋町にレクサスがありますね。私は隣のトヨタでプリウス買いました。入り口も対応も全然違います。この辺りは車持たない人多いです。

[1299: 匿名さん]

>>1273 見送りさんに同意さん
ウェルネス難波宮？
この近辺にそんなマンションありましたっけ？

[1300: 匿名]

>>1299 匿名さん

ウェリス